Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : principe et calcul

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA), c'est quoi ?

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA), également connus sous le nom de pénalités de remboursement, sont des frais qui peuvent être réclamés par la banque quand l'emprunteur décide de faire un remboursement par anticipation de son crédit immobilier, qu'il soit partiel ou total. Bien que le remboursement anticipé d'un crédit immobilier soit toujours possible, celui-ci peut engager des frais supplémentaires.

Pour clôturer votre emprunt couvert par un contrat d'assurance de prêt, il faudra vous acquitter du montant de votre remboursement additionné aux indemnités de remboursement. Lorsque le remboursement anticipé est total, cela signifie que la totalité du capital restant dû d’un crédit immobilier a été soldée. Il est également possible de faire un remboursement anticipé partiel. Dans ce cas seulement une partie du capital de l'emprunt sera remboursée.

Pour rappel, le remboursement anticipé d’un prêt immobilier peut être motivé par plusieurs raisons :

• soit pour faire un rachat de crédit ou lors d’une renégociation avec votre banque dans le but de négocier de meilleures conditions de remboursement (taux plus bas, mensualité plus faible…) ;
• soit pour réduire son taux d’endettement en supprimant une mensualité dans son budget ;
• soit pour faire un regroupement de crédits afin de réduire le montant de ses mensualités, une solution que peut vous apporter nos conseillers de confiance, etc…

Pourquoi les banques demandent-elles une indemnité en cas de remboursement anticipé ?

Régler le montant du capital restant dû avant l'échéance prévue peut être sujet à des frais qui ont été convenus avec la banque. Les organismes prêteurs affectionnent peu les remboursements anticipés. Le remboursement avancé de votre crédit immobilier implique des intérêts qui ne pourront plus être dus, provoquant une perte de la rentabilité pour le prêteur par rapport à ce qui était prévu. C'est pourquoi la banque peut convenir du paiement de pénalités de remboursement (IRA) afin de compenser cette perte.

Lors de la négociation d'un crédit immobilier, des clauses sur le remboursement anticipé sont fixées. Elles vont stipuler la présence ou non de pénalités de remboursement (IRA). Avant la signature de son contrat l'emprunteur peut donc négocier la réduction ou la suppression de ces indemnités de remboursement. Cependant, cette suppression peut entrainer une augmentation des mensualités.

Comment calculer les frais de remboursement anticipé d'un crédit immobilier (IRA) ?

Maintenant que vous avez pris connaissance que le remboursement anticipé d'un crédit pourrait ajouter des frais supplémentaires, il est nécessaire de savoir quel montant vous allez devoir payer afin de ne pas être surpris par ce surplus financier. Il faut alors calculer ou simuler au préalable ses frais. A savoir que votre conseiller Solutis a toutes compétences requises pour calculer lui-même le montant des IRA, après une demande de rachat de votre crédit immobilier par exemple.

Le montant de l'indemnité est soumis à la loi par l'article R313-25 du code de la consommation. Il stipule et encadre les conditions de remboursement. Selon la loi, le montant des indemnités de remboursement anticipé ne peut dépasser 6 mois d'intérêt calculés au taux moyen du prêt ou ne peut dépasser 3 % du capital restant dû. La banque retiendra uniquement le montant le moins élevé parmi les deux.

Voici un exemple de remboursement anticipé fictif d’un prêt immobilier d’une valeur de 150 000 euros :

Auprès de votre banque, vous empruntez 150 000 € à 2,7 % (taux fixe) sur une période de 15 ans pour financer votre futur bien immobilier. Cependant 6 ans plus tard, vous constatez des taux attractifs estimés à 1,2 %. Vous pouvez donc tenter un rachat de crédit immobilier auprès d'une autre banque pour obtenir un taux plus bas.

Vous décidez par conséquent de calculer vos IRA pour faire racheter votre prêt immobilier sachant qu’il vous reste à rembourser 101 112 €

• Calcul des IRA selon les 3 % du capital restant dû : 101 112 € x 3 % = 3 033,36 €
• Calcul des IRA selon les 6 mois d’intérêt du capital restant dû au taux moyen : (101 112 € x 6 x 2,7 %) / 12 = 1 365,012 €

Comme la banque est dans l’obligation de prendre le montant le moins élevé, dans ce cas de figure la méthode de calcul basée sur les 6 mois d’intérêt du capital restant dû au taux moyen sera privilégiée.

Simulateur de remboursement anticipé d'un emprunt : comment faire ?

Un calcul des indemnités de remboursement anticipé approximatif ou erroné pourrait fausser votre jugement sur l'intérêt ou non d'effectuer un remboursement par anticipation. C’est pour cette raison qu’il est important de vous faire accompagner par l’un de nos experts, capables d’estimer rapidement la rentabilité de l’opération dans le cas d'un rachat de crédit immobilier ou d’un regroupement de prêts par exemple.

C'est pourquoi, il est vivement recommandé de simuler son remboursement par anticipation si vous envisagez réellement le rachat de votre prêt immobilier. Pour cela il est possible de simuler votre situation avec votre banquier actuel pour vérifier avec lui le montant des IRA. Celui-ci est dans l'obligation de vous communiquer les conséquences financières d'un remboursement anticipé partiel ou total.

Mais le plus simple, pour avoir une personne à vos côtés, est faire appel à un intermédiaire en opération bancaire, aussi appelé courtier, à l’instar de Solutis. Un courtier est un spécialiste pour analyser votre dossier puis pour négocier les meilleures conditions d'emprunt comme le taux d'intérêt, mais aussi les indemnités de remboursement anticipé. Selon le courtier, une réduction voire une suppression des IRA peut être négociée, toutefois les banques acceptent difficilement de les diminuer. La négociation du contrat avant la souscription d’un crédit est ainsi importante et nécessite une attention particulière pour anticiper de possibles IRA lorsque vous le ferez racheter.

Cas d'exonération des pénalités : comment ne pas payer les frais de remboursement anticipé ?

Depuis le 1er juillet 1999, l'article L313-48 du code de la consommation régit les cas d'exonération possibles des indemnités de remboursement anticipé. En effet tout contrat signé après cette date peut être exonéré des IRA sous certaines conditions :

• La vente du bien immobilier provoqué par un changement de lieu de travail de l'emprunteur ou du conjoint.
• Une cessation d'activité professionnelle forcée après, par exemple, le licenciement de l'emprunteur ou du conjoint.
• Le décès de l'emprunteur ou du conjoint.

Sinon comme expliqué plus haut, il est toujours possible de supprimer les indemnités de remboursement lors de la négociation de votre crédit immobilier, mais la banque doit accepter cette requête. Notre appui peut devenir ici un véritable atout dans votre démarche.

Quand est-il intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Vous serez peut-être amené à avoir les liquidités nécessaires ou à vendre votre bien immobilier pour déménager et rembourser votre crédit immobilier avec ces fonds nouvellement acquis. Si vous envisagez cette opération bancaire, il est nécessaire de se pencher sérieusement sur vos conditions de remboursement. Vous devez être certain que le paiement de vos indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne joue pas en votre défaveur. Pour voir s'il est réellement intéressant de rembourser son crédit immobilier en cours, il faut mesurer le pour et le contre afin de déterminer si l’opération est avantageuse ou pas.

Pour faire le bon choix, il est recommandé de prendre en compte le taux d'intérêt et la durée de remboursement restante. Si vous avez emprunté à un taux d'intérêt élevé et qu'il vous reste encore quelques années pour rembourser votre emprunt, alors il est possible que le remboursement par anticipation soit avantageux. Soit vous remboursez alors votre financement grâce à vos liquidités, soit vous optez pour le rachat de votre crédit immobilier afin d’obtenir un meilleur taux nominal. A cette étape, Solutis peut intervenir pour mener votre projet vers une offre de financement parfaitement adaptée à votre situation.

Tout naturellement, s'il vous reste peu d'années pour rembourser votre crédit, il est peu profitable de rembourser par anticipation cette somme, étant donné que vous êtes peut-être soumis à des IRA qui alourdiraient votre remboursement total. Pour simplifier, plus le remboursement par anticipation est effectué tôt, plus le coût total de l’opération sera allégé. Cela est dû au montant des intérêts qui sont plus élevés au début qu'à la fin du remboursement de l'emprunt. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de faire un rachat de crédit immobilier durant le premier tiers de la vie du contrat.

Il peut être intéressant de faire un remboursement anticipé de vos crédits conso et immobilier en cours à l'aide d'un rachat de crédit. Le regroupement de crédit va permettre le remboursement des encours actuels afin de pouvoir contracter un nouvel emprunt à un nouveau taux, avec une nouvelle mensualité réduite ainsi qu'une durée rééchelonnée. Pour que les conditions soient optimales pour votre regroupement de crédit, il est conseillé de constater une différence d’au moins 1 % entre votre taux actuel de votre prêt et le futur taux appliqué. Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec ces explications techniques, le conseiller financier aura les connaissances pour vous guider à travers la réalisation de ce financement.

Quelles sont les démarches d'un paiement anticipé pour un crédit ?

Si vous souhaitez effectuer un remboursement par anticipation de votre emprunt, vous devez alors vous adresser à votre banque via une lettre recommandée avec accusé de réception. Votre banque sera dans l'obligation de vous répondre dans les plus brefs délais.

Elle est également dans l'obligation juridique de vous présenter sur support papier ou via un espace numérique les conséquences financières que pourrait entrainer le remboursement anticipé. Cela peut comprendre le montant remboursé de l'emprunt mais également les indemnités de remboursement anticipé (IRA), frais de dossier....

Foire aux questions

Comment calculer l'indemnité de remboursement anticipé de prêt immobilier ?

Comme stipulé par la loi dans l’article R. 313-25 du Code de la consommation, les frais de remboursement anticipé d’un prêt sont calculés de cette façon : 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt et jusqu’à 3 % du capital restant dû. C’est la méthode permettant d’obtenir le montant le plus faible qui est toujours retenue par la banque prêteuse, qui va facturer les IRA.

Est-il intéressant de rembourser un prêt par anticipation ?

Rembourser un prêt par anticipation est pertinent si les gains obtenus après un rachat de crédit immobilier avec un meilleur taux sont supérieurs au coût des pénalités ou IRA ainsi que les autres frais de dossier. En revanche, même si des pénalités sont appliquées, il est tout à fait pertinent de clôturer prématurément un prêt pour diminuer ses mensualités grâce à un regroupement ou rachat de crédit, notamment en cas de difficultés financières.

En résumé, la pertinence d’un remboursement anticipé d’un prêt s’évalue en fonction des besoins de l’emprunteur, qui peut souhaiter faire des économies avec le rachat de son prêt par une autre banque ou adapter ses conditions de remboursement selon sa situation présente.

Pourquoi les banques n'aiment pas les remboursements anticipés ?

Si les banques n’apprécient pas que leurs emprunteurs effectuent un remboursement anticipé de leur crédit immobilier, c’est parce qu’elles ne vont pas toucher la totalité des intérêts bancaires prévus sur toute la durée des contrats, mais aussi car cela occasionne des démarches administratives supplémentaires pour mettre en place l’opération.

Comment éviter de payer les indemnités de remboursement anticipé ?

Selon l’article L. 313-48 du Code de la consommation, pour éviter de payer les indemnités lors du remboursement anticipé d’un crédit immobilier, l’emprunteur doit être confronté à l’une de ces situations suivantes :

• en cas de décès (l’emprunteur ou son conjoint) ;
• en cas de perte d’emploi ou d’invalidité de l’emprunteur ou du conjoint ;
• en cas de vente forcée du bien, associé au prêt immobilier, et ordonnée par la justice ;
• en cas d’absence de clause de paiement de pénalités de remboursement anticipé dans le contrat du prêt immobilier.

Pour être exonéré d’IRA, le plus simple consiste donc à négocier la suppression des pénalités avant de signer le contrat du crédit immobilier. La banque peut accepter cette demande en échange de souscrire un produit d’assurance ou d’épargne ou d’accepter de souscrire le prêt immobilier chez elle plutôt que chez un concurrent par exemple.

Faut-il payer des indemnités après une renégociation de crédit immobilier ?

Non, la renégociation d’un crédit immobilier en cours s’effectue auprès de sa banque prêteuse et est validée par un avenant, qui vient modifier le contrat sans entraîner sa clôture par anticipation. Aucune indemnité de remboursement anticipé n’est donc prélevée suite à une renégociation de prêt.

• Les 4 points essentiels pour résumer ce sujet :

  

  1. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) compensent la perte de revenus des banques lors d'un remboursement partiel ou total d'un prêt immobilier avant terme et sont limitées à 6 mois d'intérêts jusqu’à 3 % du capital restant dû, selon la loi.

  2. Ces frais peuvent être négociés ou supprimés lors de la souscription du crédit, mais cela peut entraîner des contreparties.

  3. Un remboursement anticipé est intéressant si le gain via un meilleur taux de crédit dépasse le coût des IRA et autres frais.

  4. Cas d’exonération possibles des IRA : décès, licenciement, invalidité ou vente du bien par décision de justice.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 26/12/2024