Investissement immobilier, ce qu’il faut savoir

Quel est le principe d’un investissement immobilier ?

Un investissement immobilier est une stratégie réalisée par un investisseur dans le but d’acquérir une partie ou la totalité des parts d’un logement en vue d’en tirer un retour sur investissement excédentaire et de se constituer un patrimoine durable.

Selon la méthode d’investissement choisie, qui peut être du locatif pour les particuliers et les professionnels, de la pierre-papier sous la forme d’une SCPI ou encore de l’achat revente, il peut toucher des revenus fonciers ou une plus-value immobilière.

Il existe également plusieurs types de biens dans lesquels il est possible d’investir comme des maisons ou appartements (anciens, neufs, VEFA), des locaux commerciaux, des entrepôts, des terrains, des places de parking, des garages ou encore des caves.

Quels sont les différents types d’investissement immobilier ?

Une personne qui souhaite investir dans l’immobilier peut choisir entre différentes formes d’investissement :

• l’investissement locatif résidentiel à destination des particuliers, qui permet de toucher des loyers ;
• l’investissement locatif pour les professionnels et entreprises, qui permet de générer un revenu récurrent ;
• l’achat revente, qui permet de créer du chiffre d’affaires en dégageant de la plus-value ;
• la pierre-papier (SCPI), qui permet de toucher un rendement et de déléguer la gestion des parts à une société spécialisée ;
• le financement participatif (crowdfunding immobilier), qui regroupe plusieurs investisseurs autour d’un même projet pouvant toucher chacun un rendement.

Ces types d’investissement immobilier offrent chacun des avantages et inconvénients, celui qu’il faut choisir dépend généralement des objectifs de chaque investisseur et de leur appétence au risque.

Il faut savoir qu’un investissement immobilier peut être réalisé seul ou à plusieurs, notamment via une SCI, une SCPI ou un financement participatif. Le partage de la propriété se fait alors en fonction des parts possédées par chaque investisseur copropriétaire.

Pourquoi est-il intéressant d’investir dans l’immobilier ?

Il existe plusieurs raisons qui rendent l’investissement immobilier avantageux et intéressant :

• se protéger de l’inflation, car l’immobilier subit rarement une perte de valeur majeure ;
• bénéficier des avantages de l’immobilier français, reconnu pour être un placement rentable et sécuritaire;
• obtenir un rendement souvent supérieur aux livrets d’épargne réglementés et à l’assurance-vie ;
• générer un revenu secondaire pour préparer la baisse de revenus à la retraite;
• augmenter la valeur du patrimoine à léguer aux héritiers ;
• toucher un revenu passif suffisamment important pour devenir rentier, etc…

Bien souvent, il est donc intéressant d’investir dans la pierre à travers l’achat d’une maison ou d’un appartement pour se créer un patrimoine. Dans la même logique, laisser aussi un héritage à ses enfants.

Mais, l’objectif central est généralement d’augmenter les revenus mensuels du foyer, c’est-à-dire d’investir dans l’immobilier pour obtenir un revenu foncier secondaire, en plus des salaires et des revenus d’activité, en percevant des loyers de biens mis en location.

De la même manière, l’acquisition d’un logement peut avoir lieu dans le but de le revendre peu de temps après l’achat afin de réaliser un bénéfice très élevé grâce à la plus-value.

Toutefois, avant de s’engager dans un processus aboutissant à un investissement immobilier, il est essentiel d’avoir connaissance d’un certain nombre de concepts et de principes pour être sûr de faire le bon choix. Acheter et investir dans la pierre demande de réaliser différentes démarches et vérification avant, pendant et après l’achat. Cela se résume au choix du bien, à son financement puis à la gestion qui en découlera.

Comment réussir son investissement dans l’immobilier ?

Pour réaliser le meilleur investissement dans le domaine de l’immobilier, il est conseillé de ne pas se précipiter, mais plutôt de réfléchir et de faire du repérage avant de prendre toute décision dans la hâte. Tout d’abord, il faut se fixer des objectifs concernant l’utilisation du bien (constitution d’un patrimoine, bénéficier d’une rente ou d’un revenu locatif, obtenir une plus-value, etc…).

Parmi les autres indicateurs à vérifier durant sa veille, il faut regarder le prix de vente pratiqué, quel type de bien est proposé (maison, appartement, résidence), la localité et ses services proposés, les caractéristiques du bien (nombre de pièces, nombre de mètres carrés habitables, extérieur ou non, proche de commerces ou des transports en commun), les loyers pratiqués pour des biens similaires, les locataires visés (famille, jeunes actifs, retraités, étudiants), l’état global du bien et enfin la nécessité de réaliser des travaux.

L’étape suivante est cruciale, car c’est en fonction de ces différentes informations recueillies, qu’il faut prendre la décision de s’orienter vers un ou plusieurs types d’investissement immobilier.

Réussir un investissement locatif :

La réussite d’un investissement immobilier locatif dépend d’abord de différents critères liés à l’attractivité de la zone où l’achat du logement a lieu (densité de la population, nombre d’habitants au mètre carré, services publics, les commerces et magasins de proximité, tourisme, loisirs…) et qu’il faut étudier rigoureusement. Il faut donc privilégier un investissement où la demande sur le marché de l’immobilier local est forte, car la zone est plébiscitée par les particuliers et/ou les professionnels.

Il est aussi important d’étudier les prix au mètre carré ainsi que le montant moyen des loyers pratiqué. Pour calculer si l’investissement immobilier sera rentable et efficace, il faut que le loyer offre un rendement moyen compris entre 5 et 10 % par rapport aux mensualités du crédit immo et aux frais annexes (impôts locaux, travaux, charges, entretiens…).

Enfin, il est important de s’intéresser aux divers dispositifs de défiscalisation immobilière, comme Pinel ou Denormandie, prévus pour encourager à l’investissement locatif et offrant des avantageuses variables aux investisseurs.

Réussir un investissement pour de l’achat revente :

Une opération d’achat revente, qui est la spécialité des marchands de biens, nécessite de cibler des zones où le marché immobilier local est dynamique avec une demande soutenue.

Pour maximiser la rentabilité de ce type d’opérations, il est préférable d’acquérir des logements anciens, sous le prix du marché, puis de les rénover pour pouvoir les céder à un prix nettement supérieur au coût total d’acquisition du bien et des travaux.

L’objectif va être d’optimiser les coûts de l’ensemble des postes de dépenses en trouvant les bons interlocuteurs afin que le rendement soit le plus élevé possible.

Réussir un investissement dans la pierre-papier :

Pour qu’un investissement immobilier en SCPI soit efficace et rentable, il faut d’abord contacter un conseiller en gestion patrimoniale pour bénéficier de conseils suivants ses besoins et sa situation financière. L’expert sera en mesure d’accompagner l’investisseur vers des supports d’investissement cohérents avec son profil.

De plus, il faut savoir qu’un placement en pierre papier nécessite de se fixer des objectifs en termes de rendement, de fiscalité et de projets personnels (dégager des revenus secondaires, préparer la retraite ou une succession…).

Comment financer son investissement immobilier ?

Les investisseurs immobiliers qui cherchent à financer l’achat d’un bien locatif ou de parts de SCPI peuvent emprunter un financement bancaire auprès des banques et organismes financiers.

Voici les différentes solutions les plus couramment proposées :

• le prêt immobilier amortissable, qui est remboursé de façon classique avec une mensualité composée d’une partie du capital et d’intérêts sur une durée définie ;
• le prêt immobilier in fine, qui permet de reporter le remboursement du capital à la toute fin du contrat ;
• le prêt hypothécaire, qui s’obtient en mettant un bien existant en hypothèque pour garantir le capital ;
• le regroupement de crédits intégrant le financement d’un projet immobilier ;
• le prêt relais, qui permet d’acheter un nouveau bien avant de réussir à vendre un autre logement.

Le choix du financement pour investir dans l’achat d’un bien immobilier locatif est très important, car celui-ci va généralement durer une dizaine d’années. Dans ces conditions, il apparaît important d’obtenir une opération bancaire avec les meilleurs critères d’emprunt du marché. En effet, il faut compter sur un emprunt qui ne détériore pas la situation de l’investisseur, ni ne soit bloquant pour ses autres projets personnels. De la même manière, un crédit immobilier mal négocié pourrait affecter le potentiel et la rentabilité du bien locatif ou de la SCPI.

Pour obtenir le meilleur financement possible, il faut pouvoir présenter un dossier emprunteur de qualité à l’organisme prêteur. Cela passe par une situation professionnelle stable avec des revenus réguliers, ainsi qu’une situation financière permettant d’être solvable. Par ailleurs, pour obtenir le meilleur taux possible, la banque sera attentive à la gestion des comptes de l’investisseurs et l’absence de retard de paiement sera un plus. Pour finir, la présence d’un apport peut affecter positivement les conditions d’emprunt proposées.

Il est possible d’utiliser des outils de calcul en ligne, gratuits et sans engagement, pour estimer une mensualité souhaitée ou encore sa capacité d’emprunt pour un nouveau projet d’investissement dans la pierre. En saisissant ses données, l’investisseur peut visualiser les effets de son projet sur son budget. Ainsi, il peut mettre toutes les chances de son côté pour prendre la meilleure décision. 

Les questions fréquentes et nos réponses au sujet des investissements sur le marché de l’immobilier

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Afin de se donner une idée de la rentabilité d’un projet immobilier locatif, il faut pour cela calculer ce que le propriétaire investisseur va percevoir en loyer grâce à ce bien, mais aussi les charges qui lui incombent.

Calcul de la rentabilité = (montant du loyer x 12) - les charges étalées sur une année (taxe foncière, frais de copropriété, réparations, assurances, etc…) / le prix d’achat du bien x 100

D’autres frais peuvent être inhérents à un investissement immobilier, notamment si le propriétaire décide de déléguer la gestion de celui-ci. Faire appel à un organisme externe comme une agence pour gérer le logement est coûteux et entraîne des frais supplémentaires. À titre indicatif, ce service est estimé à environ 5 % du loyer mensuel du bien.

Quel type d’investissement immobilier est le plus rentable ?

Les investissements immobiliers les plus rentables concernent l’acquisition pour de la location de studios et de T1, puisque les investisseurs peuvent bénéficier d’un rendement annuel moyen de 4 à 8 %, ce qui constitue un rendement supérieur par rapport aux logements d’une superficie plus grande. De plus, grâce à leur surface réduite, les prix de vente des studios et des T1 sont moins chers pour les investisseurs, tandis que les loyers sont financièrement accessibles à de nombreux locataires, ce qui permet de réduire les risques de logements vacants.

Est-il encore rentable d’investir dans l’immobilier en 2024 ?

L’immobilier reste un placement financièrement intéressant et toujours d’actualité en 2024, car le taux de rendement des biens locatifs reste à une moyenne haute, située entre 2 et 10 %. De plus, les prix au mètre carré demeurent élevés et baissent difficilement. Le plus souvent, l’immobilier offre une rentabilité accrue par rapport aux performances d’autres types de placements, à l’instar de l’assurance-vie, ce qui permet de conserver une création de revenus fonciers excédentaires par rapport aux coûts associés à l’investissement.

Quelle banque contacter pour obtenir un crédit immobilier pour un investissement immobilier ?

Le moyen le plus classique pour investir dans l’immobilier est de solliciter sa banque, un établissement bancaire concurrence ou un courtier comme Solutis pour demander un crédit immobilier. Ainsi, sans pour autant mobiliser ses économies, l’emprunteur peut financer une partie ou entièreté de la valeur du bien en question à crédit.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 16/02/2024