Rachat de crédit immobilier : fonctionnement, frais et exemple

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une opération bancaire qui permet de faire racheter un ou plusieurs prêts immobiliers par un autre établissement financier. Cette démarche peut concerner un seul prêt ou regrouper plusieurs crédits en cours.

La nouvelle banque se charge de rembourser vos prêts auprès de votre établissement initial. En contrepartie, vous remboursez une mensualité unique à cette nouvelle banque, souvent assortie de conditions plus avantageuses, comme un taux d’intérêt réduit ou une durée réajustée en fonction de votre situation.

Quel est le bon moment pour faire un rachat de crédit immobilier ?

Le moment idéal pour envisager un rachat de crédit immobilier se situe généralement dans les premières années de remboursement de votre prêt. À ce stade, la part des intérêts dans vos mensualités est encore importante, ce qui maximise les économies potentielles liées à une réduction du taux d’intérêt.

Plus vous agissez tôt dans la durée de vie de votre crédit, plus l’impact d’un taux plus avantageux sera significatif. Cependant, il est également crucial d’évaluer les coûts associés, comme les frais de dossier, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou encore le nouveau taux proposé, afin de s’assurer que l’opération soit réellement rentable.

De ce fait, le rachat de crédit immobilier est particulièrement intéressant lorsque les conditions de marché permettent une baisse substantielle du taux et que vous êtes encore loin du terme de votre prêt.

Pourquoi faire un rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de crédit immobilier peut être une solution attractive lorsque les taux d’intérêt connaissent une baisse. En profitant de ces nouvelles conditions, vous pouvez réduire le coût total de votre crédit et, par conséquent, diminuer vos mensualités.

De plus, un rachat de crédit immobilier permet de regrouper plusieurs prêts en un seul. Cela facilite la gestion de vos finances et, en allongeant la durée de remboursement, vous pouvez réduire vos charges mensuelles. Cette opération bancaire vous offre ainsi plus de flexibilité financière, augmentant votre reste à vivre et diminuant votre taux d’endettement. Cela peut également vous permettre de concrétiser de nouveaux projets tout en améliorant votre situation financière générale.

Quels sont les frais liés au rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier entraîne plusieurs types de frais qu'il convient de prendre en compte avant d'engager l’opération :

• Indemnité de remboursement anticipé (IRA) : c’est l’un des frais les plus importants. Il s’agit d’une indemnité demandée par votre établissement initial lorsque vous remboursez un prêt par anticipation. Cette indemnité est encadrée par la loi et ne doit pas dépasser 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts, selon la méthode la plus favorable pour le prêteur.
• Frais de dossier : la nouvelle banque facturera des frais pour l’étude de votre demande de rachat. Ces frais varient d’un établissement à l’autre.
• Frais de garantie : si votre crédit immobilier est garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, des frais peuvent être liés à la levée de cette garantie auprès du notaire.
• Frais de mainlevée d’hypothèque : lorsque vous avez une hypothèque sur votre bien, des frais sont appliqués pour la lever, afin de permettre au nouveau prêteur d’imposer sa propre garantie.

Quelle est la différence entre une renégociation et un rachat de crédit immobilier ? 

Bien que la renégociation et le rachat de crédit immobilier aient pour objectif commun d’alléger votre budget, ce sont deux démarches distinctes, souvent confondues :

• La renégociation de crédit immobilier : il s'agit de discuter directement avec votre banque actuelle pour obtenir des conditions plus avantageuses sur votre prêt en cours, telles qu’une réduction du taux d’intérêt. L'objectif est de maintenir votre crédit auprès de votre établissement actuel, en espérant obtenir des conditions plus favorables.
• Le rachat de crédit immobilier : cette opération consiste à faire rembourser vos prêts en cours par un autre établissement financier. En échange, vous souscrivez un nouveau crédit immobilier unique, souvent à un taux plus avantageux. Cette option peut concerner un seul prêt ou plusieurs prêts immobiliers regroupés.

Rachat de crédit immobilier : la banque peut-elle refuser une demande de remboursement anticipé ?

La banque ne peut pas refuser une demande de remboursement anticipé total de votre crédit immobilier, quel que soit le montant restant à rembourser. En effet, le remboursement anticipé est un droit que les consommateurs peuvent exercer. Cette règle est encadrée par le Code de la consommation, notamment par les articles L313-47 et R313-25, qui stipulent que vous êtes en droit de solder votre crédit à tout moment, sans que l’établissement prêteur puisse vous empêcher de le faire.

Cela signifie que si vous souhaitez procéder à un rachat de crédit immobilier en remboursant par anticipation votre prêt en cours, la banque ne peut pas vous en empêcher, bien que des frais, tels que les indemnités de remboursement anticipé (IRA), puissent être appliqués.

Quels sont les documents à fournir pour un rachat de crédit immobilier ?

Pour procéder à un rachat de crédit immobilier, vous devrez fournir plusieurs documents à l’établissement prêteur. Voici les principaux :

• une pièce d’identité ;
• un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois ;
• les trois derniers bulletins de salaire ;
• les deux derniers avis d’imposition ou de non-imposition (documents officiels envoyés par l'administration fiscale) ;
• un livret de famille, un contrat de mariage, ou un jugement de divorce, si applicable ;
• une copie de la taxe foncière (pour les propriétaires) ;
• le RIB de votre compte bancaire ;
• les relevés bancaires des trois derniers mois de tous vos comptes ;
• les tableaux d’amortissement de vos crédits immobiliers en cours et, si applicable, les offres de prêt pour vos crédits à la consommation ;
• un contrat de travail si vous êtes en poste depuis moins de deux ans ;
• une estimation de la valeur de votre bien immobilier, réalisée par un professionnel, ainsi que le titre de propriété de votre bien ;
• la dernière quittance de loyer, si vous êtes locataire, accompagnée de votre bail ;
• un courrier précisant les montants restants dus sur vos crédits, incluant les indemnités de remboursement anticipé ;
• une attestation d’assurance emprunteur.

Ces documents sont essentiels pour permettre au nouvel organisme de crédit d’évaluer votre demande et de préparer le rachat de votre crédit immobilier.

Quelles sont les conditions pour réaliser un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est ouvert à tout emprunteur, sans conditions spécifiques, mais il est essentiel que votre situation financière, ainsi que celle de votre co-emprunteur le cas échéant, soit analysée en profondeur. En tant que propriétaire, il est possible de réaliser un rachat de crédit avec hypothèque, ce qui permet à l’établissement prêteur de sécuriser l’opération grâce à la garantie de votre bien immobilier.

Si vous souhaitez regrouper différents types de crédits, l'opération sera qualifiée de rachat de crédit immobilier si la part liée au crédit immobilier dépasse 60 % de l’ensemble des sommes restant dues. Cette proportion permet de bénéficier des taux d’intérêt immobiliers, qui sont généralement plus attractifs que ceux appliqués aux crédits à la consommation.

Voici quelques critères à prendre en compte pour savoir si un rachat de crédit immobilier est pertinent pour vous :

• Durée restante du prêt : il est plus avantageux de regrouper ses crédits pendant les premières années du crédit immobilier, lorsque vous remboursez principalement des intérêts. Cette période représente un moment clé pour optimiser vos remboursements.
• Montant du capital restant dû : un rachat de crédit devient réellement intéressant si le capital restant dû est important, en général supérieur à 50 000 euros.
• Écart de taux : si le taux de votre crédit immobilier actuel est sensiblement plus élevé que celui proposé par la nouvelle banque (généralement plus de 0,7 à 1 point), l’opération sera avantageuse.

Pour évaluer la faisabilité d’un rachat de crédit immobilier, il est conseillé d’utiliser un simulateur en ligne, qui vous permettra d'obtenir une estimation rapide.

Toutefois, une analyse plus approfondie avec un courtier spécialisé vous permettra d’avoir une vision plus précise du coût total de l’opération, en prenant en compte tous les frais annexes, tels que les frais de dossier, les indemnités de remboursement anticipé (IRA), et autres frais associés.

Quels sont les astuces pour obtenir un rachat de crédit facilement ?

Pour qu’un établissement prêteur accepte votre demande de rachat de crédit immobilier, il est important de présenter un profil favorable. Voici quelques conseils pour maximiser vos chances d’obtenir un rachat de crédit facilement :

• Être solvable : le montant total de vos mensualités ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels.
• Présenter une garantie solide : offrir une hypothèque sur un bien immobilier ou le cautionnement d’un tiers peut rassurer l’établissement prêteur.
• Avoir une bonne gestion financière : un compte bancaire bien tenu et une gestion saine de votre budget sont des éléments déterminants.
• Eviter le fichage bancaire : vous devez être vigilant et ne pas figurer dans les fichiers de la Banque de France (FICP, FCC, ou en cas de surendettement).

En suivant ces astuces, vous augmentez vos chances d’obtenir un rachat de crédit immobilier dans de bonnes conditions et avec des taux avantageux.

Exemple de rachat de crédit immobilier

Voici un exemple d’un foyer qui a effectué un rachat de prêt immobilier et de crédits à la consommation via Solutis, tout en obtenant une trésorerie de 10 000 € pour un nouveau projet. L’opération a permis d’allonger la durée pour baisser les mensualités et le taux d’endettement élevé du foyer, afin d’équilibrer le budget.

Comparatif de la situation du foyer avant et après l’opération :

Exemple pour un regroupement de prêts avec garantie, et le déblocage d'un montant de 10 000 € pour un nouveau projet d'un total de 220 331,30 € au TAEG fixe de 6,66 %, soit un taux débiteur fixe de 5,53 %. Remboursement en 300 versements de 1 356,98 €. Montant total dû par l'emprunteur : 407 092,23 € (hors assurance facultative). Le coût mensuel standard de l'assurance groupe facultative Décès, Perte Totale et Irréversible d'Autonomie, Incapacité temporaire total de travail, l’invalidité permanente totale est de 280 € et s'additionne au montant de la mensualité.

Exemple réel d’un dossier financé le 11/10/2023

Cet emprunt a été accordé par notre partenaire bancaire. Conditions applicables aux crédits aux particuliers, en vigueur au 11/10/2023. Exemple non contractuel. Sous réserve d’erreurs manifestes d’impression.

Quels sont les risques liés au rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier, bien qu'il permette de réduire les mensualités, comporte certains risques. Il peut entraîner un allongement de la durée de remboursement, ce qui augmente le coût global du prêt à cause des intérêts supplémentaires. De plus, les frais associés au rachat, tels que les frais de dossier ou d’hypothèque, s’ajoutent au coût total de l’emprunt.

Cela peut également avoir un impact sur votre taux d’endettement et compliquer l’obtention d’autres crédits, comme un prêt immobilier pour un investissement locatif. Enfin, il existe des arnaques liées au rachat de crédit. Pour éviter ces risques, il est conseillé de recourir à un service d’un courtier fiable comme Solutis.

Rachat crédit immobilier : vos questions, nos réponses

Vous avez des interrogations concernant le rachat de crédit immobilier ? Voici les réponses aux questions les plus fréquemment posées, pour vous aider à mieux comprendre cette solution et ses implications sur votre gestion financière.

Quel est l’objectif du rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier vise à regrouper vos prêts immobiliers pour réduire vos mensualités ou obtenir de meilleures conditions. Cela peut aussi permettre d’allonger la durée de remboursement et de réajuster vos finances en fonction de votre situation actuelle.

Puis-je racheter mon crédit immobilier seul ou faut-il regrouper plusieurs crédits ?

Le rachat de crédit immobilier peut concerner un seul prêt ou plusieurs prêts en cours. Cela dépend de vos besoins et de la situation de votre financement. Le rachat de plusieurs crédits permet souvent d’obtenir des conditions plus avantageuses.

Quelles sont les conditions pour réaliser un rachat de crédit immobilier ?

Il n’y a pas de conditions spécifiques à respecter pour un rachat de crédit immobilier. Cependant, les établissements prêteurs examineront votre solvabilité et l’état de vos finances avant d’accepter votre demande. Si votre situation financière est saine, vous avez plus de chances d’obtenir un accord.

Quels sont les risques liés au rachat de crédit immobilier ?

L’allongement de la durée du prêt peut entraîner une augmentation des intérêts à payer sur le long terme. De plus, des frais supplémentaires, comme des frais de dossier et d’hypothèque, peuvent s’ajouter, augmentant ainsi le coût total du rachat.

Le rachat de crédit immobilier affecte-t-il mon taux d’endettement ?

Oui, le rachat de crédit immobilier peut réduire votre taux d’endettement en diminuant vos mensualités. Toutefois, il peut également avoir un impact sur l’obtention d’autres crédits si vous décidez de faire un emprunt supplémentaire dans le futur.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 07/01/2025