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Les indemnités de remboursement anticipé (IRA), c'est quoi ?

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA), également connus sous le nom de pénalités de remboursement, sont des frais qui peuvent être réclamés par la banque quand l'emprunteur décide de faire un remboursement par anticipation de son crédit immobilier, qu'il soit partiel ou total. Bien que le remboursement anticipé d'un crédit immobilier soit toujours possible, celui-ci peut engager des frais supplémentaires.

Pour clôturer votre emprunt, il faudra vous acquitter du montant de votre remboursement additionné aux indemnités de remboursement. Lorsque le remboursement anticipé est total, cela signifie que la totalité du capital restant dû d’un crédit immobilier a été soldée. Il est également possible de faire un remboursement anticipé partiel. Dans ce cas seulement une partie du capital de l'emprunt sera remboursée.

À noter : le remboursement anticipé partiel ne peut se faire que si le montant en question correspond à minimum 10 % du montant de départ.

Pour rappel, le remboursement anticipé d’un prêt immobilier peut être motivé par plusieurs raisons :

  • soit pour faire un rachat de crédit immobilier ou une renégociation avec votre banque dans le but de négocier de meilleures conditions de remboursement (taux plus bas, mensualité plus faible…) ;
  • soit pour réduire son taux d’endettement en supprimant une mensualité dans son budget ;
  • soit pour faire un regroupement de crédits afin de réduire le montant de ses mensualités, etc…

Pourquoi les banques demandent-elles une indemnité en cas de remboursement anticipé ?

Régler le montant du capital restant dû avant l'échéance prévue peut être sujet à des frais qui ont été convenus avec la banque. Les organismes prêteurs affectionnent peu les remboursements anticipés. Le remboursement avancé de votre crédit immobilier implique des intérêts qui ne pourront plus être dus, provoquant une perte de la rentabilité pour le prêteur par rapport à ce qui était prévu. C'est pourquoi la banque peut convenir du paiement de pénalités de remboursement (IRA) afin de compenser cette perte.

Lors de la négociation d'un crédit immobilier, des clauses sur le remboursement anticipé sont fixées. Elles vont stipuler la présence ou non de pénalités de remboursement (IRA). Avant la signature de son contrat l'emprunteur peut donc négocier la réduction ou la suppression de ces indemnités de remboursement. Cependant, cette suppression peut entrainer une augmentation des mensualités.

Comment calculer les frais de remboursement anticipé d'un crédit immobilier (IRA) ?

Méthode et formules pour calculer vos Indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Maintenant que vous avez pris connaissance que le remboursement anticipé d'un crédit pourrait ajouter des frais supplémentaires, il est nécessaire de savoir quel montant vous allez devoir payer afin de ne pas être surpris par ce surplus financier. Il faut alors calculer ou simuler au préalable ses frais.

Le montant de l'indemnité est soumis à la loi par l'article R313-25 du code de la consommation. Il stipule et encadre les conditions de remboursement. Selon la loi, le montant des indemnités de remboursement anticipé ne peut dépasser 6 mois d'intérêt calculés au taux moyen du prêt ou ne peut dépasser 3 % du capital restant dû. La banque retiendra uniquement le montant le moins élevé parmi les deux.

À noter : le remboursement d'indemnité ne peut être exigé si le remboursement ne dépasse pas 10% du capital restant dû.

Voici un exemple de remboursement anticipé fictif d’un prêt immobilier d’une valeur de 150 000 euros :

Auprès de votre banque, vous empruntez 150 000 € à 2,7 % (taux fixe) sur une période de 15 ans pour financer votre futur bien immobilier. Cependant 6 ans plus tard, vous constatez des taux attractifs estimés à 1,2 %.

Vous décidez par conséquent de calculer vos IRA pour faire racheter votre prêt immobilier sachant qu’il vous reste à rembourser 101 112

  • Calcul des IRA selon les 3 % du capital restant dû : 101 112 € x 3 % = 3 033,36 €
  • Calcul des IRA selon les 6 mois d’intérêt du capital restant dû au taux moyen : (101 112 € x 6 x 2,7 %) / 12 = 1 365,012 €

Comme la banque est dans l’obligation de prendre le montant le moins élevé, dans ce cas de figure la méthode de calcul basée sur les 6 mois d’intérêt du capital restant dû au taux moyen sera privilégiée.

Simulateur de remboursement anticipé d'un emprunt : comment faire ?

Un calcul des indemnités de remboursement anticipé approximatif ou erroné pourrait fausser votre jugement sur l'intérêt ou non d'effectuer un remboursement par anticipation. Au-delà des indemnités de remboursement, des frais supplémentaires tels que les frais de dossier ou encore les frais de courtage peuvent entrer en jeu dans le cas d'un rachat de crédit immobilier ou d’un regroupement de prêts par exemple.

C'est pourquoi, il est vivement recommandé de simuler son remboursement par anticipation si vous envisagez réellement le rachat de votre prêt immobilier. Pour cela il est possible de simuler votre situation auprès de votre banque. Celle-ci est dans l'obligation de vous communiquer les conséquences financières d'un remboursement anticipé partiel ou total.

Vous pouvez également faire appel à un intermédiaire en opération bancaire, aussi appelé courtier. Un courtier est un spécialiste pour analyser votre dossier puis pour négocier les meilleures conditions d'emprunt comme le taux d'intérêt mais aussi les indemnités de remboursement anticipé. Selon le courtier, une réduction voire une suppression des IRA peut être négociée, toutefois les banques acceptent rarement de les diminuer. La négociation du contrat avant la souscription d’un crédit est ainsi importante et nécessite une attention particulière.

Cas d'exonération des pénalités : comment ne pas payer les frais de remboursement anticipé ?

Depuis le 1er juillet 1999, l'article L313-48 du code de la consommation régit les cas d'exonération possibles des indemnités de remboursement anticipé. En effet tout contrat signé après cette date peut être exonéré des IRA sous certaines conditions :

  • La vente du bien immobilier provoqué par un changement de lieu de travail de l'emprunteur ou du conjoint.
  • Une cessation d'activité professionnelle forcée comme le licenciement de l'emprunteur ou du conjoint.
  • Le décès de l'emprunteur ou du conjoint.

Sinon comme expliqué plus haut, il est toujours possible de supprimer les indemnités de remboursement lors de la négociation de votre crédit immobilier, mais la banque doit accepter cette requête.

Quand est-il intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Vous serez peut-être amené à avoir les liquidités nécessaires ou à vendre votre bien immobilier pour déménager et rembourser votre crédit immobilier avec ces fonds nouvellement acquis. Si vous envisagez cette opération bancaire, il est nécessaire de se pencher sérieusement sur vos conditions de remboursement. Vous devez être certain que le paiement de vos indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne joue pas en votre défaveur. Pour voir s'il est réellement intéressant de rembourser son crédit immobilier en cours, il faut mesurer le pour et le contre afin de déterminer si l’opération est avantageuse ou pas.

Pour faire le bon choix, il est recommandé de prendre en compte le taux d'intérêt et la durée de remboursement restante. Si vous avez emprunté à un taux d'intérêt élevé et qu'il vous reste encore quelques années pour rembourser votre emprunt, alors il est possible que le remboursement par anticipation soit avantageux. Soit vous remboursez alors votre financement grâce à vos liquidités, soit vous optez pour le rachat de votre crédit immobilier afin d’obtenir un meilleur taux nominal.

Tout naturellement, s'il vous reste peu d'années pour rembourser votre crédit, il est peu profitable de rembourser par anticipation cette somme étant donné que vous êtes peut-être soumis à des IRA qui alourdiraient votre remboursement total. Pour simplifier, plus le remboursement par anticipation est effectué tôt, plus le coût total de l’opération sera allégé. Cela est dû au montant des intérêts qui sont plus élevés au début qu'à la fin du remboursement de l'emprunt. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de faire un rachat de crédit immobilier durant le premier tiers de la vie du contrat.

Il peut être intéressant de faire un remboursement anticipé de vos crédits conso et immobilier en cours à l'aide d'un rachat de crédit. Le regroupement de crédit va permettre le remboursement des encours actuels afin de pouvoir contracter un nouvel emprunt à un nouveau taux, avec une nouvelle mensualité réduite ainsi qu'une durée rééchelonnée. Pour que les conditions soient optimales pour votre regroupement de crédit, il est conseillé de constater une différence d’au moins 1 % entre votre taux actuel de votre prêt et le futur taux appliqué.

Quelles sont les démarches d'un paiement anticipé pour un crédit ?

Si vous souhaitez effectuer un remboursement par anticipation de votre emprunt, vous devez alors vous adresser à votre banque via une lettre recommandée avec accusé de réception. Votre banque sera dans l'obligation de vous répondre dans les plus brefs délais. Elle est également dans l'obligation juridique de vous présenter sur support papier ou via un espace numérique les conséquences financières que pourrait entrainer le remboursement anticipé. Cela peut comprendre le montant remboursé de l'emprunt mais également les indemnités de remboursement anticipé (IRA), frais de dossier....

À noter : aucun préavis n'est requis en cas de remboursement anticipé selon la loi. Cependant certaines banques peuvent demander un délai de préavis de 1 mois.