Comment acheter un deuxième bien immobilier ?

Comment faire pour acheter une deuxième maison ?

Pour pourvoir être en capacité financière d’acheter une deuxième maison ou appartement pour du locatif, l’acheteur doit être éligible à la souscription d’un nouveau crédit immobilier en ayant une situation financière stable. Il doit être pour cela en CDI, avoir un revenu d’activité régulier et disposer d’un taux d’endettement inférieur à 35 %.

Le fait d’avoir un conjoint qui sera co-emprunteur, va également aider à l’achat d’un deuxième bien immobilier. Les deux co-emprunteurs seront solidaires de la dette et pourront s’aider mutuellement. L’acquisition en indivision est la méthode la plus utilisée pour acheter un bien à deux.

En plus d’un crédit immobilier amortissable classique ou in fine, l’achat d’une seconde maison (locative ou secondaire) peut être réalisé en souscrivant un rachat de crédit, un prêt hypothécaire ou un prêt relais auprès d’un organisme financier.

Si l’acheteur rembourse déjà un prêt immobilier pour sa première résidence, il est recommandé d’effectuer un rachat de crédit avant de demander un nouvel emprunt chez sa banque pour financer un second bien. L’opération va permettre de mieux préparer cet investissement locatif ou résidentiel.

Le choix du deuxième prêt immobilier

Un emprunteur qui souhaite acquérir un second bien immobilier peut solliciter un organisme bancaire afin d’obtenir un prêt immobilier. Les démarches sont identiques au premier emprunt immobilier, c’est-à-dire qu’il faut établir une demande, fournir les documents justificatifs nécessaires puis attendre l’avis de faisabilité de l’établissement de crédit.

La souscription d’un deuxième prêt immobilier implique pour l’emprunteur de disposer d’une situation stable, permettant l’ajout d’une seconde échéance de prêt immobilier, qui se cumulera avec les autres emprunts en cours de remboursement. Une évaluation du taux d’endettement est nécessaire afin de s’assurer que le projet est viable. Après acceptation de la banque et signature de l’offre de prêt, les fonds sont débloqués pour permettre l’accession à la nouvelle propriété. Une garantie sera demandée, à savoir une hypothèque ou une caution.

L'emprunteur peut aussi s'orienter vers une offre de prêt de trésorerie hypothécaire pour financer un deuxième achat immobilier, via un organisme bancaire ou un courtier tel que Solutis. Le premier patrimoine immobilier sera alors mis en gage pour permettre d'acquérir le second bien. La somme maximale accordée pour payer la deuxième résidence est en général égale entre 50 et 80 % de la valeur du bien hypothéqué.

Le choix du rachat de prêt immobilier

Le rachat de crédit permet aux propriétaires de faire racheter leurs crédits en cours puis de pouvoir acheter plus facilement un nouveau bien immobilier. Les établissements de crédits proposent justement de garantir le prêt sur le premier bien immobilier, ce qui permet de définir l’enveloppe disponible qu’il est possible d’affecter à un projet immobilier. Le projet peut concerner un investissement locatif, la création ou le développement d’une SCI ou encore un nouvel achat immobilier pour soi-même.

Les crédits en cours de remboursement sont soldés, une nouvelle durée est proposée, ainsi que le taux renégocié et la mensualité réajustée à la baisse. A la conclusion du contrat, l’emprunteur rembourse un seul prêt auprès d’un organisme unique. C’est une opération sur mesure qui nécessite, comme pour un prêt immobilier, une étude de faisabilité approfondie avec l’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur.

Les limites au deuxième crédit immobilier

Il est nécessaire pour un emprunteur d’être conscient de l’engagement, les crédits immobiliers sont souvent des financements lourds, proposés sur des durées de remboursement longues, il faut donc pouvoir apprécier l’offre de financement dans sa globalité et ne pas oublier de prendre en compte l’assurance emprunteur. Le coût total de 2 prêts immobiliers peut être particulièrement élevé.

Dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, la durée peut être allongée, ce qui entraîne parfois une majoration du coût total du crédit. Il faut donc comparer sa situation actuelle avec celle proposée, ce comparatif est gratuit et sans engagement en faisant appel à Solutis.

Les questions sur l’achat d’une deuxième maison

Est-ce possible d'avoir 2 crédits immobiliers ?

A condition que son taux d’endettement ne dépasse pas 35 %, limite maximale fixée par le Haut conseil de stabilité financière, un emprunteur peut rembourser deux prêts immobiliers en même temps, l’un associé à sa résidence principale et un second à son investissement locatif (maison ou appartement) ou à une résidence secondaire. Il est donc possible de souscrire 2 crédits immobiliers (amortissables ou in fine) pour l’achat de deux biens distincts.

Comment obtenir facilement un deuxième prêt immobilier ?

Une banque va accorder plus facilement la demande d’un second emprunt immobilier si l’emprunteur dispose de revenus stables, d’un contrat de travail pérenne, d’un taux d’endettement raisonnable, d’un apport personnel élevé (environ 30 % du prix du bien), d’une garantie complémentaire (hypothèque, nantissement ou caution bancaire) et d’un co-emprunteur solvable.

Peut-on acheter un deuxième bien immobilier sans apport ?

Oui, un acquéreur peut réussir à acheter une deuxième maison ou un appartement avec un crédit immobilier sans apport, à condition de disposer d’une situation financière stable et de trouver une banque qui accepte ce type de plan de financement. Néanmoins, l’achat d’un second bien sans apport est difficile à mettre en place, car il est de plus en plus exigé par les établissements prêteurs pour baisser le montant du capital du prêt immobilier, améliorer le dossier de l’emprunteur et réduire les risques.

Peut-on acheter 2 appartements en même temps ?

S’il a la capacité financière pour conclure son investissement, la loi autorise un acheteur d’acquérir deux biens immobiliers au même moment auprès d’un seul vendeur, qui est le propriétaire des 2 maisons ou appartements. L’avantage de ce double achat immobilier est de diminuer les frais d’acquisition, de réaliser un seul passage chez le notaire et de réduire le délai des démarches. À noter qu’un acquéreur peut aussi acheter deux biens en même temps à deux vendeurs différents.

Peut-on acheter une deuxième maison et louer la première ?

Oui, il est possible d’acquérir un deuxième bien immobilier et d’y habiter, puis de mettre en location la première maison ou le premier appartement pour générer des revenus fonciers. Un bail locatif devra être signé par le propriétaire bailleur et le locataire.

Comment acheter un deuxième appartement pour de la location ?

L’achat d’un second appartement en guise de logement locatif peut être financé de la même façon qu’un achat immobilier à titre résidentiel, c’est-à-dire que l’acheteur peut payer le prix de la transaction avec ses fonds propres ou via un emprunt bancaire (crédit immobilier, regroupement de crédit, prêt hypothécaire).

Quelle banque contacter pour financer l’achat d’une 2^ème maison ou d’un 2^ème appartement ?

Pour réaliser un investissement et devenir propriétaire d’un second bien immobilier, l’acquéreur peut faire appel à sa propre banque, un établissement bancaire concurrent, un courtier tel que Solutis ou un organisme financier spécialisé.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 16/01/2024