Qu’est-ce qu’un viager occupé ?

Définition du principe du viager occupé

Le viager occupé est la forme de vente viagère la plus répandue en France. Tout en cédant le titre de propriété d’un bien immobilier à un acheteur, aussi appelé le débirentier, le vendeur ou crédirentier peut continuer de jouir d’un droit d’occupation jusqu’à son décès.

Durant cette période, le vendeur va toucher une rente viagère payée tous les mois par l’acquéreur, qui lui permet d’augmenter ses revenus à vie sans devoir déménager ni payer de loyer. Le versement de la rente s’arrête à son décès.

Le contrat d’une vente en viager occupé peut prévoir le versement d’une somme d’argent par l’acquéreur au bénéfice du vendeur. Appelée le bouquet, elle est basée sur un pourcentage de la valeur vénale du logement convenu entre les deux parties.

Pourquoi réaliser un viager occupé ?

Un viager s’avère être une transaction immobilière où le vendeur et l’investisseur sont réciproquement « gagnant-gagnant » puisque le premier parvient à compléter sa retraite, tandis que le second se constitue un patrimoine immobilier à coût réduit. Découvrez dans le détail les différents avantages pour chacune des parties.

Les avantages du viager occupé pour le vendeur

1. Une rente mensuelle pour compléter ses revenus :

L’un des grands atouts du viager pour le vendeur, c’est d’obtenir une source de revenus secondaire qui peut être très utile, notamment après la baisse des ressources occasionnée par le passage à la retraite, pour financer ses nouvelles envies (partir en voyage, acheter un véhicule, installer un monte-escalier, construire une douche adaptée aux séniors…). Cette rente viagère est, de plus, assurée d’être revalorisée annuellement pour maintenir le pouvoir d’achat du vendeur. Elle peut aussi être revue à la hausse s’il décide de quitter le bien.

2. Un bouquet touché à la signature du contrat :

Le bouquet versé au vendeur va lui permettre d’obtenir de la liquidité immédiate, en complément de ses rentes. Une somme d’argent bienvenue pour financer de nouveaux projets ou en guise d’épargne de précaution.

3. Un droit d’occupation :

Le viager occupé est un moyen pour le vendeur de toucher un revenu additionnel tout en habitant dans le bien immobilier jusqu’à son décès. C’est le principe régi par le Droit d’usage et d’habitation (DUH). Cela permet au vendeur de préserver son cadre de vie, auquel il pourrait être sentimentalement attaché, et lui évite des démarches et des frais supplémentaires pour trouver un logement et déménager.

4. Une fiscalité avantageuse :

La fiscalité d’une vente en viager occupé est particulièrement avantageuse pour le vendeur. Le bouquet, versé suite à la signature du contrat, n’est pas imposable. De plus, les rentes viagères perçues profitent d’un abattement variable selon l’âge du vendeur au moment du 1^er versement. Plus il est âgé et moins il sera taxé. Dans le détail, les taux d’imposition sont les suivants :

• 70 % si le vendeur a moins de 50 ans ;
• 50 % si le vendeur a entre 50 et 59 ans ;
• 40 % si le vendeur a entre 60 et 69 ans ;
• 30 % si le vendeur a 70 ans et plus.

5. Un paiement des rentes garanti :

Si l’acheteur est en défaut de paiement de la rente, le vendeur est protégé par un acte authentique, signé chez le notaire, pour valider la mise en place du viager occupé. Une clause résolutoire permet effectivement à ce dernier de récupérer la pleine propriété de son bien dans ce cas présent.

6. Le conjoint survivant est financièrement protégé :

En cas de décès du vendeur, le droit d’occupation du viager se transfère au conjoint survivant si le contrat le prévoit. Le paiement des rentes est alors transféré au bénéfice de ce dernier jusqu’à la fin de sa vie.

7. La taxe foncière n’est plus payée par le vendeur :

Grâce à la mise en place d’une vente en viager occupé, le crédirentier va payer moins de charges. En effet, c’est l’acheteur qui devra prendre à ses frais la totalité de la taxe foncière s’il ne conserve pas l’usufruit, ce qui représente plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros d’économies annuelles. Il en va de même pour le coût de possibles gros travaux et des honoraires du syndic dans le cadre d’une copropriété. Les charges d’énergie (électricité, eau, gaz…) et la taxe des ordures ménagères restent cependant dues par le vendeur. Soit des obligations réciproques proches d’un bail locatif.

Les avantages du viager occupé pour l’acheteur

1. Un coût d’achat immobilier moins important :

Un achat en viager occupé est généralement plus rentable et moins cher qu’une acquisition immobilière classique. Bien qu’il soit impossible de connaître la date de décès du crédirentier, l’acquéreur réalise souvent une opération gagnante au final.

2. Un moyen de diversifier et d’enrichir son patrimoine pour ses légataires :

Le viager occupé peut être perçu comme un placement attractif qui peut être bénéfique pour préparer sa retraite et construire un patrimoine dans une logique de diversification et de transmission aux légataires.

3. Un investissement pour valoriser la valeur de son patrimoine :

Sachant que les prix de l’immobilier ont tendance à rester stables ou à augmenter, le viager occupé reste un investissement particulièrement intéressant pour le débirentier, surtout en période d’inflation.

4. Un droit d’occupation qui baisse davantage le prix total :

Par rapport à un viager libre, le droit d’occupation du vendeur va réduire davantage la valeur vénale du bien, ce qui contribue à baisser le montant du bouquet et celui de la rente mensuelle que le débirentier doit verser.

5. Un achat immobilier sans crédit ni intérêt bancaire :

L’acquéreur ne va enfin payer aucun intérêt bancaire puisqu’il n’est pas redevable d’un prêt immobilier, ce qui représente une économie de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Toutefois, un prêt personnel pour prendre en charge le bouquet reste envisageable.

Demande en ligne de viager occupé avec Solutis

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Avec l’aide de notre équipe, vous pourrez au mieux évaluer le montant du bouquet et de la rente auxquels vous pourrez prétendre, en fonction d’une estimation du prix de votre bien immobilier.

Une étude fine sera ainsi conduite avec notre partenaire, expert dans la vente viagère avec un droit d’occupation. Une mise en relation vous permettra ensuite de trouver rapidement un potentiel acquéreur, ce qui améliorera le délai pour mettre en place la transaction, via la signature d’un contrat chez un notaire.

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Questions fréquemment posées sur le viager occupé

Voici les réponses aux questions posées sur le viager occupé.

Quel est l'intérêt du viager occupé ?

Le viager occupé présente un intérêt qui est double, pour le vendeur, il assure un complément de revenu à vie tout en conservant l'usage du bien. Pour l'acquéreur, il offre l'opportunité d'investir à moindre coût. Une solution gagnant-gagnant assurant une sécurité financière à long terme.

Quels sont les inconvénients d'un viager ?

Le viager est intéressant mais peut présenter certains inconvénients. Pour l'acheteur, l'incertitude est liée à la durée de vie du vendeur ce qui peut rendre l'investissement risqué. Le montant versé peut dépasser la valeur réelle du bien.

Quel est l'âge idéal pour vendre en viager ?

L'âge idéal pour vendre en viager varie, mais souvent entre 70 et 80 ans. À cet âge, le vendeur peut bénéficier d'une rente conséquente. Mais tout dépendra des besoins de chacun.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 14/02/2024