Peut-on hypothéquer un bien en usufruit ?

La propriété d’un bien mobilier ou immobilier

En France, le droit de propriété n’est pas tellement ancien. Au lendemain de la Révolution, les rédacteurs du Code civil de 1804, ou Code Napoléon, ont introduit la notion de propriété dans le Droit. L’article 544, son texte phare, est toujours en vigueur aujourd’hui.

Il édicte le principe suivant : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » En clair, être propriétaire c’est disposer de tous les droits sur un bien. De plus, l’article 546 indique que la propriété donne des droits sur tout ce qu’il produit. Par exemple, les fruits appartiennent au propriétaire de la parcelle. La pleine propriété est donc définie par la complémentarité des droits d’user, de disposer et de percevoir les fruits d’un bien immobilier ou mobilier. Cependant, il est possible de séparer ces droits : il s’agit du démembrement de la propriété.

Le démembrement de la propriété

La propriété d’une chose se démembre en 3 droits : l’usus, l’abusus et le fructus.

• l’usus est le droit d’user de la chose (ex : l’occuper)
• le fructus est le droit d’en percevoir les fruits (ex : percevoir des loyers)
• l’abusus est le droit d’en disposer (ex : la vendre)

Le démembrement de propriété d’un bien s’effectue en présence de deux acteurs : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Comme son nom l’indique, l’usufruitier détient l’usus et le fructus. L’abusus revient au nu-propriétaire. En immobilier, l’usufruitier use et jouit d’un bien appartenant à une tierce personne (le nu-propriétaire) et durant un temps limité (jusqu’au décès de l’usufruitier). Il peut occuper une habitation ou la louer. En cas de location, les loyers seront perçus par l’usufruitier.

Hypothéquer un bien immobilier en usufruit

S’il ne dispose pas de la pleine propriété d’un bien immobilier, un usufruitier a-t-il le droit de le placer sous hypothèque ? La réponse est oui selon les termes de l’article 2397 du Code civil qui autorise les hypothèques sur l’usufruit d’un bien et ses accessoires. Cette mise en garantie est possible car l’hypothèque est un droit réel (qui porte sur une chose).

De plus ce droit est accessoire car il est ici lié à la créance. Un usufruitier qui engage « son » habitation en hypothèque revient à placer son usufruit en usufruit. Le créancier ne pourra pas saisir l’entière propriété du bien, il pourra demander le paiement de sa créance sur l’usufruit. Par exemple, en percevant les loyers ou les revenus issus de la vente des fruits du bien. Une telle hypothèque prendra fin avec l’extinction de l’usufruit donc la mort de l’usufruitier.

Toutefois, peu d'institutions bancaires sont disposées à accorder un prêt avec une garantie hypothécaire basée sur un usufruit. En effet, celles qui offrent des prêts hypothécaires préfèrent généralement hypothéquer des biens en pleine propriété.

Dans le cas des prêts sécurisés par une hypothèque sur un usufruit, il est courant que les banques exigent que les propriétaires de la nue-propriété se portent eux-mêmes caution hypothécaire pour le crédit.

Combien peut-on emprunter en hypothéquant un bien en usufruit ?

Lorsqu'il s'agit d'emprunter en hypothéquant un bien en usufruit, la somme accessible dépend de divers facteurs. Les établissements bancaires qui acceptent cette forme de garantie évaluent généralement la valeur de l'usufruit et prennent en compte la stabilité financière de l'emprunteur. La plupart des banques préfèrent habituellement hypothéquer des biens en pleine propriété, ce qui rend le processus plus complexe lorsqu'il s'agit d'usufruit.

En général, les banques exigeront souvent que les propriétaires de la nue-propriété agissent comme caution hypothécaire pour sécuriser le prêt. La limite d'emprunt sera donc déterminée en fonction de la valeur de l'usufruit, de la capacité de remboursement de l'emprunteur et des politiques spécifiques de l'institution financière. De manière général, le montant pouvant être emprunté et rarement au-dessus de 10% de la valeur du bien.

Quelles banques acceptent de faire une hypothèque sur un bien en usufruit ?

Le recours à une hypothèque sur un bien en usufruit est une pratique moins courante, et donc, seules quelques banques sont disposées à l'accepter. Parmi celles-ci, certaines institutions financières spécialisées dans les opérations immobilières peuvent être plus ouvertes à cette option. Toutefois, il est essentiel d’effectuer des recherches approfondies et de consulter plusieurs banques pour déterminer celles qui sont prêtes à accorder un prêt avec une garantie hypothécaire basée sur un usufruit.

Les politiques bancaires varient considérablement, et il est recommandé de s'informer sur les conditions spécifiques de chaque établissement. En règle générale, les banques qui acceptent ce type de garantie exigent souvent une évaluation minutieuse de la valeur de l'usufruit et peuvent demander aux propriétaires de la nue-propriété de se porter caution hypothécaire.

Il est possible de réaliser une demande de prêt hypothécaire en ayant un bien usufruit auprès d'un courtier spécialisé comme Solutis, Le courtier sera chargé de trouver l'établissement bancaire partenaire capable de réaliser cette opération avec les meilleures conditions possibles.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 14/11/2023