Comment garantir un rachat de prêt immobilier ?

• Dans le cadre d’un rachat de prêt immobilier, le créancier demande généralement qu’une garantie soit souscrite pour sécuriser le remboursement de l’opération en cas de défaillance de l’emprunteur. Les garanties les plus demandées sont les suivantes : l’hypothèque conventionnelle et l’inscription en privilège du prêteur de deniers (IPPD) portant sur un bien réel. Mais il existe d’autres types de garantie comme le nantissement ou la caution solidaire. Explication sur le fonctionnement de chacune de ces diverses sûretés personnelles et réelles.

Quelles sont les garanties pour un rachat de crédit immobilier ?

Une banque prêteuse peut se prémunir d’un risque de non-remboursement d’un rachat de prêt immobilier avec une garantie personnelle ou réelle, souscrite lors de la mise en place de l’opération.

• La garantie réelle concerne les sûretés qui s’appliquent sur un bien immobilier, on parle alors d’une prise d’hypothèque ou d’une IPPD, ou sur un placement tel qu’une assurance-vie ou un PEA via un nantissement. L’IPPD et l’hypothèque ont un fonctionnement relativement similaire : en cas de défaillance de remboursement de l’emprunteur, la banque est en droit de saisir le bien puis de se rembourser en le vendant aux enchères. L’IPPD permet toutefois à la banque d’être prioritaire si l’emprunteur est endetté auprès de plusieurs créanciers.
• La garantie personnelle va s’appliquer sur la personne, il s’agit généralement d’une société de cautionnement qui va se porter garante de l’emprunteur durant toute la durée du contrat. En cas d’échéances impayées, c’est la caution qui va prendre le relais puis réclamer ensuite les sommes avancées à l’emprunteur. Cette méthode reste relativement rare pour les rachats d’emprunts puisque les organismes privilégient les garanties réelles.

Une banque proposant une offre de regroupement peut réclamer la souscription d’une ou de plusieurs garanties combinées en fonction de la capacité de remboursement de l’emprunteur et de l’évaluation du risque de non-remboursement. Plus ce dernier dispose d’une situation financière et d’un budget stables (contrat de travail pérenne, revenus réguliers, taux d’endettement inférieur à 35 %...), plus il a de chances d’obtenir un rachat de prêt sans obligation de garantie et avec un meilleur taux d’intérêt.

Comment mettre en place une garantie pour un rachat de prêts ?

Garantir une opération de regroupement ou de rachat de prêt consommation et immobilier nécessite obligatoirement de passer devant un notaire et de signer un acte authentique. L’acte hypothécaire va définir les conditions de la garantie, c’est-à-dire la valeur vénale du bien immobilier, les informations au sujet du propriétaire emprunteur ainsi que celles sur le bénéficiaire de l’hypothèque, soit l’établissement bancaire prêteur.

Le passage chez un officier ministériel pour garantir un rachat de crédit immobilier est une étape obligatoire, seul ce dernier est en capacité de valider ce type de formalité.

Son intervention, pour mettre en place une hypothèque ou une IPPD, occasionne des frais. Ce sont ces derniers que l’on qualifie de frais de notaire. Ils sont composés de plusieurs éléments : la taxe de publicité foncière, les frais du bureau des hypothèques, les débours et les émoluments de l’officier ministériel. Les frais d’hypothèque représentent, très souvent, un coût d’environ 1 à 2 % du montant du rachat de prêt.

Peut-on faire un rachat de prêt sans garantie ?

Un regroupement ou un rachat de prêts sans garantie est tout à fait envisageable en respectant ces différents critères :

• le montant total emprunté ne doit pas trop important ;
• le profil et les finances de l’emprunteur doivent démontrer une bonne solvabilité ;
• les encours de crédit rachetés doivent essentiellement concerner des crédits à la consommation et des dettes financières (découverts bancaires, dettes familiales…).

Après étude du dossier par l’organisme prêteur, s’il s’avère qu’il est possible de souscrire un rachat sans hypothèque ni nantissement, l’opération présentera l’avantage pour l’emprunteur de ne pas devoir payer de frais de notaire. De plus, en l'achat d'un crédit immo à reprendre, l'opération ne va pas inclure de pénalité de remboursement anticipé.

En revanche, si un ou plusieurs prêts immobiliers en cours à racheter représentent plus de 60 % de la somme totale de l’opération, la prise d’une garantie hypothécaire (hypothèque conventionnelle ou IPPD) ou d’une caution solidaire sera obligatoire pour obtenir un accord de financement de la banque. L’emprunteur propriétaire devra alors se rendre chez un notaire pour hypothéquer un logement qu’il possède ou prendre contact avec une société acceptant de se porter caution.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 05/09/2023