Quels sont les pièges de la vente en viager ?

En général, avant de faire un viager, voici les principaux points pour lesquels le vendeur doit se montrer vigilant :

  • l’estimation du prix du bien immobilier ;
  • le montant de la rente ;
  • la fiscalité en vigueur sur les rentes perçues ;
  • les clauses de majoration annuelle de la rente, de réversion au conjoint survivant et de libération anticipé du bien ;
  • la solvabilité de l’acquéreur ;
  • la conformité du contrat dans le cadre d’un viager en famille.

Explication du pourquoi il faut être particulièrement attentif sur chacun de ces points au moment de vouloir procéder à une vente en viager.

1. Estimer correctement le prix du bien à vendre en viager

Le vendeur d’un viager (crédirentier) doit passer par un expert de l’estimation immobilière pour évaluer au juste prix son logement, en prenant le marché local comme référence.

Cette étape doit être réalisée soigneusement puisque le prix va permettre de calculer la rente viagère mensuelle et le montant du bouquet versés par l’acheteur (débirentier).

Une estimation trop faible peut amoindrir de façon importante ce complément de revenus pour le vendeur tandis qu’un prix excessif peut faire fuir les potentiels acquéreurs. A savoir que Solutis peut se charger d’évaluer finement la valeur de votre bien.

2. Éviter le piège de la rente viagère trop faible

En fonction de ses besoins, le vendeur doit négocier avec le débirentier un bouquet et une rente adaptés. L’objectif est de correctement moduler le montant du bouquet car plus il est élevé et plus la rente mensuelle est faible et inversement.

Le crédirentier doit prendre garde de fixer un bouquet satisfaisant pour ses besoins en liquidité immédiats, mais sans que celui-ci ne soit trop important pour maintenir une rente assez élevée. Son montant doit d’ailleurs être au minimum égal au loyer perçu par l’acheteur s’il met le bien en location après un achat en viager libre. Si la rente viagère se trouve être inférieure, le contrat peut être annulé. Elle doit donc être déterminée en tenant compte de la valeur locative du logement.

3. Éviter de faire un viager trop jeune pour optimiser la fiscalité

Il est recommandé de ne pas recourir à un viager avant la retraite car plus le vendeur est âgé au moment du premier versement de la rente et plus la part imposable est basse.

Si le vendeur d’un viager est âgé de moins de 50 ans, l’administration fiscale tiendra compte de 70 % des revenus issus de ses rentes viagères. Une proportion importante qui est se réduit à 50 % s’il a entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans et 30 % à partir de 70 ans.

Pour payer moins d’impôt sur le revenu après un viager, il est donc conseillé de réaliser la vente après 60 ans car moins de la moitié du total annuel des rentes entrera dans l’assiette fiscale du foyer.

4. Penser à la majoration annuelle de la rente

Pour se prémunir de la hausse de l’inflation, qui augmente le coût de la vie, il est possible d’inclure une clause dans le contrat de vente permettant de revaloriser chaque année le montant de la rente viagère.

La majoration attendue est calculée à partir de l’indice annuel de l’INSEE. Bien qu’il soit généralement inférieur à l’augmentation réelle des prix des biens et des services à la consommation, une augmentation de la rente reste la bienvenue. D’autant que celle-ci peut s’avérer non négligeable en cumulant les hausses annuelles sur plusieurs années.

5. Ne pas oublier d’inclure une clause de réversion des rentes et de libération anticipée

La clause de réversion entend transférer le bénéfice de la rente viagère au conjoint survivant du vendeur lors de son décès. C’est une condition essentielle pour que le conjoint puisse continuer de subvenir à ses besoins lorsqu’il sera veuf.

D’autant qu’au fil des ans, des dépenses liées à une perte d’autonomie peuvent apparaître. Il est donc très important de négocier avec l’acheteur la présence d’une réversion dans le contrat d’une vente viagère qui prendra effet durant toute la vie du conjoint survivant.

Aussi, si le vendeur a recours à un viager occupé, il est conseillé de négocier avec l’acheteur la présence d’une clause de libération anticipée du logement. En effet, si le crédirentier souhaite déménager ou doit se placer en maison de retraite car il ne dispose plus assez d’autonomie, il doit pouvoir céder la pleine propriété du bien au débirentier. Grâce à cette clause, la rente viagère peut augmenter de 20 à 30 %, soit une majoration bénéfique pour les ressources du vendeur.

6. Trouver un acheteur solvable pour éviter les rentes impayées

Le vendeur doit veiller à identifier un acheteur avec une situation financière stable pour que ce dernier assure le paiement de la rente mensuelle. Il faut donc éviter de sélectionner les yeux fermés l’acquéreur le plus offrant puisqu’une étude comparative est nécessaire pour évaluer la solvabilité de chaque investisseur potentiel.

Cette étape est requise pour anticiper au mieux les rentes impayées durant le contrat. Le but est donc de trouver un débirentier qui possède assez de ressources pour honorer ses créances, même en cas de coup de dur passager. Grâce à Solutis et nos partenaires, sachez que vous serez mis en relation avec des acquéreurs qui auront la capacité financière de vous verser vos rentes durant le reste de votre vie.

Bon à savoir :

En cas d’impayés à répétition et si les créances ne sont pas réglées après plusieurs mois, à terme le vendeur peut déclencher la clause résolutoire consistant à récupérer la pleine propriété et à conserver les rentes obtenues jusqu’à présent. Il s’agit concrètement d’une rupture du contrat de vente.

7. Attention à la vente viagère en famille

Un vendeur peut décider de se mettre d’accord avec un membre de sa famille, un enfant ou un neveu par exemple, pour lui céder son bien en viager occupé.

Si l’opération présente l’avantage de conserver un logement au sein du patrimoine familial, elle peut être source de conflit entre les légataires. De plus, il est possible qu’elle soit perçue par l’administration fiscale comme une donation déguisée pour éviter de payer des frais de succession au décès du crédirentier. Il pourrait donc s’agir d’un montage fiscal illégal.

Une vente en viager en famille est donc envisageable en la formalisant auprès d’un notaire, en estimant correctement le prix du bien, pour éviter une sous-évaluation, puis en prouvant que la transaction est de bonne foi et que les rentes seront bel et bien versées et utiles au vendeur.

Passer par un expert en viager pour éviter les pièges

La méthode la plus efficace pour identifier les différents pièges que pourrait rencontrer un vendeur lors d’un viager, c’est de prendre contact avec un spécialiste comme Solutis. Notre équipe peut effectivement mener à bien votre vente viagère afin d’en tirer un bouquet et une rente qui répondront à vos attentes financières.

Grâce à notre intervention, vous serez assuré d’avoir un montage rigoureux, de trouver un acquéreur solvable, d’obtenir des conseils au sujet de la fiscalité et de ne pas commettre l’erreur d’oublier certaines clauses pour protéger votre foyer.

Pour bénéficier de notre prestation, rien de plus simple : il faut remplir notre formulaire de demande de rappel selon vos disponibilités. Un conseiller Solutis prendra contact avec vous rapidement et gratuitement pour débuter l’étude de votre projet de vente en viager.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 19/04/2023