Qu'est-ce qu'un rachat de crédit avec une garantie hypothécaire : définition

Un rachat ou regroupement de prêts hypothécaire est une opération bancaire qui consiste à faire racheter par un établissement de crédit, grâce à Solutis, plusieurs emprunts et à garantir le prêt par une hypothèque, qui peut être de premier rang ou de second rang (lorsqu'un seul bien est hypothéqué par plusieurs prêts immobiliers en cours par exemple). Les prêts rachetés sont alors regroupés dans un crédit unique avec un seul TAEG fixe, tandis que le financement est remboursé par l'emprunteur à l'aide d’une mensualité réduite prélevée une fois par mois sur son compte en banque.

Cette opération, avec la mise en place d'une garantie hypothécaire, est proposée en fonction des types de crédit à racheter, identifiés pendant que votre conseiller Solutis monte votre dossier. C'est-à-dire dans le cas où le montant total des prêts immobiliers d’un foyer représente plus de 60 % des encours totaux à regrouper. Un logement mis en garantie peut aussi être demandé par la banque lors d’un rachat de crédit à la consommation à deux occasions : si la qualité du dossier de l’emprunteur est insuffisante et exige des garanties annexes ou si ce dernier souhaite rembourser l’opération sur une durée de remboursement comprise entre 16 ans et 25 ans, au lieu de 15 ans au maximum.

Ce financement est uniquement accessible aux ménages propriétaires d’un ou de plusieurs biens immobiliers que nous allons présenter en garantie aux différents établissements bancaires partenaires en charge de financer les opérations.

Rappel du principe d'une hypothèque lors d'un regroupement de crédits consommation et immobilier

L'hypothèque est une garantie souscrite par l'emprunteur, au bénéfice de la banque prêteuse, afin de sécuriser le remboursement d'un financement bancaire, notamment dans le cadre de prêts immobiliers et de rachat de crédits. Une fois les fonds débloqués, un défaut de paiement des mensualités peut donner le droit à l'organisme prêteur de saisir le bien mis en garantie et de récupérer les gains suite à une vente aux enchères. Il s'agit donc d'une véritable sécurité pour la banque en cas d'insolvabilité du foyer.

Pour valider la mise en place de la garantie hypothécaire, l'emprunteur doit payer des frais de notaire. Ils sont composés de droits d'enregistrement au bureau des hypothèques ou la taxe de publicité foncière, des émoluments du notaire, de la contribution de sécurité immobilière et des éventuels débours.

Bon à savoir :

Si vous souhaitez faire racheter un crédit immobilier déjà hypothéqué, il faudra d’abord demander une main levée pour radier la garantie afin que la nouvelle banque puisse le regrouper avec vos autres prêts. Une nouvelle garantie hypothécaire pourra ensuite être mise en place pour ce regroupement qui va succéder aux anciens crédits rachetés. Votre expert Solutis sera le plus à même de vous expliquer les démarches étape par étape.

Le calcul du ratio ou de la marge hypothécaire

En fonction des critères des établissements bancaires avec qui nous avons un partenariat, l'emprunteur va pouvoir obtenir une somme maximale égale à un certain pourcentage de la valeur de son logement mis en garantie. C'est ce que l'on appelle le ratio hypothécaire ou la quotité. En règle générale, lors d'une demande de regroupement de crédits sous hypothèque, la quotité ou marge hypothécaire ne peut pas être supérieure à 80 %. Il s'agit du seuil fixé par la plupart des banques.

De ce fait, pour calculer le montant maximum d'un rachat de crédits hypothécaire, il suffit d'estimer avec précision la valeur d'achat de son bien immobilier. Enfin, il faut prendre 80 % de cette valeur pour calculer le capital le plus élevé que peut atteindre un regroupement de crédits, sous réserve aussi que l'emprunteur soit en mesure de rembourser ses mensualités. Toutes ces démarches, qui peuvent paraître complexes, seront détaillées par l’équipe Solutis après la demande sur notre formulaire en ligne.

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Quels sont les avantages du rachat de prêt hypothécaire ?

Le rachat de prêts hypothécaires comporte plusieurs avantages, propres au financement lui-même.

En faisant racheter ses crédits en passant par Solutis et en optant pour la souscription d’une garantie par hypothèque, l'emprunteur accède à des produits financiers plus intéressants, c'est-à-dire des taux préférentiels, des critères d'acceptation moins restrictifs et la possibilité de financer un nouveau projet (travaux, automobile, loisirs, etc..).

Cela s'explique tout simplement par la présence d'une garantie sur les fonds versés par l’établissement de crédit prêteur. L'hypothèque est une sécurité reconnue par les banques partenaires qui sont plus ouvertes sur le déblocage de fonds aux emprunteurs ayant demandé le regroupement de leurs crédits immobilier et consommation.

Grâce à la mise en place de cette garantie, l’emprunteur peut rembourser son nouvel emprunt sur 25 ans. Sans hypothèque, la durée de l’opération ne peut pas excéder 15 ans. Plus la durée du rachat de crédit est allongée et plus le montant de la nouvelle mensualité sera faible et plus facile à payer chaque mois.

Cette réduction importante du montant mensuel va permettre au foyer de mieux adapter ses échéances à sa situation financière actuelle. Étant donné que les situations peuvent évoluer après la souscription de crédit conso et immobilier, l’ajustement de ses mensualités selon ses revenus présents est un bon moyen d’équilibrer son budget.

Frais de notaire, main levée : les inconvénients de faire racheter ses crédits immo et conso avec une hypothèque

Si ce financement permet d'accéder à des conditions privilégiées, il n'en demeure pas moins compliqué à mettre en place. Passer par un courtier comme Solutis, prend ici tout son sens pour faciliter la mise en place de l’opération. En effet, c’est cet expert qui se charge de l'instruction du dossier et qui va évaluer la quotité hypothécaire, c'est-à-dire le montant total du prêt qui peut être accordé en fonction de la valeur du bien placé en garantie.

Autrement dit, un bien immobilier surévalué peut compromettre la faisabilité du financement. Mais l’analyste Solutis est justement là pour s’assurer que cela ne se produise pas. Autre point, la mise en place d'une nouvelle garantie hypothécaire implique de passer chez le notaire pour établir un acte notarié. Cette étape entraîne des frais de notaire supplémentaires et un délai de traitement administratif plus long. Solutis peut néanmoins vous mettre en relation avec des offices de notaire compétentes.

En outre, à condition que la banque accepte, il est impératif de procéder à une main levée pour pouvoir vendre le logement hypothéqué durant la période de remboursement. Cette procédure occasionne aussi des frais de notaire complémentaires pour officialiser l'acte et radier la prise de garantie, auprès du bureau des hypothèques. Le prêteur doit aussi donner son accord.

Bien que le dossier d'une demande de rachat de crédits immobilier et consommation avec hypothèque puisse paraître compliquée, faire appel à l’intervention d’un intermédiaire reconnu, tel que Solutis, va véritablement la simplifier pour regrouper les prêts personnels et à l’habitat du foyer. Son expertise en la matière est un vrai avantage pour accélérer la réussite des démarches et trouver l'offre au taux le plus bas.

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Comment se passe un rachat de crédit hypothécaire ?

Comme toute opération de rachat de credit, une étude préalable est nécessaire pour évaluer la faisabilité du projet lorsqu'une hypothèque doit être souscrite. La première phase consiste à évaluer le besoin de financement avec le conseiller Solutis, spécialiste du regroupement de prêts, c’est-à-dire la somme des crédits à racheter et le montant total de l’éventuel projet.

La seconde étape se concentre sur la situation de l’emprunteur, soit ses revenus, ses charges et surtout son bien immobilier. La valeur de ce dernier permettra de déterminer le ratio hypothécaire et donc la faisabilité du financement en fonction des crédits à racheter.

Dès lors que ces informations sont à la portée de nos analystes financiers, l’étude peut être lancée. À ce stade, les frais d’hypothèques peuvent être évalués ainsi que le taux nominal et la nouvelle mensualité réduite. Le coût d’une garantie hypothécaire est de l’ordre de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros environ, il dépend du barème des notaires et des taxes collectée par le Trésor public.

Une offre de prêt sera ensuite envoyée au demandeur, lequel pourra prendre note des conditions de rachat de ses crédits (TAEG, TAEA, coût total du crédit, frais d’hypothèque, etc…). Le coût de l’assurance de prêt, qui est facultative, mais généralement nécessaire pour qu’un organisme bancaire accepte de financer le projet, peut aussi être optimisé. En déléguant le contrat chez un autre assureur que la banque prêteuse, toujours via l’intervention de nos équipes, l’emprunteur peut bénéficier d’un tarif plus avantageux et avec des garanties adaptées à sa situation et à son regroupement de crédits.

Une fois le délai de rétraction passé et l’offre signée, la banque partenaire débloque les fonds et rembourse les prêteurs des anciens crédits regroupés. L’emprunteur ne rembourse enfin plus qu’une échéance par mois.

Quels sont les taux de rachat de crédit hypothécaire ?

Regrouper ses crédits avec une garantie hypothécaire est bien souvent possible que si un ou plusieurs crédits immobiliers sont compris dans l'opération, ou si un emprunteur propriétaire souhaite rassembler des crédits conso sur une durée supérieure à 15 ans. Dans ce cas de figure, étant donné la nature de l'opération, les établissements bancaires a qui nous soumettons le dossier vont proposer un taux du barème des financements immobiliers.

Un rachat de crédits avec hypothèque offre donc l'avantage de négocier un taux nominal débiteur très bas car les taux de l'immobilier sont meilleurs que ceux du barème des crédits à la consommation. Pour diminuer le coût de l'opération, et l'impact des frais de notaire dans le TAEG, il est conseillé de soigner son profil avant de réaliser sa demande sur notre formulaire et de comparer les offres de plusieurs concurrents via Solutis. Meilleure est la situation de l'emprunteur et plus bas sera le coût des intérêts bancaires.

Solutis et le rachat de crédit par hypothèque : la simulation et la demande en ligne

L’hypothèque est au cœur des produits financiers proposés par Solutis, qui intervient depuis de nombreuses années sur le marché du regroupement de crédits. Les différents établissements de crédit partenaires disposent d’offres permettant d’inclure une garantie par hypothèque aux foyers ayant besoin de réduire leurs mensualités.

Solutis dispose, au sein de ses effectifs, d’une cellule expertisée dans les rachats dits hypothécaires. Ces conseillers maîtrisent parfaitement la mise en place de ces offres de financement et assurent aux emprunteurs un suivi personnalisé de leur projet financier. À ce juste titre, Solutis a un simulateur en ligne proposant une première estimation de mensualité.

La simulation d’un rachat de crédit avec une garantie hypothécaire permet de comparer différents résultats de mensualité en fonction de ses encours de crédit renseignés. L’outil est simple, rapide et gratuit. La simulation en ligne doit être confirmée par une étude accessible en complétant le formulaire de demande de rachat de prêt avec hypothèque. Le montage du dossier et son étude de faisabilité qui suivent sont sans frais et sans engagement. Le cas échéant, plusieurs propositions seront formulées par les partenaires bancaires en mesure de financer la demande. L’emprunteur n’a qu’à choisir, à l’aide de son conseiller, celle qui est parfaitement adaptée à ses attentes.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 10/11/2022

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