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Permettant d’assurer un emprunt à l’habitat contre plusieurs risques tels que le décès, l’invalidité ou encore l’incapacité, l’assurance de prêt immobilier, non obligatoire légalement, est systématiquement exigée par les banques pour l’obtention d’un crédit immobilier. Comment fonctionne cette couverture ? Quelles sont les garanties obligatoires. Quel est son coût ? Voici quelques éléments de réponse.

Comment fonctionne l’assurance de prêt immobilier ?

Systématiquement imposée par l’établissement prêteur qui accorde un crédit immobilier à un ou plusieurs emprunteurs, l’assurance de prêt immobilier est une couverture qui garantit à la banque le paiement intégral ou partiel (en fonction des contrats) du capital restant dû en cas de défaillance de remboursement des mensualités.

Dans le contrat d’assurance emprunteur, il est indiqué que la banque qui accorde le financement est le bénéficiaire. De ce fait, en cas de décès, d’invalidité ou d’hospitalisation longue, la banque sera indemnisée par la compagnie d’assurance. L’assurance emprunteur peut, ainsi, être considérée comme un contrat permettant de garantir la solvabilité des emprunteurs à la banque en cas de non-remboursement.

En outre, l’assurance de prêt immobilier protège également les emprunteurs et leurs proches. En fait, en cas de défaillance, la compagnie d’assurance rembourse les échéances sans impacter la famille ou les proches des emprunteurs assurés. L’assurance de crédit immobilier s’applique durant la période de remboursement et se termine lorsque la dette est soldée, c’est un gage de sécurité pour les emprunteurs et pour l’organisme prêteur. Afin de tout savoir sur cette couverture, Solutis propose son guide de l'assurance emprunteur. Ce guide gratuit permet de mieux appréhender les caractéristiques de ce contrat notamment son coût et son mode de calcul, mais aussi la manière d'optimiser le contrat voire de le changer en cours d'emprunt.

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Quels sont les garanties de l’assurance emprunteur ?  

Le contrat d’assurance emprunteur comporte plusieurs garanties obligatoires ou facultatives. Chacune d’elles couvre un ou plusieurs risques pouvant survenir durant la période de l’emprunt. Voici les principales garanties de l’assurance de crédit immobilier :

  • Assurance décès (DC) 

Exigée par la banque et relevant de la prévoyance, la garantie décès d’un contrat d’assurance de prêt immobilier permet le versement du capital restant dû à l’organisme prêteur si l’emprunteur assuré vient à disparaître. L’assureur prend en charge le capital restant dû, tel qu’il est indiqué dans le contrat d’assurance emprunteur et dans la limite de la somme garantie.

  • Assurance perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

Généralement liée à la garantie décès (DC), la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) permet le remboursement du capital restant dû à la banque selon la quotité de l’emprunteur assuré, si un médecin constate que l’assuré a perdu toute son autonomie et a besoin de l’assistance d’une tierce personne pour accomplir les tâches quotidiennes de la vie.

  • L’assurance invalidité permanente totale (IPT)

Avec la garantie invalidité permanente totale (IPT), la compagnie d’assurance prend en charge le remboursement de l’emprunt immobilier dans le cas où l’assuré se retrouve dans un état d’invalidité permanente et totale qui correspond à une inaptitude à effectuer toute activité professionnelle suite à un accident ou une maladie. Le taux d’incapacité dépend du barème officiel des incapacité. Il doit être supérieur ou égal à 66 % pour une prise en charge de 100 %.

  • L’assurance invalidité permanente partielle (IPP)

Cette couverture garantit le remboursement du prêt immobilier lorsque l’emprunteur assuré, à la suite d’un accident de la vie, présente un taux d’invalidité compris entre 33 et 65 %. En cas d’invalidité permanente partielle, l’assuré peut reprendre une activité professionnelle ou rémunératrice aménagée. Le remboursement des échéances dépend toutefois de la quotité assurée.

  • L’assurance incapacité temporaire totale de travail (ITT)

La garantie incapacité temporaire totale de travail aide l’assuré à rembourser son crédit immobilier en cas d’incapacité totale temporaire de travail à la suite d’une maladie ou d’un accident. Une franchise est souvent appliquée avant la mise en place de cette couverture.  Autrement dit, la prise en charge par la garantie incapacité temporaire totale de travail commence à compte du 61ème, 91ème ou 181ème jour, selon les contrats.

  • L’assurance perte d’emploi

La garantie perte d’emploi est souscrite pour couvrir le risque de rupture d’un contrat de travail. Toutefois, elle s’active uniquement lors du licenciement d’un titulaire d’un CDI, ce qui signifie que la démission est exclue au même titre que les ruptures d’un CDD, de contrats d’intérim ou à temps partiel.

  • L’assurance invalidité professionnelle (IP)

Réservée aux professionnels du secteur médical, la couverture invalidité professionnelle garantit le remboursement du prêt immobilier si l’assuré ne peut exercer son activité professionnelle de manière permanente et définitive. Cette garantie s’adapte à la réalité des risques du secteur médical, paramédical ou encore vétérinaire. 

Quels sont les caractéristiques de l’assurance de prêt immobilier ?

Outre les différentes garanties obligatoires et optionnelles, d’autres modalités spécifiques sont prises en compte dans le cadre d’une souscription de contrat d’assurance emprunteur. Ces modalités peuvent considérablement modifier les conditions de prise en charge en cas de sinistre. Les principales caractéristiques sont entre autres :

  • La quotité 

Fixée à 100 % pour que la totalité du prêt immobilier soit couverte, la quotité d’assurance emprunteur diffère en fonction du nombre d’emprunteurs. Elle correspond à la répartition de la garantie proposée par l’assureur entre les emprunteurs. 

Pour un emprunteur seul, la question de la quotité ne se pose pas. Un contrat d’assurance à 100 % est généralement exigé par l’établissement prêteur.

Pour un crédit sur deux têtes, plusieurs alternatives sont possibles dès lors que les deux parts font au moins 100 %. Exemple : 50-50, 40-60, 30-70... Il est possible de bénéficier d’une couverture optimale en souscrivant à 100 % par tête, soit une quotité à 200 %. L'essentiel est de choisir une quotité d'assurance de prêt adaptée aux revenus du foyer.

  • Le délai de franchise 

En matière d’assurance de prêt immobilier, le délai de franchise intervient dès la déclaration du sinistre (perte d’emploi, accident, hospitalisation…) et court jusqu‘à la prise en charge du remboursement par l’assureur.

Il s’agit d’une période d’attente permettant à la compagnie d’assurance les informations sur le sinistre afin de déterminer les conditions d’indemnisation. Estimé généralement à 90 jours, le délai de franchise peut varier selon les contrats et les sinistres.

  • Le délai de carence 

Intervenant à une période bien précise, le délai de carence d’un contrat d’assurance emprunteur commence dès la validation du contrat par l’assureur. Ce délai correspond à la période au cours de laquelle aucune garantie de l’assurance de prêt immobilier n’est appliquée, et ce malgré les cotisations des assurés.

Le délai de carence varie généralement entre 1 et 12 mois selon les garanties et les conditions contractuelles.

  • La limite d’âge

Juridiquement il n’existe aucune limite d’âge pour souscrire un contrat d’assurance de crédit immobilier. Cependant, les seniors de plus de 65 % peuvent rencontrer quelques difficultés pour assurer leur emprunt contre les risques liés au décès ou encore à la perte totale et irréversible d’autonomie (principales garanties proposées par une assurance emprunteur). Les emprunteurs seniors peuvent, toutefois, envisager de jouer la conventions AERAS, un dispositif permettant de faciliter l’obtention d’une assurance de crédit immobilier en cas de grave problème de santé ou d’âge avancé.

  • Les exclusions de garantie

Permettant de couvrir le capital prêté par la banque en cas de défaillance de remboursement, l’assurance emprunteur ne couvre pas toutes les situations. Le contrat peut comporter des clauses d’exclusion. En d’autres termes, en cas de sinistres, le capital restant dû ne sera remboursé par la compagnie d’assurance uniquement dans le cas où la situation entre les conditions contractuelles prévues par l’assureur.

Quels sont les types d’assurance de prêt immobilier ?  

Globalement, il existe deux types d’assurance emprunteur :

  • Le contrat de groupe ou l’assurance bancaire

Systématiquement proposé par l’établissement bancaire qui accorde le prêt, le contrat d’assurance emprunteur de groupe mutualise les risques que présentent tous les assurés. Ainsi, les assurés jeunes et non-fumeurs présentant moins de risques compensent les assurés séniors ou atteints de maladies graves. De ce fait, chaque emprunteur assuré cotise à peu près les mêmes sommes.

Plus rapide à obtenir, le contrat groupé peut être particulièrement avantageux pour certains profils emprunteurs, notamment ceux présentant de gros risques ou encore les séniors.

  • Le contrat individuel ou la délégation d’assurance emprunteur

Depuis 2010, il est possible de choisir librement un contrat d’assurance emprunteur autre que celui proposé par la banque. Cette opération se nomme la délégation d’assurance emprunteur. En d’autres termes, l’emprunteur opte pour une assurance emprunteur, dès le début ou au cours de son crédit immobilier, en dehors de son établissement prêteur. Depuis le 1er janvier 2018, il est possible de changer son assurance emprunteur à date anniversaire, et ce pendant toute la durée de remboursement.

Le contrat individuel est personnalisable en fonction de chaque profil et il peut être particulièrement favorable aux emprunteurs jeunes et en bonne santé. Cependant, ce contrat délégué doit offrir un niveau de garantie au moins équivalent à celles proposées par le contrat groupe proposé par l’établissement prêteur.

 Quelles sont les conditions pour changer d’assurance de crédit ?

Les contrats proposés par les banques ne sont pas toujours les offres les moins chères du marché, il faut donc envisager de changer de couverture avant ou après la signature de l’offre de contrat de crédit grâce à la délégation d’assurance.

Deux conditions sont à respecter pour déléguer son contrat d’assurance :

  • envoyer une lettre de résiliation d’assurance de prêt à sa banque au minimum 2 mois avant la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt, date de référence sauf mention contraire approuvée par les parties dans le contrat
  • apporter des garanties au moins équivalentes à celles du contrat d’origine renseignées sur la Fiche d’information standardisée (Fis) qui est fournie gratuitement par la banque.

Comment changer d’assurance avant la signature de l’offre de crédit ?

Depuis la loi Lagarde datant de juillet 2010, un emprunteur qui sollicite un crédit immobilier, un crédit consommation ou même un rachat de ses crédits à la possibilité d’opter pour l’assurance d’un autre établissement (via une compagnie directement ou éventuellement un courtier en assurances).

Le choix de l'intermédiaire pour couvrir l’emprunt permet de faire jouer la concurrence et d’obtenir une offre plus avantageuse en matière de coût, mais sous condition de présenter des garanties au minimum équivalentes inscrites sur la Fis. La délégation d’assurance doit être établie idéalement lors de la demande de financement, ce qui permet de gagner du temps dans les démarches et de signer un contrat couverture avant la mise en place du crédit.

Comment changer d’assurance après la signature de l’offre de crédit ?

Dès que le contrat de crédit est signé par l’emprunteur, ce dernier peut changer d’assurance sur les 12 prochains mois. Il peut donc résilier à tout moment son contrat d’assurance (loi Hamon) et solliciter un autre établissement pour assurer son crédit sur la durée restante de remboursement.

En février 2017, l’amendement Bourquin introduit la résiliation annuelle de l'assurance-emprunteur. Cette nouvelle loi permet de changer son assurance à chaque date d'anniversaire du prêt. Depuis 2018, la résiliation annuelle est rétroactive pour tous les contrats passés.

Comment est calculé le coût d’une assurance de crédit ?

  • Le questionnaire de santé

Avec son questionnaire de santé, l’assureur estime le risque médical en évaluant l’état de santé et l’âge de l’emprunteur, au moment de contracter le prêt et celui où il se termine, pour calculer la prime d’assurance. Le métier exercé et les activités personnelles potentiellement dangereuses peuvent aussi conduire à payer une surprime, comme pour les emprunteurs malades.

La convention AERAS ouvre d’ailleurs un accès au crédit aux personnes atteintes ou guéries de maladies graves comme le cancer. Pour compenser le risque accru de décès avant le terme du remboursement, la cotisation d’assurance est souvent augmentée.

  • Les modalités du prêt

La prime d’assurance est incluse dans la mensualité du crédit. Son montant dépend également du capital emprunté, de la nature des garanties sollicitées et du niveau de quotité, c’est-à-dire que le prêt peut par exemple être couvert à 100% par l’emprunteur principal, ou partager le montant sur deux têtes (50% emprunteur et 50% co-emprunteur), sous condition de couvrir au minimum 100% du financement. Plus la quotité est élevée, plus le coût de l’assurance est important.

  • Le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA)

Il est facile d’évaluer le coût total des primes d’une assurance grâce au TAEA (taux annuel effectif de l’assurance). Ce taux peut augmenter suivant le niveau de risque diagnostiqué après le questionnaire d’assurance. L'offre de contrat doit systématiquement mentionner le TAEA, cela permet à l'emprunteur de pouvoir comparer facilement plusieurs propositions.

Comment bien choisir un contrat d’assurance de prêt ?

Avec l’ouverture à la concurrence sur les couvertures des crédits immobiliers et à la consommation, les professionnels proposent des offres très agressives. Avant de souscrire un contrat, un comparatif des devis obtenus gratuitement est nécessaire pour identifier la proposition la moins chère avec des conditions personnalisées.

Le TAEA (taux annuel effectif de l’assurance) exprime le coût total d’une assurance emprunteur à l’année, ce qui permet de mieux comparer les offres et de choisir la couverture la plus avantageuse, en termes de garanties mais aussi en termes de coût.