Est-il intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Qu’est-ce que le remboursement anticipé d’un prêt immobilier ?

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier permet à un emprunteur de rembourser, avant l’échéance prévue, une partie ou la totalité du capital restant dû. Cette option peut être utilisée pour réduire le coût total du crédit, alléger ses mensualités ou se libérer plus rapidement de son emprunt.

Ce remboursement anticipé peut être :

• Partiel : une somme est versée en plus des échéances habituelles, ce qui peut diminuer soit la durée du prêt, soit le montant des mensualités restantes.
• Total : l’ensemble du capital restant dû est soldé, mettant fin définitivement au crédit.

Cependant, avant de prendre d’opter pour un remboursement anticipé, il est essentiel de vérifier les conditions prévues dans le contrat de prêt, notamment l’application d’éventuelles indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui peuvent influencer la rentabilité de l’opération.

Comment rembourser par crédit immobilier par anticipation ?

Pour effectuer un remboursement anticipé de votre prêt immobilier, il est indispensable d’en informer votre banque, généralement par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette démarche permet d’officialiser votre demande et d’obtenir un décompte précis du capital restant dû ainsi que d’éventuels frais applicables.

Avant d’entamer cette procédure, il est recommandé de consulter les clauses de votre contrat, car certaines banques imposent des conditions spécifiques, comme un montant minimum à rembourser ou l’application d’indemnités de remboursement anticipé.

Une discussion avec votre conseiller peut également être utile pour évaluer les meilleures conditions de remboursement anticipé en fonction de votre situation financière.

Dans quel cas le remboursement anticipé peut s’avérer judicieux ?

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier peut être une option avantageuse dans plusieurs situations, à condition d’évaluer son impact sur votre situation financière. Voici les principaux cas où cette démarche peut être pertinente :

• Si l’on dispose d’une épargne suffisante : si vous avez accumulé un capital excédentaire sur un compte épargne ou un placement peu rémunérateur, il peut être judicieux d’utiliser une partie de cette somme pour rembourser votre prêt immobilier. Cela permet de réduire le coût total des intérêts tout en optimisant votre gestion financière.
• Si les taux d’intérêt du prêt sont élevés : dans le cas où votre crédit a été contracté à un taux plus élevé que ceux actuellement pratiqués, un remboursement anticipé peut générer des économies substantielles. Moins d’intérêts à payer signifie un coût total de l’emprunt réduit.
• En cas de rentrée d’argent exceptionnelle : un héritage, une prime importante, la vente d’un bien immobilier ou toute autre rentrée financière imprévue peut être une opportunité pour diminuer votre endettement et gagner en sérénité financière.
• Si l’on envisage un nouveau projet nécessitant un financement : en réduisant votre taux d’endettement grâce à un remboursement partiel ou total de votre crédit immobilier, vous améliorez votre capacité d’emprunt pour un futur projet (achat d’un nouveau bien, investissement locatif, financement d’un projet personnel).
• Si l’on approche de la fin du prêt : lorsque l’échéance du crédit se rapproche, la part des intérêts dans les mensualités devient plus faible. Dans ce cas, le remboursement anticipé est souvent moins rentable, mais il peut tout de même permettre d’optimiser son budget en supprimant une charge mensuelle.

Quel est le coût de l’indemnité de remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

Lorsque vous remboursez un prêt immobilier par anticipation, la banque peut appliquer des frais appelés indemnités de remboursement anticipé (IRA), également connues sous le nom de pénalités de remboursement anticipé (PRA). Ces frais sont généralement encadrés par la réglementation et peuvent être négociés au moment de la souscription du crédit.

Comment sont calculées les indemnités de remboursement anticipé ?

Le montant des IRA est limité par la loi et correspond à la plus petite des deux sommes suivantes :

• 3 % du capital restant dû au moment du remboursement anticipé.
• L’équivalent de six mois d’intérêts sur le montant remboursé, calculé au taux d’intérêt du prêt.

Prenons un exemple avec un crédit immobilier de 230 000 euros sur 20 ans, souscrit en janvier 2020 avec un taux nominal de 1,20 %. En janvier 2025, le capital restant dû est de 178 397 euros euros.

Option 1 : remboursement anticipé partiel (versement de 20 000 euros)

• 3 % du capital restant dû : 178 397 × 3 % = 5 352 euros
• Six mois d’intérêts sur la somme remboursée : 20 000 × 6 × 1,2 % / 12 = 120 euros
• L’IRA maximale sera de 120 euros, car c’est le montant le plus faible des deux calculs.

Option 2 : remboursement anticipé total

• 3 % du capital restant dû : 178 397 × 3 % = 5 352 euros
• Six mois d’intérêts sur le capital restant dû : 178 397 × 6 × 1,2 % / 12 = 1 070 euros
• L’IRA maximale sera de 1070 euros.

De ce fait, si vous envisagez un remboursement anticipé, pensez à négocier les IRA dès la signature du prêt !

Les cas d’exonération des indemnités de remboursement anticipé

Dans certaines situations, l’emprunteur peut être exempté du paiement des IRA. Selon l’article L.312-21 du Code de la consommation, aucune indemnité n’est due si le remboursement fait suite à :

• Une mutation professionnelle entraînant la vente du bien immobilier.
• Un décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur.
• Une perte d’emploi involontaire (licenciement).

De plus, certains contrats peuvent prévoir une suppression ou une réduction des pénalités après 10 ans de remboursement ou si l’opération concerne un rachat de crédit immobilier auprès de la même banque.

Cas particuliers à connaître

Si vous faites racheter votre prêt par une autre banque, les IRA de votre crédit initial seront dues. Toutefois, vous pourrez négocier des conditions plus avantageuses pour éviter ces frais en cas de futur remboursement anticipé.

Si vous vendez votre logement pour en acquérir un autre, il est parfois possible de transférer votre crédit immobilier à la nouvelle acquisition, évitant ainsi de payer les pénalités.

Faut-il rembourser par anticipation un crédit immobilier : vos questions, nos réponses

Si le remboursement anticipé d’un prêt immobilier peut être une bonne option pour réduire le coût total de l’emprunt, il peut aussi susciter de nombreuses interrogations. Voici nos réponses à vos principales questions sur cette option.

Est-il toujours intéressant de rembourser un crédit immobilier par anticipation ?

Non, pas forcément. Tout dépend du montant des indemnités de remboursement anticipé (IRA) et du taux d’intérêt de votre prêt. Si votre crédit a un taux très bas, il peut être plus intéressant d’investir votre argent ailleurs plutôt que de rembourser par anticipation.

Peut-on négocier ou éviter les indemnités de remboursement anticipé ?

Oui, dans certains cas. Les IRA peuvent être supprimées si vous remboursez votre prêt suite à un décès, une mutation professionnelle ou une perte d’emploi. Vous pouvez aussi négocier ces frais au moment de la souscription du prêt.

Est-il préférable de rembourser partiellement ou totalement son crédit ?

Tout dépend de votre situation.

• Un remboursement partiel permet de diminuer vos mensualités ou de réduire la durée du prêt tout en conservant une partie de votre épargne.
• Un remboursement total peut être intéressant si vous souhaitez ne plus avoir d’endettement, à condition que cela ne vous prive pas de liquidités pour d'autres projets.

Est-ce intéressant de rembourser son prêt avec une épargne disponible ?

Cela dépend du rendement de votre épargne. Si votre épargne est peu rémunérée (ex. : Livret A, fonds euros en assurance-vie), alors le remboursement anticipé peut être une option pertinente. En revanche, si vous obtenez un rendement plus élevé sur vos placements que le taux de votre crédit, mieux vaut conserver votre épargne investie.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 07/02/2025