La recherche d’un crédit immobilier est une étape cruciale de la démarche d'acquisition de votre bien. Une fois signé le compromis ou la promesse de vente, vous disposez de 45 jours pour comparer les offres de prêt, et surtout pour les négocier. Explications.

Pourquoi peaufiner votre profil emprunteur avant de demander un crédit immobilier ?

Avant d'espérer négocier quoi que ce soit, vous devez arriver devant les organismes prêteurs, généralement des banques, prêt à vous montrer sous vos meilleurs atours. Voici les points à travailler.

Disposez-vous d'un apport personnel ?

Un apport personnel est un élément très attendu. Bien des banques en font même un sésame, une question préalable à toute entrevue. Un apport personnel est considéré comme bienvenu s'il couvre environ 10% du total de l'opération (soit à peu de choses près les frais de notaire).

Si ce pourcentage dépasse 15 à 30 %, les banques seront dans de bien meilleures dispositions en vue d'accorder une baisse de taux d'intérêt de crédit immobilier. Constituer un apport demande souvent de l'anticipation. Il est souvent intéressant de repousser un projet d'achat, si vous pensez pouvoir mettre de côté de façon régulière.

Certaines banques considèrent les prêts consentis par les collectivités et l'Etat (ptz...) comme un apport personnel, de même que les emprunts à bas taux proposés par les mutuelles, les caisses de retraite ou encore action logement. Enfin, vous ouvrez si cela est possible demander un emprunt à une personne de votre famille.

Calculez votre taux d'endettement pour savoir si vous pouvez prétendre à un crédit immobilier

Il est très important de connaître ce point légal : vous ne pouvez dépasser un taux d'endettement de 35%. Cela signifie que si vous supportez des charges fixes, notamment des échéances liées à des crédits, impactant ce taux, vous prenez le risque de ne pas pouvoir réaliser un emprunt immobilier.

En-deçà de 15% d'endettement, votre dossier a de fortes chances d'être considéré comme acceptable. Ce critère essentiel est corrélé à vos revenus, votre solvabilité et à votre reste à vivre potentiel.

• Vous avez un doute ? Utilisez notre simulateur de taux d'endettement.

Soyez prêts à présenter vos revenus dans le détail, avec ou sans apport personnel

Il n'y a que des avantages à bien présenter vos revenus. S'ils sont élevés et réguliers, ce sera bien sûr un argument en votre faveur, et vous serez en position de pouvoir mener une négociation. Si en revanche vous avez un dossier délicat, un peu juste, la transparence sur vos revenus est un gage de confiance face à votre interlocuteur.

Car en effet, des revenus modestes peuvent tout à fait emprunter dans de bonnes conditions si d'autres critères sont excellents.

Dans tous les cas, ce qui intéresse le banquier est votre reste à vivre, donc ce qui vous permettra d'être serein au quotidien après avoir remboursé vos échéances. C'est pourquoi il est plus envisageable de faire une entorse aux 35% si vos revenus sont très élevés que si vous êtes proches du salaire minimum.

Présenter un bon profil client, et une bonne gestion de comptes est préféra le en vue d'obtenir un crédit immobilier

Votre passé bancaire présente un grand intérêt pour votre futur créancier. Il faut en effet pouvoir montrer patte blanche avant de s'engager, et ne perdez pas de vue qu'une banque qui vous prêtera de l'argent verra autour en vous un client.

En effet, les prêts immobiliers sont souvent considérés comme des produits d'appel. En somme, si vous avez le profil d'un bon client, un crédit immobilier intéressant peut d'autant plus vous être octroyé.

Qu'est-ce qu'un bon profil client ? C'est un client susceptible d'avoir de l'épargne, qui aura montré cette capacité en épargnant pour un apport par exemple. C'est un client qui n'a pas connu d'anomalie récente ni de défauts de paiement, et qui, enfin, a le potentiel de souscrire à des produits d'assurance ou financiers souvent plus lucratifs pour la banque que le prêt immobilier lui-même.

Par exemple, ne pas avoir eu recours récemment à des crédits à la consommation externes à votre banque est un atout.

Faites marcher la concurrence pour le taux d'intérêt de crédit immobilier, mais aussi pour l'assurance

Une négociation se fait toujours selon des points de référence. Il faut mettre l'organisme prêteur face à ses concurrents, pour faire valoir au mieux vos intérêts.

La concurrence

Bien que votre banque d'origine vous le déconseille souvent, il est recommandé de constituer votre dossier en suivant nos conseils et d'aller le présenter ailleurs. Nous l'avons dit, si vous êtes un bon client, les autres banques feront tout pour vous attirer. Et, par ricochet, votre propre banque pourrait bien tout faire pour vous garder. Dans les faits, si vous avez compris cela, vous avez tout compris à l'art de la négociation !

Gardez bien dans votre dossier tous les éléments constitutifs de votre projet et les propositions que l'on pourrait vous faire. Ayez toujours en tête les taux du moment et la liste des taux que l'on vous propose. Et attention : c'est bien le TAEG qu'il faut prendre en compte.

Les assurances de prêts immobilier

L'assurance du prêt n'est pas seulement un frais annexe. Il s'agit d'un vrai levier de négociation, dans la mesure où son coût peut s'élever à 30% du coût total de l'emprunt. Avec des taux autour de 0,4% et des taux de crédit immobilier encore très bas, négocier son assurance est un point à considérer.

Légalement, vous avez tout à fait le droit de mettre en concurrence l'assurance groupe proposée par une banque, même si leur proposition de prêt est intéressante, avec une assurance extérieure. À garanties égales, elle ne peut le refuser ni s'en servir d'argument pour refuser un prêt.

• N'hésitez pas à comparer les tarifs et garanties, et à vous faire accompagner par un courtier.

Peut-on aussi négocier les frais annexes des prêts immobiliers ?

Certains frais, parfois glissés un peu en douce dans un accord de prêt, sont tout à fait négociables. Les frais de dossier tout d'abord, qui peu ent être importants, et peuvent plomber le coût du prêt. Or, ce n'est pas non plus ce qui rapporte le plus aux banques, alors n'hésitez pas à les pointer en insistant sur vos contraintes budgétaires.

C'est aussi le cas des indemnités de remboursement anticipé. En effet, si vous soldez un jour votre prêt à l'occasion d'une revente de votre bien, des frais importants peuvent s'appliquer. Là aussi, pointez-les et développez des arguments visant à supprimer ces indemnités. Dans le cadre d'une nouvelle opération immobilière, ils pourraient en effet plomber votre future capacité d'emprunt.

L'intérêt des simulations et de contacter un courtier

Effectuer des simulations sur les prêts immobiliers est important, car cela permet de s'étendre situer d'emblée et en temps réel dans le contexte du marché. Vous pouvez aussi évaluer de façon neutre, sans regard d'un conseiller bancaire, votre capacité d'emprunt.

Pour toutes ces démarches, un professionnel peut vous accompagner. C'est le métier du courtier, lui qui peut négocier pour vous auprès des organismes prêteurs et rechercher les aides qui pourraient vous concerner, en toute connaissance de votre dossier.