• Permettant d’assurer un emprunt à l’habitat contre plusieurs risques tels que le décès, l’invalidité ou encore l’incapacité, l’assurance de prêt immobilier, non obligatoire légalement, est toujours exigée par les banques pour l’obtention d’un crédit immobilier. Comment fonctionne cette couverture ? Quelles sont les garanties obligatoires ? Quel est son coût ? Comment résilier son contrat pour en changer ? Voici quelques éléments de réponse pour comprendre facilement le principe d’un contrat, mais aussi nos conseils. Souscrivez ensuite un contrat au tarif le plus bas pour économiser jusqu’à plusieurs milliers d’euros grâce aux experts Solutis.

Comment fonctionne l’assurance emprunteur d'un prêt immobilier ?

Systématiquement imposée par l’établissement prêteur qui accorde un crédit immobilier à un ou plusieurs emprunteurs, l’assurance de prêt est une couverture qui garantit à la banque le paiement intégral ou partiel (en fonction des contrats) du capital restant dû en cas de défaillance de remboursement des mensualités.

Dans le contrat d’assurance emprunteur, il est indiqué que la banque qui accorde le financement est le bénéficiaire. De ce fait, en cas de décès, d’invalidité ou d’hospitalisation longue, la banque sera indemnisée à hauteur de la quotité par la compagnie d’assurance. L’assurance du prêt immobilier peut, ainsi, être considérée comme un contrat permettant de garantir la solvabilité des emprunteurs à la banque en cas de sinistre.

En outre, l’assurance de crédit protège également les emprunteurs et leurs proches. En fait, en cas de défaillance, la compagnie d’assurance rembourse les échéances sans impacter les finances de la famille des emprunteurs assurés. Un contrat s’applique durant toute la durée de remboursement du financement et se termine lorsque la dette est soldée, c’est donc un gage de sécurité pour les emprunteurs et pour l’organisme prêteur.

Bon à savoir : l'assurance emprunteur n'est pas uniquement destinée à couvrir un prêt immobilier, elle peut être aussi demandée lors de la souscription d'un rachat de crédit consommation ou immobilier, voire après la demande d'un prêt personnel.

Quelles sont les garanties qu'il est possible de souscrire dans une assurance de prêt ?

Le contrat d’assurance emprunteur comporte plusieurs garanties obligatoires ou facultatives. Chacune d’elles couvre un ou plusieurs risques pouvant survenir durant la période de l’emprunt. Voici les principales garanties proposées par les assureurs.

Assurance décès (DC) : exigée par la banque et relevant de la prévoyance, la garantie décès d’un contrat d’assurance de prêt immobilier permet le versement du capital restant dû à l’organisme prêteur si l’emprunteur assuré vient à disparaître.

Assurance perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : généralement liée à la garantie décès (DC), la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) permet le remboursement du capital restant dû à la banque selon la quotité de l’emprunteur assuré, si un médecin constate que l’assuré a perdu toute son autonomie et a besoin de l’assistance d’une tierce personne pour accomplir les tâches quotidiennes de la vie.

L’assurance invalidité permanente totale (IPT) : avec la garantie invalidité permanente totale (IPT), la compagnie d’assurance prend en charge le remboursement de l’emprunt immobilier dans le cas où l’assuré se retrouve dans un état d’invalidité permanente et totale qui correspond à une inaptitude à effectuer toute activité professionnelle suite à un accident ou une maladie. Le taux d’incapacité dépend du barème officiel des incapacités. Il doit être supérieur ou égal à 66 % pour une prise en charge de 100 %.

L’assurance invalidité permanente partielle (IPP) : cette couverture garantit le remboursement du prêt immobilier lorsque l’emprunteur assuré, à la suite d’un accident de la vie, présente un taux d’invalidité compris entre 33 et 65 %. En cas d’invalidité permanente partielle, l’assuré peut reprendre une activité professionnelle ou rémunératrice aménagée.

L’assurance incapacité temporaire totale de travail (ITT) : la garantie incapacité temporaire totale de travail aide l’assuré à rembourser son crédit immobilier en cas d’incapacité totale temporaire de travail à la suite d’une maladie ou d’un accident. Une franchise est souvent appliquée avant la mise en place de cette couverture. Autrement dit, la prise en charge par la garantie incapacité temporaire totale de travail commence à compte du 61ème, 91ème ou 181ème jour, selon les contrats.

L’assurance perte d’emploi : la garantie perte d’emploi est souscrite pour couvrir le risque de rupture d’un contrat de travail. Toutefois, elle s’active uniquement lors du licenciement d’un titulaire d’un CDI, ce qui signifie que la démission est exclue au même titre que les ruptures d’un CDD, de contrats d’intérim ou à temps partiel.

L’assurance invalidité professionnelle (IP) : réservée aux professionnels du secteur médical, la couverture invalidité professionnelle garantit le remboursement du prêt immobilier si l’assuré ne peut exercer son activité professionnelle de manière permanente et définitive.

Quelles sont les caractéristiques d'un contrat d’assurance de prêt emprunteur ?

Outre les différentes garanties obligatoires et optionnelles, d’autres modalités spécifiques sont prises en compte dans le cadre d’une souscription de contrat d’assurance emprunteur. Ces modalités peuvent considérablement modifier les conditions de prise en charge en cas de sinistre. Les principales caractéristiques sont entre autres :

La quotité par co-emprunteur

Fixée à 100 % pour que la totalité du prêt immobilier soit couverte, la quotité d’assurance emprunteur diffère en fonction du nombre d’emprunteurs. Elle correspond au pourcentage du capital restant dû pris en charge par l'assureur en cas de sinistre. Elle peut être répartie par co-emprunteur.

Pour un emprunteur seul, la question de la quotité ne se pose pas. Un contrat d’assurance à 100 % est généralement exigé par l’établissement prêteur.

Pour un crédit sur deux têtes, plusieurs alternatives sont possibles dès lors que les deux parts font au moins 100 %. Exemple : 50-50, 40-60, 30-70... Il est possible de bénéficier d’une couverture optimale en souscrivant à 100 % par tête, soit une quotité à 200 %. L'essentiel est de choisir une quotité d'assurance de prêt adaptée aux revenus du foyer.

Le délai de franchise et le délai de carence

En matière d’assurance de prêt immobilier, le délai de franchise intervient dès la déclaration du sinistre (perte d’emploi, accident, hospitalisation…) et court jusqu’à la prise en charge du remboursement par l’assureur.

Il s’agit d’une période d’attente permettant à la compagnie d’assurance de récolter les informations sur le sinistre afin de déterminer les conditions d’indemnisation. Estimé généralement à 90 jours, le délai de franchise peut varier selon les contrats et les sinistres.

Intervenant à une période bien précise, le délai de carence d’un contrat d’assurance emprunteur commence dès la validation du contrat par l’assureur. Ce délai correspond à la période au cours de laquelle aucune garantie du contrat n’est appliquée, et ce malgré les cotisations des assurés.

Le délai de carence varie généralement entre 1 et 12 mois selon les garanties et les conditions contractuelles.

La limite d’âge

Juridiquement il n’existe aucune limite d’âge pour souscrire un contrat d’assurance de crédit immobilier. Cependant, les seniors de plus de 65 ans peuvent rencontrer quelques difficultés pour assurer leur emprunt contre les risques liés au décès ou encore à la perte totale et irréversible d’autonomie (principales garanties proposées par une assurance emprunteur).

Les emprunteurs seniors peuvent, toutefois, envisager de jouer la convention AERAS, un dispositif permettant de faciliter l’obtention d’une assurance de crédit immobilier en cas de grave problème de santé ou d’âge avancé. Solutis peut vous aider à y recourir afin que votre opération de crédit soit correctement assurée avec un tarif plus juste.

Les exclusions de garantie

Permettant de couvrir le capital prêté par la banque en cas de défaillance de remboursement, l’assurance emprunteur ne couvre pas toutes les situations. Le contrat peut comporter des clauses d’exclusion, notamment en cas de surrisque. En d’autres termes, en cas de sinistre non pris en charge, le capital restant dû ne sera pas remboursé par la compagnie d’assurance.

Afin d'éviter qu'une garantie ne soit pas couverte par le contrat, une surprime peut néanmoins être négociée. L'assuré sera couvert, mais il paiera en revanche une prime d'assurance plus chère tous les mois.

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Quels sont les types de contrat d’assurance de prêt immobilier ?

Globalement, il existe deux types d’assurance emprunteur : l'offre de la banque qui propose le financement immobilier ou les offres des assureurs concurrents. En sa qualité de courtier en assurance crédit, Solutis peut rechercher la meilleure offre auprès de plusieurs assureurs en une seule demande.

Le contrat de groupe ou l’assurance de prêt bancaire

Systématiquement proposé par l’établissement bancaire qui accorde le prêt, le contrat d’assurance emprunteur de groupe mutualise les risques que présentent tous les assurés. Ainsi, les assurés jeunes et non-fumeurs présentant moins de risques compensent les assurés séniors ou atteints de maladies graves. De ce fait, chaque emprunteur assuré cotise à peu près les mêmes sommes.

Plus rapide à obtenir, le contrat groupé peut être particulièrement avantageux pour certains profils emprunteurs, notamment ceux présentant de gros risques ou encore les séniors. Il peut être néanmoins plus cher pour les autres en bonne santé.

Le contrat individuel ou la délégation d’assurance emprunteur

Depuis 2010, il est possible de choisir librement un contrat d’assurance de prêt autre que celui proposé par la banque. Cette opération se nomme la délégation d’assurance, rendue possible par la loi Lagarde. En d’autres termes, l’emprunteur opte pour un contrat, dès le début ou au cours de son crédit immobilier, en dehors de son établissement prêteur. Ce type de contrat est celui qui permet de réaliser le plus d'économies, car les primes mensuelles sont souvent plus faibles.

Le contrat individuel est personnalisable en fonction de chaque profil et il peut être particulièrement favorable aux emprunteurs jeunes et sans problème médical. Cependant, ce contrat délégué doit offrir un niveau de garantie au moins équivalent à celles proposées par le contrat groupe proposé par l’établissement prêteur. Solutis va s'en assurer pour vous.

Quand peut-on résilier et changer son assurance emprunteur ?

Les contrats proposés par les banques ne sont pas toujours les offres les moins chères du marché, jusqu'à plusieurs milliers d'euros peuvent d'ailleurs être économisés avec les contrats concurrents. Il faut donc envisager de s'assurer chez la concurrence, avec l'aide de Solutis, avant la signature du crédit ou changer de contrat après celle-ci grâce à la délégation d’assurance. N'attendez pas les dernières années de votre prêt pour changer de contrat, vous ferez plus d'économies en signant, le plus tôt possible, une proposition au tarif le plus bas grâce à notre intervention.

Avec la loi Lemoine, tout emprunteur peut maintenant résilier à la date de son choix son contrat d'assurance de crédit immobilier pour souscrire un nouveau. Les délais, autrefois imposés, ne sont donc plus valides. La résiliation infra-annuelle est accessible depuis le 1er juin 2022 aux emprunteurs s'étant assurés à partir de cette date. C'est depuis le 1er septembre 2022 que le changement à tout moment a été déployé à tous les contrats en cours, quelle que soit la date de souscription. Ce qui facilite les demandes de résiliation ou de délégation auprès de Solutis.

Changer d'assurance de prêt à tout moment avec la loi Lemoine

Avant l'entrée en vigueur de la loi Lemoine, ce sont la loi Hamon et l'amendement Bourquin qui régissaient les conditions pour changer d'assureur. Deux modalités étaient à respecter pour déléguer son contrat d’assurance :

  1. Envoyer une lettre de résiliation d’assurance de prêt à sa banque au minimum 2 mois avant la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt.
  2. Apporter des garanties au moins équivalentes à celles du contrat d’origine renseignées sur la Fiche d’information standardisée (Fis), qui est fournie gratuitement par la banque. Cette règle d'équivalence est toujours d'actualité avec la loi Lemoine.

Loi Lagarde : les conditions pour assurer son crédit immobilier avant la signature de l'offre de prêt

Depuis la loi Lagarde datant de juillet 2010, un emprunteur qui sollicite un crédit immobilier, un crédit consommation ou même un rachat de ses crédits, a la possibilité d’opter pour l’assurance d’un autre établissement que celle de sa banque (via une compagnie directement ou éventuellement un courtier en assurances).

Le choix de l'intermédiaire pour couvrir l’emprunt permet de faire jouer la concurrence et d’obtenir une offre plus avantageuse en matière de coût. La délégation d’assurance doit être établie idéalement lors de la demande de financement, ce qui permet de gagner du temps dans les démarches et de signer un contrat de couverture avant la mise en place du crédit.

Loi Hamon et loi Lemoine : comment changer d’assurance après la signature du prêt immobilier ?

Dès que le contrat de crédit était signé par l’emprunteur, ce dernier pouvait changer d’assurance sur les 12 mois suivants avec la loi Hamon.

En février 2017, l’amendement Bourquin avait introduit la résiliation annuelle de l'assurance-emprunteur. Cette nouvelle loi permettait, une fois la première année passée, de changer de contrat à chaque date d'anniversaire du prêt. Depuis 2018, la résiliation annuelle était rétroactive pour tous les contrats passés.

Enfin, la loi Lemoine autorise actuellement la résiliation à tout moment. Ce qui veut dire que l'emprunteur n'est plus soumis de respecter une période précise pour demander à changer d'assurance de prêt. Cette nouvelle règle entend faciliter les démarches pour inciter les assurés à faire jouer la concurrence afin de gagner en pouvoir d'achat.

Comment est calculé le coût des primes d’une assurance de crédit ?

Le coût d'une assurance d'un prêt immobilier est calculé en fonction des modalités de remboursement (durée, montant emprunté), des différentes garanties souscrites, de l'âge de l'emprunteur, de son état de santé et ainsi que des risques liés à ses activités professionnelles et de loisir pouvant occasionner une surprime.

Le questionnaire médical pour vérifier l'état de santé de l'emprunteur

Avec son questionnaire de santé, l’assureur estime le risque médical en évaluant l’état de santé et l’âge de l’emprunteur, au moment de contracter le prêt et lorsqu'il se termine, pour calculer la prime d’assurance. Le métier exercé et les activités personnelles potentiellement dangereuses peuvent conduire à payer une surprime, comme pour les emprunteurs malades.

La convention AERAS ouvre d’ailleurs un accès au crédit aux personnes atteintes ou guéries de maladies graves comme le cancer. Pour compenser le risque accru de décès avant le terme du remboursement, la cotisation d’assurance est souvent augmentée. Les anciens malades de cancer, qui ont achevés leurs traitements thérapeutiques, bénéficient toutefois d'un droit à l'oubli. C'est-à-dire qu'ils n'ont plus l'obligation de déclarer leur pathologie, lors de la souscription d'un nouveau contrat, si la guérison remonte à 5 ans et plus, depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine le 1er juin 2022.

Les modalités du prêt immobilier à assurer

La prime d’assurance dépend également du capital emprunté, de la nature des garanties sollicitées et du niveau de quotité. C’est-à-dire que le prêt peut, par exemple, être couvert à 100% par l’emprunteur principal, ou partager le montant sur deux têtes (50% emprunteur et 50% co-emprunteur), sous condition de couvrir au minimum 100% du financement.

A savoir que le coût de l’assurance sera mécaniquement plus important selon le niveau de quotité, la durée de remboursement et le montant du capital emprunté.

Le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA)

Il est facile d’évaluer le coût total des primes d’une assurance grâce au TAEA (taux annuel effectif de l’assurance). Ce taux peut augmenter suivant le montant emprunté, la durée de remboursement, l'âge de l'emprunteur et aussi selon le niveau de risque diagnostiqué après la complétude du questionnaire médical.

L'offre de contrat doit systématiquement mentionner le TAEA, cela permet à l'emprunteur de pouvoir comparer facilement plusieurs propositions.

Quelle est l'assurance de prêt la moins chère ?

Pour obtenir l'offre d'assurance emprunteur la moins chère, il est fortement recommandé de comparer les devis édités auprès de plusieurs organismes d'assurance. Ce travail de recherche du meilleur contrat peut être confié à un courtier en assurances, tel que Solutis. Vous obtiendrez rapidement un comparatif de plusieurs offres pour que votre opération soit assurée avec une proprosition au meilleur prix.

De plus, les primes d'assurance les plus faibles sont très souvent proposées :

  • aux emprunteurs jeunes, en bonne santé et avec des situations financière et personnelle stables ;
  • aux assurés n'exerçant pas un métier à risque et des loisirs dangereux ;
  • par les assureurs concurrents à votre banque.

En général, les contrats des banques prêteuses sont très coûteux, car les garanties sont mutualisées. Pour bénéficier d'une offre sur-mesure et moins coûteuse, il faut envisager de s’assurer chez la concurrence grâce à la délégation d'assurance. Il est possible de déléguer un contrat avant ou après avoir signé une offre de prêt immobilier.

Comparateur en ligne : comment bien choisir un contrat d’assurance de prêt ?

Avec l’ouverture à la concurrence sur les couvertures des crédits immobiliers et à la consommation, les professionnels proposent des offres très agressives. Avant de souscrire un contrat, un comparatif des devis, obtenus gratuitement grâce à votre expert Solutis, s'impose pour identifier la proposition la moins chère. Le TAEA permet de comparer les offres et de choisir la couverture la plus avantageuse.

Mais si le montant des primes est évidemment important pour le pouvoir d'achat d’un foyer, il faut retenir que le contrat doit être suffisamment protecteur. Il faut ainsi comparer les garanties que propose chacun des assureurs.

N'hésitez pas à réaliser plusieurs simulations d'assurance emprunteur sur le site internet de Solutis. Alors qu'en solo, les démarches peuvent être difficiles et techniques, l'intermédiaire peut être un véritable facilitateur pour comprendre chaque proposition et choisir celle la plus adaptée à son foyer.