Le ratio hypothécaire en rachat de crédit

Qu’est-ce qu’un ratio hypothécaire ?

Le ratio hypothécaire permet de calculer le montant maximum que vous pouvez emprunter pour votre rachat de crédits en fonction de la valeur d’un bien immobilier que vous souhaitez mettre en garantie.

En souscrivant une garantie hypothécaire lors de votre demande de rachat de crédit, vous pouvez obtenir une somme équivalente à un pourcentage de la valeur du logement dont vous êtes propriétaire. L’hypothèque va permettre d’améliorer le dossier emprunteur et de garantir à la banque qu’elle va récupérer le montant du capital prêté en cas de non-remboursement du financement.

Le montant total de votre regroupement de prêts à garantir correspond à l’addition de vos crédits en cours à racheter, de vos dettes et d’un éventuel nouveau projet que vous pouvez réussir à financer grâce à la réduction de vos mensualités.

Le ratio hypothécaire pour un rachat de crédit

Le ratio hypothécaire d’un rachat de crédit dépasse rarement les 80 % en raison du risque que ces opérations présentent pour le prêteur. Cela signifie donc que le montant d’un rachat de crédit hypothécaire peut atteindre jusqu’à 80 % de la valeur du bien mis en garanti par l’emprunteur qui en est le propriétaire. La quotité hypothécaire retenue est néanmoins variable selon les critères des différents établissements bancaires et la situation de chaque foyer.

C’est pour cette raison que les intermédiaires bancaires spécialisés en rachat de crédit demandent bien souvent aux propriétaires de leur fournir un avis de valeur notarié ou émanant d’une agence immobilière. Dans le cadre de l’instruction d’un dossier, les banques diligentent d’ailleurs des expertises afin de s’assurer du bienfondé de l’estimation immobilière.

Le ratio hypothécaire d’un financement peut toutefois être différent en fonction de la nature de l’opération et de votre situation évaluée par les organismes financiers, il souvent est égal à :

• 80 % pour un rachat de crédits à la consommation et immobilier en cours ;
• 100 % pour un nouveau crédit immobilier.

Exemple de calcul de ratio hypothécaire

1. Voici la formule de calcul du ratio hypothécaire :

Ratio hypothécaire = (montant du crédit / valeur du bien immobilier hypothéqué) x 100

Exemple de calcul :

• Montant souhaité par l’emprunteur = 150 000 €
• Valeur du bien = 200 000 €
• (150 000 / 200 000) x 100 = ratio hypothécaire de 75 %

2. Voici la formule de calcul de la marge hypothécaire, qui permet de savoir combien il est possible d’emprunter à partir d’un ratio :

Marge hypothécaire = valeur du bien hypothéqué x ratio hypothécaire

Exemple de calcul :

• Valeur du bien = 300 000 €
• Ratio hypothécaire = 80 %
• 300 000 x 80 % = marge hypothécaire de 240 000 €

Par exemple, si vous souhaitez réaliser un rachat de crédit hypothécaire en mettant en garantie un logement estimé à 200 000 €, vous pouvez emprunter jusqu’à 140 000 € et 160 000 € avec un ratio d’hypothèque de 70 % et 80 %.

Pour que le calcul de la quotité et de la marge ne soient pas erronés, il est important de connaître la valeur réelle du bien hypothéqué grâce à une estimation immobilière correcte. L’avis d’un expert dans l’estimation immobilière ou par un notaire peut être nécessaire.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Le crédit hypothécaire revient pour un emprunteur à souscrire un nouvel emprunt bancaire auprès d’une banque, qui accepte d’accorder le financement à condition de lui proposer une hypothèque sur un bien réel (logement, terrain, local professionnel…).

La restitution intégrale des fonds prêtés est alors sécurisée, puisque en cas de défaut de remboursement, la banque sera en droit de saisir le bien hypothéqué puis de le vendre aux enchères pour récupérer le montant qui lui est dû. La garantie revient donc à solidifier le dossier de l’emprunteur pour rassurer l’organisme de prêt et avoir plus facilement un accord de financement.

La marge hypothécaire, c’est-à-dire la somme d’argent maximale qu’il est possible d’obtenir via un prêt avec garantie, est ainsi calculée avec le ratio hypothécaire. A savoir qu’un emprunt avec garantie peut prendre la forme d’un regroupement de prêts consommation, d’un rachat de crédit immobilier, d’un prêt immobilier ou encore d’un prêt de trésorerie hypothécaire. La solution à envisager dépend des besoins de chaque emprunteur.

Les questions et nos réponses sur le ratio d’un prêt hypothécaire

Qu’est ce que la marge hypothécaire ?

La marge hypothécaire correspond au montant de crédit maximum qu’une banque prêteuse peut vous accorder en fonction de la valeur d’un bien à mettre en garantie et d’un ratio hypothécaire.

Comment avoir un ratio hypothécaire élevé ?

Un prêt hypothécaire avec un ratio élevé permet d’emprunter une somme d’argent supérieure lors de la souscription d’un nouvel emprunt bancaire, qu’il s’agisse d’un rachat de crédits ou d’un crédit immobilier. Pour que son ratio soit élevé après une demande de prêt hypothécaire, il faut avoir un bon profil emprunteur avec une gestion responsable des comptes, sans incident de paiement régulier ni fichage bancaire. L’objectif est de rassurer l’organisme prêteur en constituant un bon dossier, ce qui va permettre d’obtenir une meilleure marge hypothécaire afin d’emprunter plus. En cas de situation financière dégradée, le ratio déterminé par la banque risque d’être plus faible.

De quels critères dépend le calcul du ratio d’hypothèque ?

Une banque va déterminer le ratio d’un prêt hypothécaire suivant plusieurs paramètres liés à la situation personnelle et financière de l’emprunteur, la somme et la durée souhaitées et enfin les critères spécifiques du bien à mettre en garantie comme sa vétusté, sa valeur, l’état du marché immobilier local et la ville où il se situe. Par exemple, la quotité espérée peut être élevée avec un logement localisé à Paris, où le marché de l’immobilier est très dynamique.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 23/11/2023