Comment acheter un nouveau logement sans avoir vendu l’ancien ?

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • Acheter avant de vendre est possible via un prêt relais, un prêt achat-revente, un nouveau crédit, votre épargne ou un montage patrimonial.

  • Le prêt relais reste l’option la plus fréquente, avec une avance bancaire souvent comprise entre 50 et 80 % de la valeur du bien à vendre.

  • Sa durée est généralement de 12 mois, parfois 24 mois, avec remboursement du capital à la vente et paiement des intérêts selon la formule choisie.

  • L’accord dépend surtout d’un bien vendable, d’une estimation réaliste, d’un budget solide et d’un risque de revente maîtrisé.

Quelles sont les solutions pour acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien ?

Acheter avant d’avoir vendu votre logement actuel est possible, mais il n’existe pas une seule solution. Selon votre niveau d’épargne, votre endettement, la valeur du bien à vendre et le montant du nouveau projet, plusieurs montages peuvent être envisagés. Le prêt relais reste la solution la plus connue, mais ce n’est pas la seule : il est aussi possible d’acheter grâce à une épargne disponible suffisante, à la souscription d’un nouveau prêt immobilier, à un prêt achat-revente, ou encore à un montage patrimonial plus spécifique comme le nantissement d’un placement financier.

1. Le prêt relais :

Le prêt relais est un financement transitoire de courte durée qui permet à la banque d’avancer une partie de la valeur de votre bien actuel en attendant sa vente. C’est souvent la solution la plus adaptée lorsque vous êtes déjà propriétaire, que le logement à vendre est correctement valorisé et que sa revente paraît réaliste à court terme. En pratique, ce type de prêt est généralement prévu sur 12 mois, avec une possibilité d’aller jusqu’à 24 mois selon les cas.

2. Le prêt achat-revente :

Le prêt achat-revente est une alternative au prêt relais, particulièrement pertinente lorsqu’un crédit immobilier est encore en cours sur le bien que vous allez vendre. L’idée est de regrouper dans un même montage l’ancien prêt restant dû et le financement du nouveau bien, avec une mensualité unique jusqu’à la revente. Cette solution est souvent plus lisible pour certains emprunteurs que le prêt relais classique.

3. L’achat grâce à une épargne disponible :

Si vous disposez d’une épargne importante, vous pouvez acheter avant de vendre sans passer par un prêt relais. L’apport peut servir à financer une partie significative du nouveau logement, voire la totalité dans certains cas. Cette solution est la plus simple sur le papier, mais elle suppose de mobiliser beaucoup de liquidités et de conserver malgré tout une marge de sécurité suffisante pour les frais annexes, les travaux ou les imprévus.

4. La souscription d’un nouveau prêt immobilier classique :

Dans certains dossiers, il est possible de souscrire un second prêt immobilier avant d’avoir vendu l’ancien logement. Cette option convient surtout aux ménages dont les revenus permettent d’absorber temporairement deux charges immobilières, ou au moins un nouveau crédit en plus des charges existantes. Elle est donc réservée aux profils les plus solides sur le plan bancaire, car la banque vérifie la capacité d’endettement et le reste à vivre avec une attention renforcée.

5. Le financement avec apport personnel important puis revente après :

Il existe aussi un cas intermédiaire : vous utilisez une combinaison d’apport personnel et de crédit classique, puis la vente de l’ancien logement sert ensuite à rembourser par anticipation une partie du financement. Cette solution peut être efficace si vous avez déjà constitué un capital conséquent, tout en souhaitant limiter le recours au prêt relais. Il faut toutefois vérifier à l’avance les éventuelles conditions de remboursement anticipé du crédit immobilier souscrit.

6. Le nantissement d’une épargne financière :

Pour certains profils patrimoniaux, il est possible de financer l’opération sans vendre immédiatement grâce au nantissement d’un placement, par exemple une assurance-vie ou un portefeuille financier. Ce n’est pas une solution grand public, mais elle peut éviter de désinvestir trop vite ou de vendre dans l’urgence. Elle concerne surtout les emprunteurs disposant d’un patrimoine financier déjà constitué et d’une relation bancaire capable de structurer ce type de montage. Cette solution relève davantage de l’ingénierie patrimoniale que du crédit immobilier classique.

7. Les aides et prêts réglementés en complément :

Les aides au financement, comme certains prêts réglementés ou aides locales, ne remplacent pas à elles seules la vente de l’ancien logement, mais elles peuvent compléter le plan de financement du nouveau projet et réduire le montant à emprunter. Elles ne constituent donc pas une solution autonome pour acheter avant de vendre, mais plutôt un levier complémentaire si vous êtes éligible.

8. La vente avec condition suspensive ou calendrier négocié :

Enfin, il ne s’agit pas à proprement parler d’un financement bancaire, mais d’une solution de sécurisation du calendrier : négocier une vente longue, une entrée différée dans le nouveau logement, ou coordonner plus finement achat et vente avec les notaires. Cela ne remplace pas un prêt si vous manquez de trésorerie, mais cela peut éviter d’avoir à supporter deux opérations trop longtemps en parallèle. Cette solution est surtout utile lorsque les deux transactions sont déjà bien engagées.

Le prêt relais : la solution populaire pour acheter avant de vendre

Le prêt relais permet à un propriétaire d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. La banque avance une partie du prix estimé du bien en cours de vente, puis le capital est remboursé dès que la transaction est finalisée. C’est donc un financement temporaire.

En pratique, le montant accordé dépend :

• de la valeur estimée du logement à vendre ;
• du capital restant dû sur l’éventuel crédit en cours ;
• de la marge de sécurité retenue par la banque.

Selon les établissements, la quotité financée se situe souvent autour de 50 à 80 % de la valeur estimée du bien, selon le niveau de sécurité du dossier et la facilité supposée de revente.

Combien peut-on emprunter avec un prêt relais ?

Le montant d’un prêt relais n’est jamais calculé au hasard. La banque commence par estimer la valeur de votre bien, puis applique une quotité prudente.

Exemple :

• valeur estimée du bien actuel : 300 000 €
• quotité retenue : 70 %
• montant théorique du relais : 210 000 €
• capital restant dû sur l’ancien crédit : 60 000 €
• montant mobilisable : 150 000 €

Dans ce cas, le prêt relais peut servir d’apport de transition pour acheter un nouveau logement, puis être complété si nécessaire par un crédit immobilier classique.

Quelle est la durée d’un prêt relais ?

C’est un point essentiel : un prêt relais n’est pas un financement de long terme. En pratique, il est généralement accordé pour 12 mois, avec la possibilité d’aller jusqu’à 24 mois selon les banques et les contrats. Il ne faut donc pas construire un projet sur l’idée qu’un prêt relais laisserait plusieurs années pour vendre.

Plus la vente intervient vite, plus le coût de l’opération reste maîtrisé. C’est pourquoi l’estimation du bien et le prix de mise en vente sont des éléments décisifs dès le départ.

Comment rembourse-t-on un prêt relais ?

Le remboursement d’un prêt relais fonctionne différemment de celui d’un crédit immobilier amortissable classique. En règle générale, le capital est remboursé en une seule fois, à la fin du contrat, après la vente de l’ancien logement. Pendant la période transitoire, l’emprunteur supporte une charge mensuelle plus légère, selon la formule choisie. Il existe principalement deux modalités de remboursement : la franchise partielle et la franchise totale.

La franchise partielle :

Dans le cadre d’un prêt relais avec franchise partielle, l’emprunteur rembourse chaque mois les intérêts et généralement l’assurance emprunteur. Le capital, lui, est soldé au moment de la vente de l’ancien logement. Cette formule permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien tout en gardant une charge mensuelle plus maîtrisée.

La franchise totale :

Avec un prêt relais en franchise totale, l’emprunteur ne rembourse généralement que l’assurance pendant la durée du contrat, les intérêts étant reportés jusqu’au remboursement final. Cette solution allège davantage les mensualités pendant la période où l’ancien bien n’est pas encore vendu, mais elle augmente en contrepartie le coût total du financement.

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Quels types de prêt relais permettent d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu un premier ?

Pour acheter un nouveau logement sans avoir encore vendu votre bien actuel, la banque peut proposer plusieurs formes de prêt relais. Le choix dépend principalement du prix du nouveau logement, du montant attendu de la vente d’un bien déjà acquis, de l’existence d’un crédit immobilier en cours et du besoin éventuel d’un financement complémentaire.

Le prêt relais sec :

Le prêt relais sec permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien lorsque le montant avancé par la banque suffit à financer l’acquisition, sans souscrire de crédit immobilier complémentaire. Cette solution concerne surtout les situations où le prix du nouveau bien est inférieur ou proche du prix de vente estimé du logement actuel.

Le prêt relais adossé à un crédit immobilier :

Le prêt relais adossé est utilisé lorsque l’avance accordée par la banque ne suffit pas à financer entièrement le nouveau logement. Pour acheter avant de vendre, l’emprunteur combine alors un prêt relais et un crédit immobilier classique. Ce montage est fréquent lorsque le bien acheté est plus cher que le bien mis en vente.

Peut-on souscrire un nouveau prêt immobilier sans prêt relais ?

Oui, dans certains cas. Un ménage disposant de revenus élevés, d’un bon reste à vivre et d’une capacité d’endettement suffisante peut parfois souscrire un nouveau crédit immobilier classique avant la vente de l’ancien bien. Mais cette possibilité reste plus sélective, car la banque doit vérifier que l’opération reste soutenable.

Le cadre de référence des banques en matière de crédit habitat reste le taux d’effort de 35 %, selon les exigences du HCSF, avec des marges de flexibilité limitées. Cela signifie qu’un dossier avec deux opérations immobilières simultanées devra être particulièrement solide pour être accepté sans prêt relais.

Quelles sont les conditions pour acheter avant d’avoir vendu ?

Pour accepter d’accorder un prêt relais, une banque va généralement examiner plusieurs critères.

Un bien réellement vendable :

La banque s’intéresse à la qualité du bien, à son emplacement, à sa liquidité sur le marché immobilier local et au prix affiché. Un logement surestimé ou difficile à vendre réduit fortement les chances d’obtenir un prêt relais.

Une capacité de remboursement cohérente :

Même avec un prêt relais, vous devez présenter un budget compatible avec l’opération. Cela inclut vos revenus, vos charges, votre endettement actuel et votre reste à vivre.

Une estimation réaliste :

Le succès du montage dépend beaucoup de l’estimation du bien à vendre. Une estimation trop optimiste fragilise à la fois l’accord bancaire et la revente future. Un expert peut donc être missionné pour estimer correctement son prix.

Une assurance emprunteur acceptable :

L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais elle est en pratique très souvent demandée par la banque. Vous pouvez choisir une assurance externe à condition que le niveau de garanties soit équivalent à celui demandé par le prêteur.

Un projet globalement sécurisé :

Plus votre opération est lisible, plus elle a de chances d’être acceptée : prix de vente cohérent, nouveau bien identifié, apport disponible, ancien crédit maîtrisé et stratégie claire en cas de délai de vente plus long.

Quels sont les risques si l’ancien logement ne se vend pas rapidement ?

Le principal risque du prêt relais est une vente plus lente que prévu. Dans ce cas, vous continuez à supporter le coût du financement transitoire plus longtemps que prévu. Selon le montage retenu, cela peut signifier :

• davantage d’intérêts ;
• une pression accrue sur le budget mensuel ;
• une nécessité d’ajuster le prix de vente ;
• parfois un réaménagement du dossier si le délai se prolonge.

C’est pour cette raison qu’un achat avant revente ne doit jamais être construit sur une estimation de vente trop optimiste. La réussite du projet dépend autant du financement que du réalisme de la mise sur le marché.

Solutis vous accompagne vers une solution adaptée pour acheter avant d’avoir vendu un bien

Acquérir un nouveau logement avant d’avoir vendu celui que l’on possède demande de trouver une solution de financement adaptée à votre situation. Grâce à son expertise sur les opérations de patrimoine, Solutis vous accompagne pour identifier le montage le plus pertinent, notamment via un prêt relais lorsque ce financement correspond à votre projet.

Après une demande en ligne gratuite ou prise de RDV téléphonique, un conseiller dédié prend contact avec vous afin d’analyser votre situation, comprendre votre objectif et vérifier la faisabilité de l’opération. Cette étape permet d’évaluer plusieurs éléments essentiels : la valeur estimée du bien à vendre, l’existence d’un crédit immobilier en cours, le montant du nouveau projet et votre capacité de remboursement.

En tant que courtier, Solutis peut ensuite transmettre rapidement votre dossier à ses partenaires spécialisés afin de rechercher une solution pour effectuer une nouvelle acquisition avant d’avoir vendu. Si le projet est validé, l’emprunteur peut alors avancer dans son acquisition en signant l’offre de financement proposée par l’établissement partenaire, puis l’acte authentique chez le notaire, ce qui permet de finaliser l’achat du nouveau logement, tout en conservant temporairement son bien actuel.

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La foire aux questions (FAQ)

Peut-on acheter un bien avant d’avoir vendu l’ancien ?

Oui, il est possible d’acheter un logement avant d’avoir vendu l’ancien. La solution la plus courante est le prêt relais, qui permet d’acheter un second bien sans précipiter la vente du premier, mais d’autres options existent selon votre situation : prêt achat-revente, épargne disponible ou nouveau prêt immobilier si votre capacité d’emprunt le permet.

Quelle est la solution la plus utilisée pour acheter avant de vendre ?

La solution la plus utilisée pour acheter une maison ou un appartement avant de vendre est le prêt relais. Ce financement temporaire permet l’acquisition d’un logement avant une future vente en avançant une partie de la valeur du bien actuellement détenu. Les fruits de la vente du premier bien permettent ensuite de rembourser le prêt. Un prêt relais dure généralement 12 mois. Selon la banque et le dossier, sa durée peut être étendue jusqu’à 24 mois si la vente immobilière prend du temps.

Quel pourcentage de la valeur du bien peut être avancé avec un prêt relais ?

Avec un prêt relais, la banque peut généralement avancer entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Ce pourcentage varie selon l’établissement, la qualité du bien, sa facilité de revente et le capital restant dû sur l’ancien crédit immobilier.

Peut-on acheter un deuxième bien sans prêt relais ?

Oui, il est possible d’acheter sans prêt relais. Cela peut se faire grâce à une épargne suffisante, à un nouveau prêt immobilier classique, si vos revenus le permettent, ou à un montage patrimonial plus spécifique dans certains cas (nantissement, prêt hypothécaire sur un autre bien).

Rédigé par Mathieu DUBUFFET - Rédacteur expert de Solutis -Linkedin

Mis à jour le 15/04/2026

Expert en solutions de financement et gestion budgétaire, Mathieu rédige des contenus approfondis et pédagogiques pour les lecteurs de Solutis depuis 2018, appuyé par sa formation en Banque & Assurances.

Contenu supervisé, relu et validé par Olivier DUPUICH - Directeur commercial de Solutis - Linkedin

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