Hypothèque de second rang et rachat de crédits

Qu'est-ce qu'une hypothèque de second rang ?

L’hypothèque de second rang est une garantie qui permet de couvrir le remboursement d’un deuxième financement avec un bien immobilier déjà hypothéqué, garantissant un crédit hypothécaire de premier rang toujours en cours. En cas de non-remboursement, les créanciers sont en droit de saisir le bien immobilier qui a été hypothéqué deux fois, puis de toucher les fruits de sa vente aux enchères en respectant l’ordre des rangs.

La banque prêteuse du crédit hypothécaire de premier rang aura la priorité pour récupérer les fonds selon la quotité, tandis que celle qui a financée le prêt de second rang pourra profiter de la garantie qu’après la première. C’est un notaire qui intervient pour gérer la répartition des fonds, selon la position des créanciers dans l’ordre des hypothèques.

Rachat de crédit hypothécaire : le second rang

Dans le cadre d’un rachat de crédit, la garantie hypothécaire de deuxième rang consiste à couvrir l’opération avec un bien, qui a déjà été hypothéqué pour un premier crédit immobilier en cours de remboursement. Par conséquent, la banque ou l’organisme spécialisé qui finance le regroupement de crédits accepte de se positionner au deuxième rang, derrière le prêteur prioritaire (hypothèque de premier rang).

Ainsi, le nouveau prêteur à l’origine du rachat de crédits laisse en place l’emprunt immobilier initial hypothéqué et ne rachète que les autres encours de crédits à la consommation qu’il va regrouper dans un nouveau prêt unique. Les opérations de rachat de crédit hypothécaire de 2^ème rang concernent donc généralement des regroupements de crédits à la consommation de foyers propriétaires. Toutefois, l’opération peut servir à regrouper des encours d’un autre crédit immobilier, qui n’est pas celui hypothéqué en 1^er rang.

Pourquoi faire un rachat de crédit avec hypothèque de second rang ?

Obtenir un rachat de crédit (immobilier ou consommation) hypothécaire de deuxième rang peut procurer différents avantages tels que :

• Pouvoir conserver un prêt immobilier obtenu avec un taux avantageux et plus faible que les taux actuels.
• Réduire vos mensualités de prêt en allongeant la durée de remboursement jusqu’à 25 ans grâce à l’hypothèque.
• Obtenir le financement d’un nouveau projet avec le déblocage d’une nouvelle trésorerie, ce qui est plus facile en souscrivant une garantie hypothécaire.

Pour toutes ces motivations, l’hypothèque de seconde position semble être l’une des solutions privilégiées pour garantir un financement avec un risque limité pour l’emprunteur. En fait, en intervenant que sur les crédits à la consommation, cette couverture facilite l’obtention d’un accord de la part d’un organisme de prêt.

Quelles conditions pour un regroupement de crédit avec une hypothèque de second rang ?

Être en deuxième position pour une hypothèque est une situation risquée pour un prêteur, notamment en cas de défaut de paiement. Afin de minimiser les risques, les établissements financiers exigent certaines conditions.

Pour être en capacité de réaliser un rachat de crédits garantis par une hypothèque de second rang, il faut donc respecter les modalités d’éligibilité des organismes financiers. Les critères les plus courants sont les suivants :

• Toucher des revenus réguliers et fixes.
• Exercer une profession avec un contrat de travail sans limite de durée, comme un CDI.
• Votre taux d’endettement doit être raisonnable, si possible de 35 à 40 % après la mise en place du rachat de prêts.
• Vous devez avoir une gestion responsable de votre budget mensuel et vos comptes bancaires, avec peu voire pas d’irrégularité de paiement.
• La marge hypothécaire, calculée en fonction d’un pourcentage (le ratio hypothécaire) de la valeur du bien hypothéqué, doit permettre de couvrir l’intégralité du capital octroyé en cas de non-remboursement. Le capital restant dû du crédit hypothécaire de premier rang doit donc être faible.
• Vous ne devez pas avoir de rejet de prélèvement sur le crédit immobilier hypothécaire à conserver.

Comment avoir un rachat de crédit avec hypothèque de deuxième rang ?

Pour bénéficier d’un regroupement de crédit, qui va être garanti par une deuxième hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, il faut d’abord contacter une banque, un organisme spécialisé ou un courtier, tel que Solutis, et en faire la demande.

Il est possible d’obtenir le résultat d’une première simulation, soit auprès du conseiller ou depuis le site internet de l’établissement financier. L’expert va ensuite démarrer la constitution du dossier en récoltant vos documents justificatifs pour savoir si vous avez une capacité de remboursement suffisante pour profiter d’un rachat de prêt hypothécaire.

Une estimation immobilière, menée par un expert ou un notaire, sera requise pour connaître le prix de vente du bien à mettre en hypothèque pour la seconde fois. Elle permettra aussi de déterminer le ratio hypothécaire.

En fonction de votre situation, de la valeur de votre bien à hypothéquer et du montant total des capitaux que vous souhaitez faire racheter et regrouper, l’établissement prêteur ou le courtier va se prononcer sur la faisabilité de l’opération. En cas d’accord auprès d’une ou de plusieurs banques, il faut comparer les contrats puis signer celui qui répond le mieux à vos attentes en termes de coût du crédit, de mensualité et de durée. Un courtier peut être utile pour prendre en charge cette démarche.

La signature finale est généralement réalisée chez un notaire, qui va rédiger un acte authentique pour officialiser la prise d’une hypothèque de second rang au bénéfice du prêteur. Les fonds sont ensuite débloqués sous quelques jours après le délai de réflexion et la nouvelle banque se charge de rembourser par elle-même vos anciens créanciers.

Hypothèque : quelques questions et réponses sur le second rang

Est-il possible d'avoir 2 hypothèques sur sa maison ?

Oui, il est possible de mettre 2 fois sa maison en hypothèque pour deux financements bancaires distincts, avec le même établissement bancaire prêteur ou un autre, on parle alors d’hypothèques de premier et de second rang. Le 1er rang est général associé au prêt immobilier qui a permis de financer le bien hypothéqué, et le deuxième rang peut être souscrit pour couvrir un nouvel emprunt (crédit immobilier ou rachat de crédit). Le rang permet de définir un ordre de priorité des créanciers en cas de saisie et de revente immobilière.

Comment fonctionne une deuxième hypothèque ?

Une deuxième hypothèque fonctionne sur le même principe qu’une première, c’est-à-dire que la valeur du bien va permettre de couvrir la somme empruntée dans le cadre d’un crédit hypothécaire. Toutefois, pour calculer la marge hypothécaire de la garantie de second rang, il faut soustraire de la valeur du bien le capital restant dû du premier crédit hypothécaire.

Comment obtenir une seconde hypothèque ?

Pour souscrire une hypothèque de second rang dans le but de garantir le remboursement d’un nouvel emprunt, il faut obligatoirement passer par un notaire qui va réaliser un acte authentique puis l’enregistrer au service de la publicité foncière.

Quel est le coût d'une hypothèque de second rang ?

La prise d’une deuxième hypothèque va conduire à verser des frais de notaires, puisque le passage devant un officier ministériel est nécessaire. Ces frais sont composés d’émoluments, les droits d’enregistrement, la TVA, les débours et la contribution de sécurité immobilière.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 29/11/2023