Le rachat de credit immobilier : comment ça marche ?

Le rachat de crédit immo consiste à faire racheter votre prêt immobilier en cours par une autre banque. Autrement dit, vous souscrivez un nouvel emprunt aux meilleures conditions auprès d’un autre établissement bancaire qui s’occupe de rembourser par anticipation le capital restant dû de votre crédit immobilier en cours.

Le rachat de crédits immobiliers s’adresse aux propriétaires, mais également aux locataires et aux hébergés (résidence secondaire et investissement locatif) qui remboursent encore un ou plusieurs prêts immobiliers.

Dans le cadre de cette opération, vous avez la possibilité de :

  • Conserver le montant de vos mensualités et réduire considérablement la durée du contrat de votre prêt ;
  • Conserver la même durée de votre contrat et baisser le montant de vos échéances pour alléger le poids des mensualités sur vos finances ;

Dans certains cas, il est même possible de réduire la durée de remboursement ainsi que le montant vos mensualités.

Le rachat d’un crédit immo, à l’heure où les taux d’intérêt des prêts à l’habitat sont historiquement attractifs, peut être motivé par plusieurs raisons :

  • Profiter de la baisse des taux nominaux pour réduire le coût global de votre crédit ;
  • Financer de nouveaux projets sans augmenter votre taux d’endettement ;
  • Eviter une situation financière précaire ;
  • Réduire le coût de votre contrat d’assurance emprunteur avec la délégation d’assurance emprunteur.

Par ailleurs, le rachat de crédit immo est différent de la renégociation de crédit immobilier qui s'effectue auprès de la banque qui vous a accordé votre emprunt immobilier.

Le rachat de prêt immobilier est-il toujours rentable ?

La demande de rachat de son prêt immobilier peut intervenir durant toute la durée du contrat de financement. Cependant, il est plus intéressant de faire racheter votre crédit durant les premières années du contrat.

En fait, même si les taux d’intérêt ont atteint des niveaux historiquement bas ces dernières années, ces taux compétitifs ne sont pas les seuls critères à prendre en compte pour évaluer la rentabilité d’un rachat de crédit immobilier

Pour que l’opération soit financièrement avantageuse, vous devez réunir 3 conditions essentielles :

  • effectuer l’opération durant le premier tiers de la durée de l’emprunt ;
  • observer une différence d’au moins 1 point de base entre le taux proposé et le taux initial ;
  • faire racheter un capital restant dû d’au moins 50 000 €.

A savoir qu’avec un emprunt à taux fixe, qui est principalement celui souscrit pour financer un bien immobilier, le montant de vos échéances est fixe durant toute la durée du contrat. Ce montant englobe à la fois le remboursement du capital et le versement des intérêts, cependant, la répartition n’est pas la même suivant l’âge du crédit.

Ainsi, en début de contrat, vous allez principalement payer les intérêts et une faible part du capital. Au fil des années, la répartition s’inverse. Il est donc plus intéressant de faire racheter le capital restant dû de votre emprunt immobilier quand la part des intérêts dans le montant de la mensualité est plus importante.

Comment calculer les frais et le coût d'un rachat de prêt immo ?

Comme tout emprunt bancaire, la mise en place d'un rachat de crédit immobilier peut engendrer des frais. Voici une liste exhaustive des différents frais.

Les Indemnités de remboursement anticipé (IRA) :

Un rachat de prêt immobilier entraîne des frais de remboursement anticipé dont l’indemnité est égale à 6 mois d’intérêts au taux du contrat et plafonnée à 3% du capital restant dû.

La nouvelle banque doit effectivement clôturer par anticipation les encours immobiliers en cours avant de débloquer le nouveau financement. L’ancien prêteur est alors en droit de réclamer des IRA qui sont à la charge de l’emprunteur.

La garantie hypothécaire ou la caution :

Pour valider un projet de rachat de prêt immobilier, la banque réclame généralement la prise d’une garantie. Elle peut prendre la forme d’une caution bancaire ou d’une hypothèque.

La garantie hypothécaire consiste à mettre en garantie un bien existant pour couvrir le capital emprunté. L’acte est rédigé par un notaire qui facture son intervention.

La caution est une garantie alternative qu’un emprunteur peut souscrire pour son rachat de crédit immobilier. Elle permet d’éviter l’hypothèque en assurant le remboursement de la créance par une société de cautionnement en cas de défaillance. Son coût peut représenter environ 1% du capital emprunté, via la contribution dans un Fonds mutuel de garantie (FMG), et nécessite aussi le versement d’une commission de quelques centaines d’euros.

Les frais de dossier et les frais de mandat :

Les banques traditionnelles ainsi que les établissements spécialisés peuvent faire payer la constitution du dossier après une demande de rachat de prêt immo. En faisant appel aux services d’un intermédiaire bancaire, le professionnel se rémunère avec des frais de mandat.

A savoir que l'ensemble des frais liés à un rachat de crédit immobilier sont inclus dans le montant total du financement, et donc, dans les nouvelles échéances à venir, ces derniers pourraient augmenter le coût du crédit. L'ensemble de ces informations se trouve dans le contrat de crédit, lequel doit être lu avant signature et accord définitif.

Quels sont les documents à fournir pour rachat de crédit immobilier ?

Présenter un dossier de rachat de crédit à l’habitat complet permet d’accélérer le traitement de votre demande, mais aussi de montrer la solidité de votre profil emprunteur. La constitution de votre dossier intervient une fois la demande ou la simulation de rachat de crédit validée en ligne ou avec un conseiller financier.

La liste des justificatifs nécessaires pour réussir à compléter un dossier de rachat de crédit immobilier est la suivante :

  • la carte nationale d’identité en cours de validité,
  • le livret de famille,
  • un justificatif de domicile de moins de 3 mois,
  • l’avis d'imposition (N-1),
  • les 3 derniers bulletins de salaire + le bulletin de salaire de décembre dernier,
  • le ou les contrats de travail,
  • un relevé d’identité bancaire valide,
  • les documents relatifs aux prêts en cours (offres de prêt, tableaux d’amortissement…).

Les contraintes réglementaires imposent aux organismes de prêt de vérifier la solvabilité de leurs clients en procédant à l’analyse de leurs ressources et de leur situation personnelle.

Entièrement confidentielles, la réception et l’analyse des pièces justificatives sont effectivement soumises au secret professionnel à l’égard de la législation mais aussi, et surtout, par respect de la vie privée de la personne à l’origine d’une demande. Si elle est essentielle pour l’emprunteur, c’est que cette étude permet au conseiller de trouver la meilleure offre pour faire racheter son prêt immobilier.

Pourquoi faire appel à un courtier en rachat de crédit immo ?

Lors d’un projet pour faire racheter son prêt à l’habitat, le courtier est un partenaire de confiance. Il fait office de négociateur pour vous auprès de ses partenaires bancaires. Faire appel à un courtier pour votre rachat de prêt immo vous permet de gagner du temps et de prétendre aux meilleures offres en vigueur.

Grâce à sa connaissance du marché, l’intermédiaire bancaire est en mesure d’obtenir pour vous des taux attractifs avec les établissements bancaires, quels qu’ils soient et ce, quel que soit votre profil emprunteur.

Fort de son expérience, le courtier en rachat de crédit immo maîtrise les offres de chaque banque. Il s’aura déterminer l’offre la mieux adaptée à votre situation, tout en tenant de votre objectif (taux nominal plus faible, baisse de mensualités, réduction de la durée du contrat, financement de nouveaux projets…)

En optant pour un courtier, vous aurez la garantie d’être conseillé et accompagné durant toutes les étapes de votre rachat de prêt immo.

A savoir que lorsque vous faites appel à un courtier en rachat de credit immobilier, vous ne devez rien payer à ce professionnel qui se rémunère uniquement auprès de ses partenaires bancaires.

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Comment obtenir un meilleur taux de rachat de prêt immobilier en 2022 ?

Pour prétendre au meilleur taux de rachat de prêt immo en 2022, il est nécessaire de mettre toutes les chances de votre côté. Pour cela, il faut soigner votre profil emprunteur en amont. Autrement dit, votre taux d’endettement doit être raisonnable, vous devez avoir une situation professionnelle et financière stable. Une absence de refus ou de rejet de prélèvement serait un vrai atout.

Par ailleurs, vous pouvez comparer les différentes offres sur le marché. Soit en réalisant vous-même les recherches soit en étant accompagné par un expert dans l’intermédiation bancaire.

Faire le tour des banques vous-même peut prendre du temps, puisqu’il faut faire plusieurs allers-retours entre différents prêteurs. Cependant, opter pour un intermédiaire bancaire, vous permet de gagner un temps considérable et de comparer plus facilement les offres du marché adaptées à son profil et à ses besoins.

Passer par un courtier peut être l’une des meilleures alternatives car son rôle, en plus de vous attitrer un conseiller dédié et à l’écoute jusqu’au déblocage des fonds, est de négocier avec ses partenaires bancaires pour obtenir les meilleures conditions de rachat de crédit immobilier en 2022.

Simulation rachat de credit immobilier : qu’en est-il ?

Si le rachat de prêt est devenu l’une des opérations bancaires les plus sollicitées par les Français, la simulation de rachat de prêt immobilier vous permet de prévisualiser les impacts de cette opération bancaire sur vos finances.

Gratuite et sans engagement, la simulation vous permet d’obtenir une estimation du montant de votre future mensualité, d’évaluer votre taux d’endettement ou encore d’analyser votre situation financière avant et après le rachat de votre crédit immo. Cet outil vous permet également d'estimer le coût du crédit après une telle opération.

Pour préparer votre projet en toute sérénité, il est capital de passer par une calculette de rachat de crédit qui vous apporte un avis de faisabilité rapide, pour cela il vous suffit de compléter les champs dédiés à votre profil emprunteur.

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