Garantie bancaire : qu’est-ce que la caution pour un prêt immobilier ?

Qu’est-ce que la caution de crédit immobilier ?

La caution de crédit immobilier est une garantie par laquelle une tierce personne ou un organisme s'engage à rembourser le prêt immobilier à la place de l'emprunteur en cas de défaillance de ce dernier. Ce mécanisme permet à la banque de sécuriser le prêt en ayant l'assurance qu'elle récupérera les sommes prêtées, même si l'emprunteur n'est plus en mesure de rembourser.

Lorsque vous souscrivez à une caution pour un prêt immobilier, un contrat de cautionnement est signé entre l'emprunteur, la banque et le cautionnaire. Ce contrat précise les obligations de chacune des parties et les conditions de mise en œuvre de la caution. En cas de défaillance de l'emprunteur, le cautionnaire est légalement tenu de rembourser les montants dus à la banque.

Les cautionnaires peuvent être des personnes physiques, comme des proches de l'emprunteur, ou des organismes spécialisés dans le cautionnement bancaire. Les organismes spécialisés analysent la solvabilité de l'emprunteur avant de s'engager à garantir le prêt. En cas de remboursement par le cautionnaire, celui-ci pourra ensuite se retourner contre l'emprunteur pour récupérer les sommes avancées.

Prêt immobilier : comment fonctionne le cautionnement bancaire ?

Le cautionnement bancaire pour un prêt immobilier est un mécanisme de garantie qui offre une alternative à l'hypothèque ou au nantissement. Son fonctionnement repose sur un engagement contractuel entre l'emprunteur, la banque et le cautionnaire. Voici les principales étapes de fonctionne de cette garantie.

Signature du contrat de cautionnement : Lors de la souscription du prêt immobilier, un contrat de cautionnement est signé entre l'emprunteur, la banque et le cautionnaire. Ce contrat définit les obligations de chaque partie et les conditions de mise en œuvre de la caution.

Engagement du cautionnaire : En cas de défaillance de l'emprunteur, le cautionnaire s'engage à rembourser le prêt à la place de ce dernier. Cette garantie offre à la banque une assurance supplémentaire quant au remboursement du prêt, même en cas de difficultés financières de l'emprunteur.

Recours contre l'emprunteur : Après avoir remboursé la banque, le cautionnaire peut exercer un recours contre l'emprunteur pour récupérer les sommes avancées. Cependant, la mise en œuvre de ce recours dépend des modalités spécifiées dans le contrat de cautionnement.

Le cautionnement bancaire simplifie les démarches administratives pour l'emprunteur, car il n'implique pas de mise en garantie du bien immobilier. De plus, il peut être moins coûteux que d'autres formes de garanties, comme l'hypothèque. Cependant, il est important de noter que la sélection du cautionnaire et les conditions du contrat de cautionnement doivent être soigneusement étudiées pour éviter toute mauvaise surprise en cas de difficultés de remboursement.

Quels sont les différents types de cautionnement pour un prêt immobilier ?

Lorsque l’on évoque la caution bancaire pour un prêt immobilier, il est important de comprendre qu'il existe plusieurs types de cautions, chacun répondant à des besoins spécifiques et présentant des modalités différentes. Voici un aperçu des principaux types de cautionnement :

La caution classique

La caution classique, bien que moins courante, offre une solution alternative pour sécuriser un prêt immobilier. Elle implique l'intervention d'un proche de l'emprunteur qui se porte garant et s'engage à prendre en charge le remboursement du prêt en cas de défaillance de ce dernier. Il existe deux formes de caution classique :

• La caution simple : Dans ce cas, le garant n'est sollicité qu'après que la banque ait épuisé tous les recours contre l'emprunteur. Si ce dernier ne peut plus payer ses mensualités, la banque commencera par le relancer avant de se tourner vers le garant.
• La caution solidaire : Contrairement à la caution simple, dans ce cas, la banque peut directement se retourner vers le garant en cas de non-paiement des mensualités par l'emprunteur, sans avoir à poursuivre ce dernier au préalable.

Le cautionnement mutuel

Le cautionnement mutuel est une garantie fournie par des organismes spécialisés en cautionnement. Dans ce système, une partie de la cotisation payée par l'emprunteur est déposée dans un fonds de garantie. En cas de défaut de paiement des mensualités du crédit immobilier, l'organisme de cautionnement puisera dans ce fonds pour rembourser la banque. Ce système de mutualisation des risques permet de réduire les risques pour les banques et d'offrir une garantie plus sécurisée pour les emprunteurs.

Qui peut se porter caution pour un garantir un prêt immobilier ?

Pour garantir un crédit immobilier, différentes options sont disponibles, allant des proches aux organismes de cautionnement partenaires des établissements bancaires. Voici un aperçu des principaux acteurs susceptibles de se porter caution :

Les proches

Toute personne physique peut se porter caution pour un emprunteur. Cependant, il est courant que les cautions de prêt immobilier soient des membres de la famille proche, tels que les parents (père, mère, grands-parents) ou même des oncles et tantes.

Le Crédit Logement

Le Crédit Logement est un acteur majeur dans le domaine du cautionnement de prêt immobilier en France. Collaborant avec plus de 200 banques, cette société privée spécialisée garantit les prêts immobiliers depuis de nombreuses années.

Ses services s'adressent à tous les particuliers ainsi qu'aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) familiales établies en France, couvrant les financements pour l'acquisition et/ou les travaux dans une résidence principale, secondaire ou locative.

Les sociétés affiliées aux banques

Les établissements bancaires ont souvent des partenariats avec des organismes de cautionnement. Ces sociétés proposent des garanties aux emprunteurs selon des critères et des modalités variés, tels que des frais de garantie calculés en fonction de l'apport personnel ou du montant du crédit. Parmi les principales sociétés affiliées aux banques, on retrouve :

• CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL ;
• CMH pour une partie du Crédit Mutuel et CIC ;
• SACCEF pour la Caisse d'Épargne ;
• SOCAMI pour la Banque Populaire ;
• Bred Habitat pour la Bred.

Les organismes de caution pour les fonctionnaires

Les fonctionnaires bénéficient souvent de conditions spécifiques en matière de cautionnement pour leur prêt immobilier. Les mutuelles partenaires des banques prêteuses, telles que la CASDEN ou la GMPA, offrent des garanties adaptées aux besoins des fonctionnaires.

Ces conditions privilégiées sont réservées aux fonctionnaires de l'éducation nationale, policiers, gendarmes, employés du secteur hospitalier, agents de la SNCF, agents de la poste, etc.

Quels sont les principaux avantages de la caution bancaire ?

Le recours à la caution bancaire présente plusieurs avantages tant pour l'emprunteur que pour le prêteur.

Avantages de la caution pour l'emprunteur :

• Simplicité administrative : Comparée à l'hypothèque, la caution bancaire simplifie les démarches administratives. En effet, le contrat de cautionnement n'exige pas la présence d'un notaire ni la formalité d'un acte authentifié, ce qui facilite le processus de souscription du prêt immobilier.
• Frais réduits : Opter pour la caution bancaire permet à l'emprunteur d'économiser sur plusieurs frais associés à l'hypothèque, tels que les frais de notaire, la taxe de publicité foncière et les frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé. Les seuls frais à régler sont généralement la commission de caution et les frais pour le fonds mutuel de garantie, ce qui représente une économie significative.
• Remboursement partiel : Dans le cadre d'un cautionnement par certains organismes, l'emprunteur peut bénéficier d'un remboursement partiel à la fin du prêt. En effet, une partie de la somme versée sur le fonds mutuel de garantie peut être restituée, généralement entre 50 et 70 % environ. De plus, pour les emprunteurs âgés de moins de 37 ans, il est possible de ne payer que le versement initial au fonds mutuel de garantie au début du prêt, la commission de caution étant exigible à la fin de celui-ci.

Avantages de la caution pour le prêteur :

• Sécurité accrue : La caution bancaire offre une sécurité supplémentaire au prêteur. En cas de litige ou de défaut de paiement de l'emprunteur, la banque peut se tourner vers le garant sans avoir à gérer directement un contentieux avec son client. Cela garantit à la banque le remboursement des fonds prêtés, même en cas de défaillance de l'emprunteur.

Combien coûte la caution pour un crédit immobilier ?

Le coût de la caution pour un crédit immobilier varie en fonction de plusieurs facteurs, tels que le montant du prêt, l'âge de l'emprunteur, le type de prêt (classique ou réglementé), ainsi que l'organisme de caution choisi.

Les frais de la caution pour un crédit immobilier se compose principalement des éléments suivants :

Commission de cautionnement : Cette commission, variable selon l'organisme de caution, représente généralement entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté. Elle est versée à l'organisme de caution en contrepartie de sa garantie.

Fonds mutuel de garantie (FMG) : Vous versez une contribution au FMG, souvent d'environ 1 % du montant emprunté. Ce fonds est destiné à couvrir les défauts de paiement des emprunteurs. Si aucun incident de paiement n’est survenu pendant la durée du prêt, une partie de cette contribution peut être restituée à la fin du prêt.

Ainsi, le montant des frais de caution pour un crédit immobilier dépend de la commission de cautionnement et de la contribution au fonds mutuel de garantie.

Quelle est la durée et la fin de la caution ?

La durée et les modalités de fin de l'engagement de caution peuvent varier en fonction des accords convenus avec la banque et des dispositions spécifiques prévues dans le contrat. Voici un aperçu des différents scénarios possibles :

Portée et durée de l'engagement de la caution :

Avant la signature du contrat, la banque peut convenir que l'engagement de caution ne porte que sur une partie spécifique du prêt. De plus, la durée de cet engagement peut être précisée dans le contrat, avec la possibilité pour l'emprunteur de définir une durée spécifique.

Fin de l'engagement de la caution :

• A la date prévue dans l'acte de cautionnement si une durée est définie lors de la négociation avec la banque.
• Au remboursement complet de la dette et de toutes les sommes dues par l'emprunteur. Une fois que l'emprunteur a remboursé l'intégralité du prêt, l'engagement de caution prend fin automatiquement.
• En cas de décès de la caution, si cela est prévu dans l'acte de cautionnement. Dans ce cas, les héritiers de la caution peuvent être tenus de payer ses dettes, sauf en cas de refus de la totalité de la succession.
• En cas de décès de l'emprunteur, si le contrat de prêt prévoit que celui-ci s'éteint avec lui.

Que faire en cas de refus de votre dossier de cautionnement ?

Lorsque votre dossier de cautionnement est refusé, cela peut être décevant, mais il existe des solutions alternatives à explorer. Voici quelques étapes à suivre pour faire face à cette situation :

Analyser les raisons du refus : Il est essentiel de comprendre pourquoi votre dossier de cautionnement a été rejeté. L'organisme de caution a peut-être jugé que le risque était trop élevé en se basant sur des critères tels que vos ressources financières ou votre taux d'endettement.

Envisager d'autres options de garantie : Si la caution bancaire est impossible, votre banque peut vous proposer de garantir votre prêt au moyen d'une hypothèque. Cette option implique de mettre en gage un bien immobilier en garantie du prêt.

Recourir à un courtier en prêts immobiliers : Faire appel à un courtier spécialisé en prêts immobiliers, comme Solutis, peut être une excellente solution. Ce professionnel vous aidera à constituer un dossier solide et à négocier les meilleures conditions d'emprunt avec les banques. Il dispose souvent d'un réseau étendu de partenaires bancaires et organismes de cautionnement, ce qui augmente vos chances d'obtenir un prêt et une garantie telle que la caution.

Revoir votre plan de financement : Si le refus de votre dossier de cautionnement met en lumière des problèmes financiers, il peut être judicieux de revoir votre plan de financement. Réduire vos dépenses, augmenter vos revenus ou rechercher d'autres sources de financement peuvent être des stratégies à envisager.

Caution bancaire : Vos questions, nos réponses

Pour vous aider à gérer votre processus de caution en toute sérénité, explorez nos réponses aux questions les plus fréquemment posées.

Quand faut-il payer les frais de caution pour un prêt immobilier ?

Les frais de caution pour un crédit immobilier doivent être payés à des moments spécifiques tout au long du processus d'obtention du prêt.

• Rémunération de l'organisme de cautionnement : Cette rémunération doit être versée à la signature du prêt immobilier. Il s'agit de la commission due à l'organisme de cautionnement pour sa garantie.
• Cotisation au fonds de garantie : En plus de la rémunération de l'organisme de cautionnement, vous devrez également payer une cotisation au fonds de garantie. Vous devrez généralement payer cette cotisation en même temps que la rémunération de l'organisme de cautionnement.

Il est important de noter que, sauf dans le cas d'un prêt à 110 %, la banque ne finance généralement pas les frais annexes associés au prêt immobilier. Par conséquent, vous devrez inclure ces frais dans votre apport personnel. Cela signifie que vous devrez prévoir ces frais supplémentaires et les intégrer dans votre budget dès le début du processus d'achat immobilier.

Peut-on réduire le coût de la caution de crédit immobilier ?

Réduire le coût de la caution pour un prêt immobilier peut sembler difficile, mais quelques stratégies peuvent vous aider à économiser sur cette dépense. Voici quelques conseils pour y parvenir :

• Explorer les options disponibles : L'organisme de cautionnement est généralement sélectionné par l'établissement prêteur. Si vous n'êtes pas satisfait de la solution proposée, demandez à la banque la liste des organismes qu'elle a agréés. Vous pourriez trouver une alternative plus avantageuse en termes de coût.
• Privilégier les organismes offrant des restitutions : Si possible, choisissez une société de cautionnement qui propose la restitution d'une partie des cotisations à la fin du prêt. Cela peut vous permettre de récupérer une partie de l'argent investi dans la caution à long terme.
• Focaliser sur d'autres dépenses liées au prêt : Bien que la marge de manœuvre pour réduire le coût de la caution soit limitée, il est souvent plus efficace de se concentrer sur d'autres aspects financiers du prêt immobilier, tels que les taux d’intérêt, les taux d’assurance, les frais de dossier…

Existe-t-il des garanties alternatives à la caution bancaire ?

La caution bancaire, souvent désignée comme une "sûreté personnelle", est directement liée à l'emprunteur lui-même. Cependant, il existe également des options de garantie dites "sûretés réelles", qui reposent sur vos biens pour sécuriser le prêt :

• Hypothèque :

L'hypothèque est l'une des garanties les plus couramment utilisées. L'établissement bancaire place une hypothèque sur le bien immobilier que vous souhaitez acquérir. En cas de défaut de paiement, la banque a le droit de saisir le bien et de le vendre pour récupérer les sommes dues.

• Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex privilège du prêteur de deniers ou PPD) :

Cette garantie spéciale accorde à la banque un statut de créancier prioritaire en cas de vente du bien. Elle est applicable uniquement pour l'achat d'un terrain ou d'un logement ancien et offre à la banque une protection supplémentaire en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.

• Nantissement :

Moins courant, le nantissement est une option pour les emprunteurs disposant déjà d'un patrimoine financier conséquent. Dans ce cas, le débiteur bloque une partie de ses actifs financiers, tels que le montant d'une assurance-vie, en guise de fonds de secours pour garantir le prêt.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 06/06/2024