Comment calculer un reste à vivre ?

Définition du reste à vivre dans le cadre d’un prêt immobilier

Dans l’optique d’obtenir un crédit immobilier, le reste à vivre correspond au montant restant dans le budget mensuel d'un ménage une fois déduites les charges et des mensualités des emprunts. Le reste à vivre reflète la capacité d’un foyer à maintenir un niveau de vie convenable en respectant ses engagements financiers.

Pour une banque ou un établissement prêteur, le reste à vivre est une donnée complémentaire à d’autres indicateurs comme le taux d’endettement. Elle permet de vérifier que l’emprunteur peut gérer ses dépenses quotidiennes (alimentation, transport, loisirs, etc.) après avoir payé ses obligations financières.

La formule de base du reste à vivre

Le reste à vivre est calculé de la manière suivante :
Reste à vivre = Revenus mensuels nets - Charges fixes.

Pour un prêt immobilier, les charges fixes incluent les mensualités existantes, les banques évaluent non seulement la situation actuelle du demandeur mais aussi son budget projeté avec le crédit.

Les éléments pris en compte dans le calcul

Le calcul du reste à vivre nécessite d’identifier deux catégories principales : les revenus et les charges fixes.

Les revenus

Les revenus comprennent toutes les sources stables et régulières d’un foyer :

• Le salaire net ;
• Les primes régulières ou les bonus (sous conditions) ;
• Les revenus locatifs ;
• Les pensions alimentaires ou prestations compensatoires perçues ;
• Les revenus d’investissement (intérêts, dividendes).

Les banques privilégient les revenus pérennes et stables. Les sources ponctuelles ou incertaines, comme des primes exceptionnelles sont souvent exclues du calcul.

Les charges fixes

Dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, les charges fixes comprennent :

• Les mensualités des crédits existants (crédit immobilier, crédit à la consommation, prêt auto, etc.) ;
• Le loyer actuel ou les charges de copropriété pour un bien déjà détenu ;
• Les factures d’énergie, d’eau, de télécommunications ;
• Les assurances obligatoires (habitation, automobile, santé) ;
• Les frais de garde d’enfants ou de scolarité ;
• Les pensions alimentaires versées.
• Les impôts

À cela s’ajoute la mensualité projetée du crédit immobilier. Celle-ci est calculée en fonction du montant emprunté, de la durée du prêt et du taux d’intérêt proposé.

Un exemple de calcul de reste à vivre

Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul du reste à vivre dans le cadre d’un prêt immobilier.

• Revenus mensuels nets du foyer : 3 500 € ;
• Loyer : 800 € ;
• Crédit auto : 200 € ;
• Factures et assurances : 300 €.
• Projection de la mensualité pour le prêt immobilier : 1 200 €.

Étapes du calcul :

• Calcul des charges fixes totales (avec le prêt) :
  800 € + 200 € + 300 € + 1 200 € = 2 500 €.
• Calcul du reste à vivre :
  3 500 € - 2 500 € = 1 000 €.

Dans cet exemple, le foyer disposerait de 1 000 € pour ses dépenses courantes après paiement de ses charges fixes, en prenant compte de la future mensualité du prêt immobilier.

Quels seuils de reste à vivre sont recommandés ?

Les banques utilisent des seuils pour déterminer si le reste à vivre est suffisant. Ces seuils peuvent dépendre de la composition du foyer :

• Une personne seule doit disposer d’un minimum d’environ 650 à 1 000 € par mois.
• Un couple doit prévoir entre 1000 et 1 500 € par mois.
• Chaque enfant supplémentaire nécessite généralement 200 à 500 € de plus.

Ces seuils varient en fonction des établissements prêteurs et du coût de la vie dans certaines régions. En dessous de ces montants, une demande de prêt peut être refusée, même si le taux d’endettement reste dans les limites acceptables.

Le reste à vivre et taux d’endettement : une complémentarité

Bien que le taux d’endettement soit l’indicateur le plus souvent mis en avant, le reste à vivre joue un rôle complémentaire. Par exemple :

• Un foyer avec des revenus élevés peut supporter un taux d’endettement de 35 % tout en conservant un reste à vivre confortable.
• À l’inverse, un foyer avec des revenus modestes peut atteindre ce même taux mais disposer d’un reste à vivre insuffisant.

Les banques peuvent examiner simultanément ces deux indicateurs pour établir une vision globale de la situation financière.

Comment optimiser son reste à vivre avant une demande de prêt ?

Améliorer son reste à vivre peut augmenter ses chances d’obtenir un prêt immobilier. Voici quelques pistes à explorer :

Réduire les charges fixes

• Rembourser ou regrouper les crédits en cours : cela allège le montant des mensualités.
• Renégocier certains contrats : les assurances ou les abonnements peuvent être ajustés pour réduire les coûts.
• Limiter les dépenses inutiles : Identifier et supprimer les charges superflues.

Augmenter les revenus stables

• Demander une augmentation salariale : si la situation professionnelle le permet.
• Mettre en place des revenus complémentaires : par exemple, en louant une partie de son logement ou en développant une activité secondaire.

Ajuster le projet immobilier

• Réduire le montant emprunté en augmentant l’apport personnel.
• Étaler la durée du prêt pour diminuer les mensualités.
• Cibler un bien immobilier moins coûteux.

Pourquoi simuler son reste à vivre ?

Avant de demander un prêt immobilier, il est conseillé de simuler son reste à vivre. Cela permet de :

• S’assurer que le projet est financièrement viable ;
• Anticiper les ajustements nécessaires ;
• Mieux négocier avec les banques en présentant un dossier bien préparé.

Des outils en ligne, proposés par les établissements financiers permettent de réaliser une simulation rapidement.

Rédigé par Hakim Bétroune - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 18/11/2024