Coût d’un crédit immobilier : calculer le montant des intérêts et des frais

Comment calculer le coût total réel d’un prêt immobilier ?

Avant de se lancer dans le calcul du coût d’un prêt immobilier, il est important de déterminerquels sont les différents éléments qui vont avoir un coût réel pour l’emprunteur.

Mais de quoi parle-t-on exactement quand on veut calculer le coût d’un crédit immobilier ? Pour faire simple, le coût de l’opération représente le montant d'argent supplémentaire qui sera versé à la banque en plus du capital emprunté pour financer votre achat immobilier.

Le coût d’un crédit immobilier que vous avez déjà emprunté ou que vous allez souscrire prochainement est calculé par un ensemble d’éléments :

• les intérêts bancaires (taux nominal) ;
• les primes d’assurance (taux d’assurance) ;
• les frais de dossier ;
• les frais de mandat ;
• les frais de garantie (caution ou hypothèque).

Pour connaître le coût total d’un crédit à l’habitat, il est nécessaire de se référer à son TAEG (Taux annuel effectif global) affiché dans chaque offre de prêt. Le TAEG permet effectivement de calculer le montant de l’ensemble des frais d’un prêt bancaire et de vérifier si la capacité de remboursement de l'emprunteur est adaptée. Il est envisageable, après étude, de baisser le coût d'un crédit immobilier existant en demandant un rachat de crédit. L'opération va permettre de réaménager les modalités du contrat avec, par exemple, l'obtention d'un meilleur taux ou d'un taux d'assurance plus faible.

A l’aide d’un rachat de prêt consommation ou rachat de crédit immobilier, un emprunteur peut regrouper une partie ou la totalité de ses prêts en cours dans l’objectif de diminuer le montant des mensualités. D’ailleurs, la période de remboursement est modifiée grâce à un rééchelonnement des années accordées pour restituer le capital emprunté.

La méthode de calcul des intérêts bancaires d’un crédit immobilier

Dans une offre de financement, les intérêts bancaires sont calculés à l’aide du taux d’intérêt nominal, souvent fixe dorénavant. Un meilleur taux immobilier permet de verser moins d’intérêts. Dus par l’emprunteur, ces intérêts sont réservés exclusivement à l’établissement prêteur. Ils représentent la somme qui vient rémunérer le prêteur ainsi que le risque de non-remboursement d’un crédit immobilier.

Un taux nominal est fixé par la banque en fonction de plusieurs critères relatifs au dossier de l’emprunteur et à son projet immobilier. Le taux est essentiellement calculé en fonction de :

• le montant du capital emprunté ;
• la durée de remboursement choisie par l’emprunteur ;
• la situation de l’emprunteur : ses revenus, sa stabilité professionnelle, son patrimoine, ses garanties, la qualité de la gestion de ses comptes, sa fidélité envers sa banque… ;
• la présence d’un apport personnel ;
• le barème commercial actuel de la banque ;
• la demande d’ajouter les frais de notaire dans l’opération (crédit à 110 %) ;
• le contexte économique dicté par la politique monétaire de la Banque centrale européenne et par les taux d’usure de la Banque de France.

Dans un prêt immobilier amortissable à taux fixe, le montant des intérêts est calculé grâce au capital emprunté. La somme à verser à la banque en guise d’intérêts bancaires est égale à un pourcentage du capital restant dû de chaque mois. Ce pourcentage n’est d’autre que le taux nominal du financement. Ce qui veut dire que le montant des intérêts est dégressif à mesure que le capital est remboursé. C’est pour cette raison qu’il est d’ailleurs conseillé de renégocier ou de faire racheter un prêt immobilier durant les premières années du contrat, car c’est durant cette période que la majorité des intérêts sont payés par l’emprunteur.

Bien que la part du capital et des intérêts évolue au fil de vos remboursements, votre mensualité de crédit immobilier est identique du début jusqu’à la fin de votre contrat. On dit alors que les mensualités sont « lissées » afin d’apporter de la simplicité dans la gestion de vos versements. Pour chaque mensualité, la variation entre la part du capital et des intérêts est détaillée dans un tableau d’amortissement qui vous est obligatoirement remis par le prêteur lors de la signature de votre offre de prêt immobilier.

À combien s’élèvent les frais de dossier et les frais de mandat pour un prêt immobilier ?

Quand on parle de frais de dossier dans un prêt immobilier, il correspond à un pourcentage du capital total emprunté que va ponctionner la banque. Ils viennent rémunérer le temps de travail accompli par le conseiller bancaire et les divers services qui ont participés à l’étude de votre dossier. En moyenne, les frais de dossier représentent entre 1 et 1,5 % du montant d’un crédit immobilier.

Quel que soit le montant que vous souhaitez emprunter, il est possible que les établissements bancaires exigent un montant minimum de frais de dossier. L’idéal est de se référer à la brochure tarifaire ou de demander directement au conseiller l’information. Tout emprunteur est cependant en droit de négocier avec le prêteur pour diminuer le taux des frais de dossier. Vous pouvez par exemple mettre en concurrence la proposition de financement de votre banque avec celle d’une autre enseigne, augmenter votre apport personnel ou jouer la carte du client fidèle.

Les frais de mandat sont plus particuliers. Ils ne sont facturés que si un intermédiaire bancaire intervient dans votre projet, soit un courtier en immobilier. Pour se rémunérer, en échange de sa prestation de services et de conseils, ce professionnel facture l’emprunteur d’environ 1 % du montant de son crédit à l’habitat.

Dans tous les cas, le contrat indique toujours le montant de vos frais de dossier et des frais d’intermédiation si vous faites appel à un courtier pour réaliser votre prêt immobilier. Le paiement de ces frais annexes est exigé seulement si les fonds de l’emprunt à l’habitat sont débloqués.

Les primes de l’assurance de crédit immobilier, un coût supplémentaire important

Coûteuse mais indispensable pour que la banque accepte de financer votre achat immobilier, le montant des cotisations de l’assurance de prêt est calculé grâce au TAEA (Taux d’assurance emprunteur annuel). Les paiements sont réalisés durant toute la durée de l’emprunt grâce à un prélèvement mensuel automatique.

Chacun des co-emprunteurs dispose de son propre taux d’assurance et par conséquent de sa propre prime à verser. Ce taux est élaboré et déterminé par l’assureur en prenant en compte l’état de santé de la personne et ses risques liés à sa situation professionnelle et ses activités de loisir. Le coût de l’assurance augmente à mesure que :

• vous allez emprunter un capital important ;
• vous remboursez votre crédit immobilier sur une longue durée ;
• vous présentez des risques accrus de maladie et d’invalidité ;
• vous avez un âge avancé ;
• vous choisissez une quotité élevée (ex : 100 % de prise en charge pour chaque co-emprunteur) ;
• vous souscrivez des garanties facultatives (ex : perte d’emploi).

En règle générale, la somme cumulée de toutes les cotisations versées par un foyer est comprise entre quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. Pour réduire le coût de son assurance, et payer moins pour les frais totaux de son crédit immobilier, le mieux est de déléguer son contrat à un assureur métier. En effet, si vous choisissez de ne pas souscrire l’offre de groupe proposée par la banque qui finance votre emprunt, vous avez de grandes chances de réaliser des économies.

La prise d’une assurance de prêt chez la concurrence peut baisser le montant total de la couverture jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros en fonction du capital emprunté et de la durée de remboursement.

Les frais de garantie dans un crédit immobilier en cas de souscription d’une hypothèque ou d’une caution

Définition et coût de la caution bancaire

La caution bancaire est une garantie prise par l’emprunteur auprès d’un organisme de cautionnement qui demande en échange de contribuer à un fonds mutualisé. Concrètement, la caution va se porter garante en prenant en charge le remboursement du prêt immobilier si vous n’êtes plus capable de payer vos mensualités. Vous devrez cependant trouver un accord à l’amiable avec la société de cautionnement pour lui restituer la somme totale qu’elle a prise en charge pendant que vous étiez en difficulté financière.

Moins chère qu’une hypothèque, le coût d’une caution reste très variable selon l’organisme avec lequel vous allez souscrire la garantie. Lors de la mise en place de la caution, vous allez devoir verser deux éléments à l’organisme retenu : une commission souvent égale à plusieurs centaines d’euros, assorti d’une contribution au Fonds mutuel de garantie (FMG) d’environ 0,8 % du capital emprunté de votre crédit immobilier.

L’avantage de préférer une solution de cautionnement par rapport à une hypothèque, c’est que l’organisme vous restituera une partie de la somme du FMG que vous avez versé une fois votre prêt immobilier remboursé. Cette rétrocession partielle n’est en revanche accordée que si vous n’avez pas rencontré d’incident de paiement sur toute la durée de votre financement.

Montant des frais d’une garantie hypothécaire

La banque peut demander, lors du financement d’un nouveau bien immobilier, d’hypothéquer le logement acheté ou une maison ou un appartement dont est déjà propriétaire l’emprunteur. Cette prise de garantie est néanmoins plus rare, car les prêteurs privilégient le cautionnement qui est plus simple à mettre en place, mais aussi moins coûteux.

En effet, pour que la souscription d’une hypothèque soit valide, il est impératif de réaliser l’opération chez un notaire. Des frais de prise de garantie seront alors facturés à l’emprunteur, soit des frais de notaire. Ils s’élèvent entre 1 et 2 % du montant du crédit immobilier. Dans le détail, les frais de notaire correspondent aux émoluments du notaire, des débours, des droits d’enregistrement ainsi que d’une contribution de sécurité immobilière.

Pour rappel, l’hypothèque va permettre à la banque, qui en est la bénéficiaire, de saisir logement puis de récupérer le montant après sa revente. C’est donc une garantie qui permet au prêteur de se couvrir contre le risque de non-remboursement du prêt immobilier.

Le courtier en immobilier pour trouver le financement le moins cher

Pour réaliser votre demande afin de financer un nouveau logement, vous avez plusieurs méthodes à votre disposition :

• vous rendre chez votre banque pour étudier un plan de financement avec votre conseiller qui effectuera une offre si vous êtes éligible ;
• faire la tournée des établissements bancaires dans le but de mettre en concurrence les propositions ;
• prendre contact avec un courtier en immobilier dont sa spécialité est de monter puis de présenter votre dossier à ses partenaires bancaires pour ensuite comparer les offres et retenir celle avec le taux le plus bas.

Longues et délicates, les démarches pour réussir à emprunter un prêt à l’habitat peuvent de ce fait être facilité en faisant appel à un intermédiaire bancaire. Ce type de professionnel peut être en mesure de vous apporter son expertise et ses conseils durant toute la prestation et de comparer les propositions pour vous trouver l’offre de financement la moins chère.Solutis, expert dans ce domaine depuis 1998, dispose d'un large réseau de partenaires bancaires pour vous trouver un prêt immobilier avec des conditions favorables qui vont en réduire son coût total. Pour lancer les démarches, il suffit de réaliser une demande de souscription en ligne ou d'utiliser notre outil de simulation de crédit à l'habitat, gratuit et sans engagement. Ce type d’outil est gratuit et sans engagement, il permet d'en savoir plus sur sa capacité de financement.

La fin des démarches est obtenue quand l’emprunteur dispose d’un contrat de prêt immobilier correspondant à ses attentes dont il ne reste plus qu’à signer les pages pour débloquer le capital.