Taux de crédit - taux immobilier

Le taux nominal d'un crédit : définition

Le taux est la partie centrale d'un financement. Le taux nominal d’un crédit immobilier ou d’un prêt à la consommation renseigne donc l’emprunteur sur les intérêts bancaires de son emprunt, c'est-à-dire au coût de l'argent. Il est encadré par la loi et l'usure de la Banque de France. Plus le taux est important, plus la part des intérêts grandit, celle-ci correspond à la rémunération d'une banque prêteuse.. Toutefois, celui-ci ne pourra être supérieur au taux d’usure qui représente le taux d’intérêt maximum pouvant être pratiqué par les établissements de crédit. A l’inverse, en période de baisse des taux, le coût d'un crédit se réduit et le financement devient plus attractif, une occasion de faire une meilleure affaire.

Le taux d’un prêt est fixé par un établissement bancaire en fonction du marché mais aussi du profil de l’emprunteur. Pour cela, le conseiller bancaire prend en compte le taux auquel la banque emprunte des fonds sur les marchés financiers européens, ses frais et le risque de l’opération. Le calcul du risque va dépendre du profil de l’emprunteur. Si ce dernier a un dossier solide avec des revenus conséquents, son taux pourra être revu à la baisse. En revanche, pour un profil fragile, le taux sera plus important car la durée du financement sera plus étalée.

La durée d’emprunt, limitée par la loi à 25 ans pour les financements immobiliers, est donc un autre critère essentiel pour déterminer le taux d’un prêt : plus l’emprunt est long, plus le taux d’intérêt sera élevé.

Pour choisir le bon financement avec le meilleur taux possible, faites-vous accompagner par un courtier à l’image de Solutis. Avec une équipe d’experts à vos côtés, vous obtiendrez des conseils précieux pour entreprendre tous les projets que vous souhaiterez réaliser.

Pour compléter cette démarche, des simulations peuvent être utilisées ainsi que des baromètres présents sur le site pour vous orienter vers le bon choix d’opération bancaire selon votre situation. La simulation de crédit immobilier est gratuite et sans engagement, elle permet de visualiser rapidement les taux les plus bas du moment.

Vous pouvez entrer en contact avec nos courtiers experts pour étudier le financement de votre projet et négocier une offre avantageuse dans les meilleurs délais auprès des partenaires bancaires. Ils pourront se charger de réaliser eux-même votre simulation de crédit.

Qu'est-ce que le TAEG (Taux annuel effectif global) ?

Autrefois appelé le TEG, le TAEG est un taux global qui représente le coût réel d’un financement, il l'intègre tout contrat. Pour cela, il combine le taux nominal ainsi que les différents frais liés au crédit. Le TAEG est indispensable pour un emprunteur car c’est pour lui le seul de moyen de comparer différentes offres de prêt immobilier. En effet, comparer des taux nominaux sans prendre en considération l’opération dans sa globalité est inutile, car d’autres frais sont à prendre en compte : assurance de prêt, frais de dossiers, frais d’intermédiation et de garanties. Bien-sûr, pour que la comparaison soit effective, il faut que le capital emprunté soit identique.

Le TAEG est donc un élément essentiel à consulter avant de s’engager dans une opération de crédit. Il évite toute mauvaise surprise car tous les coûts sont inclus.

Cependant, le TAEG répond à une règle de calcul. Il résulte des choix de l’emprunteur en matière de garanties, d’assurance empruteur et du type du taux d’intérêt. L’article L314-1 du Code de la Consommation, entré en vigueur en octobre 2016, définie le Taux annuel effectif global qui remplace le TEG – Taux effectif global.

Fixe, capé ou variable : quels sont les différents types de taux ?

Il existe trois types de taux pour les prêts bancaires :

• Fixe : taux invariable tout au long du remboursement du crédit. La rémunération de la banque est calculée et affichée dans le contrat.
• Variable : taux révisable selon un indice, l'Euribor. Le total des intérêts va varier en fonction de la variation d'élements et indicateurs financiers.
• Capé : taux fixe ayant une partie variable mais qui intègre un taux plafonné. Il protège l'emprunteur face au risque d'une envolée des taux.

Taux fixe : fonctionnement

Le taux fixe, une invariabilité qui sécurise les crédits

Dans un crédit immobilier classique, le taux fixe est la colonne vertébrale du financement. En effet, lors de la signature d’un contrat de prêt à l’habitat, les emprunteurs connaissent exactement le montant total de l’opération. A l’inverse d’un taux variable, le taux fixe n’évoluera pas dans le temps, il ne peut donc pas varier à la hausse comme à la baisse. Ce taux est indexé sur les emprunts de l’Etat français sur 10 ans : les obligations assimilables du Trésor (OAT).

A savoir, au besoin la BCE (Banque Centrale Européenne) peut influencer le taux d’intérêt pratiqué par les banques en variant à la hausse comme à la baisse ses taux directeurs. La BCE va alors modifier sa politique monétaire en fonction de la conjoncture notamment en période de relance économique ou d’inflation par exemple.

En conjuguant le taux fixe du crédit et les mensualités de remboursement, les emprunteurs sont donc en mesure d’estimer son coût final. Permettant de limiter les mauvaises surprises.

Le taux fixe présente un avantage considérable en termes de sécurité. Son invariabilité dans le temps lui confère une nature rassurante pour les demandeurs.

La sécurité due à la stabilité du crédit à taux fixe peut se révéler particulièrement intéressante sur une longue durée. Les emprunteurs font cependant le choix de ne pas profiter des éventuelles baisses des taux envisageables avec un prêt à taux variable. Mais par la même occasion, ils se mettent à l’abri d’une potentielle hausse. De manière générale, le taux pratiqué pour ce genre d’emprunt est plus élevé que celui d’un taux variable qui suit les aléas financiers de l’indice Euribor.

Revoir un taux à la baisse avec le rachat de crédit à taux fixe

Si le taux reste fixe durant toute la durée du contrat, il est cependant possible de le modifier notamment en ayant recours à sa renégociation. En règle générale, lors d’une période de taux bas, les clients ayant déjà un prêt en cours cherchent eux aussi à profiter des taux attractifs et réaliser ainsi des économies. Pour cela il leur est possible de revoir leur taux fixe à la baisse. Cependant, toutes les banques n’appliquent pas les mêmes politiques face à la renégociation.

Si celle-ci se révèle impossible, les emprunteurs peuvent opter pour un rachat de crédit ou un regroupement de crédit consommation. Il s’agit de faire racheter son crédit auprès d’un autre établissement bancaire. Ce dernier soldera le crédit en cours avant d’en proposer un nouveau à un taux plus intéressant.

Il faut toutefois garder à l’esprit qu’un remboursement anticipé d’un emprunt à taux inchangeable impliquera le règlement de pénalités, ce qui représente un certain coût.

Augmenter ou diminuer ses mensualités sans toucher au taux fixe

Pour le cas du crédit à l’habitat, les emprunteurs sont également en mesure de changer le montant de leur mensualité en le modulant. La modulation peut s’effectuer à la hausse ou à la baisse grâce au taux fixe modulable. Selon la modulation, la durée du prêt va être raccourcie ou augmentée. Cependant le taux fixe, lui, restera inchangé.

Un autre type de crédit à taux invariable permet de varier les mensualités : le taux fixe à échéances progressives. Avec cette variante, les emprunteurs voient leurs mensualités augmenter progressivement au fil des ans. Ainsi, les mensualités peuvent suivre l’évolution d’une carrière professionnelle et les augmentations de salaire qui en découlent.

Les taux fixes ne sont pas l’apanage des financements immobiliers, ils s’appliquent également aux autres types d’emprunts. Les prêts à la consommation et autres crédits personnels peuvent eux aussi se voir appliquer un taux invariable.

Pour bénéficier d’un taux d’intérêt concurrentiel, il est intéressant de se rapprocher auprès d’organisme comme Solutis. Nous ferons notre maximum pour négocier face à nos partenaires bancaires et vous permettre d’obtenir le meilleur TAEG pour vos crédits en fonction de vos attentes et besoins.

Ce qu'il faut savoir sur le taux de crédit révisable / taux variable

Prêt à taux variable - comment ça marche ?

Il correspond à un taux d’emprunt qui peut être révisé à plusieurs reprises lors du remboursement d’un emprunt.

A chaque révision du taux, la mensualité est ajustée afin de respecter la durée de remboursement définie lors du contrat de crédit. Le taux révisable est fixé selon un indice de référence : l’Euribor. On distingue essentiellement deux types d’Euribor pour indexer un taux variable, l’Euribor 3 mois et l’Euribor 12 mois. Ces indices sont mesurés au niveau européen en dressant une moyenne des taux auxquels se refinancent les banques. Ces dernières rajoutent à cet indice leur marge. Les indices Euribor évoluent donc en fonction des circonstances économiques indépendantes du profil des emprunteurs particuliers. A long terme, il n’est donc pas possible de prévoir une baisse mais surtout une hausse des taux.

Souscrire un crédit à taux variable n’est pas sans risques, il faut anticiper une éventuelle évolution des taux sur le long terme. L’emprunteur doit évaluer sa capacité financière et prendre en compte une probable hausse de ses mensualités pour éviter tout déséquilibre financier.

Le contrat du crédit doit préciser les modalités relatives au taux révisable (l’indice sur lequel est indexé le taux), une notice précisant les conditions et modalités utilisées pour ce taux. Certains établissements bancaires proposent une simulation de variation du taux pour mieux évaluer les risques.

Avantages et inconvénients du taux variable

Le taux variable est souvent plus faible que le taux fixe au moment de la souscription, il peut, en cas de forte baisse des taux, entrainer une réduction du montant des mensualités). Il est possible d’inclure une clause qui permet de transformer son taux variable en taux fixe, une sécurité en cas de forte remontée des taux.

Cependant, ce type de taux est risqué puisqu’une hausse de l’indice de référence entraine une hausse des mensualités, sans plafond (contrairement au taux capé). Il est recommandé de souscrire des prêts à taux variables sur des durées courtes, inférieures à 10 ans et de privilégier le taux fixe pour le financement de la résidence principale.

Pour mesurer pleinement les avantages et inconvénients de ce type de taux avec variations, un conseiller Solutis peut faire le point avec vous avant de vous lancer dans des démarches avec un organisme prêteur. Vous pourrez alors limiter les risques de faire le mauvais choix.

Comment solder un crédit à taux variable ?

Le prêt à taux variable comporte des risques importants et il est possible à tout moment de pouvoir solder ce crédit afin de repartir sur un taux fixe, c’est le cas avec le rachat de crédit immobilier. Le but est de faire racheter ce prêt pour définir de nouvelles modalités de remboursement, à savoir un taux fixe, une mensualité invariable ainsi qu’une durée de remboursement ajustée.

Des frais de remboursement anticipé peuvent être inclus dans ce type de prêt, suivant les modalités définies lors de la souscription du contrat de crédit.

Tout sur le taux capé dans un financement

Quel est le principe du taux capé ?

Comme indiqué précédemment, il est impossible d’anticiper l’évolution des taux donc une baisse ou une hausse des mensualités. Pour pallier cette incertitude, les banques ont mis en place une limite : un cap que le taux initial ne pourra pas dépasser quelle que soit l’évolution des indices de référence. En d’autres termes, le taux capé permet de plafonner à la hausse l’évolution du barème du financement. Le plafond ou le cap est défini lors de la signature du contrat.

Son principe est donc très simple. Il s’agit d’un crédit immobilier à taux variable assorti d’un plafond qui permet à l’emprunteur de pouvoir déterminer le montant maximum à rembourser sur une période bien définie.

Comment évolue le taux variable capé ?

Le taux capé évolue de la même manière qu’un barème variable classique à quelques détails près. Ici, dans ce genre de situation une clause est introduite dans le contrat de prêt qui permet de plafonner et limiter à la baisse ou la hausse l’évolution du taux quelle que soit la conjoncture ou l’évolution du marché interbancaire.

Par exemple, un financement à l’habitat avec un taux variable de 2,5 % capé 1 est un crédit dont le barème maximum sera de 3,5 % quel que soit le niveau des indices de référence. Si le cap est de +1/ -1, le barème initial ne pourra évoluer qu’entre 1,5 % et 3,5 %. Par ailleurs, sauf dispositions particulières, un contrat de prêt immobilier assorti d’un taux variable capé ne peut prévoir qu’une limitation à la hausse.

Taux capé et remboursement anticipé : qu’en est-il ?

Comme pour un financement immobilier classique, le prêt à l’habitat à taux variable capé peut aussi faire l’objet d’un remboursement anticipé. Cependant, si le remboursement d’un prêt classique implique de payer des pénalités de remboursement anticipé, celui d’un financement à barème révisable ne présente pas d’indemnités de remboursement anticipé.

Toutefois, compte tenu de la conjoncture du marché interbancaire, les banques n’acceptent d’inclure une clause de levée d’indemnités de remboursement anticipé que si le plafond ou le cap est supérieur de 1 %.

En fait, même si la règle veut que barème révisable ne présente pas de pénalités de remboursement anticipé, il faut savoir que les indemnités ne sont dues que si elles sont mentionnées explicitement dans le contrat. De ce fait, dans certains cas, il peut être prévu une pénalité forfaitaire.

Par ailleurs, un crédit immobilier à taux variable capé peut aussi faire l’objet d’un rachat de prêt à l’habitat à tout moment sous condition d’éligibilité et sans avoir de pénalités de remboursement anticipé à payer.

Taux bas – baisse des taux

Des taux d’intérêts historiquement bas pour les crédits immobiliers

Lorsqu’il s’agit de s’intéresser à l’achat d’une maison ou d’un appartement, les Français doivent passer par le crédit immobilier afin de financer leur logement. Cet emprunt souscrit auprès d’un établissement bancaire implique de verser des intérêts au prêteur. Pour cela, un taux fixe est inscrit dans le contrat de prêt et courra durant toute la durée du crédit. Selon le niveau du taux, le coût du prêt sera plus ou moins élevé.

Mais depuis 2016, les emprunteurs immobiliers profitent d’une exceptionnelle baisse des taux. Selon l’Observatoire Credit-Logement, organisme chargé de mesurer le niveau des taux, la baisse est bel et bien réelle. En 2016, en atteignant un taux moyen de 1,31 % pour toutes les durées d’emprunt confondues, les observateurs s’accordaient pour dire que le plancher record était alors atteint. Si les années 2017 et 2018 ont pu laisser paraitre quelques signes de rebond pour les taux immobilier, le retour à une hausse des taux n’a pas eu lieu. Au contraire, dans l’ensemble les niveaux bas se sont maintenus. Même pour une durée de 25 ans d’emprunt, les taux avoisinaient les 2 %, soit du jamais vu en France.

La donne a changé au cours du premier semestre de 2019. Si les taux fixes bas sont restés de mise, leur baisse a repris après le printemps. Au cours du mois de novembre un nouveau record a donc été établi avec un taux moyen de 1,12%. Avec ce niveau incroyablement bas, le coût de l'argent n'avait jamais été aussi faible. Il était opportun de se tourner vers l’acquisition immobilière à travers l’achat d’une maison ou d’un appartement à l’aide d’un crédit notamment si vous possédiez un taux d’endettement faible.

Sachant que des écarts de taux peuvent avoir lieu selon les régions et les établissements de crédit, il est conseillé de faire appel à un courtier comme Solutis. L’objectif de cette démarche est de délester la recherche d’une solution de financement et du meilleur taux à un expert du domaine bancaire. Présent depuis 1998, Solutis dispose d’un réseau de partenaires ancrés dans les différentes régions de France, permettant de proposer tout une gamme de de crédit à l’ensemble de ses clients.

Des financements immobiliers à moins de 1 %

La baisse des taux d’intérêt profite encore plus à une catégorie de Français : les emprunteurs premium. Ces clients sont qualifiés de « chouchous » des banques car ils présentent des profils recherchés. Ils bénéficient de hauts revenus et sont en mesure d’épargner de manière conséquente. Pour ne pas laisser cette clientèle à la concurrence, les banques sont prêtes à mettre en place des taux canons.

A l’entame de l’été 2019, des dossiers de financements ont pu ainsi être signés pour des taux immobilier inférieurs à 1 % destinés à l'achat de biens. Ces niveaux extrêmement bas sont réservés à des clients privilégiés capables de versés un apport conséquent. Ainsi des financements à 0,60 % sur 15 ans et même 0,70 % sur 20 ans ont pu être proposés en 2019. En l’occurrence, ces financements ont permis de couvrir l’acquisition de bien dont le prix de vente représente une somme importante.

Pour les ménages issus de la classe moyenne, ces taux extrêmement bas restent rares. Malgré tout, les conditions de financements auxquelles ils peuvent prétendre restent plus qu’attractives au regard des taux pratiqués avant 2016.

Le futur des taux bas ?

Le niveau bas des taux d’intérêt devrait se maintenir au moins jusqu’au début de l’année 2021. Dans ces dernières annoncent, la Banque Centrale Européenne a indiqué qu’elle ne comptait pas relever ses taux directeurs au moins jusqu’à la première moitié de l’année 2021. Cela est de bon augure pour les emprunteurs car les banques de détails ne devraient pas non plus relever brusquement leur niveau.

De plus, pour attirer une clientèle premium, les établissements bancaires se doivent de proposer des taux plus attractifs par rapport à la concurrence. Fort de cette conjecture et des taux actuels, la balle est dans le camp des emprunteurs immobiliers.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 30/12/2022