L’état et le relevé hypothécaire lors d'un rachat de crédit

Qu’est-ce qu’un état hypothécaire ?

Un état ou relevé hypothécaire est un document administratif qui contient les informations juridiques relatives à toute forme d’hypothèque prise sur un bien immobilier et aux noms de tous les propriétaires historiques depuis son édifice. L’ensemble de ces fichiers forme une base de données, conservée par les Bureaux d’enregistrement des hypothèques, où sont référencées toutes les propriétés se trouvant sur le territoire français.

Un relevé hypothécaire récapitule ces éléments :

• les noms des personnes qui ont été propriétaires du logement depuis sa construction ;
• toutes les hypothèques (conventionnelle, légale et judiciaire) prises sur le logement ;
• l’historique des publications ;
• les charges qui grèvent la valeur du logement.

Pourquoi fournir un état hypothécaire pour un rachat de crédit ?

Lorsqu’un emprunteur souhaite bénéficier d’un rachat de crédit pour réduire ses mensualités et/ou financer un nouveau projet, il est courant que les organismes prêteurs demandent la prise d’une garantie hypothécaire pour couvrir le remboursement du capital en cas de défaut de paiement.

La prise d’hypothèque est d’ailleurs systématique quand l’emprunteur à au moins un crédit immobilier à faire racheter et que ses encours de cette nature représentent plus de 60 % du montant total regroupé.

Avant de rédiger un acte authentique pour mettre en place l’hypothèque exigée pour la banque pour accorder une offre de rachat de prêts, le relevé hypothécaire va permette au notaire d’attester ces informations :

• que l’emprunteur est bien le propriétaire du logement à gager ;
• qu’aucune saisie immobilière n’est en cours ;
• qu’il n’y a pas de garantie hypothécaire en cours (l’accord de l’ancien créancier et une procédure de mainlevée seront dans ce cas nécessaire pour supprimer la précédente hypothécaire).

L’état hypothécaire permet donc à la banque de savoir si le bien de l’emprunteur est déjà hypothéqué ou non. Généralement, il n’est pas toujours possible de mettre en garantie un nouveau bénéficiaire si une hypothèque est encore présente sur votre logement. L’emprunteur doit d’abord rembourser son ancien créancier ou recueillir son accord pour lever la garantie via un notaire.

Il arrive toutefois que établissements financiers acceptent de financer un rachat de crédit immobilier ou hypothécaire en mettant en place une hypothèque de second rang. C’est-à-dire que le financement sera garanti par un bien déjà hypothéqué et que la banque prêteuse sera en seconde position dans l’ordre des créanciers, en cas de défaut de remboursement.

Comment obtenir un relevé d’état hypothécaire pour son rachat de crédit ?

Pour obtenir un relevé d’état hypothécaire, il faut contacter le service de la Publicité foncière proche de sa localité. Il est généralement situé dans l’une des principales métropoles de chaque département. Tous les documents sont archivés auprès de ces organismes.

Dans tous les cas, le notaire en charge du dossier va systématiquement analyser l’état hypothécaire avant toute transaction, que ce soit pour un achat, une vente ou pour la souscription d’un emprunt hypothécaire. Dans le cadre d'un rachat de crédit, le document sera nécessaire pour que l'organisme prêteur puisse formuler une offre définitive.

Les questions fréquemment posées au sujet de l’état et du relevé hypothécaire

Pour être en capacité d’emprunter de l’argent par le biais d’un prêt hypothécaire ou encore avant de pouvoir acheter ou vendre un bien immobilier, il est nécessaire d’exiger la copie du relevé d’hypothèque. Voici des questions courantes à ce sujet accompagnées des réponses de nos experts.

Comment savoir si un bien est hypothéqué ?

Pour savoir si un bien est hypothéqué, il faut demander le relevé hypothécaire de la propriété au Service de la publicité foncière et de l’enregistrement (SPFE) où l’acte a été enregistré, anciennement appelé le bureau des hypothèques, qui se charge de conserver les actes hypothécaires après chaque enregistrement réalisé par un notaire.

C'est quoi un état hypothécaire ?

Un état hypothécaire est un relevé indiquant des informations sur un bien immobilier ou un terrain inscrites par des notaires et qui sont relatives à l’historique des propriétaires (nom, prénom, date et ville de naissance) et aux prises de garantie (type de garantie, date de prise d’effet, date de fin de garantie) sur toute la durée d’existence de la propriété.

Il s’agit en quelque sorte d’une carte d’identité sur un bien foncier. L’état hypothécaire est donc un document permettant à un notaire ou à un propriétaire de vérifier si un bien est gagé par exemple avant un nouvel achat immobilier ou pour souscrire un prêt hypothécaire.

Comment faire une demande de relevé hypothécaire ?

La demande d’un relevé hypothécaire s’effectue en contactant le Service de la publicité foncière le plus proche par voie postale, téléphone ou e-mail ou en déléguant la prise de contact à un officier ministériel. Le relevé d’hypothèque peut être fourni par copie manuscrite ou électronique. L’organisme contacté dispose ensuite de 10 jours pour répondre. Les coordonnées des différents Services hypothécaires sont visibles sur le site impots.gouv.

Le relevé hypothécaire est-il gratuit ?

Demander un relevé hypothécaire au Service de la publicité foncière est payant, il faut compter environ 12 euros par bien immeuble ainsi que 2 € de frais postaux en cas d’envoi par la Poste. Par exemple, si une personne souhaite bénéficier des informations hypothécaires liées à 3 biens, elle devra verser 36 € de frais au centre des hypothèques pour recevoir les relevés par copie électronique ou manuscrite.

Qui doit payer l'état hypothécaire ?

En cas de souscription d’un nouveau crédit hypothécaire, comme un prêt immobilier ou un rachat de crédit, c’est l’emprunteur qui doit payer les frais du bureau des hypothèques et les émoluments du notaire. En revanche, dans le cadre d’une vente immobilière, c’est souvent l’acquéreur qui doit régler les frais liés à l’édition d’une copie de l’état hypothécaire du bien immobilier à acheter.

Qui peut demander un relevé hypothécaire ?

Toute personne physique ou morale, soit par ses propres moyens ou par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un avocat, peut faire la demande d’un relevé hypothécaire pour connaître l’historique des propriétaires, des garanties et surtout pour savoir si un bien immobilier fait toujours l’objet d’une hypothèque.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 19/03/2024