Prêt immobilier : financez au meilleur taux l'achat de votre nouveau logement

• Obtenu auprès d’un établissement bancaire sous un délai de quelques semaines à plusieurs mois, le prêt immobilier est un financement à long terme destiné à financer l’ensemble ou une partie d’un projet d’acquisition immobilière, de construction ou encore des travaux. Pour un investissement dans une résidence principale, secondaire ou locative, découvrez avec nos conseillers Solutis, le fonctionnement complet d’une opération bancaire pouvant être souscrite pour acquérir un logement.

Quel est le principe du prêt immobilier ?

Très encadré par la législation, le crédit immobilier ou le prêt à l’habitat fait partie des financements les plus sollicités et souscrits par les Français souhaitant accéder à la propriété ou investir dans l’immobilier sans payer comptant une somme souvent importante. Pour un projet d'achat d'inférieur à 75 000 €, il faut s'orienter vers un crédit consommation.

Demandé auprès des banques ou des organismes spécialisés, le prêt immobilier a un fonctionnement et un principe simple quel que soit son objet (achat de résidence principale pour une maison, investissement locatif avec un appartement, réalisation de travaux…). En fait, le prêteur accorde un financement d’une certaine somme qui correspond au coût total du projet d’achat ou d’investissement immobilier. En cas d’apport personnel, ce dernier est soustrait du coût total à financer.

Pour tout savoir des différents aspects et réussir son emprunt à l’habitat, Solutis propose gratuitement son guide du crédit immobilier, sa FAQ (les questions fréquentes sur le crédit immobilier) ainsi que divers outils de calcul afin de calculer notamment la capacité d'emprunt du ménage. Ce guide répond aux principales interrogations que chacun peut se poser lors d’une recherche de financement pour acheter un bien ancien, pour faire construire ou encore les différentes solutions pour réaliser un investissement dans la location d’un logement.

Le prêt immobilier accordé est lié à un taux d’intérêt (fixe, variable, variable capé) sur toute la durée du financement. De ce fait, l’emprunteur réalise son projet immobilier en payant des échéances prévues dans le contrat de prêt. Par ailleurs, pour définir la durée d’un crédit immobilier, tout dépend des conditions proposées par l’établissement prêteur qui prend en compte différents facteurs dont l’âge et la santé de l’emprunteur. Toutefois, la durée moyenne est comprise entre 10 ans et 25 ans, même si certains profils emprunteurs peuvent aller bien au-delà.

Quelles sont les caractéristiques d’un crédit immobilier ?

En France, il existe principalement deux types de prêts immobiliers auxquels un emprunteur peut prétendre pour financer un projet immobilier. Cependant, si tous les types de prêts immobiliers sont soumis à un seul et unique cadre législatif, il faut savoir que chaque type de crédit immobilier a ses caractéristiques.

• Le prêt immobilier amortissable : ce financement à l’habitat est le plus populaire pour acheter un logement neuf ou ancien (maison ou appartement). Il consiste à rembourser la somme empruntée et ses intérêts sur une période de remboursement en fonction du tableau d’amortissement. Ainsi, le souscripteur rembourse, en général tous les mois, une part du capital emprunté et une part des intérêts calculés sur le capital restant dû. A mensualité constante, plus la part du capital remboursé augmente, plus le montant total des intérêts baisse.
• Le prêt immobilier In fine : sollicité principalement par les investisseurs, ce type de prêt immobilier consiste à rembourser le capital emprunté en une seule fois à la fin de la durée du prêt. Ainsi, l’emprunteur ne règle, pendant toute la durée de son financement, que des intérêts liés à ce dernier. Ces intérêts sont donc calculés sur le montant du capital emprunté pendant toute la durée du remboursement. Conséquence : les intérêts ne décroissent pas.

A savoir qu’il existe aussi d’autres types de crédits immobiliers comme le prêt relais qui permet d’acquérir un nouveau bien immobilier sans attendre la vente du premier, ou encore les prêts conventionnés qui permettent à certaines catégories d’emprunteurs d’accéder au financement à l’habitat sous conditions de ressources. Ce type de financement peut faire l'objet d'un rachat de crédit, d'un regroupement de crédit consommation sous certaines conditions ou d'un rachat de crédit immobilier.

Pour préparer votre financement de la meilleure des manières possibles, nous accompagnons chacun de nos clients et fournissons des conseils, pour qui souhaite acquérir un bien immobilier à crédit dans le but de le louer ou de l’utiliser tout simplement en tant que résidence principale ou secondaire.

Prêts aidés à l’accession et crédit immobilier : qu’en est-il ?

Proposé par les établissements de crédit ayant passé un accord avec l’Etat ou les collectivités locales, le prêt aidé est une solution qui permet de favoriser l’accès à la propriété de la résidence principale à travers une aide au crédit immobilier.

Selon ses revenus, sa zone géographique ou le type de bien souhaité, un foyer peut cumuler différents prêts aidés pour réduire considérablement le montant emprunté. Les principaux prêts aidés sont entre autres : le Prêt à taux zéro (PTZ), l’éco-Prêt à taux zéro ou encore le Prêt action logement.

Le prêt à taux zéro : permettant de financer une partie de l’achat ou la construction d’une résidence principale, le prêt à taux zéro est le dispositif d’aide à l’accession à la propriété le plus populaire en France. Il s’agit d’un crédit immobilier gratuit qui peut financer jusqu’à 40 % du projet immobilier. Le prêt à taux zéro est principalement réservé aux ménages aux revenus modestes et intermédiaires.

Certaines conditions doivent être satisfaites pour bénéficier de ce financement spécifique à taux zéro, comprenant une période de différé de 5 à 15 ans. Il existe deux catégories de conditions à remplir pour être éligible à un PTZ : celles relatives au ménage et celles liées au logement.

• Les conditions relatives au ménage: le PTZ n’est accordé qu’aux ménages ayant des revenus inférieurs à un certain plafond. Parallèlement, le ménage doit être primo-accédant ou de ne pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 24 mois qui précèdent la demande de crédit immobilier.
• Les conditions liées au logement: le prêt à taux zéro peut être accordé quelles que soient la typologie et la taille du bien concerné. Ce dernier peut être neuf ou ancien à condition de réaliser un certain nombre de travaux. Le bien concerné doit être situé dans certaines zones géographiques éligibles. L’usage du bien concerné est la principale condition liée au logement. Le logement doit être occupé comme résidence principale.

Le prêt à l’accession sociale : ayant pour but de favoriser l’accession à la propriété des foyers aux revenus modestes, le prêt accession sociale permet de financer l’achat d’une résidence principale neuve ou ancienne, mais également le financement de travaux. Pour y prétendre, il faut remplir certaines conditions. L’obtention de ce prêt aidé est soumise à des conditions de revenus. Son éligibilité dépend aussi de la composition du foyer et de la zone géographique.

Ce crédit immobilier réglementé par l’Etat donne la possibilité aux bénéficiaires de percevoir l’aide personnalisée au logement (APL) délivrée par la caisse d’allocations familiales (CAF).

Le prêt action logement : Le PAL est un prêt aidé réservé aux employés du secteur privé des sociétés (hors entreprises agricoles) de plus de 10 salariés. Ce prêt, ayant un montant souvent modeste, permet de bénéficier de conditions de financement très attractives. Il peut être intégré dans le montant de l’apport personnel. Le PAL peut permettre de financer la construction d’un bien immobilier (y compris l’achat de terrain), l’acquisition d’un logement ancien, la réalisation de travaux d’aménagement.

Le choix de la durée de ce crédit spécifique peut atteindre jusqu’à 20 ans, son montant doit prendre en considération les revenus, la composition de son foyer et la zone géographique du demandeur.  

A savoir qu’un salarié ayant obtenu un prêt action logement ne se verra pas imposer un remboursement anticipé, même s’il est licencié ou intègre la fonction publique.

Pour déterminer votre éligibilité à ce type de prêt, n’hésitez pas à réaliser des simulations grâce aux divers outils présents sur le site Solutis. Avec ces informations en votre possession, vous serez donc à même d’évaluer votre capacité d’emprunt réelle et obtenir le bon financement pour votre future maison ou appartement.

Quelles sont les étapes de la souscription d’un prêt immobilier ?

De la recherche du crédit immobilier au remboursement du prêt en passant par le montage du dossier, l’accord de principe ou encore la signature de l’offre officielle de prêt, la souscription d’un crédit immobilier peut s’étaler sur plusieurs mois et nécessite de passer par certaines étapes. Chacune doit être soigneusement préparée et anticipé afin de ne pas perdre un temps précieux. Voici comment se déroule l’obtention d’un crédit immobilier.

1. La recherche du crédit immobilier : la tournée des banques et courtiers :

La souscription d’un crédit immobilier est un engagement fort. Il faut donc prendre le temps de solliciter plusieurs établissements bancaires afin de leur faire savoir son besoin de financement pour calculer le budget pour son projet d’acquisition immobilière. En fait, rien de tel que de mettre en concurrence les banques si vous souhaitez obtenir les meilleures offres de financement en vigueur. A cette étape, il est important de réaliser des simulations de calcul de prêt immobilier pour trouver la meilleure propropistion.

A savoir qu’il est aussi possible de passer par un intermédiaire bancaire spécialisé dont la principale mission est de dénicher les taux d’intérêt nominaux les plus attractifs dans les meilleurs délais. L’intervention d’un courtier en immobilier comme Solutis est souvent gratuite pour le demandeur car il est rémunéré par ses partenaires bancaires en tant qu’apporteur d’affaires.

2. Le montant du dossier de prêt immobilier :

Après avoir choisir une proposition de crédit, le demandeur doit procurer à la banque choisie les documents nécessaires au montage du dossier de financement. Autrement dit, il doit fournir à l’établissement bancaire l’ensemble des éléments indispensables à la souscription d’un crédit à l’habitat. Il s’agit entre autres de : les avis d’imposition sur le revenu, les fiches de paie, les contrats de travail, un justificatif de domicile, les relevés bancaires…

D’autres documents tels que : la preuve du montant de l’apport personnel ou encore le compromis de vente peuvent être réclamés par certaines banques.

3. L’accord de principe de l’établissement bancaire :

Une fois tous les documents rassemblés, la demande de crédit immobilier est soigneusement étudiée par un analyste financier qui ne prendra aucun risque mettant la banque face à une éventuelle incapacité de remboursement. Si sa décision est favorable, l’établissement bancaire prépare et envoie au demandeur un accord de principe de prêt immobilier.

Ce dernier doit comporter un tableau de d’amortissement, le montant du prêt, le coût réel de l’emprunt, le taux d’intérêt (taux nominal, taux d'assurance et taux annuel effectif global), le montant des échéances…

A savoir que l’accord de principe n’a aucune teneur officielle qui engagerait la banque et/ou le demandeur. Il s’agit d’un accord mutuel des deux parties sur les modalités du financement accordé.

4. La signature et le renvoi de l’offre officielle de prêt :

Adressée par la banque, l’offre de prêt fait l’objet d’un cadre réglementaire précis. Après réception de l’offre de prêt, le demandeur doit mûrir son choix et bien vérifier les modalités et les clauses du contrat de prêt. Pour cela, il doit respecter un délai légal de réflexion de 10 jours. En d’autres termes, l’offre officielle de prêt immobilier peut être retournée à l’établissement bancaire 11 jours après réception. Le demandeur s’engage ensuite sur plusieurs années s'il n'active pas son délai de rétractation.

5. Le déblocage de fonds et le remboursement de prêt :

Le déblocage de fonds est l’étape ultime de la souscription d’un crédit immobilier. Il nécessite la signature d'un compromis de vente auprès d'une agence immobilière et/ou d’un notaire dans les 3 mois qui suivent l’acceptation de l’offre officielle de crédit immobilier. En général, le remboursement du crédit commence un mois après la signature de l’acte de vente chez un notaire.

Comment les meilleures conditions d'un prêt immobilier sont négociées ?

Favorisées par la concurrence entre les banques, les conditions d’octroi des crédits immobiliers sont particulièrement favorables. Mais encore faut-il pouvoir les obtenir. Voici quelques critères et conseils qui permettent de présenter un dossier solide vous permettant de prétendre au meilleur taux de crédit immobilier.

Apport personnel : l’apport personnel est le montant que le demandeur va investir dans son projet sans s’endetter auprès d’une autre banque. Cette somme peut être : de l’épargne, prêts aidés, donation… A savoir que plus l’apport personnel est important, meilleures seront les conditions d’octroi de crédit immobilier. Il permet de payer les frais de notaire et de prendre en charge une partie du prix d'acquisition du logement souhaité. Un prêt immobilier sans apport est envisageable, mais plus difficile à obtenir. On parle alors de crédit à 110 %, soit un capital emprunté égal à 100 % du prix du bien + 10 % issus des frais de notaire.

Limiter son taux d’endettement : le taux d’endettement est la part des revenus nets mensuels qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement de ses encours. La quasi-totalité des établissements bancaires estiment qu’au-delà de 33 % des revenus, un foyer peut rencontrer des difficultés pour rembourser ses encours. Il est donc recommandé de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 %.

Avoir un comportement bancaire serein : afin de prétendre aux meilleures conditions de crédit, le demandeur ne doit pas être à découvert durant les derniers mois. Il ne doit pas avoir de rejets de prélèvement. Cette bonne gestion de ses comptes bancaires montre à la banque que le demandeur est capable de gérer ses finances et d’assumer ses frais. L'existance d'une capacité d'épargne est un vrai argument pour convaincre le prêteur de suivre l'emprunteur dans le financement de votre projet immobilier. 

Présenter une situation professionnelle stable : les établissements bancaires portent une attention particulière à la situation professionnelle du demandeur de crédit immobilier. De ce fait, être en contrat à durée indéterminée (CDI) ou fonctionnaire est un atout.

Opter pour un crédit à courte durée : la durée d’emprunt est l’un des principaux critères pour déterminer le niveau des taux d’intérêt. Ainsi, plus la durée est courte et plus les conditions de financement sont meilleures. Il est donc recommandé de limiter au maximum la durée d’emprunt.

Présenter un dossier sérieux et complet : pour les établissements bancaires, le dossier de demande de crédit immobilier peut être révélateur. Pour les prêteurs, le dossier peut être une prévision de ce qui va se passer tout au long de la durée du contrat de prêt immobilier. En se basant sur les informations et documents contenus dans le dossier de demande, une banque peut décider d’alléger ou de durcir ses critères d’octroi. Le demandeur doit, ainsi, présenter un dossier serein en fournissant toutes les informations et pièces justificatives nécessaires à l’instruction de son dossier.

Quels sont les types de taux d’intérêt d'un crédit immo ?

Les intérêts d’un crédit immobilier correspondent au montant que l’emprunteur verse à chaque mensualité, en plus du remboursement du capital emprunté. Plusieurs éléments sont prix en compte dans le calcul du montant des taux d’intérêt et plus globalement du TAEG. Ce TAEG permet de calculer le coût total du financement sur un an.

Il existe principalement 3 types de taux d’intérêt pour les crédits immobiliers accordés aux particuliers.

• Le taux d’intérêt fixe : en France, la quasi-totalité des crédits immobiliers sont à taux fixe. Connu à l’avance, ce taux ne peut varier. Il garantit le même montant des mensualités tout au long de la durée de remboursement. Le taux d’intérêt fixe offrira ainsi un véritable confort à l’emprunteur ainsi qu'une visibilité sur le coût de son emprunt. 
• Le taux d’intérêt variable : comme l’indique son nom, le taux variable évolue en fonction d’une donnée prise comme référence. Ainsi, le coût global du crédit immobilier n’est pas connu à l’avance et le montant des échéances peut varier en fonction de l’évolution des taux. Ce taux peut se révéler être un piège si les barèmes évoluent à la hausse.
• Le taux d’intérêt mixte : ce taux hybride permet de combiner les types de taux avec une première période de remboursement à taux fixe et une deuxième période à taux variable. Cette formule peut présenter plusieurs atouts, notamment l’absence de pénalités de remboursement anticipé au cours de la partie du taux variable.

Crédit immobilier : les types de contrats d’assurance emprunteur

L’assurance de prêt immobilier protège l’emprunteur ainsi que l’établissement bancaire contre certains risques rendant l’emprunteur incapable de rembourser son crédit. Les risques couverts par les garanties sont entre autres : l’invalidité totale ou partielle (ITT), invalidité permanente ou temporaire (IPP), la perte d’emploi, le décès… Le coût de la couverture est exprimé par le Taux annuel effectif global d'assurance (TAEA), qui est inclus dans le TAEG.

L’assurance emprunteur est indispensable pour obtenir un crédit immobilier et peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du prêt immobilier. Il est important de bien choisir son contrat d’assurance emprunteur. Il existe principalement deux types de contrats :  l’assurance emprunteur de groupe proposée par l’établissement prêteur ou la délégation d’assurance emprunteur proposée par un établissement autre que celui qui a accordé le prêt immobilier.

À juste titre, nous vous accompagnons personnellement dans cette démarche appelée délégation d’assurance. À vos côtés, nos conseillers feront leur maximum pour décrocher le meilleur contrat et ainsi préparer une économie non négligeable sur le coût total de votre assurance. Pour découvrir quel tarif vous pouvez bénéficier, il suffit d'entrer en contact avec notre équipe de confiance.

Rédigé par Cédric Descamps - Directeur général de Solutis

Mis à jour le 05/01/2022