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Le taux d’un crédit détermine la part des intérêts que devra payer l’emprunteur. Le taux est essentiel pour connaître le coût du financement.

Le taux d'un crédit

Le taux est la partie centrale d'un financement. Le taux nominal d’un crédit immobilier ou d’un prêt à la consommation renseigne donc l’emprunteur sur le coût total de son emprunt. Plus le taux est important, plus la part des intérêts grandit. A l’inverser, en période de baisse des taux, le coût d'un crédit se réduit et le financement devient plus attractif.

Le taux d’un prêt est fixé par un établissement bancaire en fonction du marché mais aussi du profil de l’emprunteur. Pour cela, le conseiller bancaire prend en compte le taux auquel la banque emprunte des fonds sur les marchés financiers européens, ses frais et le risque de l’opération. Le risque va dépendre du profil de l’emprunteur. Si ce dernier a un dossier solide avec des revenus conséquents, son taux pourra être revu à la baisse. En revanche, pour un profil fragile, le taux sera plus important car la durée du financement sera plus étalée.

La durée d’emprunt est donc un autre critère essentiel pour déterminer le taux d’un prêt : plus l’emprunt est long, plus le taux d’intérêt sera élevé.

Le TAEG – Taux annuel effectif global

Le TAEG est un taux global qui représente le coût réel d’un financement. Pour cela, il combine le taux nominal ainsi que les différents frais liés au crédit. Le TAEG est indispensable pour un emprunteur car c’est pour lui le seul de moyen de comparer différentes offres de prêt immobilier. En effet, comparer des taux nominaux sans prendre en considération l’opération dans sa globalité est inutile, car d’autres frais sont à prendre en compte : assurance de prêt, frais de dossiers, frais d’intermédiation et de garanties. Bien-sûr, pour que la comparaison soit effective, il faut que le capital emprunté soit identique.

Le TAEG est donc un élément essentiel à consulter avant de s’engager dans une opération de crédit. Il évite toute mauvaise surprise car tous les coûts sont inclus.

Cependant, le TAEG répond à une règle de calcul. Il résulte des choix de l’emprunteur en matière de garanties, d’assurance et du type du taux d’intérêt. L’article L314-1 du Code de la Consommation, entré en vigueur en octobre 2016, définie le Taux annuel effectif global qui remplace le TEG – Taux effectif global.

Meilleurs taux de crédit immobilier et rachat de crédit en vigueur 2020

Baromètre taux

Voici les meilleurs taux en crédit immobilier, en rachat de prêt immobilier et en rachat de prêts à la consommation.

Crédit Taux
Crédit immobilier (TAUX MOYEN) 1,25%*
Rachat de crédit immobilier 1,40%**
Rachat de crédit consommation 2,40%**

* Taux moyen relevé par l'Observatoire Crédit Logement.

** A partir de. Taux actuels proposés chez les établissements de crédits partenaires, sous réserve d'étude et de la durée du financement. Taux le plus bas en fonction du profil de l'emprunteur.

Fixe, capé ou variable : quel taux choisir ?

Il existe trois types de taux :

  • Fixe : taux invariable tout au long du remboursement du crédit.
  • Variable : taux révisable selon un indice, l'Euribor.
  • Capé : taux fixe ayant une partie variable mais plafonnée.

Taux fixe

Le taux fixe, une invariabilité qui sécurise les crédits

Dans un crédit immobilier classique, le taux fixe est la colonne vertébrale du financement. En effet, lors de la signature d’un contrat de prêt à l’habitat, les emprunteurs connaissent exactement le montant total de l’opération. A l’inverse d’un taux variable, le taux fixe n’évoluera pas dans le temps. Ce taux est indexé sur les emprunts de l’Etat français sur 10 ans : les obligations assimilables du Trésor (OAT).

En conjuguant le taux fixe du crédit et les mensualités de remboursement, les emprunteurs sont donc en mesure d’estimer son coût final. Exit les mauvaises surprises.

Le taux fixe présente un avantage considérable en termes de sécurité. Son invariabilité dans le temps lui confère une nature rassurante pour les demandeurs.

La sécurité due à la stabilité du crédit à taux fixe peut se révéler particulièrement intéressante sur une longue durée. Les emprunteurs font cependant le choix de ne pas profiter des éventuelles baisses des taux envisageables avec un prêt à taux variable. Mais par la même occasion, ils se mettent à l’abri d’une potentielle hausse. De manière générale, le taux pratiqué pour ce genre d’emprunt est plus élevé que celui d’un taux variable qui suit les aléas financiers de l’indice Euribor.

Revoir un taux à la baisse avec le rachat de crédit à taux fixe

Si le taux reste fixe durant toute la durée du contrat, il est cependant possible de le modifier notamment en ayant recours à sa renégociation. En règle générale, lors d’une période de taux bas, les clients ayant déjà un prêt en cours cherchent eux aussi à profiter des taux attractifs et réaliser ainsi des économies. Pour cela il leur est possible de revoir leur taux fixe à la baisse. Cependant, toutes les banques n’appliquent pas les mêmes politiques face à la renégociation.

Si celle-ci se révèle impossible, les emprunteurs peuvent opter pour un rachat de crédit. Il s’agit de faire racheter son crédit auprès d’un autre établissement bancaire. Ce dernier soldera le crédit en cours avant d’en proposer un nouveau à un taux plus intéressant.

Il faut toutefois garder à l’esprit qu’un remboursement anticipé d’un emprunt à taux inchangeable impliquera le règlement de pénalités.

Augmenter ou diminuer ses mensualités sans toucher au taux fixe

Pour le cas du crédit à l’habitat, les emprunteurs sont également en mesure de changer le montant de leur mensualité en le modulant. La modulation peut s’effectuer à la hausse ou à la baisse grâce au taux fixe modulable. Selon la modulation, la durée du prêt va être raccourcie ou augmentée. Cependant le taux fixe, lui, restera inchangé.

Un autre type de crédit à taux invariable permet de varier les mensualités : le taux fixe à échéances progressives. Avec cette variante, les emprunteurs voient leurs mensualités augmenter progressivement au fil des ans. Ainsi, les mensualités peuvent suivre l’évolution d’une carrière professionnelle et les augmentations de salaire qui en découlent.

Les taux fixes ne sont pas l’apanage des financements immobiliers, ils s’appliquent également aux autres types d’emprunts. Les prêts à la consommation et autres crédits personnels peuvent eux aussi se voir appliquer un taux invariable.

Taux révisable – Taux variable

Prêt à taux variable - comment ça marche ?

Il s’agit d’un taux d’intérêt qui peut être révisé à plusieurs reprises lors du remboursement d’un emprunt.

A chaque révision du taux, la mensualité est ajustée afin de respecter la durée de remboursement définie lors du contrat de crédit. Le taux révisable est fixé selon un indice de référence : l’Euribor. On distingue essentiellement deux types d’Euribor pour indexer un taux variable, l’Euribor 3 mois et l’Euribor 12 mois. Ces indices sont mesurés au niveau européen en dressant une moyenne des taux auxquels se refinancent les banques. Ces dernières rajoutent à cet indice leur marge. Les indices Euribor évoluent donc en fonction des circonstances économiques indépendantes du profil des emprunteurs particuliers. A long terme, il n’est donc pas possible de prévoir une baisse mais surtout une hausse des taux.

Souscrire un crédit à taux variable n’est pas sans risques, il faut anticiper une éventuelle évolution des taux sur le long terme. L’emprunteur doit évaluer sa capacité financière et prendre en compte une probable hausse de ses mensualités pour éviter tout déséquilibre financier.

Le contrat du crédit doit préciser les modalités relatives au taux révisable (l’indice sur lequel est indexé le taux), une notice précisant les conditions et modalités de ce taux. Certains établissements bancaires proposent une simulation de variation du taux pour mieux évaluer les risques.

Avantages et inconvénients du taux variable

Le taux variable est souvent plus faible que le taux fixe au moment de la souscription, il peut, en cas de forte baisse des taux, entrainer une réduction du montant des mensualités). Il est possible d’inclure une clause qui permet de transformer son taux variable en taux fixe, une sécurité en cas de forte remontée des taux.

Cependant, ce type de taux est risqué puisqu’une hausse de l’indice de référence entraine une hausse des mensualités, sans plafond (contrairement au taux capé). Il est recommandé de souscrire des prêts à taux variables sur des durées courtes, inférieures à 10 ans et de privilégier le taux fixe pour le financement de la résidence principale.

Comment solder un crédit à taux variable ?

Le prêt à taux variable comporte des risques importants et il est possible à tout moment de pouvoir solder ce crédit afin de repartir sur un taux fixe, c’est le cas avec le rachat de crédit immobilier. Le but est de faire racheter ce prêt pour définir de nouvelles modalités de remboursement, à savoir un taux fixe, une mensualité invariable ainsi qu’une durée de remboursement ajustée.

Des frais de remboursement anticipé peuvent être inclus dans ce type de prêt, suivant les modalités définies lors de la souscription du contrat de crédit. Bon à savoir : un emprunteur ayant également des crédits à la consommation peut les inclure dans cet emprunt, ce qui permet d’uniformiser les modalités de remboursement et de n’avoir qu’un seul prélèvement sur le compte bancaire.

Taux capé

Quel est le principe du taux capé ?

Comme indiqué précédemment, il est impossible d’anticiper l’évolution des taux donc une baisse ou une hausse des mensualités. Pour pallier cette incertitude, les banques ont mis en place une limite : un cap que le taux initial ne pourra pas dépasser quelle que soit l’évolution des indices de référence. En d’autres termes, le taux capé permet de plafonner à la hausse l’évolution du barème du financement. Le plafond ou le cap est défini lors de la signature du contrat.

Son principe est donc très simple. Il s’agit d’un crédit immobilier à taux variable assorti d’un plafond qui permet à l’emprunteur de pouvoir déterminer le montant maximum à rembourser sur une période bien définie.

Comment évolue le taux variable capé ?

Le taux capé évolue de la même manière qu’un barème variable classique à quelques détails près. Ici, une clause est introduite dans le contrat de prêt qui permet de plafonner à la baisse ou la hausse l’évolution du taux quelle que soit la conjoncture ou l’évolution du marché interbancaire.

Par exemple, un financement à l’habitat avec un taux variable de 2,5 % capé 1 est un crédit dont le barème maximum sera de 3,5 % quel que soit le niveau des indices de référence. Si le cap est de +1/ -1, le barème initial ne pourra évoluer qu’entre 1,5 % et 3,5 %. Par ailleurs, sauf dispositions particulières, un contrat de prêt immobilier assorti d’un taux variable capé ne peut prévoir qu’une limitation à la hausse.

Taux capé et remboursement anticipé : qu’en est-il ?

Comme pour un financement immobilier classique, le prêt à l’habitat à taux variable capé peut aussi faire l’objet d’un remboursement anticipé. Cependant, si le remboursement d’un prêt classique implique de payer des pénalités de remboursement anticipé, celui d’un financement à barème révisable ne présente pas d’indemnités de remboursement anticipé.

Toutefois, compte tenu de la conjoncture du marché interbancaire, les banques n’acceptent d’inclure une clause de levée d’indemnités de remboursement anticipé que si le plafond ou le cap est supérieur de 1 %.

En fait, même si la règle veut que barème révisable ne présente pas de pénalités de remboursement anticipé, il faut savoir que les indemnités ne sont dues que si elles sont mentionnées explicitement dans le contrat. De ce fait, dans certains cas, il peut être prévu une pénalité forfaitaire.

Par ailleurs, un crédit immobilier à taux variable capé peut aussi faire l’objet d’un rachat de prêt à l’habitat à tout moment sous condition d’éligibilité et sans avoir de pénalités de remboursement anticipé à payer.

Taux bas – baisse des taux

Des taux d’intérêts historiquement bas pour les crédits immobiliers

Lorsqu’il s’agit de s’intéresser à l’achat d’une maison ou d’un appartement, les Français doivent passer par le crédit immobilier afin de financer leur logement. Cet emprunt souscrit auprès d’un établissement bancaire implique de verser des intérêts au prêteur. Pour cela, un taux fixe est inscrit dans le contrat de prêt et courra durant toute la durée du crédit. Selon le niveau du taux, le coût du prêt sera plus ou moins élevé.

Mais depuis 2016, les emprunteurs immobiliers profitent d’une exceptionnelle baisse des taux. Selon l’Observatoire Credit-Logement, organisme chargé de mesurer le niveau des taux, la baisse est bel et bien réelle. En 2016, en atteignant un taux moyen de 1,31 % pour toutes les durées d’emprunt confondues, les observateurs s’accordaient pour dire que le plancher record était alors atteint. Si les années 2017 et 2018 ont pu laisser paraitre quelques signes de rebond pour les taux immobilier, le retour à une hausse des taux n’a pas eu lieu. Au contraire, dans l’ensemble les niveaux bas se sont maintenus. Même pour une durée de 25 ans d’emprunt, les taux avoisinaient les 2 %, soit du jamais vu en France.

La donne a changé au cours du premier semestre de 2019. Si les taux fixes bas sont restés de mise, leur baisse a repris après le printemps. Au cours du mois de novembre un nouveau record a donc été établi avec un taux moyen de 1,12%. Avec ce niveau incroyablement bas, il est opportun de se tourner vers l’acquisition immobilière à l’aide d’un crédit.

Les raisons d’une baisse historique

La baisse des taux n’est pas le fruit du hasard mais elle résulte d’une politique monétaire décidée par Francfort, où siège la Banque centrale européenne.

Si elle agit à l’échelle européenne, ses décisions ont un impact sur les finances des Français, en particulier celles des emprunteurs. En effet, la BCE met régulièrement à jour ses taux directeurs. Ces taux représentent les niveaux auxquels les banques commerciales placent leurs liquidités.

En fixant des taux négatifs ou très bas, la BCE incite les établissements bancaires à prêter au particulier, cela dans un souci de dynamique économique. En clair, les banques ont plus d’intérêts à financer les projets immobiliers des particuliers au lieu d’épargner.

A cela s’ajoute une concurrence accrue entre les banques. Grâce aux taux bas, les Français sont en mesure de faire jouer la concurrence. Pour les banques, il est donc nécessaire de faire preuve de largesse pour être sûr de capter une clientèle en quête du meilleur taux.

Achat immobilier en 2020 : c’est le moment

Le niveau attractif des taux de crédit a une conséquence positive pour les Français : leur pouvoir d’achat immobilier évolue. Les spécialistes calculent le nombre de mètre carré qu’il est possible d’acheter selon une mensualité donnée. Avec + 36% de pouvoir d’achat immobilier depuis 10 ans, la période est propice à l’acquisition immobilière. Les Français ne se font pas prier pour investir dans la pierre.

Ils sont nombreux à prendre rendez-vous avec leur conseiller bancaire en vue de concrétiser leur rêve. De plus, ils peuvent compter sur le coup de pouce financier que représente le prêt à taux zéro. Mais il n’est pas nécessaire d’être un jeune ménage ou d’être locataire pour profiter des taux bas. En effet, même pour un investissement immobilier, il est intéressant de souscrire un crédit immobilier.

Cette météo clémente sur les financements immobiliers contribue au dynamisme du marché de la pierre puisque la barre du million de transactions a été franchie en 2019. Pourtant, malgré ces conditions attractives, certaines zones restent hors de prix. A Paris, où le mètre carré se négocie à plus de 10 000 euros, la baisse des taux ne suffit pas à contenir l’augmentation des prix. En revanche, dans les territoires ruraux, les opportunités d’acquérir des surfaces plus grandes existent bien.

Des financements immobiliers à moins de 1 %

La baisse des taux d’intérêt profite encore plus à une catégorie de Français : les emprunteurs premium. Ces clients sont qualifiés de « chouchous » des banques car ils présentent des profils recherchés. Ils bénéficient de hauts revenus et sont en mesure d’épargner de manière conséquente. Pour ne pas laisser cette clientèle à la concurrence, les banques sont prêtes à mettre en place des taux canons.

A l’entame de l’été 2019, des dossiers de financements ont pu ainsi être signés pour des taux inférieurs à 1 %. Ces niveaux extrêmement bas sont réservés à des clients privilégiés capables de versés un apport conséquent. Ainsi des financements à 0,60 % sur 15 ans et même 0,70 % sur 20 ans ont pu être proposés en 2019. En l’occurrence, ces financements ont permis de couvrir l’acquisition de bien dont le prix de vente représente une somme importante.

Pour les ménages issus de la classe moyenne, ces taux extrêmement bas restent rares. Malgré tout, les conditions de financements auxquelles ils peuvent prétendre reste plus qu’attractives au regard des taux pratiqués avant 2016.

Comment profiter d’un taux bas avec un ancien prêt en cours

Les nouveaux contrats de prêts profitent donc à leur titulaire. Il est compréhensible que ces taux bas donnent envie aux emprunteurs d’avant 2016. Pour ces milliers d’emprunteurs, il est possible de profiter de la baisse des taux en ayant recours à une renégociation de leur taux de crédit à l’habitat. En négociant avec leur banque, cette dernière peut leur proposer un taux révisé à la baisse.

Si le taux obtenu permet de réaliser de belles économies, les emprunteurs peuvent en espérer plus en se lançant dans un rachat de crédit immobilier. Avec cette opération, il s’agit de faire racheter l’emprunt en cours par un autre établissement bancaire à un taux plus intéressant. Mais attention car dans ce cas, la première banque va facturer des pénalités de remboursement anticipé dont le montant n’est pas négligeable. Il est donc nécessaire de les prendre en compte durant l’opération. De plus, le changement de banque devient alors nécessaire.

Pour cela, il faut que la différence entre l’ancien et le nouveau taux soit d’au moins de 1 % pour les économies restent intéressantes. En revanche, avec un crédit récent, une différence de 0,7 % peut suffire à gommer les indemnités de remboursement anticipé.

Le futur des taux bas ?

Le niveau bas des taux d’intérêt devrait se maintenir au moins jusqu’au début de l’année 2020. Dans ces dernières annoncent, la Banque Centrale Européenne a indiqué qu’elle ne comptait pas relever ses taux directeurs au moins jusqu’à la première moitié de l’année 2020. Cela est de bon augure pour les emprunteurs car les banques de détails ne devraient pas non plus relever brusquement leur niveau.

De plus, pour attirer une clientèle premium, les établissements bancaires se doivent de proposer des taux plus attractifs par rapport à la concurrence. Dans la conjoncture actuelle, la balle est dans le camp des emprunteurs immobiliers.

Demand de crédit