Baissez vos mensualités & financez votre divorceAu cours de son existence, il est fréquent qu’un couple acquière un bien immobilier ensemble. Quand celui-ci divorce ou se sépare, la résidence principale est souvent revendue ou rachetée intégralement par l’un des ex-conjoints via un rachat de soulte. Parfois, les ex-conjoints peuvent aussi décider de conserver le logement en optant pour l’indivision. Cette solution permet de rester copropriétaires du bien après la séparation, à condition d’en organiser clairement la gestion, notamment via la rédaction d’une convention d’indivision. Les experts Solutis vous expliquent le principe de l’indivision, ses avantages, ses limites et les points à anticiper.
-
Ce qu’il faut retenir :
• L’indivision post-divorce permet de conserver un bien immobilier à deux, avec des droits fixés selon la quote-part de chacun, à condition d’un accord mutuel et d’un encadrement juridique adapté.
• Avantages : maintenir temporairement le logement pour préserver la stabilité familiale, le transformer en bien locatif, vendre au prix sans précipitation en cas de vente ou éviter la soulte.
• Limites : l’indivision suppose une entente suffisante entre les ex-conjoints pour gérer le bien, payer les charges et décider d’une éventuelle sortie, renseignée dans une convention d’indivision.
• Coûts : frais notariaux (taxe fiscale, contributions de sécurité et émoluments) pouvant être financés par un prêt personnel ou lors d’un rachat de crédits.
• En cas de désaccord durable, le rachat de soulte ou la vente du bien peuvent rester les principales solutions pour sortir de l’indivision.
Peut-on garder la maison en indivision après une séparation ?
Oui, il est possible de garder une maison en indivision après un divorce ou une séparation, à condition que plusieurs éléments soient réunis :
- les deux ex-conjoints doivent être d’accord pour conserver le bien ;
- la situation patrimoniale doit être clarifiée, notamment en ce qui concerne le partage ou la liquidation selon le statut du couple ;
- une convention d’indivision peut être mise en place afin d’encadrer juridiquement la gestion du logement ;
- les règles d’occupation du bien doivent être prévues dès le départ ;
- la répartition du crédit immobilier, des charges, des taxes et des travaux doit être définie clairement ;
- chacun doit savoir qu’il reste possible, dans certaines conditions, de demander la sortie de l’indivision.
En pratique, l’indivision est surtout adaptée lorsque les ex-conjoints souhaitent éviter une vente précipitée, préserver temporairement le logement familial ou se laisser du temps avant un rachat de soulte ou une mise en vente. En cas d’une bonne entente, il peut aussi s’agir d’un levier patrimonial pour générer des revenus fonciers récurrents.
Qu’est-ce que le principe d’indivision ?
Selon les articles 815 du Code civil, l’indivision est caractérisée comme le partage égalitaire ou non d’un bien immobilier entre plusieurs personnes. Cela signifie que juridiquement, au moins deux copropriétaires disposent de droits sur le logement détenu en commun.
On peut retrouver cette situation juridique dans différentes situations :
- l’achat d’un bien immobilier à deux (en couple, marié, pacsé ou union libre) ;
- le lègue d’un patrimoine immobilier entre plusieurs héritiers.
Après un divorce ou une séparation, l’ex-couple fait souvent face à un choix cornélien et à l’origine de tensions : le partage des biens acquis en commun. Ce partage concerne notamment le ou les biens immobiliers achetés ensemble. Dans cette situation, les ex-conjoints peuvent décider de vendre le bien afin de toucher les fruits de la vente et les redistribuer comme stipulé dans le contrat de mariage.
Une autre alternative est qu’un des conjoints conserve le bien immobilier en rachetant la part de l’autre. En effet, en procédant à un rachat de soulte, il est possible de jouir seul de la résidence et donc d’être reconnu comme l’unique propriétaire. La dernière option revient tout simplement à garder le partage actuel, c’est-à-dire laisser le bien immobilier en indivision entre les ex-conjoints.
Comment se passe une indivision en cas de divorce ?
Le premier réflexe est de consulter le contrat de mariage. En effet, selon le régime convenu entre les époux, la question du partage n’est pas forcément nécessaire. Si le régime de la séparation des biens fut opté lors du mariage, alors le patrimoine individuel est conservé. Néanmoins, si le bien a été acquis à deux ou qu’il est question du régime de la communauté, alors il faut se pencher sur le partage des biens.
En cas de divorce, il est possible que les deux ex-époux conservent le bien immobilier à deux après liquidation de leurs intérêts patrimoniaux. Cette solution peut être envisagée lorsqu’aucun des deux ne souhaite vendre immédiatement, ou lorsque le maintien provisoire du logement répond à un intérêt familial ou patrimonial.
S’assurer d’une bonne entente et des rôles de chacun
Avant de maintenir l’indivision, il est toutefois préférable de s’assurer qu’un minimum de dialogue reste possible entre les ex-conjoints. En pratique, garder une maison en indivision suppose de s’accorder sur plusieurs points essentiels :
- qui occupe le logement ;
- qui rembourse le crédit immobilier ;
- qui paie les charges courantes ;
- comment seront pris en charge les travaux ;
- dans quelles conditions le bien pourra être vendu plus tard.
Faire rédiger une convention d’indivision
Pour encadrer la situation, il est fréquent d’établir une convention d’indivision, qui permet de sortir le bien immobilier des biens de la communauté. Cet acte sert aussi à organiser la gestion de la maison ou de l’appartement conservé en commun après le divorce.
La convention d’indivision peut notamment préciser :
- les noms des indivisaires ;
- les quotes-parts de chacun ;
- la durée de l’indivision ;
- les modalités d’occupation du logement ;
- la répartition des charges, taxes et travaux ;
- les conditions de sortie, de vente ou de rachat de part.
Quels sont les avantages de garder sa maison en indivision après un divorce ou une séparation ?
La vente du bien immobilier n’est pas forcément la seule issue pour les couples qui divorcent ou se séparent. En effet, de nombreux foyers décident de conserver leur maison après leur séparation pour plusieurs raisons.
D’une part, après avoir vécu plusieurs années dans ce logement, il peut être difficile de s’en séparer. Pour ne pas perturber brutalement l’équilibre familial, notamment celui des enfants, la conservation du bien en indivision peut permettre de temporiser le changement de situation.
D’autre part, garder sa maison après un divorce peut permettre de disposer de davantage de temps pour organiser une vente dans de meilleures conditions. Les ex-conjoints peuvent ainsi éviter une vente précipitée, au prix bradé, et se laisser le temps de vendre leur maison ou appartement dans un contexte de marché plus favorable.
Enfin, le maintien temporaire du bien en indivision peut, selon la situation patrimoniale et les actes réalisés, permettre de différer certaines opérations de partage. En cas de divorce, le droit de partage applicable aux intérêts patrimoniaux est fixé à 1,10 % de l’actif net partagé depuis le 1er janvier 2022. Conserver provisoirement le bien en indivision peut donc être envisagé comme une solution de transition avant une vente ou un rachat de soulte. En revanche, une vente ultérieure du bien peut entraîner des frais et formalités selon la situation et l’acte établi.
Quels sont les risques ou limites de l’indivision après une séparation ?
Même si elle présente des avantages, l’indivision n’est pas toujours simple à gérer sur la durée. Elle suppose en effet que les ex-conjoints continuent à prendre certaines décisions ensemble concernant le bien.
Le principal risque est le désaccord. Tant que le logement reste en indivision, il faut continuer à s’entendre sur les dépenses, l’entretien du bien, les éventuels travaux, la mise en location ou encore le moment opportun pour vendre. Si les relations se dégradent, cette situation peut rapidement devenir conflictuelle.
Il faut également anticiper la question de la sortie de l’indivision. En pratique, l’un des indivisaires peut souhaiter mettre fin à cette situation, soit en demandant la vente du bien, soit en proposant à l’autre de racheter sa part, via le versement d’une soulte. L’indivision doit donc être pensée comme une solution encadrée, souvent temporaire, et non comme une réponse automatique à toutes les séparations.
Enfin, le maintien du bien en indivision implique de continuer à assumer certaines charges financières : mensualités de crédit, taxe foncière, assurance habitation, frais d’entretien ou travaux. Ces éléments doivent être prévus dès le départ pour éviter tout litige ultérieur.
Comment payer les frais de la convention d’indivision ?
La rédaction d’une convention d’indivision par un notaire entraîne des frais composés de plusieurs postes. Dans la majorité des situations liées à un divorce ou à une séparation avec partage patrimonial, il faut surtout retenir que le droit de partage est fixé à 1,10 % de l’actif net partagé, avec un minimum de 25 €.
À cela peuvent s’ajouter les émoluments du notaire, calculés selon un tarif réglementé, les débours, ainsi que, lorsque l’acte donne lieu à publicité foncière, une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. Le coût total dépend donc de la valeur du bien, du patrimoine à partager et des formalités réellement nécessaires, et peut atteindre plusieurs centaines à milliers d’euros.
En résumé, maintenir son bien en indivision après un divorce possède un coût, dont l’ex-couple doit prévoir le paiement. Pour payer les frais de la convention d’indivision en cas de manque de liquidités, il est possible d’emprunter un crédit auprès d’un établissement de prêt. Cette démarche permet de souscrire une trésorerie (prêt personnel, rachat de crédit, crédit renouvelable) afin de couvrir le coût d’une convention d’indivision. Il sera possible d’adapter le remboursement selon les revenus du foyer en ajustant la durée.
Indivision après une séparation : quand est-ce conseillé ?
L’indivision n’est pas toujours la meilleure option après une séparation. Voici, selon les situations les plus courantes, dans quels cas elle peut être conseillée ou au contraire déconseillée.
| Situations | Indivision conseillée ? | Explications |
|---|---|---|
| Les deux ex-conjoints s’entendent bien et veulent garder temporairement le logement | Oui | L’indivision peut servir de solution transitoire si les règles de gestion, d’occupation et de sortie sont clairement fixées, idéalement dans une convention d’indivision |
| Il y a des enfants et le but est d’éviter un changement de logement immédiat | Oui, avec prudence | Cela peut permettre de préserver temporairement la stabilité familiale, à condition que le crédit, les charges, les travaux et la durée soient bien encadrés |
| Le bien ne peut pas être vendu tout de suite dans de bonnes conditions | Oui | L’indivision peut laisser du temps avant une vente, plutôt que de vendre dans l’urgence ou dans un contexte défavorable |
| L’un des deux veut racheter plus tard la part de l’autre, mais ne peut pas encore le faire | Oui | L’indivision peut être une étape intermédiaire avant un futur rachat de soulte, si les deux parties acceptent ce fonctionnement temporaire |
| Les ex-conjoints veulent mettre le bien en location et se partager les revenus | Oui, si l’entente est solide | Cela peut devenir un levier patrimonial, mais seulement si la gestion du bien et la répartition des revenus et dépenses sont clairement prévues |
| Les relations sont tendues ou conflictuelles | Non, en général | L’indivision impose de continuer à gérer le bien ensemble et en cas de conflit, elle devient souvent une source de blocage |
| L’un des ex-conjoints veut vendre rapidement, l’autre non | Non, sauf accord temporaire clair | En principe, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ; un indivisaire peut demander à en sortir |
| Le crédit immobilier est difficile à assumer à deux après la séparation | Plutôt non | Si la capacité de remboursement est fragile, conserver le bien peut aggraver les difficultés financières au lieu de les résoudre |
| Aucune règle claire n’est prévue sur le crédit, les charges, les travaux ou l’occupation du logement | Non | Sans cadre précis, l’indivision expose à des désaccords fréquents et à des litiges sur la gestion du bien |
| Les ex-conjoints veulent une solution simple, rapide et définitive | Non | Dans ce cas, la vente du bien ou le rachat de soulte est souvent plus adapté qu’une indivision prolongée |
La foire aux questions (FAQ)
Comment ne pas perdre sa maison en cas de divorce ?
Il est possible de garder sa maison après un divorce, à condition d’en avoir les moyens juridiques et financiers. Le régime matrimonial détermine notamment si le bien est propre ou commun, ainsi que les droits de chaque époux sur le logement. Si le bien a été acheté à deux, plusieurs solutions existent : le rachat de la part de l’autre via une soulte, le maintien temporaire en indivision ou, en cas d’impossibilité, la vente du bien. La capacité à reprendre seul le crédit immobilier et à assumer les charges reste souvent le point décisif.
Comment se passe une indivision en cas de divorce ?
En cas de divorce, le partage des biens dépend d’abord du régime matrimonial. En principe, les biens communs et les dettes communes sont répartis entre les époux selon les règles applicables à leur régime, sauf clause particulière prévue au contrat de mariage. Lorsque les ex-époux choisissent de conserver un bien immobilier en indivision, ils restent copropriétaires après le divorce, chacun selon sa quote-part. Ils doivent alors organiser la gestion du logement, le paiement du crédit, des charges et des travaux, souvent au moyen d’une convention d’indivision.
Peut-on garder la maison à deux après une séparation ?
Oui, il est possible de garder une maison à deux après une séparation, y compris sans être mariés, dès lors que le bien a été acquis en commun. Cette solution peut être utile lorsque les deux propriétaires souhaitent conserver temporairement le logement, attendre avant de vendre ou organiser une transition patrimoniale plus progressive.
Qui paie le crédit immobilier en cas d’indivision ?
En cas d’indivision, la prise en charge du crédit immobilier dépend de la situation du couple, du contrat de prêt et de l’accord trouvé entre les ex-conjoints. Il est recommandé de formaliser clairement la répartition des mensualités, des charges et des éventuelles dépenses de travaux afin d’éviter les litiges.
Combien de temps peut durer une indivision après un divorce ?
L’indivision peut durer aussi longtemps que les ex-conjoints acceptent de conserver le bien ensemble, sous réserve des règles prévues par la convention établie. Lorsqu’une convention d’indivision est signée, elle peut notamment être conclue pour une durée déterminée ou indéterminée. En pratique, cette solution est souvent envisagée comme une étape transitoire avant une vente ou un rachat de soulte.
LES ENGAGEMENTS ÉDITORIAUX DE SOLUTIS
Réduisez vos mensualités et financez les dépenses de votre divorce avec Solutis !
On vous rappelle sous 24h | Une expertise avec + de 25 ans d'expérience
D'autres contenus pour approfondir