Rachat de crédit hypothécaire : faut-il passer chez un notaire ?

Le recours à un notaire est obligatoire pour un rachat de crédit hypothécaire

Le notaire est un officier public disposant de compétences et de prérogatives larges en matière de droit immobilier, y compris la vente aux enchères immobilières, et financier. De ce fait, il peut être consulté à titre de conseil dans le cadre d’un regroupement de crédits.

Cependant, le recours à ce spécialiste est même obligatoire quand il s’agit d’un rachat de prêt hypothécaire. Autrement dit quand le nouveau financement comporte une garantie hypothécaire exigée par la nouvelle banque.

À savoir que le passage chez un notaire est aussi obligatoire si le prêt racheté est soumis à une garantie hypothécaire. Dans ce cas, l’agent public procédera à une mainlevée d’hypothèque, cela consiste à établir un acte notarié par lequel la banque atteste que l’emprunteur (propriétaire ou accédant à la propriété) a remboursé la totalité de son prêt pour enlever la garantie.

En fait, en France seul le notaire est habilité à inscrire une hypothèque sur un bien immobilier, il est aussi le seul à établir une mainlevée, hormis quelques rares cas comme une décision de tribunal.

Le recours à un notaire n’est pas obligatoire en cas de caution bancaire

Lorsqu’une banque ou un organisme financier accorde un rachat de crédit immobilier, elle prend un risque car les montants financés sont élevés. Pour se protéger et garantir le remboursement du capital emprunté, elle exige toujours une garantie financière. Cette dernière peut être l’hypothèque ou la caution bancaire, voire un nantissement.

Si l’hypothèque nécessite le recours à un notaire, il faut savoir que la caution peut être souscrite sans l’intervention d’un officier public. En d’autres termes, le recours à un notaire n’est pas indispensable dans le cadre d’un regroupement de crédits hypothécaire garanti par une caution bancaire.

À savoir que la garantie de cautionnement bancaire est principalement assurée par des banques, des établissements financiers ou encore des mutuelles professionnelles. Concernant le cautionnement, c'est l’organisme de caution sollicité qui étudie le dossier de l’emprunteur en fonction de ses propres critères. De ce fait, il peut accepter, mais aussi refuser de se porter caution.

En cas d’acceptation, le principe de cette garantie est la suivante : le bénéficiaire du rachat de crédit cautionné verse une cotisation à un fonds mutualisé, qui se porte garant. C’est ce fonds qui rembourse le prêteur en cas de défaillance, avant que la caution ne se retourne contre l’emprunteur pour récupérer les sommes avancées.

Faut-il solliciter un notaire dans tous les cas ?

Dans le cadre d’une opération de rachat de crédit à la consommation sans garantie, le passage chez un notaire n’est pas indispensable. Cependant, pour bénéficier de conseils d’expert à ce sujet, il peut être utile de solliciter ses services.

S’il est donc possible de recourir à un notaire pour tous les types de regroupement de crédits, il faut savoir que les services que propose cet agent public ne sont pas gratuits. Cela implique de payer des frais d’honoraires.

Ces frais de conseil ou de consultation ne sont pas réglementés et varient en fonction du montant du nouveau prêt, du nombre et de la nature des crédits à reprendre. En général, les frais de notaire sont à la charge de l’emprunteur.

L’alternative peut être de contacter un intermédiaire bancaire spécialisé, comme Solutis. Ce dernier joue aussi le rôle de conseiller en attirant l’attention de l’emprunteur sur la portée de son engagement, en l’éclairant sur les conséquences possibles en cas d’impayés de mensualité. Il peut aussi éclairer l’emprunteur sur les détails de son contrat de prêt ou encore sur les critères de son contrat d’assurance emprunteur. Il est aussi celui qui est en capacité de comparer rapidement les offres de rachat des banques.

Les questions fréquentes sur le passage du notaire pour un rachat de prêts

Afin de récapituler les cas d’intervention du notaire ainsi que son rôle durant la mise en place d’un regroupement de crédits, voici les réponses à des questions fréquemment posées par les emprunteurs, qui sont liées à ce sujet.

Faut-il passer chez un notaire pour un rachat de crédit hypothécaire ?

Oui, dans le cadre d’un rachat de crédit hypothécaire, il est obligatoire de prendre contact avec un notaire pour qu’il rédige un acte authentique, validant la souscription de l’hypothèque au profit de la banque prêteuse.

En France, seul le notaire est en capacité juridique de mettre en place la garantie hypothécaire et d’encaisser les frais et taxes fiscales (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière), qui permettra ensuite à l’emprunteur de pouvoir signer le contrat définitif de son regroupement de prêts.

Quel est le rôle du notaire lors d’un rachat de crédit hypothécaire ?

Dès lors que l’emprunteur signe son offre de rachat de crédit hypothécaire et que son délai de rétraction prend fin, le rôle du notaire est de clôturer les crédits rachetés en remboursant les capitaux restant dû aux créanciers. Les fonds permettant le remboursement anticipé des emprunts en cours sont versés par virement bancaire sur le compte du notaire par la nouvelle banque, qui a accordé le rachat de crédits.

Si l’un des prêts rachetés est associé à une garantie hypothécaire, c’est le notaire qui est autorisé à procéder d’abord à une mainlevée pour supprimer la première hypothèque et mettre en place la nouvelle en faveur de la banque qui regroupe les crédits.

Conseiller l’emprunteur sur son financement et les impacts de l’opération sur sa situation patrimoniale, collecter les taxes pour l’État et déclarer la garantie hypothécaire au bureau des hypothèques pour son enregistrement font également parties des missions du notaire durant un rachat de crédits.

Quand intervient le notaire dans un dossier de regroupement de crédits ?

L’intervention du notaire est requise si l’organisme prêteur qui finance le rachat de crédit demande la prise d’une garantie hypothécaire, qui doit avoir lieu avant la signature du contrat. Généralement, l’emprunteur va signer au même moment l’acte notarié puis son offre de prêt.

Combien coûtent les frais de notaire lors d’un regroupement de crédit hypothécaire ?

Les frais demandés par le notaire pour enregistrer la garantie hypothécaire, permettant de couvrir un rachat de crédits, représentent environ 1,5 % du capital total racheté et regroupé. Ces frais de notaire sont composés d’émoluments (environ 10 %), de débours (environ 10 %) et de droits de mutation et taxes fiscales (environ 80 %).

Comment un notaire évalue-t-il un bien immobilier ?

Le notaire va très souvent délivrer un avis de valeur notarié qui aura valeur d’évaluation du bien immobilier. Avant une expertise qui sera elle, établit par un expert immobilier indépendant, l’avis de valeur notarié permet à l'intermédiaire bancaire ou à la banque d’évaluer la faisabilité d’un dossier hypothécaire, car le bien doit impérativement avoir une valeur supérieure au montant du rachat de prêts sollicité. Traditionnellement, les banques prêteuses peuvent envisager un accord de financement à condition que ce dernier ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien, qui représente le ratio hypothécaire ou encore la quotité hypothécaire dans le jargon des professionnels.

Quelles sont les étapes d’une inscription hypothécaire par un notaire ?

Le notaire va réclamer aux différents créanciers du dossier concerné des arrêtés de compte lui permettant de vérifier que les sommes provisionnées par le prêteur dans l’offre de prêt suffisent à couvrir les montants restants dus. Rappelons que c’est précisément le notaire qui réclame les fonds à la banque, qui finance le regroupement de crédits, puis qui rembourse les créanciers en question consécutivement à la signature du contrat de crédit par l'emprunteur. Enfin, c’est aussi le notaire qui procédera à l’affectation hypothécaire du bien au profit du prêteur. Il enregistrera le bien auprès du Bureau du Conservateur des Hypothèques et transmettra à la banque sa copie exécutoire.

Peut-on faire un rachat de crédit sans notaire ?

Il est possible d’obtenir un rachat de crédit sans avoir besoin de faire intervenir un notaire si la banque n’exige pas la mise en place d’une garantie hypothécaire. Ce qui veut dire qu’un regroupement de crédit composé principalement de crédits à la consommation, qui en général ne nécessite pas de garantie complémentaire, peut être financé sans que l’emprunteur ne signe un acte authentique chez un notaire et sans payer de frais de notaire.

• 4 points pour récapituler :

  

  1. Le recours au notaire est obligatoire pour un regroupement ou rachat de crédit avec garantie hypothécaire, car seul lui peut inscrire ou lever une hypothèque.

  2. Un rachat de crédit avec caution bancaire ou sans garantie ne nécessite pas l'intervention d'un notaire.

  3. Le notaire joue un rôle clé dans la validation, la clôture des crédits rachetés, l'enregistrement des garanties hypothécaires et la signature de l’offre de prêt.

  4. Les frais de notaire représentent environ 1,5 % du montant total racheté, comprenant émoluments, débours et taxes fiscales.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 31/12/2024