Comprendre le privilège de prêteur de deniers (PPD) et son impact sur le rachat de crédit

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • Définition du PPD : Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une garantie accordant à la banque une priorité de remboursement en cas de vente du bien immobilier.

  • Conditions d’application : Il s’applique uniquement aux biens anciens et aux terrains, mais pas aux biens neufs, en VEFA ou en construction.

  • Impact sur le rachat de crédit : Le PPD ne peut pas être transféré lors d’un rachat de crédit, il faut généralement opter pour une nouvelle hypothèque.

  • Mainlevée du PPD : En cas de remboursement anticipé ou de vente du bien, une mainlevée payante est nécessaire pour lever la garantie.

Qu’est-ce que le Privilège de Prêteur de Deniers ou PPD ?

L'Inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), également connue sous le nom plus simple de privilège de prêteur de deniers (PPD), représente une garantie fréquemment exigée par les prêteurs, tels que les banques ou les établissements financiers, lors de l'octroi d'un crédit immobilier. Son objectif premier est d'assurer le remboursement de l'emprunt, surtout en cas de défaillance de paiement de la part de l'emprunteur.

Depuis le 1er janvier 2022, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a pris la relève du privilège de prêteur de deniers, qui n'est désormais plus enregistré.

Cette garantie confère à la banque un pouvoir substantiel en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. En effet, elle lui permet de saisir le bien immobilier et de procéder à sa mise en vente afin de récupérer le capital restant dû.

Pour simplifier, cette mesure accorde un privilège à la banque qui a fourni les fonds pour financer le projet immobilier. En France, deux catégories de créanciers existent : les créanciers privilégiés, bénéficiant d'un privilège, et les créanciers chirographaires, qui n'en ont pas. Logiquement, les créanciers privilégiés ont la priorité dans le remboursement, laissant aux autres la répartition du reste, sous réserve qu'il reste des fonds disponibles.

Le privilège de prêteur de deniers : quels sont les types de biens concernés ?

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) se destine exclusivement à l'achat de biens immobiliers existants, à savoir des propriétés anciennes en France, qu'il s'agisse de maisons ou d'appartements anciens. Il n'est pas conçu pour les biens immobiliers neufs ou en cours de construction.

Dans le contexte de la construction d'une maison individuelle, de l'acquisition d'un appartement en Vente Future en l'État d'Achèvement (VEFA), ou du financement de travaux, le PPD ne peut être retenu comme garantie.

Cependant, il demeure une option envisageable pour couvrir l'achat du terrain, à condition que le prêt immobilier englobe à la fois l'acquisition du terrain et la construction du logement. Il est important de noter que le PPD ne s'applique pas aux travaux de construction de la maison.

Le PPD se positionne ainsi comme une garantie essentielle dès lors qu'un emprunteur ambitionne d'obtenir un crédit pour investir dans un bien immobilier, assurant une protection spécifique dans le cadre de l'achat de biens immobiliers anciens.

Comment fonctionne le privilège de prêteur de deniers ?

Le mécanisme du privilège de prêteur de deniers (PPD) se déploie lors de l'octroi d'un crédit immobilier pour l'acquisition d'un bien ancien ou d'un terrain. Voici son fonctionnement détaillé :

• Octroi du crédit immobilier : Lorsqu'une banque, en tant que prêteur, accorde un crédit immobilier pour permettre à un emprunteur d'acquérir un bien immobilier ancien ou un terrain, le privilège du prêteur de deniers (PPD) peut être mis en place. Cette étape cruciale implique la mise en place de garanties spécifiques visant à sécuriser la transaction. En optant pour le PPD, la banque assure ainsi une protection renforcée de ses intérêts, établissant une base solide pour le remboursement du prêt dans le cadre de l'achat de biens immobiliers existants ou de terrains
• Saisie en cas de défaillance de paiement : Lorsqu'un emprunteur se trouve en situation de défaut de paiement, la phase de saisie prend place, accordant au créancier, généralement un établissement bancaire, le droit de récupérer le bien objet du crédit immobilier. Dans ce cas, le bien est soumis à une procédure de vente aux enchères, une étape cruciale qui détermine le sort du prêt immobilier. Au cours de cette vente, la portion du capital emprunté restant due est extraite du produit de la vente du bien. Cette phase, bien que délicate, représente la garantie pour le créancier d'assurer la récupération de sa créance, et elle est conçue pour maintenir l'équité parmi les parties impliquées dans la transaction immobilière.
• Privilège de paiement : Le privilège de prêteur de deniers (PPD) confère à la banque un avantage décisif, celui d'obtenir un privilège de paiement prioritaire par rapport à d'autres créanciers potentiels, le cas échéant. Cette priorité revêt une importance capitale lors du processus de recouvrement des fonds, car elle garantit à la banque d'être satisfaite en premier en cas de liquidation du bien immobilier. Cette mesure vise à renforcer la position de la banque dans l'ordre de paiement, assurant ainsi une protection accrue de ses intérêts financiers dans le cadre du prêt immobilier.
• Règlement de la dette après la vente : Le règlement de la dette après la vente représente une étape déterminante dans le processus du privilège de prêteur de deniers (PPD). Si le produit de la vente du bien immobilier parvient à couvrir intégralement le montant de l'emprunt, la banque peut procéder à la liquidation complète de sa créance. Cependant, si le produit de la vente se révèle insuffisant pour satisfaire entièrement la dette, la responsabilité financière de la différence incombe à l'emprunteur. Cette disposition reflète la réalité complexe des transactions immobilières et vise à maintenir un équilibre entre les intérêts de la banque et les engagements financiers de l'emprunteur, offrant une clarté sur les implications financières qui peuvent découler de la vente du bien immobilier.
• Formalités et conditions : L'inscription du PPD (IPPD) prend effet dès la signature de l'acte de vente. Pour garantir le prêt immobilier avec le PPD, des formalités spécifiques doivent être respectées, notamment l'établissement des actes de vente et d'emprunt par un notaire, la mention dans l'acte d'emprunt que la somme est destinée à l'achat immobilier, et l'indication dans l'acte de vente que le paiement a été réalisé grâce au crédit.
• Publication au service de publicité foncière : La phase cruciale de la publication au service de publicité foncière est réalisée par le notaire, qui, dans les 2 mois suivants la vente du bien immobilier, s'assure de l'enregistrement formel du privilège de prêteur de deniers (PPD). Cette procédure garantit une transparence juridique, en inscrivant officiellement le privilège au registre foncier, où il devient accessible aux parties concernées, aux éventuels créanciers, et à toute personne recherchant des informations sur le bien. Cette publication renforce la position de la banque en tant que détentrice du privilège, assurant ainsi la priorité de ses droits sur le bien immobilier, une sécurité juridique supplémentaire dans le processus complexe lié aux transactions immobilières.

Peut-on faire un rachat de crédit immobilier avec une garantie PPD ?

Le rachat de crédit immobilier avec une garantie Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) n’est pas envisageable. Le PPD est une garantie intrinsèquement liée à un prêt immobilier spécifique et à l'achat d'un bien immobilier déterminé. Il ne peut pas être directement transféré ou inscrit lors d'un rachat de prêt immobilier. Le PPD est associé au bien immobilier pour lequel le prêt initial a été octroyé, assurant à la banque une priorité de remboursement en cas de défaut de paiement de l'emprunteur et de vente du bien.

Lors d'un rachat de prêt immobilier, le contexte évolue avec l'introduction d'un nouveau prêt et éventuellement d'un nouveau bien. Le PPD initial ne peut pas être étendu au nouveau prêt. Les banques exigent généralement des garanties financières lors de la réalisation d'un rachat de crédit immobilier, surtout lorsque le dossier de l'emprunteur présente certaines fragilités. À ce stade, l'emprunteur a deux principales options : la mise en hypothèque de son bien immobilier ou le recours à la garantie caution.

Le rachat de crédit immobilier, également connu sous le nom de regroupement de crédits, vise à consolider plusieurs prêts en un seul. Cette opération offre la possibilité d'obtenir des conditions financières plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt global plus favorable ou des mensualités réduites.

Que devient le privilège de prêteur de deniers après un rachat de crédit immobilier ?

Dans le cas d'un remboursement complet du crédit immobilier, le PPD prend automatiquement fin deux ans après le paiement de la dernière mensualité, et cette résiliation ne génère aucun frais supplémentaire.

Cependant, si le bien immobilier est revendu avant la fin du prêt ou si le capital restant dû est remboursé par anticipation dans le cadre d'un rachat de crédit, une démarche de mainlevée doit être entreprise.

La mainlevée du PPD est une opération payante visant à annuler la garantie sur le bien, permettant ainsi de libérer ce dernier de toute hypothèque. Sans cette démarche, la banque conserve le droit de vendre le bien en cas d'impayé, même si le propriétaire a changé.

Il est crucial de souligner que la chambre des notaires offre un outil pratique pour évaluer les frais associés à la mainlevée du PPD. Cette évaluation préalable permet à l'emprunteur d'anticiper les coûts liés à cette opération et de prendre des décisions éclairées lors de la vente du bien ou du remboursement anticipé.

Privilège de prêteur de derniers :  Vos questions, nos réponses

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) constitue une garantie financière associée à certains prêts immobiliers. Dans le but d'éliminer toute incertitude concernant son impact financier, nous répondons ici à vos principales questions.

Quel est le coût d'un privilège de prêteur de deniers ?

Une caractéristique notable du PPD réside dans son coût, qui diffère significativement de celui d'une hypothèque conventionnelle. Les frais liés au PPD sont à la charge de l'emprunteur, mais il bénéficie d'une exonération de la taxe de publicité foncière. Ainsi, le coût global du PPD s'avère bien plus abordable comparé à une hypothèque classique.

Quels crédits immobiliers sont concernés par le PPD ?

Le champ d'application du PPD se limite aux crédits immobiliers destinés à l'achat de biens existants tels que maisons, appartements ou terrains. Il n'est pas possible d'opter pour un Privilège de Prêteur de Deniers lors d'un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou en CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). De même, le PPD ne couvre pas les travaux réalisés sur un bien financé par un crédit immobilier.

Quelle est la procédure de mainlevée du PPD ?

Envisager une mainlevée du PPD nécessite une démarche formelle de la part de l'emprunteur. La demande officielle doit être soumise au prêteur, accompagnée des documents attestant du remboursement intégral du prêt ou de la satisfaction des conditions pour la mainlevée. Le prêteur émettra ensuite l'acte de mainlevée, document essentiel qui sera enregistré au bureau des hypothèques, officialisant ainsi la levée de la garantie. Il est impératif que cette procédure soit consignée dans un acte authentique réalisé par un notaire.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 31/03/2025