Comment peut-on financer l’achat de biens et des travaux en SCI ?

En fonction des besoins de la Société civile immobilière (SCI) et des envies des associés, il est possible de s’orienter vers deux types de montage pour obtenir un financement tel un crédit immobilier ou un prêt personnel :

  • les associés empruntent en nom propre puis injectent les fonds dans la SCI ;
  • les associés de la SCI empruntent sous leur statut de personne morale.
Bon à savoir :

Dès sa création, la SCI repose sur un statut de personne morale. Son objectif est, pour au moins deux associés pouvant être issus d’une même famille, d’acquérir et de piloter des actifs immobiliers afin d’en tirer des revenus. Chaque associé est propriétaire d’une partie du patrimoine possédé par la société civile immobilière, calculée selon ses apports pour créer la structure et développer ses investissements.

Emprunter à titre personnel pour financer la SCI

S’ils se mettent d’accord, chaque associé est libre de souscrire un prêt à titre personnel pour transférer ensuite les fonds dans le capital social de la SCI ou effectuer un apport en compte courant.

Dans ce cadre, l’associé va personnellement rembourser le crédit, il sera alors le seul titulaire de la dette. L’ensemble des associés peut alors décider de mettre en place un système de rémunération, par le biais des revenus fonciers, proportionnel en fonction des apports financiers de chaque membre de la SCI. Une organisation plus juste, notamment dans le cadre d’une SCI non familiale.

Le versement des revenus générés par la SCI s’effectue une fois par an sur les comptes des associés. Celui qui emprunte un financement en nom propre pour augmenter le capital social doit donc se montrer vigilant vis-à-vis de ce décalage, qui pourrait rendre plus difficile le paiement à temps de ses échéances de prêt.

Le plus simple reste d’affecter les fonds de l’emprunt au compte courant de la SCI. L’associé se remboursera ensuite via la trésorerie disponible à un rythme choisi.

Emprunter un financement au nom de la SCI

Si les associés donnent chacun leur accord respectif, la SCI est en capacité d’emprunter un prêt immobilier ou un crédit à la consommation en tant que personne morale. Chacun des membres se verra alors solidaire de la dette jusqu’au terme du contrat. La trésorerie, alimentée par les revenus locatifs et les apports en compte courant des associés, sera utilisée pour prendre en charge le versement des mensualités.

Pour pouvoir souscrire un prêt directement via la SCI, les établissements bancaires demandent très souvent des garanties afin de s’assurer d’être remboursés du capital prêté. Généralement, 3 types de garantie peuvent être mises en place :

  • la souscription d’une caution via une société spécialisée dans le cautionnement bancaire ;
  • l’ajout dans le contrat d’une clause de caution solidaire pour l’ensemble des titulaires majeurs et solvables de la SCI ;
  • la prise d’une garantie hypothécaire portant sur un bien de la SCI ou un bien personnel d’un associé.
Bon à savoir :

Emprunter un financement bancaire va généralement nécessiter que tous les associés optent pour une assurance emprunteur, garantissant les risques de décès et d’invalidité durant le contrat.

Quelles sont les différentes solutions de financement pour une SCI ?

En nom propre ou en tant que personne morale, les associés d’une SCI familiale ou non sont en capacité d’emprunter diverses offres de prêt pour subvenir aux dépenses et aux nouveaux investissements patrimoniaux de la structure. Il peut s’agir d’un :

  • crédit consommation (prêt personnel non affecté, prêt travaux…) ;
  • prêt immobilier ;
  • rachat de crédit ;
  • prêt de trésorerie hypothécaire.
Bon à savoir :

Les prêts aidés du type PTZ ou conventionnés ne sont pas accordés pour des investissements locatifs. De plus, les associés d’une SCI ne peuvent pas en faire la demande même pour l’achat d’une résidence principale puisque ces solutions ne peuvent être souscrites que par une personne physique et non morale.

Voici plus précisément le fonctionnement ainsi que les modalités de remboursement et de souscription de ces solutions de financement dédiées aux SCI familiales.

Le prêt personnel pour SCI

Pour prendre en charge des dépenses occasionnelles, dédiées par exemple à l’entretien et la rénovation des biens locatifs, les titulaires de la SCI peuvent décider d’emprunter un prêt personnel.

Particulièrement utile si la trésorerie se révèle insuffisante ou si les associés souhaitent préserver les disponibilités, ce crédit à la consommation permet d’obtenir jusqu’à 75 000 euros de capital. En fonction du montant débloqué, il est possible d’étaler la durée du contrat sur 12 ans au maximum. Un prêt personnel donne lieu au versement d’intérêts bancaires intégrés dans chaque échéance.

Pour étudier les possibilités de financement de ce type et comparer les meilleurs taux de nos partenaires bancaires, il est possible d’effectuer une demande de crédit en ligne pour les besoins de sa SCI en utilisant notre comparateur gratuit et sans engagement.

Le crédit immobilier pour SCI

Le prêt à l’habitat est une solution populaire pour faciliter l’acquisition de nouveaux biens immobiliers dans le cadre d’une SCI. Le capital emprunté peut être amorti sur 25 ans au maximum, une durée suffisamment longue pour adapter les mensualités aux capacités financières des associés et au montant des loyers à percevoir.

Le financement peut prendre la forme d’un prêt in fine, c’est-à-dire que le remboursement du capital est reporté à la dernière mensualité, ou amortissable soit des conditions de remboursement classiques avec des échéances composées d’une partie du capital, d’intérêts et d’une prime d’assurance.

Notre partenaire en crédit immobilier peut vous orienter vers une offre sur mesure pour concrétiser les projets de votre SCI. Vous pouvez comparer les taux les plus bas en vigueur sur notre comparateur en ligne.

Le regroupement de crédits pour SCI

Si les investissements sont bloqués par un taux d’endettement des associés jugé trop important, les banques peuvent refuser la souscription d’un nouveau prêt. Dans ce cas présent, pour réduire ses mensualités et son taux d’endettement, le meilleur moyen reste de regrouper ses crédits en cours avec les offres de nos organismes partenaires.

Grâce à cette opération, la capacité d’emprunt des associés va être réévaluée, ouvrant la voie au déblocage d’un nouvel emprunt. Pratique, l’opération peut également comprendre une trésorerie pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros pour financer des travaux dans les biens de la SCI ou acquérir un nouvel actif immobilier.

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Le prêt hypothécaire pour SCI

Flexible, le prêt de trésorerie hypothécaire permet à la SCI d’obtenir une somme d’argent pour alimenter le compte courant d’associé et financer les dépenses et investissements nécessaires au développement de la structure.

En concédant une hypothèque portant sur un bien dont est pleinement propriétaire la SCI ou l’un des associés, Solutis via nos partenaires peut octroyer jusqu’à plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros. Très utile quand les établissements bancaires refusent successivement un nouveau financement, le crédit hypothécaire est un montage qui va rassurer l’organisme prêteur et augmenter les chances de décrocher le capital souhaité.

Pour étudier la faisabilité de cette opération, il suffit de compléter une demande sur notre formulaire en ligne. Un expert Solutis prendra ensuite contact avec vous pour faire le point sur vos finances, l’état des comptes de votre SCI et vos différents objectifs.

Mathieu Dubuffet

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 21/04/2023