Crédit immobilier

• Ce qu’il faut retenir sur ce sujet :

  

  • Types de prêts : Plusieurs options existent selon les besoins, comme le prêt amortissable (classique), relais (achat/vente), in fine (investissement), hypothécaire (garantie), ou lissé (combinaison).

  • Utilisation : Financement de l'achat d'un bien, travaux de rénovation, achat de terrain ou construction.

  • Conditions d'obtention : Dépend du taux d’endettement, de l’apport personnel, des garanties demandées et de l'assurance emprunteur.

  • Simulation et comparaison : Essentielles pour estimer la capacité d’emprunt, optimiser les mensualités et trouver la meilleure offre bancaire.

Quels sont les différents types de crédit immobilier ?

Demandé auprès des banques ou des organismes spécialisés, le prêt immobilier repose sur un fonctionnement simple, quel que soit son objectif : qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Le prêteur accorde une somme correspondant au coût total du projet, de laquelle l’apport personnel, s’il y en a un, est déduit.

Cependant, il existe plusieurs types de prêts immobiliers (prêts classiques, prêts aidés), chacun adapté à des besoins spécifiques.

Le prêt amortissable :

Le prêt immobilier amortissable est le plus commun. Chaque mois, l'emprunteur rembourse à la fois une partie du capital et des intérêts. Ce prêt peut être proposé à taux fixe ou variable et offre plusieurs options, telles que la modularité des mensualités ou un différé de remboursement.

Le prêt relais :

Idéal pour les propriétaires qui souhaitent vendre un bien tout en en achetant un autre. Il permet de financer la nouvelle acquisition en attendant la vente de l’ancien bien. On trouve différentes variantes de ce prêt, telles que le prêt relais acquisition ou le prêt relais sec.

Le prêt in fine :

Ce prêt s’adresse principalement aux investisseurs. Pendant toute la durée du prêt, seuls les intérêts sont remboursés, tandis que le capital est remboursé en une seule fois à la fin. Cela permet d’optimiser la gestion fiscale des revenus locatifs ou d’autres investissements.

Le prêt hypothécaire :

Ce prêt permet d’obtenir un financement en mettant un bien immobilier en garantie sous la forme d’une hypothèque. Il est souvent utilisé par les propriétaires souhaitant libérer des liquidités tout en conservant leur bien, notamment pour financer de nouveaux projets immobiliers ou des travaux.

Le prêt lissé :

Le prêt lissé permet de regrouper plusieurs types de prêts (comme un prêt à taux zéro et un prêt amortissable) en ajustant les mensualités pour qu’elles restent constantes. Cela évite une surcharge des remboursements lorsque plusieurs crédits sont en cours simultanément.

Qu’est-ce que vous pouvez financer avec un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier est conçu pour financer une large gamme de projets liés à l’acquisition et à l'amélioration de biens immobiliers. Voici les principales utilisations d’un prêt immobilier :

L’acquisition d’un bien immobilier

Le prêt immobilier permet de financer l’achat d’une résidence principale, secondaire ou d’un bien destiné à l’investissement locatif. Il peut s'agir d’un appartement, d’une maison ou même d’un immeuble à usage mixte, c'est-à-dire à la fois professionnel et résidentiel.

Les travaux de rénovation ou d’amélioration

En plus de l’achat, un prêt immobilier peut également couvrir les frais de réparation, de rénovation ou d'amélioration du bien. Que ce soit pour moderniser une propriété, réaliser des travaux d’entretien ou améliorer l’efficacité énergétique, ce type de financement peut être utilisé pour transformer votre bien immobilier. Par ailleurs, il est possible de financer les travaux de rénovation ou d’amélioration par un crédit à consommation ou un rachat de crédit.

L’achat d’un terrain constructible

Si vous envisagez de construire une maison, le prêt immobilier peut aussi servir à financer l’achat d’un terrain destiné à la construction d’un bien à usage d’habitation ou à usage mixte.

Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit immobilier ?

Favorisées par la concurrence entre les banques, les conditions d’octroi des crédits immobiliers peuvent être particulièrement avantageuses. Cependant, il est essentiel de remplir certains critères pour pouvoir les obtenir. Voici quelques éléments clés et conseils pour vous aider à constituer un dossier solide :

Taux d’endettement à respecter

Les banques examinent vos revenus et votre situation financière pour s'assurer que vous ne dépassez pas le taux d’endettement maximal, généralement fixé à 35 % de vos revenus mensuels. Cela garantit que le montant consacré au remboursement de votre prêt vous permet de vivre confortablement.

Gestion saine de vos finances

Votre situation financière globale joue un rôle crucial dans l'évaluation de votre demande. La banque prendra en compte la santé de vos comptes bancaires, votre historique de paiement et la stabilité de vos revenus. Avoir des finances bien gérées renforcera votre dossier.

Importance de l'apport personnel

Même si l’apport personnel n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé. Un apport d’environ 10 % du coût total du bien rassure les établissements prêteurs et montre votre engagement. Cela réduit également le montant à emprunter, facilitant ainsi l’approbation de votre crédit.

Garanties requises

Pour sécuriser le prêt, la banque peut demander des garanties, comme une hypothèque sur le bien acquis. Cela signifie qu'en cas de non-remboursement, la banque peut saisir le bien. D'autres formes de garanties, telles que la caution, offrent également une protection à l’établissement prêteur.

Rôle de l’assurance emprunteur

Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur est souvent exigée par les banques pour couvrir les risques liés à votre crédit. Elle peut protéger contre des événements tels que le décès ou l'incapacité de travail. Si l’un de ces cas se produit, l’assurance s'engage à rembourser le crédit selon les modalités convenues.

Comment définir le montant que vous pouvez emprunter ?

Avant de commencer vos recherches immobilières, il est essentiel de savoir combien vous pouvez emprunter. Cela correspond à votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant que les établissements bancaires sont prêts à vous prêter dans le cadre d’un crédit immobilier.

Pour établir ce montant, il faut prendre en compte votre apport personnel, ainsi que les frais annexes tels que les frais de notaire. En ajoutant ces éléments, vous obtiendrez ce que l’on appelle votre capacité d’achat, qui représente votre budget total pour l'acquisition d'un bien immobilier.

Pour avoir une première idée de votre capacité d'emprunt, des outils de simulation en ligne peuvent s'avérer très utiles. Ces simulations vous donneront un aperçu de ce que vous pouvez envisager.

Pour une évaluation plus précise, il est conseillé de consulter un professionnel. Un rendez-vous avec votre conseiller bancaire ou un courtier immobilier comme Solutis peut grandement faciliter cette étape. Ces experts pourront vous fournir un calcul détaillé de votre capacité d'emprunt et vous délivrer une attestation de capacité, un document précieux pour rassurer les vendeurs lors de vos visites.

Quelle est l’importance de la durée du prêt immobilier ?

La durée de votre prêt immobilier joue un rôle crucial dans la gestion de votre budget. En effet, le montant des mensualités varie considérablement en fonction de la période de remboursement choisie. Bien qu'un emprunt sur une durée plus courte puisse sembler avantageux en raison d'un taux d'intérêt potentiellement inférieur, il entraîne des mensualités plus élevées.

Prenons l'exemple d'un prêt de 180 000 euros. Pour un emprunt sur 10 ans, le taux d'intérêt est de 3,07 %, avec des mensualités atteignant 1 798 euros. Si vous choisissez une durée de 15 ans, le taux d'intérêt est de 3,32 %, ce qui réduit la mensualité à 1 324 euros. En optant pour 20 ans, le taux d'intérêt monte à 3,48 %, et les mensualités s'établissent à 1 096 euros. Enfin, sur 25 ans, avec un taux de 3,57 %, vos mensualités descendent à 961 euros.

Ainsi, choisir une durée plus longue, comme 25 ans, permet de réduire le montant des mensualités, offrant une plus grande flexibilité financière. Cela est particulièrement bénéfique pour les ménages aux revenus modestes, car cela leur permet d'accéder plus facilement à un financement immobilier tout en respectant leur taux d’endettement.

De ce fait, le choix de la durée de votre prêt est essentiel, non seulement pour gérer vos paiements mensuels, mais aussi pour maintenir une santé financière équilibrée.

Quel est le poids de l’apport personnel dans prêt immobilier ?

L'apport personnel représente la somme que vous êtes prêt à investir dans votre projet immobilier avant même de solliciter un financement. C’est un élément clé qui influence la décision des banques, car il démontre votre capacité à épargner et votre engagement dans l’achat.

Votre apport peut provenir de différentes sources, telles que :

• Votre épargne personnelle, par exemple sur un livret d'épargne ou un compte épargne logement.
• Une participation versée par votre employeur, souvent liée à un plan d’épargne salariale.
• Une donation de la part de membres de votre famille, d'amis ou encore d’un héritage.

Il est essentiel de pouvoir justifier l'origine de votre apport, car les banques exigent cette transparence dans le cadre de l’analyse de votre dossier.

En règle générale, un apport d’environ 10 % du montant total de votre projet est recommandé. Cela peut aider à couvrir les frais annexes tels que les frais de notaire et les garanties. Par ailleurs, un apport plus important peut être très bénéfique. En effet, cela réduit le montant du prêt et par conséquent, les intérêts à rembourser, qui sont calculés sur un montant emprunté moins élevé.

Pourquoi faire une simulation de crédit immobilier ?

Réaliser une simulation de crédit immobilier est une étape cruciale dans votre projet d’achat. Elle vous permet d’obtenir des informations clés pour mieux préparer votre démarche :

• Evaluation de votre capacité d’emprunt : la simulation vous aide à déterminer le montant que vous pouvez obtenir auprès de la banque, en tenant compte de vos revenus, de vos charges mensuelles et de votre taux d’endettement. Cela vous permet d'avoir une idée claire des limites de votre budget.
• Estimation des mensualités : en fonction du montant du prêt envisagé et de la durée de remboursement, vous pouvez évaluer le montant des mensualités. Cela vous permet de visualiser l’impact financier de votre projet sur votre budget mensuel et d’assurer sa faisabilité.
• Calcul du montant de votre prêt : en précisant la mensualité maximale que vous êtes prêt à rembourser, la simulation peut également vous indiquer le montant total du prêt que vous pouvez envisager. Cela vous aide à orienter vos recherches vers des biens qui correspondent à vos capacités financières.

La simulation de crédit immobilier est un outil précieux qui vous permet de prendre des décisions éclairées, de mieux comprendre vos options de financement et de vous préparer au mieux avant de vous engager dans votre projet immobilier.

Quelles sont les principales raisons de comparer les offres de prêt immobilier ?

Il est essentiel de comparer les différentes offres de prêt immobilier, car toutes ne se valent pas. Même avec un profil emprunteur similaire et une durée de crédit identique, les propositions des banques peuvent varier considérablement. Par exemple, l’un des établissements pourrait vous offrir un taux d’intérêt nominal plus bas, mais ses frais de dossier pourraient être plus élevés, ou il pourrait ne pas proposer les mêmes options de flexibilité pour ajuster le remboursement de votre prêt.

Une comparaison approfondie vous permet d’identifier le taux annuel effectif global (TAEG), qui représente le coût total de votre crédit. Ce taux inclut non seulement les intérêts, mais aussi les frais annexes tels que l'assurance emprunteur et les frais de dossier. Il est donc crucial de le prendre en compte pour évaluer la véritable valeur d'une offre.

De plus, il est important de vérifier les conditions de remboursement anticipé, notamment s'il existe des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Cela vous donne la liberté de rembourser votre crédit plus tôt si vous le souhaitez, sans pénalité excessive.

Comparer les offres de prêt immobilier vous aide à choisir la solution la plus adaptée à votre situation financière et à vos projets, tout en maximisant vos économies.

Crédit immobilier : l’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Lors de la souscription d'un crédit immobilier, l'assurance emprunteur est souvent un sujet de préoccupation pour les futurs acquéreurs. Bien qu'elle ne soit pas légalement obligatoire, elle est fortement recommandée et, dans la pratique, elle est presque incontournable.

La plupart des banques exigent que vous souscriviez une assurance emprunteur pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d'incapacité de travail, ou de perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA).

Cette assurance a pour but de protéger à la fois l'emprunteur et le prêteur. En cas de sinistre, l'assurance prend en charge le remboursement des mensualités, ce qui permet d'éviter des situations financières délicates. En conséquence, même si vous pouvez techniquement obtenir un crédit sans assurance emprunteur, il est souvent préférable de souscrire à un contrat d’assurance emprunteur pour sécuriser votre investissement immobilier.

Il est également important de noter que vous avez la possibilité de choisir votre propre assurance emprunteur (la délégation d’assurance de prêt immobilier), même si la banque vous propose la sienne. Cela vous permet de comparer les offres et de choisir celle qui correspond le mieux à vos besoins et à votre situation financière.

Comment Solutis peut vous accompagner dans l’obtention de votre prêt immobilier ?

En tant que courtier en crédit immobilier, Solutis vous guide tout au long du processus d'obtention de votre prêt immobilier, en vous aidant à dénicher le meilleur taux et les conditions les plus avantageuses en fonction de votre projet et de votre profil. Avec notre expertise, vous optimisez votre recherche et simplifiez vos démarches.

Ce que nous faisons pour vous :

• Evaluer votre capacité d’emprunt : nous commençons par analyser votre situation financière pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter. Cette étape est cruciale pour cibler les biens immobiliers qui correspondent à votre budget et faciliter vos recherches dès le départ.
• Améliorer votre dossier : la qualité de votre dossier est essentielle pour obtenir un prêt avantageux. Nous vous aidons à le préparer en mettant en avant des éléments clés tels que des revenus stables, un taux d’endettement maîtrisé, une gestion soignée de vos comptes bancaires et un apport personnel significatif.
• Négocier avec les banques : grâce à un vaste réseau de partenaires bancaires, nous prenons en charge la négociation pour vous. Nous sollicitons plusieurs établissements afin de dénicher l’offre qui répond le mieux à vos besoins, sans que vous ayez à vous déplacer.
• Accompagnement jusqu'à la signature : nous restons à vos côtés jusqu'à la signature de l’acte notarié. Notre équipe répond à toutes vos questions et s’assure que toutes les étapes du déblocage des fonds se déroulent sans encombre, vous offrant ainsi une tranquillité d'esprit.

Crédit immobilier : vos questions, nos réponses

Dans le cadre de votre projet immobilier, il est normal d'avoir de nombreuses questions concernant les modalités et les conditions d'un crédit immobilier. Voici nos réponses à vos principales interrogations afin de vous aider à y voir plus clair.

Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier ?

La durée maximale d'un crédit immobilier dépend de l'établissement prêteur et des caractéristiques de votre prêt. En général, elle peut s'étendre jusqu'à 25 ou 30 ans. Cependant, une durée plus longue implique souvent un coût total d'emprunt plus élevé en raison des intérêts accumulés. Il est donc essentiel de trouver un équilibre entre la durée de remboursement et le montant des mensualités.

Quel est le délai moyen d'obtention d'un crédit immobilier ?

Le délai d'obtention d'un crédit immobilier peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la banque choisie, la complexité de votre dossier et la rapidité de la fourniture des documents requis. En moyenne, il faut compter entre 4 à 8 semaines pour obtenir une réponse définitive. Il est conseillé de se préparer à l'avance en rassemblant tous les documents nécessaires pour accélérer le processus.

Est-il possible de renégocier son prêt immobilier ?

Oui, il est tout à fait possible de renégocier son prêt immobilier. Si les taux d'intérêt ont baissé depuis la signature de votre contrat, vous pouvez demander à votre banque une renégociation de votre taux ou envisager un rachat de crédit immobilier. Cette démarche peut vous permettre de réduire vos mensualités ou de diminuer le coût total de votre emprunt. Toutefois, il est important d'analyser les conditions et les éventuels frais associés à cette renégociation.

Comment déterminer votre mensualité de crédit immobilier ?

Pour déterminer votre mensualité de crédit immobilier, vous devez tenir compte de plusieurs éléments, notamment le montant emprunté, le taux d'intérêt appliqué et la durée de remboursement. En utilisant des simulateurs en ligne, vous pouvez obtenir une estimation des mensualités en fonction de ces paramètres. Il est également conseillé de consulter un expert pour des conseils personnalisés et une meilleure compréhension des implications financières.

Rédigé par Cédric Descamps - Directeur général de Solutis

Mis à jour le 17/03/2025