La liste des principaux frais d’un crédit immobilier et de l’achat d’un bien

Quels sont les différents frais de souscription d’un crédit immobilier ?

Quand un crédit immobilier est accordé et que les fonds sont débloqués, l’emprunteur doit payer des frais de dossier à l’organisme prêteur, des frais de garantie au notaire ou à la société de cautionnement et enfin des frais d’intermédiation, s’il est passé par un courtier.

Nos experts détaillent ces 3 types de frais qu’il faut anticiper lors de la souscription de l’emprunt.

Les frais de dossier : environ 1 à 2 % du capital

Demandés par le prêteur au moment du déblocage de fonds, les frais de dossier rémunèrent la banque en contrepartie de l’étude et du montage de la demande du crédit immobilier. Ils sont versés lorsque les fonds sont débloqués par l’établissement bancaire.

Ces frais sont proportionnels au montant du financement immobilier, mais ils sont généralement compris entre 1 % et 2 % du capital emprunté.

Par ailleurs, il faut savoir que les frais de dossier sont réduits ou exonérés s’il s’agit d’une demande de prêt réglementé ou conventionné (PTZ, PAS). Il peuvent aussi être allégés si l’emprunteur parvient à négocier avec la banque prêteuse, qui n’est légalement pas tenue d’accepter l’application d’un rabais.

Exemple de calcul des frais de dossier :

• 3 450 € pour un crédit immobilier de 230 000 € avec des frais de dossier de 1,5 % (230 000 x 0,015).

Les frais d’intermédiation : environ 1 % du capital

Pour obtenir les meilleurs taux et les conditions les plus adaptées, beaucoup d’emprunteurs font appel à un intermédiaire bancaire ou un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel, à l’image de Solutis, qui réalise l’intermédiation entre le demandeur d’une offre de prêt et les banques, doit être rémunéré.

Les frais d’intermédiation ou de courtage représentent en moyenne 1 % du montant du crédit financé, mais ils peuvent varier en fonction du professionnel choisi, du type de montage financier et du profil emprunteur. Il n’existe donc pas de tarification fixe.

Par ailleurs, selon la loi Murcef, l’emprunteur doit procéder au paiement des frais de courtage uniquement si les fonds du crédit immobilier sont débloqués. Autrement dit, en cas de refus de la banque, le souscripteur n’aura rien à débourser même s’il a fait appel aux services d’un intermédiaire bancaire.

Exemple de calcul des frais d’intermédiation :

• 1 750 € pour un prêt immobilier de 175 000 € avec des frais de courtage de 1 % (175 000 x 0,01).

Les frais de garantie : environ 0,5 à 1,5 % du capital

Lors de la mise en place d’un prêt immobilier, la quasi-totalité des banques exigent une garantie d’emprunt pour se protéger contre certains risques.

La plus connue et la plus populaire est la garantie hypothécaire, mais il existe d’autres alternatives comme le privilège de prêteur de deniers ou encore la caution par un organisme spécialité et reconnu par le prêteur.

Cependant, toutes ces garanties ont des frais qui varient en fonction du capital emprunté, de la zone géographique du bien, du plan de financement ou encore du projet d’acquisition immobilière (ancien, neuf, terrain + construction…).

Les frais d’hypothèque et de cautionnement représentent environ 1,5 % du capital du crédit immobilier, tandis qu’ils sont de 0,5 à 1 % en cas de mise en place d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de derniers. Ces pourcentages peuvent varier d’un dossier à un autre.

Exemple de calcul des frais de garantie :

• 3 750 € pour de frais d’hypothèque à 1,5 % pour un bien d’une valeur de 250 000 € (250 000 x 0,015).

Les frais liés à l’achat du bien immobilier

Il faut prévoir dans le plan de financement pour acquérir un bien immobilier le paiement des frais de notaire ainsi que la commission de l’agence immobilière, si la transaction passe par un agent immobilier et si l’acheteur est celui qui en est redevable.

Ces frais d’acquisition sont généralement pris en charge avec l’apport personnel de l’emprunteur, mais la banque peut parfois accepter d’intégrer une partie ou la totalité du montant des frais de notaire et d’agence dans le capital du crédit immobilier.

Voici ce que sont ces frais d’achat.

Les frais de notaire : 2 % pour un bien neuf et 8 % pour un bien ancien

Les frais de notaire ou d’acquisition désignent à la fois les taxes versées à l’Etat, les émoluments de l’officier ministériel et les débours, c’est-à-dire les dépenses annexes.

Les taxes versées à l’Etat concernent les droits d’enregistrement, de la TVA ou en encore de la taxe de publicité foncière. Les émoluments du notaire sont établis selon un tarif officiel et national. Ils sont proportionnels au prix de vente du bien. Ils rémunèrent le notaire pour toutes les formalités que ce dernier a dues accomplir. Ils sont différents des honoraires du notaire qui peuvent être fixés librement par l’officier ministériel. Les débours sont des montants que le notaire doit payer à des tiers pour le compte de l’acquéreur pour la réalisation d’une prestation ou d’un service.

Au total, les frais de notaire représentent environ 2 % du prix d’un logement neuf ou d’une nouvelle construction (VEFA) et 8 % du prix d’un logement ancien. Ils sont généralement pris en charge avec l’apport personnel de l’emprunteur, mais le montant peut être intégré dans le crédit immobilier si la banque l’accepte.

Exemple de calcul des frais de notaire :

• 9 000 € pour un bien neuf d’une valeur de 450 000 € (450 000 x 0,02) ;
• 16 000 € pour un bien ancien d’une valeur de 200 000 € (200 000 x 0,06).

Les frais d’agence immobilière : entre 5 et 10 % du prix de vente

Lorsqu’un bien immobilier est vendu par l’intermédiaire d’une agence immobilière, elle va réclamer une commission établie entre 5 et 10 % du prix de la transaction. Les frais d’agence immobilière sont souvent pris en charge par le vendeur du bien immobilier, mais l’acheteur peut avoir à les payer.

Généralement, même s’il est indiqué dans le contrat que c’est le vendeur qui paiera l’agence, le prix de vente réel du logement est souvent majoré d’un montant plus ou moins égal à la commission de l’agence immobilière.

Exemple de calcul des frais d’agence immobilière :

• 24 000 € avec une commission à 6 % pour un bien d’une valeur de 300 000 € (300 000 x 0,06).

Les frais pendant la phase de remboursement d’un crédit immobilier

Qu’il s’agisse des intérêts bancaires, des cotisations d’assurance ou des frais bancaires, l’emprunteur verse des frais qui sont directement liés à son crédit immobilier en cours de remboursement. Si l’emprunt vient à prendre fin avant la date d’échéance prévue, il est aussi possible que des frais de remboursement anticipé soient prélevés.

Retour sur l’ensemble des frais dus par l’emprunteur durant l’amortissement de son prêt immobilier.

Les intérêts bancaires

Les intérêts bancaires sont considérés comme les frais qui rémunèrent la banque pour le prêt d’argent qu’elle concède à l’emprunteur et sa prise de risques. Les intérêts représentent la part plus importante dans le coût total d’un crédit immobilier.

C’est pour cette raison qu’il est important de trouver le taux le plus bas en comparant les propositions de plusieurs banques avant de signer un contrat. L’emprunteur peut aussi réussir à baisser son taux et à réaliser des économies en procédant à un avenant en renégociant le contrat du prêt immobilier avec sa banque ou en procédant à un rachat de crédit immobilier.

Exemple de calcul du coût total des intérêts :

• environ 58 786 € pour un crédit immobilier de 150 000 € sur 20 ans avec un taux nominal de 3,5 %.

Les frais d’assurance de prêt

Pour accorder un financement à l’habitat, la quasi-totalité des banques imposent la souscription d’une assurance emprunteur (décès, invalidité, incapacité…) qui doit garantir le financement. Cette couverture peut être une assurance groupée ou une délégation d’assurance.

Les frais d’assurance s’ajoutent donc au coût total du crédit. Les cotisations sont très variables puisque certaines banques les calculent en pourcentage du capital emprunté et d’autres en pourcentage du capital restant dû.

Les frais de l’assurance de crédit immobilier peuvent représenter jusqu’à 30 % du coût total du financement. Le total va varier en fonction de plusieurs paramètres comme la situation de l’emprunteur, son état de santé et son âge, mais aussi le montant de l’emprunt et la durée de remboursement prévue.

Exemple de calcul du coût total de l’assurance de prêt :

• environ 12 000 € pour un crédit immobilier de 200 000 € sur 20 ans avec un taux d’assurance à 0,3 %.

Les frais liés à un remboursement anticipé

Le capital restant dû d’un crédit immobilier en cours peut, à tout moment, être remboursé par anticipation partiellement ou totalement par l’emprunteur en effectuant un versement à la banque prêteuse.

Un remboursement anticipé entraîne le paiement de frais supplémentaires, appelés des indemnités ou pénalités. D’après l’article R313-25 du code de la Consommation, ils s’élèvent à 6 mois d’intérêts bancaires au taux moyen du crédit immobilier avec un plafond maximum de 3 % du capital restant dû.

Au moment de souscrire son crédit immobilier, l’emprunteur peut négocier avec sa banque pour supprimer la clause prévoyant des indemnités en cas de remboursement anticipé. Elle peut néanmoins refuser cette demande.

Exemple de calcul des frais de remboursement anticipé :

• 5 550 € au maximum pour un crédit immobilier avec un restant dû de 185 000 € (185 000 x 0,03).

Les frais bancaires

Les frais des comptes bancaires possédés chez la banque qui a financé le crédit immobilier à l’emprunteur sont à prendre en compte, surtout que l’ouverture d’un compte et la domiciliation des revenus sont incitées. Chaque compte s’accompagne d’une cotisation mensuelle, souvent comprise entre 5 à 20 €, et de frais de tenue de compte qui s’élèvent entre 10 et 30 € par an.

Il faut savoir que tous les établissements bancaires ne proposent la même tarification. Au moment de comparer les offres de prêt immobilier de plusieurs banques, il peut être judicieux de considérer ces frais bancaires et de voir quel établissement est le moins cher.

Un organisme peut par exemple proposer un taux d’intérêt légèrement plus faible qu’un concurrent, mais annuler le bénéfice mensuel gagné par l’emprunteur en proposant des frais bancaires plus élevés.

Exemple de calcul de frais bancaires annuels :

• 200 € par an pour un compte avec une cotisation mensuelle de 15 € et avec des frais de tenue de compte de 20 €.

Les questions courantes sur les frais du prêt immobilier

Comment estimer les frais d’un crédit immobilier ?

Il faut réaliser une simulation sur un simulateur ou une calculette de prêt en ligne pour obtenir une estimation du montant des frais d’un crédit immobilier, en fonction d’un capital souhaité et d’une durée de remboursement. L’emprunteur peut aussi contacter son agence bancaire, une autre banque ou un courtier pour se faire accompagner, c’est alors le professionnel financier qui va s’occuper ensuite de simuler le total des frais.

Toutefois, il faut savoir qu’une simulation de crédit immobilier ne propose qu’un résultat indicatif et n’a pas de valeur juridique. Pour bénéficier d’une offre concrète, il faut effectuer une demande de souscription et monter un dossier complet. En étudiant la situation de l’emprunteur et son projet, l’organisme pourra proposer une offre personnalisée et précise, mentionnant le coût total des frais du prêt immobilier.

Comment obtenir un prêt immobilier avec moins de frais ?

Pour bénéficier d’une proposition de crédit immobilier avec peu de frais, il faut démarcher plusieurs banques et comparer leur offre pour négocier un rabais et ensuite faire le choix de l’offre la moins chère. Un courtier facilite la recherche d’un financement à l’habitat avec le moins de frais possible et le taux le plus bas. Enfin, il est important d’avoir un dossier emprunteur solide et une bonne situation financière pour convaincre la banque de baisser les frais du crédit immobilier.

Peut-on avoir un crédit immobilier sans frais de dossier ?

Oui, certains établissements bancaires proposent de réduire, voire d’annuler complètement les frais de dossier pour certaines demandes de crédit immobilier, soit parce qu’il s’agit de la politique commerciale en vigueur, soit parce qu’une offre promotionnelle est en cours. En général, les offres de prêt immobilier sans frais de dossier sont proposées par les banques en ligne. L’emprunteur peut aussi jouer la carte de la négociation pour diminuer ou supprimer les frais de dossier avec sa banque, en acceptant de souscrire un produit d’assurance ou d’épargne par exemple.

Comment payer les frais d’un crédit immobilier ?

L’emprunteur peut demander d’intégrer la totalité des frais d’un crédit immobilier (frais de dossier, frais de garantie, frais de notaire, frais de courtage…) dans le montant du capital afin de faciliter leur paiement. La banque prêteuse peut néanmoins refuser ce type de montage et demander le versement d’un apport personnel pour payer une partie ou la totalité des frais liés à l’opération. Seuls les intérêts bancaires et les cotisations d’assurance sont systématiquement compris dans les mensualités.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 16/02/2024