Qu’est-ce qu’un prêt relais et quelles sont ses conditions ?

Un prêt relais est un financement immobilier qui permet, à un emprunteur déjà propriétaire, de financer un nouveau logement en obtenant une avance du montant de la vente à venir de son bien actuel. Sa durée de remboursement est relativement courte, elle ne dépasse pas 2 ans en général. Ainsi, il permet au propriétaire vendeur de disposer du temps nécessaire pour vendre son bien actuel dans de bonnes conditions.

Le véritable avantage du prêt relais est de permettre à un propriétaire et sa famille de pouvoir acheter un bien immobilier sans attendre que leur logement actuel soit vendu. Une fois que la vente est réalisée, l’emprunteur peut ensuite clôturer son crédit relais en remboursant le capital restant dû avec l’argent récupéré grâce à cette transaction. Aucune indemnité de remboursement anticipé n’est facturée à l’emprunteur quand il rembourse le montant total de son crédit relais.

Bon à savoir : le prêt relais est un financement qui se destine exclusivement aux personnes qui sont déjà propriétaires d’un logement à mettre en vente. Il est par conséquent adapté aux secundo-accédants ainsi qu’aux personnes qui réalisent de l’investissement locatif.

Quels sont les différents types de crédit relais pour acheter un nouveau bien immobilier ?

Le crédit relais ne se limite pas qu’à une seule offre unitaire, il est possible d’emprunter deux types de financement.

  • Le prêt relais sec :

Avec un prêt relais sec, lorsque l’emprunteur paye ses mensualités, il rembourse uniquement les intérêts et les primes d’assurance, mais pas le capital tout comme un prêt in fine. À la vente du bien, le capital total du prêt relais est soldé en une fois et sans pénalité de remboursement (IRA). Cette offre est utilisée quand le nouveau bien immobilier à acheter est moins cher ou égal au prix du bien à vendre.

  • Le prêt relais adossé ou couplé :

Si le logement à acheter est plus cher que le bien vendu, l’emprunteur peut combler la somme manquante par un crédit immobilier qui sera adossé au prêt relais. Chaque mois, il devra alors payer les intérêts du prêt relais et rembourser la mensualité de ce crédit immobilier. Une fois le bien vendu, le capital total du crédit relais est versé au prêteur et l’emprunteur continue de payer les mensualités de son crédit à l’habitat.

Comment calculer le montant du capital d’un prêt relais qu’il est possible de demander ?

Le montant maximal d’un prêt relais est égal à un ratio hypothécaire compris entre 50 % et 80 % de la valeur du bien qui doit être vendu. La moyenne de référence étant d’environ 70 %. Pour une maison estimée au prix de 200 000 euros par exemple, si la banque estime qu’elle est en mesure de vous financer à 70 % de la valeur de votre bien, votre crédit relais accordé sera de 140 000 € pour votre nouveau projet immobilier.

Le propriétaire doit toutefois veiller à mettre en vente son logement à un prix cohérent, la banque va d’ailleurs s’assurer que l’estimation immobilière, effectuée par un professionnel de l’immobilier, soit correcte avant d’accorder le prêt relais. Le prix est ainsi fixé suivant les caractéristiques du bien (mètres carrés, nombre de pièces, état…), son emplacement géographique, les prix pratiqués pour des biens similaires et selon le marché immobilier local.

Le montant d’un crédit relais ne représente jamais la totalité du prix d’un bien immobilier mis en vente. Les prêteurs sont effectivement très vigilants car ils prévoient toujours une marge de sécurité. Notamment si le logement n’arrive pas à être vendu dans le délai imparti ou si la transaction a bien lieu mais que le montant payé par l’acheteur est inférieur au prix initial fixé par le vendeur.

En plus du ratio de la valeur du logement à vendre, le montant d’un prêt relais est calculé en tenant compte d’un éventuel crédit immobilier toujours en cours de remboursement sur le bien dont il est question. Le restant dû du financement doit effectivement se soustraire au montant du prêt relais. Si par exemple la banque accepte de financer un prêt relais de 150 000 € à un propriétaire, mais qu’un crédit à l’habitat est en cours avec un capital restant dû de 35 000 €, alors le montant du prêt relais accordé sera de 115 000 €.

Quel est le coût d’un crédit relais pour acheter un nouveau bien ?

Comme tout financement bancaire, le prêt relais a un coût pour l’emprunteur. Ce coût est calculé par un taux d’intérêt nominal. En règle générale, les banques se rémunèrent du risque en proposant des taux plus élevé que ceux pratiqués sur le marché du crédit immobilier amortissable.

Aussi, il est important de prendre en compte le montant des primes d’assurance dans ce calcul. Concrètement, plus l’emprunteur va mettre du temps à rembourser intégralement son prêt relais après avoir vendu son logement, plus le coût de l’opération sera élevé. En effet, durant toute cette période, les intérêts et les primes d’assurance vont être versés tous les mois et se cumuler au fil du temps.

Quels sont les avantages et les inconvénients du crédit relais ?

Les principaux atouts d’un prêt relais :

Le réel avantage du prêt relais, c’est évidemment la possibilité de pouvoir acheter un bien sans attendre la vente du précédent. Votre futur achat immobilier ne sera donc pas conditionné à ce que vous ayez déjà vendu votre logement, ce qui peut vous permettre de ne pas rater l’opportunité de vous offrir un bien « coup de cœur » avant d’autres acheteurs potentiel. C’est également un moyen d’éviter de retourner en location une fois votre maison ou votre appartement vendu. 

Au contraire d’un crédit immobilier classique, le remboursement du capital restant dû d’un prêt relais ne vous conduira pas à payer des pénalités de remboursement anticipé au prêteur. Par nature, c’est d’ailleurs l’objectif du crédit relais : rembourser l’intégralité du capital avant l’échéance du contrat.

Les points de vigilance à retenir avant d’emprunter un crédit relais :

Le prêt relais est un financement difficile à obtenir, surtout si la banque se rend compte que votre bien immobilier est en vente depuis de longs mois. Vous devez donc la convaincre que vous allez concrétiser la transaction d’ici peu.

Avant de souscrire, il faut être conscient des conditions de remboursement imposées par ce financement. D’abord, par rapport à un crédit immobilier amortissable, le coût de l’argent d’un prêt relais est supérieur. Cela s’explique par le fait que les banques proposent généralement des taux d’intérêt nominaux supérieurs aux tendances des taux de l’immobilier. Aussi, un prêt relais est presque toujours accompagné d’une assurance de prêt pour couvrir son remboursement.

Votre objectif sera par conséquent de rembourser le prêt relais le plus rapidement possible afin de limiter le coût des intérêts et de l’assurance. Mais le principal risque du prêt relais est de voir votre bien immobilier être saisi puis être mis aux enchères par la banque si vous n’avez pas réussi à le vendre durant le délai prévu dans le contrat.

Comment faire une simulation de prêt relais immobilier et souscrire la meilleure offre ?

Il existe plusieurs méthodes pour faire une demande de prêt relais, l’emprunteur peut soit :

  • passer directement par sa banque en se rapprochant de son conseiller ;
  • contacter un intermédiaire bancaire, ou un courtier immobilier, qui sera capable de comparer les offres de ses partenaires bancaires ;
  • faire le tour lui-même de plusieurs établissements bancaires et organismes de financement afin de trouver une proposition qui lui convient.

Chacun des professionnels sera en mesure d’analyser la faisabilité du nouveau projet immobilier en passant par un prêt relais. Un courtier expert dans le financement de l’immobilier sera à même de conduire la demande en présentant à l’emprunteur différentes propositions. Toute la partie administrative et l’accompagnement jusqu’au déblocage des fonds est assurée par les services de cet intermédiaire, ce qui ajoute une plus grand facilité de souscription au crédit relais.

Peut-on inclure un prêt relais dans un rachat de crédits ?

Vous avez un prêt relais en cours ? Vous pouvez demander à le faire racheter avec vos autres crédits conso et immo en cours de remboursement. C’est le principe du regroupement de crédits qui sert à réunir en une seule opération plusieurs échéances.

Le principal objectif est alors de diminuer le montant de la nouvelle mensualité que vous allez rembourser chaque mois. Cet ajustement, qui va baisser le taux d’endettement de votre foyer, est possible en allongeant la durée de remboursement de votre financement. Le recul de votre endettement est une situation qui peut vous amener à pouvoir financer de nouveaux projets. Les fonds nécessaires peuvent alors s’ajouter au montant total de votre rachat de prêts si vous en faites part au moment de votre demande.

séparateur rouge

D'autres articles pour approfondir