Les différentes garanties du crédit immobilier

Qu’est-ce qu’une garantie d’emprunt immobilier ?

La garantie d’emprunt est une sûreté qui vise à couvrir une partie ou la totalité du capital d’un crédit immobilier financé par une banque, dans le cas où l’emprunteur se retrouve en défaut de remboursement. La présence d’une sûreté permet d’améliorer son dossier de prêt, d’obtenir plus facilement un accord de financement et enfin de bénéficier de conditions plus avantageuses.

En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme prêteur se retrouve en droit d’activer la garantie hypothécaire du crédit immobilier en saisissant puis en vendant le bien hypothéqué pour se rembourser, ou de se retourner contre la société de cautionnement pour exiger le paiement des mensualités impayées, si c’est une caution bancaire qui a été mise en place.

Quand une banque accepte d’accorder un prêt à un emprunteur pour qu’il puisse financer son projet à l’habitat, la garantie immobilière sert donc de bouclier de protection contre le risque de non-remboursement de la créance.

Quelles sont les garanties d’un prêt immobilier ?

Il existe 2 types de garanties pour couvrir le remboursement du capital d’un crédit immobilier accordé par une banque :

• les sûretés réelles ;
• les sûretés personnelles.

Parmi les sûretés réelles, il y a : l’hypothèque, le nantissement ou le privilège de prêteur de deniers, maintenant appelé l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Les sûretés personnelles concernent principalement le cautionnement. La caution peut être une personne morale ou physique, toutefois les établissements bancaires demandent généralement que ce soit une société spécialisée qui se porte garant pour garantir un crédit immobilier.

Voici le fonctionnement de chacune de ces garanties qui sont les plus fréquemment exigées par les établissements de prêt.

Garantie de crédit immobilier n°1 : le cautionnement

• Fonctionnement :

Le cautionnement est la garantie la plus couramment demandée par les banques prêteuses pour sécuriser le capital d’un crédit immobilier amortissable classique. La caution bancaire d’un crédit immobilier est souscrite chez un organisme spécialisé, elle permet à l’emprunteur d’ajouter un garant dans son dossier pour qu’il soit accepté.

Cette garantie permet à la banque d’être couverte en cas de versements impayés. En effet, si l’emprunteur venait à ne plus être solvable, c’est la société garante qui prend le relais et assure le remboursement des mensualités du prêt immobilier. Les sommes qu’elle aura prises en charge devront toutefois lui être remboursées par l’emprunteur.

• Conditions de souscription :

Le plus souvent, c’est l’établissement prêteur qui s’occupe de faire l’intermédiaire entre la société de cautionnement et l’emprunteur pour que la caution se mette en place. En fonction de la capacité financière de ce dernier et de la qualité de son dossier, la société est en droit de refuser la demande de caution.

• Coût :

Des frais de caution doivent être payés, ils sont composés d’une commission de garantie (un pourcentage du montant de l’emprunt), d’une contribution à un fonds mutualisé et des frais de dossier. Au global, le coût total estimé d’une caution bancaire est environ de 1,5 % du capital du crédit immobilier. Mais une partie des versements peut être rendue lors de la fin du prêt immobilier, si aucun incident n’a eu lieu durant la vie contrat.

Garantie de crédit immobilier n°2 : l’hypothèque

• Fonctionnement :

L’hypothèque est une sûreté très courante pour garantir le remboursement du montant d’un crédit immobilier. Pour l’emprunteur, elle consiste à gager un logement existant (une maison, un appartement, un local, un terrain et d’autres biens immobiliers non-tangibles).

L’hypothèque donne droit à la banque de saisir le bien en question pour se protéger contre un défaut de paiement, puis de le vendre au cours d’une vente aux enchères. Le montant récupéré via la vente permettra à l’organisme de se rembourser du capital restant dû impayé, tandis que l’emprunteur récupérera la somme restante, le cas échéant.

• Conditions de souscription :

La mise en place d’une hypothèque requiert le passage devant un notaire avec la rédaction d’un acte notarié, qui sera transmis au bureau d’enregistrement des hypothèques. L’officier ministériel peut être recommandé par l’organisme de crédit immobilier, mais l’emprunteur est libre de passer par son notaire habituel pour mettre en place la garantie.

• Coût :

La souscription d’une garantie hypothécaire pour un emprunt immobilier est une procédure coûteuse pour celui qui fait hypothéquer son bien. Parmi les frais dus, l’emprunteur doit s’acquitter des émoluments du notaire, de la taxe de publicité foncière, des droits d’enregistrement au bureau des hypothèques, de la contribution à la sécurité immobilière et de possible débours, le total est évalué à environ 1,5 % du capital emprunté.

Garantie de crédit immobilier n°3 : le privilège du prêteur de deniers (PPD)

• Fonctionnement :

Le privilège du prêteur de deniers, ou l’hypothèque légale spéciale du prêteur de derniers, qui permet de garantir un prêt immobilier, possède le même fonctionnement qu’une hypothèque classique, sauf que la garantie ne peut s’appliquer que pour un projet d’achat d’un bien ancien et non d’un bien neuf, d’une VEFA (Vente future à l’État d’Achèvement) ou pour le financement de travaux.

La seconde distinction avec l’hypothèque conventionnelle est relative à l’ordre de remboursement. La banque prêteuse qui bénéficie d’une inscription en privilège du prêteur de deniers sera indemnisée en priorité dans l’ordre des créanciers, ce qui va solidifier le dossier emprunteur en vue d’obtenir plus facilement un accord financement.

• Conditions de souscription :

Il est possible de garantir un crédit immobilier avec une PPD en prenant RDV chez un notaire, qui va éditer un acte notarial. Il contiendra les informations relatives au bien à mettre en garantie au profit de la banque. Une fois signé par les parties, l’acte sera envoyé au bureau d’enregistrement des garanties hypothécaires.

• Coût :

Il peut être avantageux de préférer le privilège de prêteur de deniers, car elle reste moins coûteuse qu’une hypothèque conventionnelle. Cela est principalement dû à l’exonération de la taxe de publicité foncière, baissant le total des frais qui s’élève entre 0,5 et 1 % du montant emprunté.

Garantie de crédit immobilier n°4 : le nantissement

• Fonctionnement :

Le nantissement pour couvrir un prêt immobilier fonctionne de la même manière qu’une hypothèque, mais la garantie porte non pas sur un logement, mais sur un bien incorporel de l’emprunteur tel qu’une assurance-vie, un fonds de commerce ou des titres financiers. En cas d’absence de paiement de plusieurs mensualités du prêt et de non-régularisation, la banque sera en droit de saisir le bien incorporel pour se rembourser.

• Conditions de souscription :

Les démarches pour mettre en place un nantissement en guise de garantie d’un crédit immobilier consistent à signer un acte sous seing privé ou un acte authentique chez un notaire. Le document devra préciser le bien nanti approuvé par la signature de l’emprunteur et de la banque prêteuse.

• Coût :

Le principal avantage du nantissement réside dans son coût, qui est généralement inférieur par rapport aux frais de garantie d’une caution ou d’une hypothèque. Ils peuvent atteindre entre quelques centaines et plusieurs milliers d’euros et dépendent surtout du montant du prêt et du type de bien nanti.

Comment choisir le type de garantie pour son crédit immobilier ?

Le choix du type de garantie à mettre en place pour couvrir un nouveau crédit immobilier dépend de plusieurs facteurs à prendre en compte :

• les exigences de l’établissement prêteur ;
• le niveau de risque de défaut de remboursement ;
• le montant du capital emprunté ;
• le type de logement financé ;
• le coût et les frais de chaque garantie ;
• le niveau de protection accordé par chaque garantie ;
• le statut patrimonial de l’emprunteur (propriétaire, locataire ou hébergé).

Pour savoir quelle sûreté l’emprunteur doit choisir et mettre en place pour son dossier de crédit immobilier, il doit donc prendre en compte les obligations imposées par la banque pour obtenir un accord. Si la banque conditionne un avis favorable à la prise d’une garantie hypothécaire plutôt qu’une caution, l’emprunteur devra accepter cette requête.

Si par contre l’emprunteur est libre de choisir entre la caution, l’hypothèque, le nantissement ou le privilège du prêteur de deniers, il doit comparer leur coût, leurs avantages et inconvénients, leur niveau de protection ainsi que leur facilité d’obtention. En fonction de la situation financière, du projet à financer et du financement à garantir, il est possible que la garantie la plus adaptée soit différente d’un emprunteur à un autre.

Il est recommandé de contacter son conseiller bancaire ou un courtier pour profiter de conseils personnalisés, qui vont permettre de souscrire un prêt immobilier avec la garantie la plus profitable pour l’emprunteur.

L’assurance de prêt immobilier est-elle considérée comme une garantie ?

Souvent à l’origine de confusion, il est possible de penser que l’assurance de prêt soit une garantie bancaire. En effet, ce contrat permet de couvrir le remboursement des mensualités ou du capital restant dû en cas d’invalidité ou de décès de l’emprunteur. Cependant, l’assurance emprunteur ne figure pas parmi les garanties réelles pour un crédit immobilier. Généralement, cette couverture vient en complément d’une caution ou d’une hypothèque.

En cas d’activation de l’assurance, c’est l’emprunteur et sa famille qui sont les premiers bénéficiaires, puisque l’assureur va prendre en charge le remboursement du crédit, selon les modalités de chaque contrat. A l’inverse, les garanties réelles et personnelles sont au profit des organismes prêteurs. Le bénéfice que l’emprunteur peut en tirer, c’est de réussir à obtenir un accord de crédit immobilier et parfois de meilleures conditions.

Les questions courantes sur les garanties et sûretés du prêt immobilier

Quelles garanties une banque peut-elle exiger pour accorder un crédit immobilier ?

Les garanties les plus couramment exigées aux emprunteurs par les banques qui financent les demandes de crédit immobilier sont la caution bancaire via une société de cautionnement, l’hypothèque conventionnelle ou encore la garantie de privilège du prêteur de deniers. En garantie complémentaire, elles peuvent aussi rendre obligatoire la prise d’une assurance de crédit pour donner leur accord et proposer ensuite une offre de financement.

Quelle est la forme de garantie la moins coûteuse ?

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est généralement la forme de garantie de crédit immobilier qui peut être la moins chère. Les frais que doit payer l’emprunteur pour cette garantie sont souvent moins élevés que ceux associés à la souscription d’une hypothèque conventionnelle ou d’une caution bancaire.

Quand payer les frais de garantie de prêt immobilier ?

Les frais de garantie d’un crédit immobilier via une hypothèque sont payés par l’emprunteur au moment où il signe son acte d’achat définitif chez le notaire. Toutefois, le virement sur le compte bancaire du notaire doit souvent être réalisé quelques jours, voire quelques heures avant la signature du contrat. Ce délai permet à l’officier ministériel de vérifier que le montant exact des frais de garantie du prêt immobilier a bien été transféré sur son compte. Si l’emprunteur ne respecte pas ce délai, qui lui sera précisé, la signature peut être reportée.

Les frais d’une caution sont enfin prélevés sur le compte en banque de l’emprunteur quelques jours avant la signature chez le notaire.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 15/02/2024