Qu’est-ce que le rachat de soulte : définition et guide

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • Le rachat de soulte permet à un indivisaire de devenir seul propriétaire d’un bien en versant une compensation financière aux autres.

  • La soulte est calculée selon la valeur du bien et les parts détenues par chacun, généralement par un notaire ou un expert.

  • L’opération est obligatoire dans les cas de divorce, succession ou partage, et nécessite un acte notarié.

  • Elle peut être financée par un prêt immobilier, personnel, hypothécaire ou un regroupement de crédits.

Qu’est-ce que la soulte : définition juridique

La soulte se définit, dans le cadre d’un bien partagé en indivision, comme une somme d’argent versée par une personne, qui reçoit une part d’une valeur plus élevée que ses droits. Elle permet de compenser le ou les autres coindivisaires défavorisés pour rétablir l’équilibre, selon les quoteparts de chacun. Ce mécanisme d’indemnisation est encadré par la loi, notamment aux articles 828 à 832 du Code civil, qui précisent les conditions de paiement de la soulte.

Le versement d’une soulte s’applique lorsque deux conjoints copropriétaires divorcent ou rompent leur PACS et que l’un souhaite avoir la pleine propriété d’un bien immobilier. Il est également nécessaire lors d’un partage de biens ou d’une succession, si des cohéritiers reçoivent des parts inégales ou si l’un d’eux souhaite racheter les parts des autres.

Le calcul de la soulte est réalisé par un juge ou un notaire et dépend d’une évaluation du bien, du nombre de personnes concernées par le partage et surtout de la quotepart de chacun dans la propriété.

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Dans le cadre d’une succession, d’une séparation ou d’un partage, le rachat de soulte désigne la phase de paiement effectif de la compensation par la personne qui souhaite conserver le bien, possédé à plusieurs. Il s’agit donc de l’acte d'acquérir la part de l’autre, en lui versant sa valeur.

Cette phase débute après avoir obtenu le montant de la soulte, calculé à l’amiable, par un notaire ou un juge en cas de désaccord. Le rachat est acté par la signature d’un acte authentique chez le notaire et le versement de la soulte due.

Seul un notaire est habilité à valider l’opération et à transmettre les informations au Service de la publicité foncière (SPF) pour officialiser la modification de l’acte de propriété. Il n’est pas possible de réaliser une signature sous seing privé pour le transfert de propriété d’un bien immobilier.

Dans quels cas faut-il verser une soulte ?

Une soulte doit être versée lorsqu’un bien commun est partagé de manière inégale, notamment lors d’un divorce, d’une succession ou d’un partage. Elle permet de compenser financièrement celui qui reçoit une part moindre. On la retrouve aussi lors d’un rachat de part immobilière d’un autre coindivisaire pour avoir la pleine propriété ou des parts supérieures.

La soulte dans le cadre d’un divorce

Lors d'un divorce, il est crucial de procéder à la répartition des biens communs entre les ex-conjoints. Si l'un des partenaires souhaite conserver un bien, tel qu'une maison ou un appartement, il devra généralement procéder à un rachat de soulte pour acquérir la pleine propriété de ce bien. Cette opération implique que le partenaire désirant garder le bien verse une compensation financière à l'autre conjoint.

La soulte à verser est calculée en fonction des apports financiers de chacun, mais aussi selon le régime matrimonial. L’apport peut être égalitaire (50/50) ou inégalitaire (ex : 60/40, 70/30…). En cas de communauté universelle ou de communauté de meubles et d’acquêts, la part du conjoint sur un bien sera de 50 %, même si ses apports sont inégalitaires.

Si un crédit immobilier est toujours en cours de remboursement, il est important que l’ex-conjoint se désolidarise de l’emprunt après le rachat de soulte. La banque doit cependant évaluer si celui qui conserve le prêt est capable de le rembourser seul.

Cette opération peut nécessiter l’intervention d’un expert pour évaluer le bien et d’un notaire pour formaliser le rachat de soulte par un acte notarié, garantissant ainsi le respect des formalités légales et la transparence de la transaction.

La soulte dans le cadre d’une succession

Lors d'une succession, les biens du défunt doivent être répartis entre les héritiers. Si l'un des héritiers souhaite conserver un bien immobilier ou un autre actif au lieu de le vendre ou de le partager, il devra généralement payer une soulte. Ce processus implique que l'héritier, qui souhaite garder le bien, verse une compensation financière aux autres héritiers.

Cette compensation ajuste la répartition des parts pour permettre au bénéficiaire de devenir le propriétaire exclusif du bien. Pour garantir l'équité de cette transaction, une évaluation précise du bien est souvent réalisée par un expert immobilier, et le montant de la soulte est déterminé en accord avec les autres héritiers ou, en cas de désaccord, par décision judiciaire.

De ce fait, le rachat de soulte permet de régler la répartition des biens lors d'une succession de manière équitable, offrant à l'héritier désireux de conserver un bien la possibilité de le faire tout en compensant les autres membres de la famille.

La soulte dans le cadre d’un partage de biens

Le rachat de soulte est fréquemment utilisé lors du partage de biens, notamment dans le cadre de la dissolution de sociétés civiles ou de la liquidation de patrimoine commun entre associés. Lorsque des actifs doivent être répartis et qu'un partenaire ou un associé souhaite conserver un bien spécifique, il peut être nécessaire de verser une soulte pour compenser la part des autres parties.

Ce mécanisme permet d’ajuster la répartition des actifs de manière équitable. Par exemple, si une société civile ou une entreprise est dissoute et qu'un associé souhaite acquérir un bien particulier, il devra payer une soulte aux autres associés pour équilibrer la répartition des biens et des valeurs. Le montant de cette soulte est calculé en fonction de la valeur actuelle des actifs et des parts détenues par chaque partie.

Le rachat de soulte facilite ainsi la distribution des biens en permettant à certains actifs de rester sous une seule propriété, tout en assurant que les autres parties reçoivent une compensation appropriée pour leurs parts.

Comment se passe le rachat de soulte ?

La procédure d’un rachat de soulte se passe en fonction des étapes suivantes : l’estimation du prix du bien, le calcul de la soulte par un notaire, l’accord entre les parties, la désolidarisation du prêt immobilier, la signature de l’acte authentique chez le notaire, puis l’enregistrement du transfert de propriétaire au Service de publicité foncière.

Voici comment se passent ces principales étapes :

1. Evaluation du bien :

La première étape du rachat de soulte consiste à évaluer la valeur actuelle du bien concerné. Cette évaluation est cruciale car elle détermine le montant de la soulte. Pour les biens immobiliers, cette évaluation est souvent réalisée par un expert immobilier ou un notaire. L’évaluation doit refléter la valeur marchande actuelle du bien, en tenant compte des caractéristiques du bien et du marché immobilier.

2. Calcul de la soulte :

Une fois la valeur du bien déterminée, le montant de la soulte est calculé. La soulte correspond à la part financière que le propriétaire souhaitant acquérir la pleine propriété doit verser aux autres co-propriétaires pour compenser leur part dans le bien. Par exemple, si un bien est évalué à 500 000 euros et qu’un des co-propriétaires souhaite l’acheter entièrement, il devra payer une soulte correspondant à la valeur des parts des autres co-propriétaires.

3. Accord entre les parties :

Les parties concernées doivent s’accorder sur le montant de la soulte. Ce montant est négocié et validé par toutes les parties impliquées. En cas de désaccord, il peut être nécessaire de faire appel à un médiateur ou à un notaire pour déterminer la soulte de manière équitable.

4. Formalisation de la transaction :

Une fois que le montant de la soulte est convenu, la transaction doit être formalisée par un acte juridique. Pour les biens immobiliers, cela implique souvent la rédaction d’un acte notarié. Cet acte officialise le transfert de propriété et assure que toutes les formalités légales sont respectées. Il peut également inclure des clauses concernant le paiement de la soulte, les délais de paiement, et les conditions associées.

5. Règlement financier et transfert de propriété :

Le paiement de la soulte peut être réalisé en une seule fois ou selon un plan de paiement convenu entre les parties. Le paiement doit être effectué conformément aux termes de l'accord établi, souvent par virement bancaire ou par chèque certifié.

Une fois la soulte payée et l'acte notarié signé, le transfert de propriété est officiellement enregistré. Pour les biens immobiliers, cela implique généralement une mise à jour des registres fonciers pour refléter le changement de propriété.

Quels sont les types de biens concernés par le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte peut s'appliquer à divers types de biens, qu'il s'agisse de biens immobiliers, de biens mobiliers ou d'actifs financiers. Voici les principaux types de biens concernés par cette opération :

• Biens immobiliers :

Les biens immobiliers sont les plus couramment concernés par le rachat de soulte. Cela inclut les maisons, appartements, terrains et autres propriétés foncières. Lorsqu'un bien immobilier est détenu en commun, comme dans le cadre d'une succession, d'un divorce ou d'une indivision, le rachat de soulte permet à un co-propriétaire de devenir l'unique propriétaire en versant une compensation financière aux autres co-propriétaires. Cette opération est souvent facilitée par un notaire et peut nécessiter une évaluation immobilière précise pour déterminer le montant de la soulte.

• Biens mobiliers :

Le rachat de soulte peut également concerner les biens mobiliers, tels que les véhicules, les meubles, les œuvres d'art ou les objets de valeur. Par exemple, lors d'un divorce ou d'une séparation, un partenaire peut souhaiter conserver des objets personnels ou des collections spécifiques. Dans ce cas, un rachat de soulte peut être nécessaire pour compenser la valeur de ces biens et équilibrer la répartition entre les parties.

• Actifs financiers :

Les actifs financiers, tels que les comptes bancaires, les actions, les obligations ou les parts dans des sociétés, peuvent également faire l'objet d'un rachat de soulte. Lorsque des partenaires, des associés ou des héritiers détiennent des parts dans une entreprise ou des investissements financiers communs, l'un des détenteurs peut souhaiter acquérir la totalité de ces actifs. Le rachat de soulte permet de compenser les autres détenteurs en fonction de la valeur des parts ou des actifs financiers concernés.

• Biens professionnels :

Dans le cadre de la dissolution de sociétés civiles ou de partenariats professionnels, le rachat de soulte peut s'appliquer aux biens professionnels, tels que les équipements, les locaux commerciaux ou les parts de la société. Si un associé souhaite acquérir la pleine propriété de certains actifs de l'entreprise, il devra verser une soulte aux autres associés pour ajuster la répartition des actifs et des parts.

Financement de la soulte

Que ce soit pour racheter la soulte d’un divorce ou d’un héritage, il est possible de la financer avec différentes solutions :

• vos fonds propres ;
• un prêt immobilier, si la soulte que vous devez financer est supérieure à 75 000 € ;
• un rachat de crédit, qui va regrouper vos prêts et vos dettes en cours avec en plus le montant nécessaire pour financer votre rachat de soulte ;
• un prêt personnel, qui est un crédit à la consommation, si le montant de la soulte est inférieur à 75 000 € ;
• un prêt hypothécaire, si vous êtes propriétaire d’un bien que vous pouvez hypothéquer.

Pour souscrire un financement bancaire, il est possible de contacter un établissement de crédit, une banque ou courtier tel que Solutis.

La foire aux questions (FAQ)

Pour vous aider à mieux comprendre le rachat de soulte et répondre aux préoccupations courantes, voici une série de questions fréquemment posées accompagnées de leurs réponses.

Qu'est-ce qu'une soulte et pourquoi en ai-je besoin ?

Une soulte est une compensation financière versée par un co-propriétaire à d'autres co-propriétaires pour obtenir la pleine propriété d'un bien commun. Vous en aurez besoin si vous souhaitez conserver un bien (immobilier, mobilier, ou autre) lors d'une séparation, d'une succession ou d'un partage de biens, tout en compensant les parts des autres détenteurs.

Comment est déterminé le montant de la soulte ?

Le montant de la soulte est généralement basé sur la valeur actuelle du bien concerné. Cette valeur est souvent déterminée par une évaluation effectuée par un expert immobilier ou un notaire. La soulte prend en compte la valeur totale du bien, les dettes éventuelles et les crédits associés.

Quels documents sont nécessaires pour formaliser le rachat de soulte ?

Pour formaliser un rachat de soulte, vous aurez besoin de plusieurs documents, notamment : l’acte liquidatif, l’estimation immobilière par un professionnel, un accord sur le partage entre les parties concernées et un acte notarié pour les biens immobiliers. Ce dernier officialise la transaction et assure la conformité légale.

Peut-on régler une soulte avec un prêt ?

Oui, une soulte peut être financée par un prêt personnel ou un prêt immobilier. Les prêts personnels sont souvent utilisés pour des montants plus modestes, tandis que les prêts immobiliers peuvent offrir des conditions plus favorables pour des montants plus élevés. Vous pouvez également envisager de refinancer un prêt existant ou de vendre des actifs pour obtenir les fonds nécessaires.

Est-il possible de faire un rachat de soulte sans apport ?

Un rachat de soulte sans apport est possible, à condition de souscrire un regroupement ou rachat de crédit, où l’apport est rarement requis, un prêt hypothécaire ou un crédit immobilier à 110 %. Emprunter sans apport revient à financer la totalité de la soulte et les frais de notaire associés avec le financement. Il faut donc veiller à avoir une estimation correcte à fournir à l’organisme de crédit contacté.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 12/06/2025