Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

Un prêt viager hypothécaire est un emprunt bancaire permettant d’obtenir une somme d’argent, à usage libre, à condition d’hypothéquer un bien immobilier auprès d'une banque. Il est qualifié d’in fine car le remboursement du capital est reporté à la toute fin du contrat, c’est-à-dire lors du décès de l’emprunteur ou en cas de remboursement anticipé.

Seuls des versements périodiques, composés d’intérêts bancaires calculés par un taux nominal, sont prélevés par l’organisme bancaire prêteur durant toute la durée du contrat.

La trésorerie obtenue via un prêt viager hypothécaire peut être utilisée pour financer les projets personnels de votre choix. Il peut s’agir, par exemple, d’achat de biens et de services à la consommation comme l’acquisition d’une nouvelle voiture. Les liquidités peuvent aussi servir à équilibrer le budget en payant des dettes ou des frais médicaux.

Un achat immobilier à titre personnel ou pour du locatif est envisageable avec les fonds, parmi tant d’autres projets comme :

  • partir en voyage ;
  • faire une donation ;
  • financer les études de vos enfants ;
  • payer la maison de retraite, etc...

En revanche, il n’est pas possible de financer une activité professionnelle avec les fonds de ce financement.

Bon à savoir :

Le prêt viager avec hypothèque n’est plus proposé par les agences bancaires ordinaires. Faites donc confiance à Solutis pour que nos experts en patrimoine vous mettent en relation avec des partenaires spécialisés dans cette opération.

Quel montant peut-on emprunter avec un prêt viager hypothécaire et sur quelle durée ?

Le montant d’un prêt viager hypothécaire est fixé par la banque avec la règle de la quotité hypothécaire. Pour faire simple, le capital accordé sera égal à un pourcentage de valeur du bien immobilier que vous allez mettre en garantie. Il n’y a donc pas vraiment de montant minimum ou maximum.

Le ratio d’hypothèque est calculé par la banque en fonction de plusieurs critères :

  • le prix estimé de votre bien immobilier, évalué par un professionnel, suivant ses caractéristiques et les prix moyens au mètre carré pratiqués sur le marché local ;
  • la possible dépréciation de son prix dans les années à venir ;
  • votre âge et votre sexe (l’espérance de vie entre un homme et une femme est variable, il s’agit donc d’un critère pris en considération).

En général, il faut savoir que la quotité hypothécaire atteint entre 15 et 75 % du prix du bien gagé. À titre d’exemple, un emprunteur qui met en garantie une maison estimée à 450 000 € peut se voir accorder entre 67 500 € et 337 500 € par un organisme de prêt avec qui nous collaborons.

Enfin, la durée d’un prêt viager hypothécaire est intrinsèquement liée à la date du décès de l’emprunteur. La durée d’un contrat est donc variable selon le nombre d’années d’existence qu’il reste à chaque titulaire du contrat, une information qui n’est pas possible d’anticiper. Seul un remboursement total par anticipation du capital peut permettre d’écourter définitivement le financement.

Le taux d’intérêt d’un crédit viager hypothécaire

C’est la banque qui va décider du pourcentage du taux nominal d’un crédit viager garanti par une hypothèque. Bien qu’ils soient généralement plus élevés que les taux pratiqués pour les crédits immobiliers amortissables, une marge de négociation reste possible.

C’est ce taux nominal qui va permettre de calculer le montant total des intérêts bancaires perçus par le prêteur. Ces intérêts sont payés à l’occasion de chaque versement. Une clause dans le contrat va spécifier le nombre de versements par an à effectuer à la banque.

Le coût total d’un prêt viager hypothécaire est calculé par un taux annuel effectif global (TAEG) qui récapitule l’ensemble des frais : frais de dossier, intérêts rémunérateurs, primes d’assurance.

Ce taux est fixé par l’établissement bancaire partenaire en tenant compte des taux d’usure sur 10 ans de la Banque de France. Concrètement, le TAEG dans une proposition de prêt viager hypothécaire doit respecter le barème du trimestre en cours.

Les conditions d’éligibilité pour obtenir un prêt viager hypothécaire

Être propriétaire d’une maison ou d’un appartement à mettre en gage

La principale condition d’accès au prêt viager hypothécaire est d’être propriétaire d’un logement à mettre en garantie pour sécuriser l’opération. La valeur estimée du bien, sur le marché local, doit permettre de rembourser en totalité le capital emprunté.

La maison ou l’appartement à hypothéquer ne doit pas être un local utilisé pour un usage professionnel. Il doit s’agir d’un bien utilisé en guise de résidence principale ou de résidence secondaire, ou encore d’un logement habité par des locataires.

Les personnes éligibles à l’opération

Vous devez avoir atteint la majorité pour prétendre à ce financement. Bien que les conditions d’éligibilité ne prévoient toutefois aucune restriction d’âge, le prêt viager hypothécaire apparaît comme une solution intéressante pour les personnes âgées.

Notamment les retraités qui n’arrivent plus à emprunter de prêt immobilier ou de crédit à la consommation facilement car les risques de décès et de maladie, durant la période de remboursement, sont plus importants aux yeux des banques et des assureurs.

Ce financement est par conséquent davantage adressé aux séniors pour qu’ils puissent continuer à financer leurs projets futurs ou couvrir leurs différents besoins budgétaires.

Pas de questionnaire de santé et une assurance emprunteur facultative

Avant de formuler une offre de viager, la banque ne va pas vous demander de compléter un questionnaire de santé. Si vous êtes malade, vous n’avez donc pas besoin de le déclarer dans un formulaire dédié.

La souscription d’une assurance de prêt n’est pas obligatoire, d’autant que c’est précisément le décès de l’emprunteur qui va déclencher la revente du bien hypothéqué et le remboursement in fine du prêt viager au prêteur.

Entretenir le logement à hypothéquer

L’une des principales conditions imposées par le crédit viager hypothécaire est que l’emprunteur doit s’engager à entretenir correctement son bien immobilier jusqu’à son décès.

Si le logement est laissé à l’abandon et qu’il perd de sa valeur, les fonds obtenus après une mise aux enchères, faisant suite à la disparition du propriétaire, risquent de ne pas couvrir entièrement la somme prêtée par la banque. Il va donc de la responsabilité de l’emprunteur.

Le système de chauffe doit donc être entretenu, tout comme la propreté et l’efficacité de l’isolation des sols et des murs. Le toit doit faire l’objet de rénovation en cas d’usure avancée et tout dégât dans l’habitation doit être réparé. Le propriétaire doit également veiller à préserver son jardin en assurant la tonte du gazon et le désherbage.

Comment rembourser un crédit viager hypothécaire ?

Le capital restant dû d’un prêt viager hypothécaire en cours peut être remboursé à la banque partenaire de 4 manières différentes.

  1. Après le décès de l’emprunteur : Vous pouvez choisir de ne verser aucune mensualité durant votre vivant. A votre décès, l’établissement bancaire va saisir le bien mis en gage puis le revendre pour récupérer le montant total qu’elle vous aura prêté. L’éventuelle somme d’argent excédentaire sera reversée ensuite à vos héritiers.
  2. Avec un remboursement anticipé : Vous pouvez également décider d’effectuer un remboursement anticipé total du capital pour clôturer le crédit viager hypothécaire et conserver la propriété de votre bien immobilier.
  3. Via un transfert du crédit aux héritiers : Vos légataires sont enfin en capacité de conserver la maison familiale hypothéquée puis de prendre à leurs charges le remboursement de l’emprunt.
  4. Avec la revente du bien hypothéqué : Si vous comptez vendre de votre vivant la maison ou l’appartement sous garantie, vous devrez d’abord en avertir la banque puis rembourser le capital en totalité avec les fruits de la vente.

Les différences entre le prêt viager, la vente en viager et le crédit hypothécaire

Attention à ne pas confondre les modalités du crédit viager avec celles de la vente en viager et du prêt hypothécaire, qui sont trois opérations bel et bien différentes. Solutis fait un point pour comparer leurs conditions respectives.

Les différences entre la vente en viager et le prêt viager hypothécaire

Si vous réalisez une vente en viager d’une maison, vous allez percevoir une rente viagère, versée périodiquement, tout en pouvant occuper les lieux si vous le souhaitez.

Cette opération vous permet de toucher un revenu secondaire, mais pas d’obtenir le versement d’un capital très important. En effet, si la vente en viager peut se conclure à condition que l’acheteur verse au vendeur une somme d’argent à la signature, aussi appelée un bouquet, elle ne représente que 20 à 30 % de la valeur du logement.

Le prêt viager hypothécaire est une solution qui peut aller jusqu’à 75 % de cette valeur, tandis que l’emprunteur conserve la liberté d’occuper les lieux jusqu’à son décès.

Comparaison entre le prêt viager hypothécaire et le crédit de trésorerie hypothécaire

Un prêt viager et un crédit hypothécaire sont toutes deux des opérations couvertes par la prise d’une hypothèque sur un bien réel. Elles permettent donc d’emprunter de l’argent d’un montant égal à la quotité hypothécaire.

Un prêt de trésorerie hypothécaire est généralement amorti par des mensualités tout au long de la durée du contrat, il est amortissable. Lorsque la dernière échéance est payée, le financement est terminé et l’emprunteur conserve la propriété de son logement mis en garantie. Sauf en cas de remboursement anticipé, la finalité du prêt viager est d’être remboursé au décès de l’emprunteur avec la saisie puis la revente de son bien immobilier, il est donc in fine.

Si le prêt viager se destine moins aux plus jeunes et davantage aux personnes âgées, pour lesquelles il est difficile d’obtenir un accord de financement, le crédit hypothécaire s’adresse à tout type d’emprunteur propriétaire qui souhaite rendre liquide son patrimoine immobilier.

Les étapes pour obtenir un prêt viager hypothécaire

Pour étudier si votre situation est éligible à l’obtention d’un prêt viager hypothécaire, vous devez d’abord compléter une demande sur notre formulaire en ligne. Vous serez rapidement appelé par un conseiller Solutis.

L’envoi de vos documents personnels va permettre d’établir une étude. La résidence à hypothéquer devra être estimée par un expert de l’immobilier. Le prix permettra ensuite de calculer le ratio et le capital qu’il est possible de décrocher.

Une réponse positive va amener nos experts à transmettre votre dossier chez notre partenaire. Une offre, comparée parmi plusieurs propositions, vous sera envoyée par courrier à votre domicile. Elle comportera obligatoirement certains éléments dont :

  • la désignation des parties et leurs coordonnées ;
  • le montant emprunté ;
  • les informations relatives au bien mis en garantie ;
  • la périodicité des versements des intérêts bancaires ;
  • le TAEG ainsi que le coût global de l’opération.

La signature définitive d’une offre de prêt viager, après les 10 jours de délai de réflexion, s’effectue chez le notaire pour valider la mise en place de l’hypothèque. Un acte authentique est alors rédigé. Les fonds seront ensuite virés sur votre compte bancaire et apparaîtront sous 48 h.

Demande et simulation d’un prêt viager hypothécaire en ligne

La souscription d’une hypothèque, pour assurer un crédit viager, est une opération qui demande réflexion, mais surtout des compétences et conseils avisés. C’est pourquoi, nos collaborateurs de confiance se proposent de vous accompagner pour que votre projet soit financé avec les meilleures conditions actuelles.

Vous profiterez de l’expertise de notre équipe qui a près de 25 ans d’expérience dans le courtage et le montage de dossiers. Votre étude sera assurée par une personne qui se tiendra à vos côtés pour prendre en charge toutes les démarches administratives et les phases de négociations avec les partenaires financiers.

Avant d’envoyer définitivement votre dossier, vous pouvez demander une simulation de prêt viager hypothécaire pour profiter de plusieurs résultats indicatifs. Vous serez en mesure de mieux vous projeter pour adapter votre projet à votre capacité d’emprunt.

Notre équipe sera disponible sous 24h à la suite de votre demande de crédit viager hypothécaire en ligne. Sa validation ne prend que quelques minutes et est gratuite et sans engagement.

Questions fréquemment posées sur le prêt viager hypothécaire

Quelles banques pour un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire peut être réalisé auprès de banques ou d'établissements financiers spécialisés dans les emprunts hypothécaires, ce genre d'emprunt est souvent utilisé par les personnes souhaitant rendre liquide leur patrimoine, des spécialistes en patrimoine peuvent conseiller les emprunteurs. Pour être sûr de bénéficier de la meilleure offre, il est souvent conseillé de se rapprocher d'un courtier spécialisé en la matière.

Comment obtenir un prêt viager hypothécaire ?

Pour obtenir après un prêt viager hypothécaire, il est impératif d'être propriétaire d'un bien immobilier. Il faudra alors se rapprocher d'une banque ou d'un organisme financier pour pouvoir réaliser sa demande. Il est tout à fait possible de réaliser sa demande de prêt hypothécaire directement le site d’un courtier tel que Solutis, une étude de faisabilité sera donc entreprise.

Mathieu Dubuffet

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 08/01/2024

séparateur rouge

D'autres articles pour approfondir