La mainlevée d'hypothèque et levée d’hypothèque pour un rachat de crédit

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

L’hypothèque est une garantie portée sur un bien réel d’un emprunteur au bénéfice d’une banque prêteuse pour couvrir le risque de non-remboursement d’un financement bancaire, tel qu’un prêt immobilier ou un rachat de crédits.

Si les mensualités de l’emprunt ne sont plus versées par l’emprunteur, qui se retrouve en défaut de paiement, son bien hypothéqué est saisi par l’organisme de prêt puis vendu lors d’une vente aux enchères pour récupérer le capital restant dû non-remboursé.

L’hypothèque représente donc un risque certain pour un emprunteur. Toutefois, cette garantie permet d’améliorer son dossier emprunteur et augmente les probabilités d’avoir un accord de prêt de la banque ainsi que de meilleures conditions de remboursement pour son regroupement de crédit ou prêt immobilier, comme un taux plus bas.

Qu’est-ce qu’une levée d’hypothèque ou mainlevée d’hypothèque ?

Une levée d’hypothèque ou mainlevée d’hypothèque consiste à mettre fin à une hypothèque prise sur un bien pour garantir le remboursement d’un crédit. La levée d’hypothèque est automatique et gratuite 1 an après le terme d’un contrat de prêt entièrement remboursé, elle peut aussi intervenir avant la fin du contrat lors d’un rachat de crédit, d’un remboursement anticipé ou de la vente du bien immobilier.

La mainlevée d’hypothèque pour un prêt en cours nécessite de recueillir l’autorisation préalable de la banque prêteuse, il s’agit d’un acte juridique réalisable exclusivement auprès d’un notaire. L’acte notarié d’une mainlevée envoyé au bureau des hypothèques du département où se situe votre bien immobilier, ce qui va officiellement mettre fin à l’enregistrement de la garantie hypothécaire.

Quand faire une levée d’hypothèque ?

Une demande de mainlevée est requise dans principalement trois types de situation :

• si vous souhaitez mettre fin au contrat en remboursant par anticipation le capital restant dû d’un rachat de crédit hypothécaire, crédit immobilier hypothécaire ou prêt trésorerie hypothécaire après une rentrée d’argent (donation, héritage…) ;
• si vous souhaitez faire un rachat de crédit avec une autre banque ;
• si vous souhaitez que la garantie hypothécaire soit levée avant la fin de la période de remboursement pour toute autre raison, par exemple pour vendre le bien immobilier associé au prêt.

Si la mainlevée doit être effectuée sans attendre la fin du remboursement de votre emprunt, vous devrez obtenir l’autorisation de la banque. En effet, le retrait de l’hypothèque peut entraîner un risque de non-remboursement, la banque prêteuse doit donc étudier votre demande avant de prendre sa décision. Si elle donne son accord, la demande de mainlevée doit aboutir par un acte authentique. Si la demande à l’amiable est refusée, il est toujours possible de réclamer la levée d’hypothèque sur décision de justice.

Quels sont frais de mainlevée d’hypothèque ?

La levée d’hypothèque d’un crédit en cours de remboursement coûte des frais à verser au notaire, ils représentent environ 0,2 à 0,5 % du capital total emprunté. Par exemple, les frais de mainlevée pour un crédit immobilier au montant initial de 250 000 € sont estimés à 674 €, soit 0,27 % du capital total, d’après une évaluation indicative de la Chambre des notaires de Paris datant de novembre 2023.

Les frais de main levée sont composés de plusieurs éléments :

• la rémunération du notaire (émoluments) ;
• les droits d’enregistrement pour le Trésor Public ;
• les frais d’administration pour la radiation de l’hypothèque (débours) ;
• la contribution de sécurité immobilière (SCI) ;
• la TVA (20 % de taxe).

Les frais de mainlevée doivent être obligatoirement payés pour pouvoir supprimer une hypothèque, notamment dans le cadre d’un rachat de crédit. Pour les éviter, l’emprunteur peut soit négocier le montant avec son notaire, soit attendre la levée automatique de l’inscription hypothécaire 1 an après la fin de son prêt.

Comment faire une mainlevée d'hypothèque pour un rachat de crédit immobilier ?

Quand vous avez pour projet de regrouper vos crédits à consommation avec un prêt immobilier hypothécaire, une mainlevée est systématiquement requise pour radier l’hypothèque. En effet, une banque ne peut pas faire un rachat de crédit en présence d’une hypothèque qui est au bénéfice d’un autre établissement bancaire, il faut d’abord l’enlever.

La solution pour financer votre rachat de crédits consiste à vous rendre auprès d’un notaire qui va demander un décompte de remboursement anticipé à votre banque pour le crédit hypothécaire. Une fois que celle-ci aura donné son autorisation pour lever la garantie, le notaire va rédiger un acte authentique permettant de supprimer l’inscription de l’hypothèque. Cette mainlevée sera facturée moyennant des frais de notaire calculés sur la base de votre capital total emprunté.

Une fois la mainlevée officialisée, la nouvelle banque sera donc en mesure de vous faire une proposition de rachat de crédit. Quand l’offre sera signée, elle remboursera par anticipation vos créanciers du capital restant dû de tous vos emprunts à regrouper.

Si votre projet est de faire un racheter seulement un crédit immobilier hypothécaire pour obtenir un taux plus faible, vous devrez aussi procéder à une mainlevée. Si vous ne supprimez pas la garantie, Le nouvel établissement bancaire ne pourra pas reprendre votre prêt à l’habitat.

Notre conseil : En passant par un courtier en rachat de crédit comme Solutis, vous allez faciliter vos démarches puisque c’est lui qui peut vous indiquer les étapes à suivre pour lever l’hypothèque d’un prêt en cours. Il peut également vous recommander un notaire et vous conseiller pour que l’opération se réalise facilement et rapidement.

5 questions souvent posées sur la main levée

La levée d’hypothèque est-elle automatique ?

La levée d’hypothèque est automatique uniquement un an après le remboursement de la dernière mensualité du contrat d’un prêt ou d’un rachat de crédit. L’emprunteur n’a pas besoin de réaliser des démarches, ce qui lui évite de payer des frais de mainlevée.

Qui s’occupe de la levée d’hypothèque ?

En France, seuls les notaires sont en capacité de radier une hypothèque avant le terme d’un crédit en cours, qui transmet chaque acte juridique au service de la publicité foncière, où sont consignées les hypothèques. La mainlevée doit être signé par l’emprunteur et approuvée par l’établissement prêteur. Si ce dernier la refuse, c’est à la justice d’intervenir pour décider si la demande de radiation est légitime.

La levée d’hypothèque est elle obligatoire pour un rachat de crédit immobilier ?

Oui, si la banque prêteuse du prêt immobilier à racheter détient une hypothèque, il faudra d’abord réaliser une mainlevée pour lever la garantie et pouvoir réaliser le rachat de crédit immobilier.

Comment savoir si mon bien est hypothéqué ?

Pour savoir si votre bien immobilier est toujours sous le coup d’une hypothèque, il est possible d’obtenir l’information auprès de la publicité foncière ou par l’intermédiaire d’un notaire.

L’hypothèque est-elle obligatoire pour un rachat de crédit ?

Après une main levée et la suppression de la précédente garantie, la banque qui finance votre regroupement de crédit peut aussi exiger la souscription d’une nouvelle hypothèque. Toutefois, celle-ci n’est pas systématique et dépend de la situation de l’emprunteur. D’autres garanties annexes existent également, souvent moins chères : le nantissement et le cautionnement bancaire.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 24/11/2023