Prêt viager hypothécaire : financez vos projets sans vendre votre bien

Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est un crédit accordé en échange d’une hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. La particularité ? Vous restez propriétaire du bien et vous ne remboursez rien de votre vivant.

Ce type de prêt s’adresse principalement aux personnes âgées de 60 ans ou plus, qui souhaitent compléter leur retraite, financer des travaux, aider leurs proches ou faire face à des dépenses imprévues sans vendre leur logement. Le montant du prêt dépend de plusieurs critères :

• la valeur du bien mis en garantie,
• votre âge (et celui de votre conjoint, si vous empruntez à deux),
• et parfois votre sexe, en raison de l’espérance de vie.

En général, le montant accordé représente entre 15 % et 75 % de la valeur du bien.

Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire permet d’obtenir une somme d’argent en utilisant votre bien immobilier comme garantie, tout en restant propriétaire. Contrairement à un prêt classique, vous n’avez pas à rembourser cette somme de votre vivant. La banque ou l’organisme prêteur verse une somme calculée selon la valeur de votre logement, votre âge et quelques autres critères.

Un expert indépendant évalue la valeur réelle de votre bien immobilier, ce qui constitue la base du montant prêté. Ensuite, votre âge joue un rôle important : plus vous êtes jeune, plus le montant accordé sera généralement faible, car la banque prend en compte l’espérance de vie pour estimer la durée pendant laquelle elle ne sera pas remboursée. Le sexe peut aussi influencer le calcul, les femmes ayant statistiquement une espérance de vie plus longue.

En pratique, ce prêt ne vous impose aucun remboursement mensuel : le capital et les intérêts ne sont remboursés qu’après votre décès, ou éventuellement en cas de départ en maison de retraite selon le contrat. A ce moment-là, la banque se rembourse en vendant le bien. Si la vente génère plus que la somme due, le surplus revient à vos héritiers.

Les fonds obtenus sont totalement libres d’utilisation Vous pouvez financer des travaux, compléter vos revenus, réaliser un projet personnel ou aider un proche. Ce système offre donc une grande flexibilité financière tout en vous permettant de rester chez vous.

Qui peut bénéficier du prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire s’adresse principalement aux personnes propriétaires de leur logement qui souhaitent améliorer leur situation financière sans le vendre. Même s’il n’y a pas de limite d’âge officielle, ce type de prêt est souvent réservé aux seniors, généralement à partir de 65 ans, car la durée avant le remboursement dépend de l’espérance de vie.

Il n’y a pas d’obligation de questionnaire médical ni d’assurance emprunteur, ce qui facilite l’accès à ce crédit, notamment pour les personnes ayant des problèmes de santé. Par ailleurs, aucun critère de revenus n’est imposé (sauf pour certaines variantes comme le prêt avance rénovation), ce qui le rend accessible à un large public.

Pour pouvoir souscrire, il faut vivre dans le logement mis en garantie et être propriétaire. En revanche, si le bien immobilier a une double fonction, par exemple à la fois habitation et local professionnel, il est généralement exclu du dispositif.

Ce prêt est commercialisé uniquement par des établissements spécialisés, ce qui explique qu’il soit encore peu répandu et parfois méconnu du grand public.

Quelle différence avec la vente en viager ou l’hypothèque classique ?

Le prêt viager hypothécaire peut facilement être confondu avec d’autres dispositifs, comme la vente en viager ou l’hypothèque classique. Pourtant, il s’en distingue à plusieurs niveaux.

• Vente en viager : vous ne restez pas propriétaire

Dans une vente en viager, vous cédez la propriété de votre bien à un acheteur, souvent contre le versement d’un bouquet (somme initiale) puis d’une rente mensuelle jusqu’à votre décès. Vous pouvez, dans certains cas, conserver un droit d’usage et d’habitation.

Avec un prêt viager hypothécaire, vous ne vendez pas. Vous conservez la pleine propriété de votre logement. Il est simplement mis en garantie, et vous pouvez continuer à l’occuper librement.

• Hypothèque classique : un crédit avec remboursement mensuel

L’hypothèque classique est utilisée pour garantir un prêt immobilier ou un crédit à la consommation. Vous obtenez une somme d’argent, mais vous devez rembourser des mensualités, incluant capital et intérêts, pendant toute la durée du prêt.

Dans un prêt viager hypothécaire, vous ne remboursez rien de votre vivant. La dette est soldée uniquement à votre décès (ou à la vente du bien si vous déménagez avant). Cela évite toute charge financière supplémentaire au quotidien.

Bon à savoir :

Le prêt viager hypothécaire est un compromis entre garder son patrimoine et obtenir des liquidités, sans pression de remboursement. C’est ce qui le rend si intéressant, notamment pour les seniors souhaitant améliorer leur qualité de vie sans se démunir.

Quelles sont les conditions d’un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire s’adresse principalement aux propriétaires seniors qui souhaitent améliorer leur confort financier sans vendre leur logement. Mais en réalité, les conditions d’accès sont plus souples qu’on pourrait le croire.

Les conditions de base :

• Être une personne physique majeure (pas de SCI ou société).
• Être propriétaire d’un bien immobilier (résidence principale ou secondaire).
• Habiter le bien mis en garantie au moment de la demande.

Contrairement à un prêt classique :

Il n’y a pas d’âge minimum légal requis, même si en pratique il est souvent proposé aux personnes de 60 à 85 ans.

• Aucun questionnaire médical ne vous sera demandé.
• Aucune assurance emprunteur n’est exigée.
• Aucun justificatif de revenus n’est nécessaire.

Le prêt viager hypothécaire est donc particulièrement adapté aux retraités, personnes âgées ou emprunteurs exclus des prêts classiques pour des raisons de santé ou de ressources limitées. Tous les établissements ne le proposent pas. Ce type de prêt est commercialisé par quelques banques spécialisées, ou dans certains cas via des courtiers.

Les avantages du prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire présente plusieurs atouts intéressants. Tout d’abord, il permet de disposer d’une somme d’argent importante sans avoir à vendre son logement, ce qui est rassurant pour ceux qui souhaitent rester chez eux. L’emprunteur reste pleinement propriétaire de son bien et peut continuer à l’habiter ou en disposer librement.

Autre point fort, aucun remboursement n’est demandé de son vivant. Le prêt est remboursé uniquement après le décès de l’emprunteur, ce qui soulage les finances au quotidien et évite toute pression liée au remboursement.

De plus, ce crédit ne nécessite généralement pas d’assurance emprunteur, ce qui évite des démarches complexes et des coûts supplémentaires. Enfin, les fonds obtenus peuvent être utilisés librement pour financer un projet personnel, des travaux, aider des proches, ou simplement améliorer son quotidien.

Prêt viager hypothécaire : les limites et précautions à connaître

Cependant, ce prêt a aussi ses limites. Le montant emprunté représente seulement une partie de la valeur du bien immobilier, généralement entre 15% et 75%. Il est donc important de bien évaluer si cette somme correspond vraiment à vos besoins.

Ensuite, certains types de biens ne sont pas éligibles, notamment les logements à usage mixte (habitation + professionnel). Par ailleurs, l’emprunteur doit continuer à entretenir le logement : travaux d’entretien, réparations, etc. En cas de manquement, le prêteur peut exiger un remboursement anticipé.

Enfin, si vous envisagez de louer votre bien, cela peut être compliqué car l’accord préalable du prêteur est nécessaire et celui-ci peut refuser. 

Prêt viager hypothécaire : vos questions, nos réponses

Le prêt viager hypothécaire peut sembler complexe au premier abord. Pour vous aider à y voir plus clair, nous répondons aux questions les plus fréquentes.

Comment se passe le remboursement ?

Vous n’avez pas à rembourser le prêt de votre vivant. Le remboursement s’effectue à votre décès, par la vente du bien immobilier. Vos héritiers peuvent aussi décider de rembourser le prêt pour garder le logement.

Qu’advient-il si la valeur du bien diminue ?

La dette ne peut pas dépasser la valeur du bien au moment de la vente. Si le produit de la vente est insuffisant pour rembourser le prêt, le prêteur supporte la perte.

Peut-on souscrire un prêt viager hypothécaire sur un logement loué ?

Cela est généralement difficile et nécessite l’accord du prêteur. Le bien mis en garantie doit être principalement destiné à votre résidence principale.

Quelles sommes peut-on emprunter ?

Le montant dépend de la valeur de votre bien, de votre âge et parfois de votre sexe (car lié à l’espérance de vie). En général, vous pouvez emprunter entre 15 % et 75 % de la valeur estimée de votre logement.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 26/05/2025