Retour sur le fonctionnement de l’estimation d’un bien immobilier et son importance lors de la souscription d’un rachat de crédit avec une garantie hypothécaire.

A quoi sert le rachat de crédit hypothécaire ?

Un rachat de prêt est une opération bancaire qui permet à son bénéficiaire de regrouper ses prêts dans un emprunt unique. La durée de remboursement peut être allongée afin de réduire le montant des mensualités de son foyer dans le but de restaurer un meilleur équilibre budgétaire.

Ce nouveau financement peut intégrer à la fois des crédits à la consommation, mais aussi des prêts immobiliers et dettes financières. Bien qu’un rachat de crédit puisse être emprunté sans garantie, la souscription d’une garantie hypothécaire par l’emprunteur est un moyen de renforcer son dossier pour obtenir un accord plus facilement.

Toutefois, elle est obligatoire si les encours immobiliers représentent plus de 60 % du total racheté ou s’il souhaite rembourser son rachat de crédits à la consommation sur une durée comprise entre 16 et 25 ans, au lieu d’un maximum de 15 ans.

L’hypothèque va porter sur un bien réel possédé par le foyer, il peut s’agir d’un bien résidentiel ou locatif. Sa valeur va permettre d’estimer le capital maximum du regroupement de crédits que la banque va financer.

Pourquoi il faut estimer un bien immobilier lors d’un rachat de crédit hypothécaire ?

Pour bénéficier d’une offre de regroupement de crédit, la banque prêteuse peut demander qu’une garantie hypothécaire soit inscrite sur un bien immobilier détenu par l’emprunteur. Cette garantie va permettre de sécuriser le remboursement du capital en cas de non-paiement, car le bien sera saisi et vendu aux enchères par la banque qui en récupérera les fruits.

Le montant du rachat de crédit immobilier ou hypothécaire est calculé en fonction du pourcentage de la valeur vénale du bien hypothéqué, appelé le ratio hypothécaire. Pour rappel, la valeur vénale représente le prix actuel auquel peut se vendre un bien immobilier sur son marché local.

Dans le cadre d’un regroupement de crédit avec hypothèque, le ratio hypothécaire retenu par les organismes prêteurs est de 80 %, contre 100 % pour un prêt immobilier classique. L’estimation du prix réel d’un bien est donc un critère capital, puisqu’il va permettre de calculer précisément le montant de l’opération.

Exemple d’une estimation immobilière pour une demande de rachat de crédit hypothécaire :

  • En étant propriétaire d’un bien immobilier évalué à 150 000 €, un foyer peut emprunter jusqu’à 120 000 € via un rachat de crédit garanti par une hypothèque.

Comment estimer le prix d’un logement pour un rachat de crédit immobilier ?

Il existe plusieurs méthodes pour obtenir une estimation précise de la valeur d’un bien immobilier à mettre en garantie pour financer un rachat de crédit immobilier :

  • estimer le prix du bien en le faisant expertiser par un notaire;
  • estimer le prix du bien grâce à un expert immobilier.

Pour couvrir un rachat de prêts, l’évaluation d’un logement se fait donc toujours par le biais d’un spécialiste de l’immobilier ou d’un officier ministériel.

Pour un bien qualifié d’atypique (château, maison d’architecte…), dont le prix est difficile à évaluer, la banque peut exiger que l’estimation soit effectuée par un expert en immobilier d’une Cour d’appel avant d’accepter de financer un regroupement de crédit hypothécaire. Ces biens sont effectivement plus difficiles à évaluer.

Bon à savoir :

En cas de questions au sujet sur l’estimation du prix de son bien immobilier, la banque ou le courtier en rachat de prêts va indiquer l’ensemble des démarches à entreprendre. L’intermédiaire bancaire peut d’ailleurs mettre l’emprunteur en relation avec un officier ministériel qui s’occupera de l’évaluation. Toutefois, il reste possible de passer par son notaire habituel.

Combien coûte une estimation immobilière pour un rachat de crédit ?

Il faut débourser des frais pour faire estimer la valeur d’une maison à l’aide d’un professionnel, ce qui va permettre ensuite de garantir un rachat de crédit. En moyenne, le tarif d’une estimation est compris entre 250 et 1 000 € quand un propriétaire passe par un notaire ou un expert immobilier. Le coût de l’expertise dépend souvent du temps consacré pour réaliser la prestation et non pas de valeur du logement.

Il existe aussi des simulateurs d’estimation immobilière sur internet qui permettent de calculer gratuitement la valeur vénale d’un bien, mais il ne s’agit là que d’outils qui ne peuvent pas être suffisamment précis. De plus, une banque qui demande une estimation pour un rachat de crédit immobilier exigera toujours un avis par le biais d’une prestation effectuée par un expert compétent, comme un notaire ou un agent immobilier.

De même, il est possible d’effectuer personnellement ses recherches et d’analyser le marché immobilier local pour tenter de donner une valeur à son logement sans frais supplémentaires, mais cette évaluation ne sera pas recevable par l’organisme prêteur.

Les questions courantes sur l’évaluation d’un logement pour un regroupement de crédits

Pourquoi la banque me demande de faire une estimation de ma maison ?

Pour une banque prêteuse, l’estimation immobilière est un moyen d’analyser le risque et de calculer le patrimoine immobilier d’une personne lorsqu’une demande de rachat de crédits est étudiée. Évaluer la valeur d’un bien d’un emprunteur va ensuite permettre de mettre en place une garantie hypothécaire pour couvrir le remboursement du regroupement de crédits.

Pourquoi l’estimation doit être correcte pour un rachat de crédit ?

La valeur vénale de votre logement va permettre d’estimer le montant que vous pouvez emprunter pour votre rachat de crédit. Il est donc important de réaliser une estimation correcte pour que votre garantie hypothécaire vous protège suffisamment en cas de non-remboursement. En effet, la saisie puis la revente de votre bien sont censées permettre de rembourser la banque du montant du capital que vous avez emprunté.

Comment l'expert estime la valeur d'une maison ?

Un expert immobilier ou un notaire va estimer la valeur d’une maison en retenant un ensemble de critères (superficie, nombre de chambres, vétusté, extérieur, garage, etc…) ainsi que ses qualités et défauts. Il va ensuite croiser ces données avec la localisation du bien et les prix pratiqués sur le marché immobilier local en effectuant une étude comparative avec des logements similaires issus du même quartier.

Est-ce payant de faire estimer sa maison par un notaire ?

Un propriétaire qui procède à une estimation de la valeur de son bien immobilier par un notaire doit lui verser des honoraires pour le rémunérer de la prestation. Ce service n’est donc pas gratuit. Les frais d’honoraires appliqués sont fixés librement. Le plus simple est de demander un devis à son notaire pour connaître le coût exact d’une estimation immobilière.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 27/02/2024

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