Rachat de soulte : qu'est-ce que c'est ?

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Un rachat de soulte intervient quand un couple divorce ou demande une rupture de PACS pour que l’un des ex-conjoints rachète la part de l’autre afin d’obtenir la pleine propriété du bien immobilier intégré dans la Communauté.

La propriété d’un bien immobilier en indivision est en effet partagée en parts entre les ex-conjoints lors d’un divorce et entre plusieurs légataires lors d’une succession. Ces parts sont exprimées en pourcentage de la valeur estimée de la maison.

Pour obtenir la pleine propriété ou être propriétaire de davantage de parts, il faut donc réaliser un rachat de soulte. Il s’agit d’une opération qui consiste à payer le montant des parts possédées par d’autres personnes. Le montant à payer est généralement financé à l’aide d’un financement bancaire (prêt immobilier, crédit conso ou rachat de crédit).

Comment calculer un rachat de soulte ?

Le montant d’un rachat de soulte est calculé à l’aide de la valeur du bien immobilier sur le marché local, du nombre de co-propriétaires et du pourcentage de leur quote-part. Il faut aussi déduire de la valeur de la maison le capital restant dû d’un crédit immobilier en cours.

Formule pour calculer un rachat de soulte lors d’une séparation : (prix du bien immobilier – capital restant dû du prêt immobilier) / 2

1. La valeur du bien :

Pour déterminer correctement le prix d’un bien immobilier, il faut se baser sur plusieurs critères tels que les qualités et les défauts propres au logement, l’espace habitable, le besoin en travaux, sa position géographique et surtout les prix actuels du marché de l’immobilier local pour un bien similaire.

La valeur du logement peut être déterminé de deux manières :

• soit en ayant recours à un notaire ou à un expert dans l’estimation immobilière ;
• soit d’un commun accord entre les époux ou les légataires.

L’accord à l’amiable est bien entendu la méthode la plus simple et la moins coûteuse. Toutefois, un professionnel peut être sollicité si vous n’arrivez pas à vous entendre sur un prix avec votre ex-conjoint ou les autres héritiers.

2. Le nombre de co-propriétaires et les quotes-parts :

La quote-part représente le pourcentage dont est propriétaire une personne sur la valeur d’un bien. En cas de revente, cette personne va toucher le pourcentage de sa quote-part du prix de vente total.

Lors d’un divorce de propriétaires en indivision, la quote-part est simple à déterminer puisqu’elle est de 50 / 50 pour les ex-partenaires. En cas de contrat de mariage, il faut se référer au régime matrimonial et aux apports financiers de chacun pour obtenir la quote-part des époux.

La quote-part concernée pour un rachat de soulte, dans le cadre d’un héritage, s’obtient en fonction du nombre d’héritiers et du lien de parenté avec le défunt.

3. Un financement bancaire en cours :

Le montant d’une soulte doit tenir compte d’un crédit en cours de remboursement sur le bien dont la propriété est partagée. Il est donc nécessaire de soustraire de la soulte à racheter le capital restant dû du prêt associé pour obtenir le montant correct. En effet, c’est le conjoint ou l’héritier qui veut la pleine propriété qui devra ensuite rembourser le capital restant dû à la banque après le rachat de soulte.

Lors d’une séparation, l’établissement prêteur doit néanmoins donner son accord pour réaliser une désolidarisation de crédit immobilier et retirer le statut de co-emprunteur de l’ex-conjoint, à qui la part est rachetée. Un refus conduit souvent à la vente du bien et au remboursement anticipé du prêt.

Rachat de soulte en cas de divorce

Lors d’un divorce ou d’une rupture de PACS, si vous voulez conserver votre logement alors que votre ex-conjoint souhaite le mettre en vente, vous devrez racheter sa quote-part pour devenir l’unique propriétaire du bien.

La soulte à verser au copropriétaire est calculée en fonction des apports financiers de chacun, mais aussi selon le régime matrimonial. L’apport peut être égalitaire (50/50) ou inégalitaire (ex : 60/40, 70/30…). En cas de communauté universelle ou de communauté de meubles et d’acquêts, la part du conjoint sur un bien sera de 50 %, même si ses apports sont inégalitaires.

Si un crédit immobilier est toujours en cours de remboursement, il est important que votre ex-conjoint se désolidarise de l’emprunt après le rachat de soulte. La banque doit cependant évaluer si vous êtes capable de prendre en charge seul le prêt immobilier.

Calcul et exemple d’un rachat de soulte après un divorce :

Pour calculer un rachat de soulte après un divorce, il suffit de prendre la valeur nette du bien (prix du bien estimé moins le capital restant dû en cas de prêt immobilier en cours) et de diviser ce résultat par deux si les apports de chaque époux sont de 50/50. Le montant de la soulte à racheter est donc égal à la valeur de la part de votre conjoint.

Exemple fictif d’un rachat de soulte après un divorce :

Après son divorce avec Monsieur Dupont, Madame souhaite devenir pleinement propriétaire de son logement estimé à 200 000 € par un notaire. Un crédit immobilier est toujours en cours avec un capital restant dû de 65 000 €. Leur apport est égalitaire, ils détiennent donc chacun 50 % de la valeur du bien.

Montant de la soulte à payer à Monsieur = 200 000 – 65 000 / 2 = 67 500 €

Dans cet exemple, Madame doit verser 67 500 € à Monsieur pour racheter sa soulte et devenir la seule propriétaire du logement.

Rachat de soulte en cas de succession

La différence pour le calcul d’une soulte lors d’une succession par rapport à un divorce, c’est que le nombre de parts peut être supérieur à deux. En effet, il est possible qu’un héritage se partage avec un grand nombre d’héritiers (enfants, conjoint survivant ou part réservataire libre).

Après une succession, pour devenir pleinement propriétaire d’une maison dont vous détenez une part, vous devrez racheter la part des autres héritiers concernés. Aussi, s’ils souhaitent vendre le logement, mais que vous refusez pour le conserver dans votre cercle familial, vous devrez racheter toutes les parts pour empêcher la vente.

Calcul et exemple d’une soulte pour une succession :

Le calcul d’une soulte après un héritage repose sur une méthode similaire de celle d’un divorce, mais il peut y avoir plus de deux parts. Vous devez donc diviser le prix net du bien par le nombre d’héritiers, ce qui vous donnera la valeur d’une soulte pour une part.

Si votre projet est d’obtenir la pleine propriété, votre rachat de soulte sera égal à l’addition de la valeur de chaque part moins la vôtre. Maintenant, si vous souhaitez être propriétaire de plus de parts sans chercher la pleine propriété, vous devez additionner la valeur des parts que vous souhaitez acquérir, ce qui vous donnera le montant de la soulte totale à racheter.

Exemple fictif d’un rachat de soulte après une succession :

Après le décès de leur père, 3 frères et sœurs se partagent avec leur mère un bien immobilier de 350 000 € dont il reste 85 000 € de capital restant dû à rembourser à la banque. Alors que la famille souhaite vendre le logement, l’un des frères veut racheter la soulte de chacun pour en devenir propriétaire.

Montant de chaque soulte à payer aux trois autres héritiers = 350 000 – 85 000 / 4 = 66 250 €

La valeur d’une soulte est égale à 66 250 € qu’il faut multiplier par 3 pour racheter toutes les parts restantes du bien immobilier. Le montant total du rachat de soulte pour l’un des frères est donc de 198 750 €.

Quels sont les frais d’un rachat de soulte ?

Quand vous souhaitez formaliser un rachat de soulte, vous devez passer chez un notaire qui va rédiger un acte notarié. Des frais de notaire seront donc à payer, ils comprennent plusieurs éléments :

• les émoluments du notaire pour rémunérer l’acte et la gestion du dossier ;
• les taxes fiscales (droits de mutation) ;
• la contribution de sécurité immobilière.

S’il s’agit d’un bien immobilier ancien, les frais de notaire représentent généralement entre 7 et 8 % du montant du rachat de soulte contre 2 à 3% pour un bien neuf. Le total à payer peut être partagé entre les légataires dans le cadre d’une succession et entre les ex-conjoints pour un divorce ou une rupture de PACS en indivision. Toutefois, c’est bien souvent celui qui rachète les parts qui paye les frais d’un rachat de soulte.

Comment financer un rachat de soulte ?

Que ce soit pour racheter la soulte d’un divorce ou d’un héritage, il est possible de la financer avec différentes solutions :

• vos fonds propres ;
• un prêt immobilier, si la soulte que vous devez financer est supérieure à 75 000 € ;
• un rachat de crédit, qui va regrouper vos prêts et vos dettes en cours avec en plus le montant nécessaire pour financer votre rachat de soulte ;
• un prêt personnel, qui est un crédit à la consommation, si le montant de la soulte est inférieur à 75 000 € ;
• un prêt hypothécaire, si vous êtes propriétaire d’un bien que vous pouvez hypothéquer.

Pour souscrire un financement bancaire, il est possible de contacter un établissement de crédit, une banque ou courtier tel que Solutis.

Faire un rachat de crédit pour un rachat de soulte

Si vous ne souhaitez pas creuser votre endettement ou si vous n’avez plus la capacité financière pour financer à crédit votre rachat de soulte, vous pouvez regrouper vos crédits en cours dans un seul prêt et réduire votre nouvelle mensualité.

Cette opération de rachat de crédit (immobilier ou consommation) vous permet également de financer votre projet de rachat de soulte en ajoutant dans l’opération une nouvelle trésorerie.

Le prêt personnel pour financer un rachat de soulte

Si le rachat de soulte est de moins de 75 000 €, la solution pour le financer reste de souscrire un prêt personnel affecté à cette dépense. Les conditions de remboursement permettent à l’emprunteur d'étaler le contrat sur une durée de 12 ans au maximum.

L'avantage de privilégier un crédit à la consommation, c'est qu'il est accordé assez rapidement car les critères d'octroi des banques sont relativement souples. Une fois que vous recevrez un accord de la part d'une banque et que le contrat sera signé, les fonds seront versés sur votre compte bancaire sous 8 jours seulement.

Le crédit immobilier pour financer le rachat de soulte

Il est possible de démarcher divers organismes bancaires pour financer une soulte avec un crédit immobilier, à condition que la compensation financière soit d’un montant supérieur à 75 000 €. Les banques traditionnelles, les établissements en ligne et les courtiers sont en mesure de présenter des offres de financement pour racheter la partie de votre ex-conjoint ou celle de votre famille durant une succession.

Pour réussir à obtenir un accord de financement, il faudra être capable de rembourser la somme demandée. Le conseiller expert analysera pour cela les revenus du foyer et sa capacité d'emprunt, liés à son taux d'endettement. De base, un prêt immobilier pour financer une soulte est accordé si le taux d'endettement du foyer ne dépasse pas la barre des 35 %. Mais la banque aura aussi une attention particulière sur la bonne tenue des comptes bancaires et la situation financière globale. Sans accident de paiement, les chances d'avoir un accord seront grandes.

Par rapport à un crédit à la consommation, le prêt immobilier donnera l'avantage d'obtenir un TAEG plus faible. Préférez donc financer la soulte à racheter via ce financement plutôt qu'avec un prêt personnel.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 05/10/2023