En optant pour le remboursement anticipé partiel ou total de votre prêt immobilier lors d’un rachat de crédit mené par Solutis, votre banque pourrait vous demander de payer des frais. Lors de la signature de votre contrat auprès de votre organisme prêteur, des indemnités ont pu être incluses, ce sont les indemnités de remboursement anticipé ou IRA. Notre équipe vous présente le principe des IRA ainsi que la méthode pour les calculer.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA), également connus sous le nom de pénalités de remboursement, sont des frais qui peuvent être réclamés par la banque quand l'emprunteur décide de faire un remboursement par anticipation de son crédit immobilier, qu'il soit partiel ou total. Bien que le remboursement anticipé d'un crédit immobilier soit toujours possible, celui-ci peut engager des frais supplémentaires.
Pour clôturer votre emprunt couvert par un contrat d'assurance de prêt, il faudra vous acquitter du montant de votre remboursement additionné aux indemnités de remboursement. Lorsque le remboursement anticipé est total, cela signifie que la totalité du capital restant dû d’un crédit immobilier a été soldée. Il est également possible de faire un remboursement anticipé partiel. Dans ce cas seulement une partie du capital de l'emprunt sera remboursée.
Pour rappel, le remboursement anticipé d’un prêt immobilier peut être motivé par plusieurs raisons :
Le remboursement anticipé partiel ne peut se faire que si le montant en question correspond à minimum 10 % du montant de départ.
Régler le montant du capital restant dû avant l'échéance prévue peut être sujet à des frais qui ont été convenus avec la banque. Les organismes prêteurs affectionnent peu les remboursements anticipés. Le remboursement avancé de votre crédit immobilier implique des intérêts qui ne pourront plus être dus, provoquant une perte de la rentabilité pour le prêteur par rapport à ce qui était prévu. C'est pourquoi la banque peut convenir du paiement de pénalités de remboursement (IRA) afin de compenser cette perte.
Lors de la négociation d'un crédit immobilier, des clauses sur le remboursement anticipé sont fixées. Elles vont stipuler la présence ou non de pénalités de remboursement (IRA). Avant la signature de son contrat l'emprunteur peut donc négocier la réduction ou la suppression de ces indemnités de remboursement. Cependant, cette suppression peut entrainer une augmentation des mensualités.
Maintenant que vous avez pris connaissance que le remboursement anticipé d'un crédit pourrait ajouter des frais supplémentaires, il est nécessaire de savoir quel montant vous allez devoir payer afin de ne pas être surpris par ce surplus financier. Il faut alors calculer ou simuler au préalable ses frais. A savoir que votre conseiller Solutis a toutes compétences requises pour calculer lui-même le montant des IRA, après une demande de rachat de votre crédit immobilier par exemple.
Le montant de l'indemnité est soumis à la loi par l'article R313-25 du code de la consommation. Il stipule et encadre les conditions de remboursement. Selon la loi, le montant des indemnités de remboursement anticipé ne peut dépasser 6 mois d'intérêt calculés au taux moyen du prêt ou ne peut dépasser 3 % du capital restant dû. La banque retiendra uniquement le montant le moins élevé parmi les deux.
Voici un exemple de remboursement anticipé fictif d’un prêt immobilier d’une valeur de 150 000 euros :
Auprès de votre banque, vous empruntez 150 000 € à 2,7 % (taux fixe) sur une période de 15 ans pour financer votre futur bien immobilier. Cependant 6 ans plus tard, vous constatez des taux attractifs estimés à 1,2 %. Cette demande de rachat, vous pouvez la réaliser sur le site de Solutis, ce qui vous permettra de comparer les meilleures offres proposées par nos partenaires.
Vous décidez par conséquent de calculer vos IRA pour faire racheter votre prêt immobilier sachant qu’il vous reste à rembourser 101 112 €
Comme la banque est dans l’obligation de prendre le montant le moins élevé, dans ce cas de figure la méthode de calcul basée sur les 6 mois d’intérêt du capital restant dû au taux moyen sera privilégiée.
Un calcul des indemnités de remboursement anticipé approximatif ou erroné pourrait fausser votre jugement sur l'intérêt ou non d'effectuer un remboursement par anticipation. C’est pour cette raison qu’il est important de vous faire accompagner par l’un de nos experts, capables d’estimer rapidement la rentabilité de l’opération dans le cas d'un rachat de crédit immobilier ou d’un regroupement de prêts par exemple.
C'est pourquoi, il est vivement recommandé de simuler son remboursement par anticipation si vous envisagez réellement le rachat de votre prêt immobilier. Pour cela il est possible de simuler votre situation avec votre banquier actuel pour vérifier avec lui le montant des IRA. Celui-ci est dans l'obligation de vous communiquer les conséquences financières d'un remboursement anticipé partiel ou total.
Mais le plus simple, pour avoir une personne à vos côtés, est faire appel à un intermédiaire en opération bancaire, aussi appelé courtier, à l’instar de Solutis. Un courtier est un spécialiste pour analyser votre dossier puis pour négocier les meilleures conditions d'emprunt comme le taux d'intérêt, mais aussi les indemnités de remboursement anticipé. Selon le courtier, une réduction voire une suppression des IRA peut être négociée, toutefois les banques acceptent difficilement de les diminuer. La négociation du contrat avant la souscription d’un crédit est ainsi importante et nécessite une attention particulière pour anticiper de possibles IRA lorsque vous le ferez racheter.
Depuis le 1er juillet 1999, l'article L313-48 du code de la consommation régit les cas d'exonération possibles des indemnités de remboursement anticipé. Une fois en contact avec un conseiller Solutis, celui-ci pourra d’ailleurs vous les énumérer. En effet tout contrat signé après cette date peut être exonéré des IRA sous certaines conditions :
Sinon comme expliqué plus haut, il est toujours possible de supprimer les indemnités de remboursement lors de la négociation de votre crédit immobilier, mais la banque doit accepter cette requête. Notre appui peut devenir ici un véritable atout dans votre démarche.
Vous serez peut-être amené à avoir les liquidités nécessaires ou à vendre votre bien immobilier pour déménager et rembourser votre crédit immobilier avec ces fonds nouvellement acquis. Si vous envisagez cette opération bancaire, il est nécessaire de se pencher sérieusement sur vos conditions de remboursement. Vous devez être certain que le paiement de vos indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne joue pas en votre défaveur. Pour voir s'il est réellement intéressant de rembourser son crédit immobilier en cours, il faut mesurer le pour et le contre afin de déterminer si l’opération est avantageuse ou pas.
Pour faire le bon choix, il est recommandé de prendre en compte le taux d'intérêt et la durée de remboursement restante. Si vous avez emprunté à un taux d'intérêt élevé et qu'il vous reste encore quelques années pour rembourser votre emprunt, alors il est possible que le remboursement par anticipation soit avantageux. Soit vous remboursez alors votre financement grâce à vos liquidités, soit vous optez pour le rachat de votre crédit immobilier afin d’obtenir un meilleur taux nominal. A cette étape, Solutis peut intervenir pour mener votre projet vers une offre de financement parfaitement adaptée à votre situation.
Tout naturellement, s'il vous reste peu d'années pour rembourser votre crédit, il est peu profitable de rembourser par anticipation cette somme, étant donné que vous êtes peut-être soumis à des IRA qui alourdiraient votre remboursement total. Pour simplifier, plus le remboursement par anticipation est effectué tôt, plus le coût total de l’opération sera allégé. Cela est dû au montant des intérêts qui sont plus élevés au début qu'à la fin du remboursement de l'emprunt. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de faire un rachat de crédit immobilier durant le premier tiers de la vie du contrat.
Il peut être intéressant de faire un remboursement anticipé de vos crédits conso et immobilier en cours à l'aide d'un rachat de crédit avec Solutis. Le regroupement de crédit va permettre le remboursement des encours actuels afin de pouvoir contracter un nouvel emprunt à un nouveau taux, avec une nouvelle mensualité réduite ainsi qu'une durée rééchelonnée. Pour que les conditions soient optimales pour votre regroupement de crédit, il est conseillé de constater une différence d’au moins 1 % entre votre taux actuel de votre prêt et le futur taux appliqué. Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec ces explications techniques, votre conseiller Solutis a toutes les connaissances pour vous guider à travers la réalisation de ce financement.
Si vous souhaitez effectuer un remboursement par anticipation de votre emprunt, vous devez alors vous adresser à votre banque via une lettre recommandée avec accusé de réception. Nous pouvons nous occuper des démarches pour plus de facilité. Votre banque sera dans l'obligation de vous répondre dans les plus brefs délais. Elle est également dans l'obligation juridique de vous présenter sur support papier ou via un espace numérique les conséquences financières que pourrait entrainer le remboursement anticipé. Cela peut comprendre le montant remboursé de l'emprunt mais également les indemnités de remboursement anticipé (IRA), frais de dossier....
Aucun préavis n'est requis en cas de remboursement anticipé selon la loi. Cependant certaines banques peuvent demander un délai de préavis de 1 mois.
Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis
Mis à jour le 13/09/2024
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