Rachat de soulte : qu'est-ce que c'est ?

• Découvrez le principe d'une soulte, le fonctionnement d'un rachat de soulte et les diverses solutions de financement bancaire pour réussir à financer votre projet visant à obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier à la suite d’un divorce ou d’une succession.

Comment fonctionne le rachat de soulte ?

La propriété d’un bien immobilier en indivision est partagée en parts entre vous et votre ex-conjoint lors d’un divorce et entre vous et un ou plusieurs héritiers lors d’une succession. Ces parts sont exprimées en pourcentage de la valeur estimée du bien.

Pour obtenir la pleine propriété ou être propriétaire de davantage de parts, vous devez réaliser un rachat de soulte. Il s’agit d’une opération qui consiste à racheter le montant des parts détenues par d’autres personnes qui partagent la propriété d’un bien avec vous.

Comment est calculé le montant d’une soulte ?

Le montant d’une soulte est donc calculée à l’aide de trois indicateurs : la valeur actuelle du bien immobilier, la quote-part de chaque copropriétaire sur ce bien et la présence d’un éventuel crédit toujours en cours de remboursement.

1. La soulte est calculée à l'aide de l'estimation de la valeur du bien

Pour estimer correctement le prix d’un bien immobilier, il faut se baser sur plusieurs critères tels que les qualités et les défauts propres au logement, l’espace habitable, le besoin en travaux, sa position géographique et surtout les prix actuels du marché de l’immobilier local pour un bien similaire.

La valeur du logement peut être estimée de deux manières :

• soit en ayant recours à un notaire ou à un expert dans l’estimation immobilière,
• soit d’un commun accord entre les époux ou les héritiers.

L’accord à l’amiable est bien entendu la méthode la plus simple et la moins coûteuse. Toutefois, un professionnel peut être sollicité si vous n’arrivez pas à vous entendre sur un prix avec votre ex-conjoint ou les autres héritiers.

2. La quote-part

La quote-part représente le pourcentage dont est propriétaire une personne sur la valeur d’un bien. En cas de revente, cette personne va toucher le pourcentage de sa quote-part du prix de vente total.

3. Un financement bancaire toujours en cours de remboursement

Le montant d’une soulte doit tenir compte d’un crédit en cours de remboursement sur le bien dont la propriété est partagée. Il est donc nécessaire de soustraire de la soulte à racheter le capital restant dû pour obtenir le montant correct. En effet, c’est le conjoint ou l’héritier qui veut la pleine propriété qui devra ensuite rembourser le capital restant dû après le rachat de soulte.

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Le principe de réaliser un rachat de soulte après un divorce avec son conjoint

Lors d’un divorce ou d’une rupture de PACS, si vous voulez conserver votre logement alors que votre ex-conjoint souhaite le mettre en vente, vous devrez racheter sa quote-part pour devenir l’unique propriétaire du bien.

La soulte à verser au copropriétaire est calculée en fonction des apports financiers de chacun, mais aussi selon le régime matrimonial. L’apport peut être égalitaire (50/50) ou inégalitaire (ex : 60/40, 70/30…). En cas de communauté universelle ou de communauté de meubles et d’acquêts, la part du conjoint sur un bien sera de 50 % même si ses apports sont inégalitaires.

Si un crédit immobilier est toujours en cours de remboursement, il est important que votre ex-conjoint se désolidarise de l’emprunt pour ne plus être solidaire en cas d’impayés. La banque doit cependant évaluer si vous êtes capable de prendre en charge seul le prêt immobilier.

Calculer le montant d’une soulte après un divorce :

Pour calculer un rachat de soulte après un divorce, il suffit de prendre la valeur nette du bien (prix du bien estimé moins le capital restant dû en cas de prêt immobilier en cours) et de diviser ce résultat par deux si les apports de chaque époux sont de 50/50. Le montant de la soulte à racheter est donc égal à la valeur de la part de votre conjoint.

Exemple fictif d’un rachat de soulte après un divorce :

Après son divorce avec Monsieur Dupont, Madame souhaite devenir pleinement propriétaire de son logement estimé à 200 000 € par un notaire. Un crédit immobilier est toujours en cours avec un capital restant dû de 65 000 €. Leur apport est égalitaire, ils détiennent donc chacun 50 % de la valeur du bien.

Montant de la soulte à payer à Monsieur = 200 000 – 65 000 / 2 = 67 500 €

Dans cet exemple, Madame doit verser 67 500 € à Monsieur pour racheter sa soulte et devenir la seule propriétaire de son logement.

Décès d'un proche : le rachat de soulte lors d’une succession

La grande différence pour le calcul d’une soulte lors d’une succession par rapport à un divorce, c’est que le nombre de parts peut être supérieur à deux. En effet, il est tout à fait possible qu’un héritage se partage avec un grand nombre d’héritiers (enfants, conjoint survivant ou part réservataire libre).

Après une succession, pour devenir pleinement propriétaire d’une maison dont vous détenez une part, vous devrez racheter la part des autres héritiers. Aussi, si les autres héritiers souhaitent vendre le logement mais que vous refusez pour le conserver dans votre cercle familial, vous devrez racheter toutes les parts pour empêcher la vente.

Calculer le montant d’une soulte après une succession :

Le calcul d’une soulte après un héritage repose sur une méthode similaire que celle d’un divorce, mais il peut y avoir plus de deux parts. Vous devez donc diviser le prix net du bien par le nombre d’héritiers, ce qui vous donnera la valeur d’une soulte pour une part.

Si votre projet est d’obtenir la pleine propriété, votre rachat de soulte sera égal à l’addition de la valeur de chaque part moins la vôtre. Maintenant, si vous souhaitez être propriétaire de plus de parts sans chercher la pleine propriété, vous devez additionner la valeur des parts que vous souhaitez acquérir, ce qui vous donnera le montant de la soulte totale à racheter.

Exemple fictif d’un rachat de soulte après une succession :

Après le décès de leur père, 3 frères et sœurs se partagent avec leur mère un bien immobilier de 350 000 € dont il reste 85 000 € de capital restant dû à rembourser à la banque. Alors que la famille souhaite vendre le logement, l’un des frères veut racheter la soulte de chacun pour en devenir propriétaire.

Montant de chaque soulte à payer aux trois autres héritiers = 350 000 – 85 000 / 4 = 66 250 €

La valeur d’une soulte est égale à 66 250 € qu’il faut multiplier par 3 pour racheter toutes les parts restantes du bien immobilier. Le montant total du rachat de soulte pour l’un des frères est donc de 198 750 €.

Quels sont les frais à payer après un rachat de soulte ?

Quand vous souhaitez formaliser un rachat de soulte, vous devez passer chez un notaire. Des frais de notaire seront à payer, ils comprennent plusieurs éléments :

• la rémunération et les émoluments du notaire pour toutes les prestations qu’il a pu réaliser : estimer la valeur du bien, calculer le montant de la soulte à racheter, réaliser les formalités et rédiger l’état liquidatif pour officialiser l’opération,
• les droits de mutation,
• la contribution de sécurité immobilière.

S’il s’agit d’un bien immobilier ancien, les frais de notaire représentent généralement entre 7 et 8 % du montant de la soulte à racheter contre 2 à 3% pour un bien neuf. Le total à payer doit être partagé entre les héritiers dans le cadre d’une succession et entre les ex-conjoints pour un divorce ou une rupture de PACS.

Comment financer votre rachat de soulte : le rachat de crédit et le prêt immobilier

Que ce soit pour racheter la soulte après un divorce ou un héritage, vous pouvez la financer de diverses façons avec :

• vos fonds propres ;
• un prêt immobilier si la soulte que vous devez financer surpasse le seuil des 75 000 € ;
• un rachat de crédit qui va regrouper vos prêts et vos dettes en cours avec en plus le montant nécessaire pour financer votre rachat de soulte ;
• un prêt personnel si le montant de la soulte est inférieur à 75 000 €.

Les conditions d'octroi d'un crédit immobilier pour financer la quote part d'une soulte

Si vous n'avez pas de crédit en cours ou que vous préférez vous orienter vers un crédit immobilier pour racheter la soulte, vous pouvez démarcher divers organismes bancaires. Les banques traditionnelles, les établissements en ligne et les courtiers sont en mesure de présenter des offres de financement pour racheter la soulte de votre ex-conjoint ou celle de votre famille durant une succession.

Pour réussir à obtenir un accord de financement, il faudra, à l'instar de tout emprunt bancaire, que vous soyez capable de rembourser la somme demandée. Le conseiller expert analysera pour cela vos revenus et votre capacité d'emprunt, liés à votre taux d'endettement. De base, un prêt immobilier pour financer une soulte est accordé si le taux d'endettement de votre foyer ne dépasse pas la barre des 35 % post opération. Mais la banque aura aussi une attention particulière sur la bonne tenue de votre budget. Mieux vous gérez vos comptes sans accident, plus les chances d'avoir un accord seront grandes.

Bon à savoir : par rapport à un crédit à la consommation, le prêt immobilier vous donnera l'avantage d'obtenir un TAEG plus faible. Préférez donc financer la soulte à racheter via ce financement plutôt qu'avec un prêt personnel.

Pourquoi faire un rachat de crédit pour réduire son endettement et financer son rachat de soulte ?

Si vous ne souhaitez pas creuser votre endettement ou si vous n’avez plus la capacité financière pour financer à crédit votre rachat de soulte, vous pouvez regrouper vos crédits en cours dans un seul prêt et réduire votre nouvelle mensualité.

Cette opération de rachat de crédit vous permet également de financer votre projet de rachat de soulte en additionnant le montant de la soulte et des frais annexes avec le capital restant dû de vos crédits et de vos dettes regroupés.

La demande de rachat de crédit en ligne pour financer la soulte d'un divorce ou d'une succession

Pour financer votre soulte grâce au rachat de crédit, n’hésitez pas à réaliser une demande sur notre formulaire en ligne gratuit et sans engagement. Un conseiller Solutis vous contactera rapidement pour étudier la faisabilité de votre projet. Votre expert se chargera de négocier avec nos partenaires bancaires et de comparer les offres de rachat de prêts au meilleur taux par rapport à votre situation.

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Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 09/11/2022