Comment garantir un rachat de crédit ?

Quelles sont les garanties demandées pour un rachat de crédit ?

Les garanties contribuent à rassurer le prêteur et à obtenir plus facilement un accord de financement.

Voici les 6 principales garanties pouvant être exigées par les banques pour le rachat de crédits :

• la garantie hypothécaire (hypothèque conventionnelle, de second rang ou privilège du prêteur de deniers) ;
• la caution mutuelle (via une société de cautionnement) ;
• la caution hypothécaire (via un garant qui va hypothéquer un bien) ;
• le nantissement d’un placement (assurance-vie, PEA…) ;
• la cession sur salaire ;
• l’assurance emprunteur.

L’ensemble de ces solutions permettent de garantir le remboursement du capital d’un rachat de crédit de façon plus ou moins importante. Le niveau de garantie demandé par l’organisme bancaire va dépendre des capacités financières de l’emprunteur, de son taux d’endettement, de la stabilité de sa situation professionnelle, de la qualité de son dossier et du risque de non-remboursement de la créance.

Plus son dossier est solide, plus il a de chances d’obtenir un rachat de prêt sans obligation de garantie et avec un meilleur taux d’intérêt. Néanmoins, l’ajout de garanties permet à l’emprunteur de choisir une durée de remboursement pouvant s’étendre jusqu’à 25 ans, contre seulement 12 ans sans hypothèque ni caution par exemple, ce qui va réduire davantage le montant des mensualités.

Comment mettre en place une garantie pour un rachat de prêts ?

• Mise en place d’une hypothèque :

Le passage chez un officier ministériel pour garantir un rachat de crédit avec une hypothèque est une étape obligatoire, seul ce dernier est en capacité de valider ce type de formalité avec un acte authentique.

L’acte hypothécaire va définir les conditions de la garantie, c’est-à-dire la valeur vénale du bien immobilier, les informations au sujet du propriétaire emprunteur ainsi que celles sur le bénéficiaire de l’hypothèque, soit l’établissement bancaire prêteur.

L’intervention du notaire occasionne des frais. Ce sont ces derniers que l’on qualifie de frais de notaire. Ils sont composés de plusieurs éléments : la taxe de publicité foncière, les frais du bureau des hypothèques, les débours et les émoluments de l’officier ministériel. Les frais d’hypothèque représentent un coût d’environ 1 à 2 % du montant du rachat de prêt.

• Mise en place d’une caution :

Il s’agit généralement de la banque qui finance le regroupement de prêts qui va mettre en relation l’emprunteur avec l’organisme de cautionnement. Pour la mise en place du contrat de caution, l’intervention d’un notaire n’est pas requise, car la signature d’un acte sous seing privé suffit.

L’emprunteur va donc éviter de payer des frais de notaire, mais devra toutefois verser une commission ainsi qu’une contribution aux fonds mutualisés, représentant environ 1,5 % du capital total regroupé.

• Mise en place de l’assurance emprunteur :

La souscription de l’assurance d’un rachat de prêts est réalisée avec la signature d’un contrat proposé par la banque prêteuse, mais l’emprunteur peut également choisir de s’assurer chez un assureur concurrent, une pratique appelée la délégation d’assurance.

Un contrat délégué permet souvent d’avoir un taux d’assurance moins élevé et donc de payer moins cher les garanties. La délégation peut être mise en place avant la signature de l’offre de prêt (loi Lagarde) ou à tout moment pendant la période de remboursement (loi Lemoine).

Comment garantir un rachat de crédit immobilier ?

Si la prise de garantie est généralement facultative lors d’un regroupement de crédits à la consommation, une banque prêteuse va systématiquement se prémunir d’un risque de non-remboursement en demandant une garantie personnelle ou réelle pour couvrir un rachat de prêt immobilier, souscrite lors de la mise en place de l’opération.

• La garantie réelle concerne les sûretés qui s’appliquent sur un bien immobilier, on parle alors d’une prise d’hypothèque ou d’une IPPD. L’IPPD et l’hypothèque ont un fonctionnement relativement similaire : en cas de défaillance de remboursement de l’emprunteur, la banque est en droit de saisir le bien puis de se rembourser en le vendant aux enchères. L’IPPD permet toutefois à la banque d’être prioritaire si l’emprunteur est endetté auprès de plusieurs créanciers.
• La garantie personnelle va s’appliquer sur la personne, il s’agit généralement d’une société de cautionnement qui va se porter garante de l’emprunteur durant toute la durée du contrat. En cas d’échéances impayées, c’est la caution qui va prendre le relais puis réclamer ensuite les sommes avancées à l’emprunteur. Cette méthode reste relativement rare pour les regroupements de crédit immobilier puisque les organismes privilégient les garanties réelles.

Est-il obligatoire de garantir un regroupement de crédits ?

La souscription de garanties est facultative si le regroupement ou rachat d’emprunts respecte ces différents critères :

• le montant total emprunté n’est pas trop important ;
• le profil et les finances de l’emprunteur démontrent une bonne solvabilité ;
• les encours de crédit rachetés concernent essentiellement des crédits à la consommation et des dettes financières (découverts bancaires, dettes familiales…).

Après étude du dossier par l’organisme prêteur, s’il s’avère qu’il est possible de souscrire un rachat sans obligation de garantie complémentaire, l’opération présentera l’avantage pour l’emprunteur de ne pas devoir payer de frais de notaire ou de frais de cautionnement.

Foire aux questions (FAQ) des emprunteurs sur les garanties d’emprunt

Quelle est la garantie la plus demandée par les banques pour un rachat de crédit immobilier ?

Très souvent, un organisme accorde un rachat de crédit immobilier à condition que l’emprunteur souscrive une garantie hypothécaire sur un bien qu’il possède et, si possible, sur lequel aucun prêt n’est en cours de remboursement. Cette garantie va permettre de couvrir le remboursement du capital restant dû du regroupement de crédit immobilier en cas d’insolvabilité de l’emprunteur en cours de contrat. En effet, dans cette situation, le prêteur sera en droit de saisir le bien hypothéqué, puis de toucher les fruits obtenus à la suite de sa vente aux enchères.

Quelle garantie choisir pour un rachat de crédit à la consommation ?

Si la banque prêteuse accepte ce type de garantie, l’emprunteur doit garantir son rachat de crédit conso avec une caution bancaire, plus simple et rapide à souscrire, pour éviter les frais de notaire d’une hypothèque et les frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé. La mise en place d’un nantissement sur une assurance-vie, par exemple, s’avère également une alternative.

Faut-il prendre une hypothèque ou une caution pour garantir un regroupement de crédits ?

En général, il est préférable de garantir son rachat de crédit avec une caution bancaire plutôt qu’une hypothèque, car elle est moins chère à mettre en place et ne nécessite pas de frais de sortie en cas de remboursement anticipé total du capital. Cependant, ce sont les établissements prêteurs qui imposent souvent la prise d’une garantie hypothécaire pour donner leur accord de financement.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 11/09/2024