Frais de notaire : calcul des frais d’achat d’un bien immobilier

Qu’est-ce que les frais de notaire lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Quand un acquéreur achète un bien immobilier, il doit payer systématiquement des frais d’acquisition ou couramment surnommés les « frais de notaire ». Les frais de notaire, ou plus précisément les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), sont constitués d’une somme qui regroupe les diverses taxes fiscales à verser lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf ou ancien, le montant de la rémunération du notaire ainsi et les éventuels frais complémentaires appelés débours.

Le notaire, ou officier public ministériel, a la compétence pour officialiser une transaction immobilière entre un acheteur et un vendeur grâce à la rédaction d’un document, appelé l’acte authentique. Son rôle est alors de collecter tous les impôts dus par l’acheteur puis de redistribuer la somme aux collectivités locales, aux départements et à l’État. L’appellation « frais de notaire » est trompeuse puisque le notaire se rémunère en moyenne à hauteur de 10 % des droits de mutation à titre onéreux, la majorité restante de ces frais de transaction allant dans les caisses de l’administration fiscale.

Qu’est-ce qu’un notaire ?

Un notaire agit en faveur de ses clients pour formaliser par la rédaction d’acte notarié des acquisitions immobilières, des volontés en matière de transmission et d’union (donation, testament, contrat de mariage, PACS…) et des engagements (reconnaissance de dette, mise en place d’une hypothèque pour un rachat de crédit immobilier…). Il peut aussi apporter des conseils en matière de gestion patrimoniale et conserver des documents à caractère confidentiel. Il peut enfin intervenir dans le cadre de ventes aux enchères.

Les documents rédigés par les notaires assurent à leurs clients de pouvoir faire respecter leurs droits. Passer par un notaire permet par conséquent d’obtenir un gage de sûreté et d’authentification.

La rémunération du notaire est facturée de deux façons différentes : on parle d’émoluments quand son intervention est régie par la loi, quand il agit par exemple pour un achat immobilier, ou d’honoraires pour toute autre prestation qui n’est pas réglementée par un cadre juridique. Le tarif de ces honoraires est fixé librement par chaque officier.

Comment calculer les frais de notaire d’un achat immobilier ?

Voici, dans le détail, de quoi sont composés les frais de notaire lors d’un achat immobilier, permettant ensuite de calculer facilement le montant dû par l’acheteur pour chaque transaction sans simulateur : les droits de mutation, les émoluments, les débours et la contribution de sécurité immobilière.

Les taux des droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière

Aussi appelés droits de mutation ou taxe de publicité foncière, les droits d’enregistrement forment un impôt reversé aux différentes administrations publiques, notamment le Trésor public. Pour chaque transaction immobilière, cette taxe permet d’enregistrer l’acte dans un registre officiel en indiquant les références du nouveau propriétaire du bien immobilier. Il s’agit de la partie la plus coûteuse au sein des frais de notaire.

Ces droits de mutation sont calculés selon la position géographique où l’achat du logement a lieu et si c’est un bien neuf ou ancien.

Un barème spécifique précise le pourcentage de la taxe de publicité foncière en fonction des différents départements. Pour les départements de l’Indre (36), de l’Isère (38), du Morbihan (56) et de Mayotte (976), la taxe de publicité foncière est égale à 5,09 % du prix de vente du logement ancien. Concernant l’ensemble des autres départements non cités, le prix d’acquisition est taxé à hauteur de 5,8 % également pour les biens anciens. Pour les maisons et appartements neufs, la taxe est au taux de 0,715 % pour tous départements.

Dans le détail, la taxe de publicité foncière pour les biens anciens se compose de :

• une taxe communale de 1,2 % ;
• une taxe départementale de 3,8 % pour les départements du 36, 38, 56 et 976 et de 4,5 % pour tous autres ;
• une taxe pour l’état correspondant à 2,37 % de la taxe départementale.

Exemple de simulation de calcul du montant total de la taxe de publicité foncière pour l’achat d’une maison ancienne d’une valeur de 185 000 € dans le département du Nord (59) : 185 000 € x 5,8 % = 10 730 €

Autre exemple de calcul de la taxe de publicité foncière cette fois-ci pour un logement neuf d’un prix de 225 000 € : 225 000 € x 0,715 % = 1 608,75 €

Le calcul des émoluments du notaire

Dans les frais de notaire d’un achat immobilier, la partie des émoluments correspond très simplement à la rémunération du notaire pour la prestation qu’il a accomplie. En France, les taux des émoluments sont fixes et règlementés par un barème mis à jour depuis l’arrêté du 28 février 2020. Ils sont actualisés par décret. Le tarif demandé pour payer la rémunération du notaire ne peut donc pas varier, toutefois ce dernier reste libre d’accorder des remises plus ou moins importantes.

La rémunération du notaire est calculée par plusieurs taux qui sont dégressifs à mesure que le prix d’achat du bien augmente. Chaque taux est associé à une tranche de prix, dès que la tranche est atteinte elle est automatiquement facturée à l’acheteur. Il est donc possible de déclencher plusieurs tranches, ce qui signifie qu’il faut faire le calcul pour chaque tranche puis additionner les résultats afin d’avoir le montant total de la rémunération de l’officier ministériel.

Voici le barème pour calculer le montant des émoluments du notaire :

En plus du montant total de la rémunération du notaire, l’acheteur doit également payer une TVA de 20 % sur ces frais. En moyenne, il est estimé que les émoluments de l’officier ministériel représentent environ 10 % de la somme totale des frais d’acquisition d’un bien immobilier.

Exemple d’une simulation de calcul des émoluments du notaire pour l’achat d’un logement de 185 000 € :

Calcul des 20 % de TVA sur les émoluments : 1 875,4 € x 0,20 = 375,08 €

En ajoutant la TVA au montant qui rémunère la prestation du notaire dans cet exemple, l’acheteur devra débourser au total 2 250,48 € TTC pour s’affranchir des émoluments dans le cadre de cette simulation.

Pour calculer vos frais, il est possible d’avoir recours à un simulateur en ligne ou à faire appel à un expert comme Solutis, qui vous aidera également à financer votre projet.

Le montant des débours et des frais annexes

Lors d’une transaction immobilière, il est généralement nécessaire que le notaire avance des frais pour accomplir la prestation demandée par l’acheteur permettant d’enregistrer l’acte authentique et d’officialiser l’achat du logement.

Les différents services ainsi que les formalités administratives peuvent effectivement occasionner des frais, ce sont les débours. Ces dépenses supplémentaires doivent lui être remboursées, elles sont pour cela intégrées dans les frais de notaire de l’acheteur.

La contribution de sécurité immobilière

Pour chaque transaction à l’habitat, il est prévu qu’une partie des frais de notaire incorporent une taxe égale à 0,1 % du prix de vente en guise de contribution de sécurité immobilière. Son montant ne peut pas être inférieur à 15 €. Cette taxe permet notamment de rémunérer le chef du service du bureau des hypothèques.

Quel est le montant total des frais de notaire pour une transaction immobilière ?

Le montant des frais de notaire, payés par l’acquéreur, est variable suivant la nature du bien acheté. En effet, pour l’achat d’un bien immobilier ancien, le total des frais de notaire est évalué entre 7 et 8 % du prix de la transaction. Le type de logement n’a en soi pas d’importance, le pourcentage des frais de notaire sera identique si l’achat concerne une maison ou un appartement.

Les frais de notaire sont en revanche moins élevés si la transaction concerne l’achat d’un logement neuf. En l’occurrence, le total des frais d’acquisition s’élève en moyenne entre 2 et 3 % de la somme déboursée par l’acheteur pour être propriétaire de son bien.

Acheteur et vendeur : qui paye les frais de notaire d’une transaction immobilière ?

Dans la plupart des situations, ces frais d’achat sont en totalité à la charge de l’acheteur. Le vendeur n’a jamais à payer ces frais. Il peut néanmoins accepter, à la demande de l’acquéreur, de s’occuper du paiement des frais de notaire en réalisant une vente appelée « acte en main ».

Mais dans tous les cas, le montant des frais avancés par le vendeur sera répercuté sur le prix d’achat du bien immobilier car il doit lui être remboursé. L’estimation peut se faire via un simulateur.

Quand sont versés les frais de notaire par l’acheteur ?

Le montant total des frais de notaire est versé à la signature de l’acte authentique qui officialise la vente du bien immobilier. Concrètement, l’acheteur paye ses frais puis est tout de suite en capacité d’habiter son nouveau logement. La règle est cependant différente pour l’achat d’un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : les frais d’acquisition sont versés au notaire lors de la signature du contrat de réservation, ce qui signifie que l’acheteur n’est pas en capacité de jouir immédiatement de son bien.

Les moyens de paiement acceptés pour payer les frais de notaire sont soit le virement bancaire soit le chèque de banque, du moins si le montant est inférieur à 3 000 €. En règle générale, le montant total des frais de notaire dû par l’acheteur est financé en mobilisant son épargne. Lors de l’achat d’un bien immobilier, on parle alors d’un apport personnel qui est justement destiné à payer au minimum ces frais d’acquisition.

Bien que cet apport ne soit pas obligatoire, son versement conditionne très souvent l’accord de la banque pour financer le prêt immobilier de l’acheteur. Cependant, il n’est pas à exclure que le prêteur accepte d’intégrer le montant des frais de notaire dans le crédit immobilier. Ce crédit à l’habitat à « 110 % » est un moyen de conserver ses liquidés, mais va augmenter le coût total de l’opération.

Comment baisser le montant des frais de notaire à payer ?

Il est possible, dans une moindre mesure, que l’acheteur d’un bien immobilier parvienne à diminuer le montant de ses frais de notaire. En effet, il peut négocier avec le notaire une remise sur ses frais d’acquisition, et plus particulièrement sur le montant des émoluments. Pour ce qui est des droits de mutation et des frais annexes, le notaire n’a pas de pouvoir pour diminuer leurs coûts.

Pour obtenir une remise, il est possible de passer par son notaire habituel qui peut faire un geste commercial. L’acquéreur peut également réduire le tarif des frais de notaire en négociant l’ajout d’autres actes notariés comme la rédaction d’un testament, soumise aussi à des frais.

Le notaire peut, depuis la réforme Macron du 1^er janvier 2021, accorder à son client une remise de 20 % au maximum sur sa rémunération. En revanche, la méthode de calcul pour appliquer la remise est spécifique : les 20 % ne peuvent s’appliquer que si le prix d’achat du logement est supérieur à 100 000 €, en utilisant une remise uniquement sur le calcul de la dernière tranche des émoluments. Les 3 premières tranches de 0 à 6 500 €, de 6 500 à 17 000 € et de 17 000 à 60 000 € ne peuvent pas bénéficier de la remise.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 17/07/2023