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Rachat de soulte : qu'est-ce que c'est ?

Rachat de soulte

Le rachat de soulte ou le rachat de parts intervient généralement suite à la division d’un patrimoine mobilier ou immobilier après une succession, une séparation ou un divorce. Cependant, en quoi consiste-t-il ? Quel rapport avec le regroupement de crédits ? Voici quelques éléments de réponse.

Rachat de soulte : définition

Le rachat de soulte ou le rachat de part est une opération bancaire qui consiste à payer une somme pour racheter à un membre de la famille, un ami ou un ex-conjoint sa part sur un ou plusieurs biens pour en obtenir la pleine propriété ou acquérir une quote-part plus élevée. En d’autres termes, la soulte représente donc le montant que possède un individu sur un bien commun ou en indivision (conjoint, frère, amis…).

Pour qu’un bien en indivision, c’est-à-dire appartenant à un ensemble de personnes, devienne la pleine propriété de l’un des propriétaires, ce dernier doit racheter la part des autres propriétaires. C’est ce mécanisme qui est appelé le rachat de soulte. Il s’opère principalement lors d’un héritage ou d’une séparation à la suite d’un divorce.

Le rachat de soulte peut être financé par crédit. Toutefois, le type de financement accordé dépend de la nature du ou des biens concernés (habitation, voiture, œuvre d’art…). Le rachat d’une soulte peut ainsi être financé grâce à un crédit à la consommation ou un prêt immobilier voire même avec une enveloppe supplémentaire débloquée à l’occasion d’un rachat de crédit. L’opération en question est alors un regroupement de crédits avec nouveau projet.

Comment est calculée la valeur d’une soulte ?

La valeur d’une soulte est calculée avec principalement trois indicateurs incontournables : le prix du bien à l’instant présent, la quote-part de chaque individu et la présence d’un éventuel crédit toujours en cours sur le bien.

La valeur du bien

Si le rachat de soulte concerne un bien immobilier à la suite d’un divorce ou d’une succession, la valeur du logement peut-être estimée de deux manières :

  • soit en ayant recours à un notaire qui va estimer la valeur actuelle du logement,
  • soit d’un commun accord entre les époux ou les héritiers.

L’accord entre les parties sur le prix de la soulte est bien entendu la méthode la plus simple. Toutefois, ce n’est pas toujours la solution retenue puisque les personnes peuvent ne pas s’entendre sur la somme nécessaire pour acquérir la ou les quotes-parts. Un notaire peut être sollicité pour qu’une estimation précise de la valeur de la soulte soit réalisée. Attention, la valeur du bien est déduite en fonction des conditions actuelles du marché de l’immobilier et ne se base pas sur le prix d’achat de l’époque.

La quote-part

La quote-part représente le pourcentage dont est propriétaire une personne sur la valeur d’un bien. Dans ces circonstances, le régime matrimonial d’un couple est à surveiller puisque la quote-part d’un époux à l’autre peut varier suivant le contrat de mariage en place et les apports réalisés par chacun d’entre eux lors de l’achat. Si la répartition est équivalente, la quote-part est partagé à 50/50 ce qui facilite le calcul de la soulte à racheter.

Un financement en cours

En dernier lieu, la somme totale d’une soulte doit tenir compte d’un crédit en cours de remboursement sur le bien dont la propriété est partagée. Il est donc nécessaire de soustraire de la soulte à racheter le capital restant dû pour obtenir le bon montant. En effet, c’est l’époux qui détient la pleine propriété qui devra ensuite rembourser l’intégralité du capital restant dû après le rachat de soulte.

Rachat de soulte en cas de divorce ou séparation : quelles sont les conditions ?

Le rachat de soulte intervient le plus souvent entre des époux propriétaires d’un bien immobilier en indivision qui sont sur le chemin du divorce. Le rachat de la quote-part du conjoint est nécessaire si le second souhaite devenir l’unique propriétaire du logement après que la séparation soit officialisée par un juge.

Dans le cadre d’un crédit en cours (immobilier, consommation, reconnaissance de dette…), la séparation ou le divorce ne dispense pas les co-emprunteurs de rembourser les prêts souscrits au cours de la vie commune. Après la signature d’une offre de prêt, le financement reste lié aux emprunteurs qui s’engagent à le rembourser jusqu’au terme du contrat ou jusqu’à ce qu’un remboursement anticipé de la totalité du capital restant dû soit réalisé.

En fait, le conjoint qui ne garde pas le bien reste tout de même engagé vis-à-vis de l’établissement prêteur. Cela signifie simplement que si le conjoint qui garde le bien ne peut plus rembourser les crédits en cours, l’établissement prêteur le poursuivra, mais aussi le co-emprunteur bien qu’il ne soit plus propriétaire du bien.

Pour éviter les risques de poursuite, l’emprunteur qui conserve le bien doit obligatoirement obtenir de l’établissement prêteur l’accord pour la désolidarisation du co-emprunteur. Cette requête est cependant acceptée à condition qu’il dispose des ressources financières nécessaires, c’est là qu’intervient le rachat de soulte.

Comment inclure un rachat de soulte dans un rachat de crédits ?

En France, la plupart des crédits immobiliers sont souscrits par des couples mariés. En cas de divorce, la soulte représente donc la part qu’un ex-conjoint doit racheter à l’autre, s’il souhaite devenir l’unique propriétaire du bien immobilier acheté en commun. Pour cela, le conjoint qui garde le bien peut financer sa soulte avec ses fonds propres. Dans le cas contraire, ce qui est le plus répandu, il peut solliciter un crédit. De ce fait, le rachat de soulte consiste donc à obtenir un crédit dont le montant à rembourser est en fonction de la valeur actuelle du bien. Ce montant est déterminé par un notaire.

Sous réserve d’éligibilité (emploi stable, revenus nets suffisants, pas de fichage à la banque de France…), le conjoint qui conserve le bien peut aussi prétendre à un regroupement de ses crédits en cours pour financer son rachat de soulte. L’opération peut être conduite par un intermédiaire en opération de banque, tel que Solutis, pour l’accompagner vers les solutions de crédit proposées par ses partenaires bancaires.

L’un des avantages du rachat de crédit est d’ailleurs de pouvoir alléger le montant des mensualités et de réduire le taux d’endettement. La diminution des charges permet ensuite de retrouver de la capacité d’emprunt pour inclure dans le regroupement des prêts une nouvelle somme destinée à payer la soulte de l’ex-conjoint. Il est à noter en revanche qu’une baisse du montant des prélèvements mensuels entraîne généralement un surcoût du crédit au terme du remboursement du rachat de crédit.

Une première réponse de faisabilité d’un rachat de soulte dans un rachat de crédit peut être étudié sur le formulaire de demande en ligne gratuit et sans engagement. L’emprunteur doit renseigner très simplement la composition de ses prêts en cours et ajouter le montant nécessaire pour reprendre la soulte dans les champs dédiés aux nouveaux projets. Après validation, un expert dédié de Solutis prendra le relai pour étudier la solution la plus adaptée.