Le taux d’un crédit détermine la somme des intérêts bancaires que devra payer l’emprunteur. Il est essentiel pour connaître le coût total d’un financement immobilier, capital et frais compris. Il existe 3 types de taux de crédit : fixe, variable, capé et mixte. Nos conseillers listent les conditions de ces différents taux proposés par les banques, à savoir le taux fixe, variable et capé, et expliquent leur principe respectif, leurs avantages et risques, mais aussi les différences entre ces derniers.
Il existe différents types de taux :
Le choix entre un taux fixe, variable et capé concerne principalement les crédits immobiliers, les emprunts à la consommation sont généralement remboursés avec un taux d'intérêt fixe. Taux nominal et TAEG figurent sur tous les contrats de crédit, quel que soit le type (immo et conso).
Dans un crédit immobilier à taux fixe, le taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt. A l’inverse d’un taux variable, le taux fixe n’évoluera pas dans le temps, il ne peut donc pas varier à la hausse comme à la baisse durant les années du contrat.
Lors de la signature d’un contrat de prêt à l’habitat à taux fixe, les emprunteurs connaissent exactement le coût total de l’opération. En conjuguant le taux fixe et les mensualités de remboursement du capital, il est donc possible d’estimer précisément le coût final d’un emprunt.
Le taux fixe présente un avantage considérable en termes de sécurité, car il permet d’éviter une forte augmentation du coût total des intérêts bancaires. Son invariabilité dans le temps lui confère donc une nature rassurante.
La sécurité due à la stabilité du crédit à taux fixe peut se révéler particulièrement intéressante sur une longue durée. Les emprunteurs font cependant le choix de ne pas profiter des éventuelles baisses des taux durant la vie du contrat. Mais par la même occasion, ils se mettent à l’abri d’une potentielle hausse. De manière générale, les taux fixes pratiqués pour les crédits immobiliers sont plus élevés lors de la souscription que les taux variables, qui suivent les aléas financiers de l’indice Euribor.
Les taux fixes proposés par les banques et les organismes de crédit sont indexés sur les emprunts de l’État français sur 10 ans : les obligations assimilables du Trésor (OAT).
Chaque établissement prêteur fixe ensuite son propre barème des taux d’intérêt fixe des crédits immobiliers selon les régions, ses critères et sa politique commerciale.
A savoir, au besoin la BCE (Banque Centrale Européenne) peut influencer les taux d’intérêt fixes pratiqués par les banques en variant à la hausse comme à la baisse ses taux directeurs. La BCE modifie sa politique monétaire en fonction de la conjoncture économique, elle va par exemple encourager les banques à prêter à taux bas en période de relance économique ou faire augmenter les taux pour limiter les octrois de crédit en cas de forte inflation, comme en 2023.
Un taux d’intérêt variable correspond à un taux d’emprunt qui peut être révisé par la banque à plusieurs reprises lors de la période de remboursement d’un emprunt immobilier. Le taux peut augmenter ou baisser, sans qu’il ne soit possible de prévoir à l’avance les fluctuations.
Une variation à la hausse du taux va augmenter le coût total des intérêts du prêt, alors qu’une baisse va le réduire. À chaque révision du taux variable, le montant de la mensualité est alors ajusté afin de respecter la durée de remboursement définie dans le contrat de crédit.
Souscrire un crédit à taux variable n’est pas sans risques, il faut anticiper une éventuelle évolution des taux sur le long terme. L’emprunteur doit évaluer sa capacité financière et prendre en compte une probable hausse de ses mensualités pour éviter tout déséquilibre financier à l’avenir.
Le contrat du crédit doit préciser les modalités relatives au taux révisable (l’indice sur lequel est indexé le taux), une notice précisant les conditions appliquées pour ce taux. Certains établissements bancaires proposent une simulation de variation du taux pour mieux évaluer les risques.
Le taux révisable est fixé selon un indice de référence : l’Euribor. On distingue essentiellement deux types d’Euribor pour indexer un taux variable, l’Euribor 3 mois et l’Euribor 12 mois. Ces indices sont mesurés au niveau européen en dressant une moyenne des taux auxquels se refinancent les banques.
Ces dernières rajoutent à cet indice leur marge. Les indices Euribor évoluent donc en fonction des circonstances économiques, qui sont indépendantes du profil des emprunteurs. À long terme, il n’est donc pas possible de prévoir une baisse ou une hausse des taux révisables.
Le taux variable est souvent plus faible que le taux fixe au moment de la souscription, il peut, en cas de forte baisse des taux fixes, permettre de rembourser des mensualités plus faibles et de diminuer le coût des intérêts. Il est possible d’inclure une clause qui permet de transformer son taux variable en taux fixe, une sécurité en cas de forte remontée des indices Euribor.
Cependant, le taux variable est risqué puisqu’une hausse de l’indice de référence entraîne automatiquement une hausse des intérêts et des échéances, sans plafond (contrairement au taux capé). Il est recommandé de souscrire des prêts à taux variables sur des durées courtes inférieures à 10 ans et de privilégier le taux fixe pour le financement d’une résidence principale sur une durée qui dépasse souvent 15 ans.
Un taux capé est un plafond d’évolution limite qu’un taux variable ne peut pas dépasser. Il s’agit d’une mesure de protection pour éviter une augmentation trop importante du coût du crédit et de la somme des intérêts, qui conduiraient à de graves difficultés financières pour l’emprunteur.
Quelle que soit l’évolution des indices de référence, un crédit immobilier à taux capé va donc permettre de fixer un taux variable maximum limite et de pouvoir déterminer le coût maximum que doit payer l’emprunteur. En d’autres termes, le taux capé permet de plafonner l’évolution du barème du financement. Le plafond ou le cap est défini lors de la signature du contrat.
Lors de la souscription d’un prêt à taux variable pour un projet immobilier, il est par conséquent fortement recommandé de demander un taux capé à la banque pour éviter une hausse excessive du taux nominal.
Comme pour un financement immobilier classique, le prêt à l’habitat à taux variable capé peut faire l’objet d’un remboursement anticipé. Cependant, si le remboursement avant échéance d’un prêt classique implique de payer des pénalités de remboursement anticipé, celui d’un financement à barème révisable ne présente pas d’indemnités (IRA).
Toutefois, compte tenu de la conjoncture du marché interbancaire, les banques n’acceptent d’inclure une clause de levée d’indemnités de remboursement anticipé que si le plafond ou le cap est supérieur de 1 % au taux initial du contrat.
En fait, même si la règle veut que barème révisable ne présente pas de pénalités de remboursement anticipé, il faut savoir que les indemnités ne sont dues que si elles sont mentionnées explicitement dans le contrat. De ce fait, dans certains cas, il peut être prévu une pénalité forfaitaire.
La principal différence est que le taux nominal d’un prêt représente uniquement le coût des intérêts et que le TAEG permet d’obtenir le coût total du financement, frais annexes compris. Retour plus en détails sur leur fonctionnement.
Le taux nominal d’un crédit immobilier ou d’un prêt à la consommation calcule les intérêts d’emprunt, c'est-à-dire le coût de l'argent perçu par la banque prêteuse en guise de rémunération.
Plus le taux nominal est important, plus le montant des intérêts grandit. A l’inverse, en période de baisse des taux, le coût d'un crédit se réduit et le financement devient plus attractif, une occasion d’investir à moindre coût.
Le taux nominal d’un prêt est fixé par un établissement bancaire en fonction du marché, mais aussi du risque et du profil de l’emprunteur. Pour cela, le conseiller bancaire prend en compte le taux auquel la banque emprunte des fonds sur les marchés financiers européens, ses frais et le risque de l’opération. Le calcul du risque va dépendre de la situation de l’emprunteur et de sa capacité de remboursement, qui doit être viable. Si ce dernier a un dossier solide avec des revenus conséquents, son taux sera bas. En revanche, pour un profil fragile, le taux sera plus élevé car le risque d’impayé est alors plus grand et la durée du financement est généralement plus longue.
La durée d’emprunt, limitée par la loi à 25 ans pour les financements immobiliers, est donc un autre critère essentiel pour déterminer le taux nominal d’un prêt : plus l’emprunt est long, plus le taux d’intérêt nominal est élevé.
Autrefois appelé le TEG, le TAEG (taux annuel effectif global) est un taux global qui représente le coût réel d’un financement sur une année. Pour cela, il combine le taux nominal ainsi que les différents frais liés au crédit. Pour obtenir le coût total, il faut calculer le coût du crédit sur un an via ce TAEG et multiplier le résultat par le nombre d’années du contrat.
Il est encadré par la loi et l'usure de la Banque de France, en effet celui-ci ne peut être supérieur aux taux d’usure, qui représente le TAEG maximum pouvant être pratiqué par les établissements de crédit.
Le taux annuel effectif global est indispensable pour un emprunteur, car c’est l’élément à comparer entre différentes offres de prêt immobilier pour choisir la moins chère. En effet, comparer des taux nominaux sans prendre en considération l’opération dans sa globalité est inutile, car d’autres frais sont à prendre en compte : assurance de prêt, frais de dossier, frais d’intermédiation et de garantie. Bien-sûr, pour que la comparaison soit efficace, il faut que le capital emprunté soit identique.
Les emprunteurs peuvent utiliser un comparateur de crédit en ligne pour confronter plusieurs TAEG et obtenir une offre de financement au taux le plus bas.
L’article L314-1 du Code de la Consommation, entré en vigueur en octobre 2016, définit le taux annuel effectif global qui remplace le TEG (Taux effectif global).
Il n'y a pas de banque qui peut être citée comme proposant le taux le plus bas, chaque établissement propose ses propres taux et cela varie en fonction du profil emprunteur. Il faut savoir que le plafond des taux est celui du taux d'usure.
Si le taux nominal reste fixe durant toute la durée du contrat, il est possible de le modifier en ayant recours à une renégociation de crédit. Si celle-ci se révèle impossible, les emprunteurs peuvent opter pour un rachat de crédit ou un regroupement de crédit consommation. Il s’agit de faire racheter son crédit auprès d’un autre établissement bancaire, qui soldera le crédit en cours avant d’en proposer un nouveau à un taux plus intéressant.
Il est possible de changer le montant des mensualités d’un crédit immobilier ou crédit à la consommation en activant la clause de modulation auprès de la banque prêteuse. La modulation des échéances peut s’effectuer à la hausse ou à la baisse. Selon la modulation, la durée du prêt va être raccourcie ou augmentée. Cependant le taux fixe restera inchangé.
Un autre type de crédit à taux invariable permet de varier les mensualités : le taux fixe à échéances progressives. Avec cette variante, les emprunteurs voient leurs mensualités augmenter progressivement au fil des ans. Ainsi, les mensualités peuvent suivre l’évolution d’une carrière professionnelle et les augmentations de salaire qui en découlent.
Le prêt immobilier à taux variable comporte des risques importants et il est possible à tout moment de pouvoir le solder afin de repartir sur un taux fixe avec un rachat de crédit immobilier ou un regroupement de crédits. Le but est de faire racheter ce prêt pour définir de nouvelles modalités de remboursement, à savoir un taux fixe, une mensualité invariable ainsi qu’une durée de remboursement ajustée.
Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis
Mis à jour le 29/12/2023
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