En vendant un bien immobilier en viager, soit de façon occupée ou libre, un crédirentier peut toucher un bouquet et une rente mensuelle pour gonfler ses revenus. Découvrez les détails sur le fonctionnement de cette transaction immobilière, les différences entre le viager libre et le viager occupé, l’âge requis pour en faire la demande et enfin les différents avantages, notamment fiscaux, que peut bénéficier le vendeur une fois sa réalisation.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

La vente en viager est une transaction immobilière qui a pour principe de permettre à un vendeur (crédirentier) de céder son bien à un acheteur (débirentier), tout en bénéficiant d’un droit d’usufruit. L’acquisition passe par le paiement d’un bouquet unique ou d’un bouquet prévu avec le versement d’une rente mensuelle ou trimestrielle.

Deux types de viager sont à distinguer : le viager occupé, qui donne la possibilité au vendeur d’habiter le logement jusqu’à son décès, et le viager libre, qui permet à l’acheteur d’emménager et de résider dans le bien.

La rente viagère est calculée en fonction de l’âge du vendeur, de son état de santé, de la valeur vénale du bien sur le marché immobilier local, du type de viager (occupé ou libre) et du montant du bouquet versé.

Le droit d’usufruit du vendeur se prolonge jusqu’à son décès qui provoque la fin du contrat.

Viager occupé et viager libre : les différences

Le viager occupé est la méthode de vente la plus populaire. Le vendeur conserve un droit d’occupation, il n’a donc pas besoin de déménager du bien. La rente viagère perçue est néanmoins affaiblie par rapport à celle en viager libre puisque l’acheteur va appliquer une décote. Cela va réduire la valeur totale du bien immobilier et donc le montant de la rentre. À savoir que certaines charges du logement sont partagées entre les deux parties. L’acquéreur doit effectivement payer avec l’ancien propriétaire la taxe foncière, les travaux importants ainsi que les honoraires du syndic si le bien est dans une copropriété.

Avec un bien vendu en viager libre, le vendeur ne peut plus habiter son ancienne résidence qui sera à la libre disposition de l’acheteur. Ce dernier pourra donc y vivre immédiatement ou le louer. En optant pour cette solution, le vendeur va toutefois percevoir des rentes au montant 25 à 50 % supérieur par rapport à un viager occupé. Au contraire de cette méthode, il ne devra aussi payer aucune somme pour les charges associées au logement.

Que le viager soit libre ou occupé, le vendeur et l’acheteur peuvent se mettre d’accord sur les modalités de paiement :

  • soit la transaction est réglée par le versement d’un seul bouquet sans aucune rente ;
  • soit elle est payée à la fois avec une rente et un bouquet plus faible, de l’ordre de 20 à 30 % du prix du bien.
Bon à savoir :

Solutis est partenaire avec un organisme spécialisé dans l’achat en viager occupé. En passant avec nos experts, vous aurez donc l’opportunité d’obtenir des liquidités sans partir de chez vous.

À partir de quel âge peut-on vendre sa maison en viager ?

Les organismes et les particuliers qui procèdent à des achats en viager acceptent rarement d’acquérir les biens détenus par des personnes ayant moins de 65 ans. En effet, si le vendeur est estimé trop jeune, le risque est que l’opération ne soit absolument pas rentable car son décès pourrait survenir que de très nombreuses années plus tard.

Pour pouvoir vendre sa maison en viager, il faut généralement être retraité ou proche de la retraite pour réussir à trouver un acquéreur. L’idéal est d’avoir entre 65 et 85 ans.

Le viager est une solution qui se destine essentiellement à deux types de vendeur :

  • les séniors qui ont plus de 65 ans et qui veulent obtenir des liquidités et une rente récurrente ;
  • les héritiers qui souhaitent rendre liquide le patrimoine immobilier transmis par leurs ascendants.

Pourquoi vendre en viager un bien immobilier : les avantages

Pour les séniors et retraités, vendre sa maison en viager est l’occasion d’obtenir rapidement des fonds pour :

  • anticiper la baisse des revenus après le départ à la retraite ;
  • financer leurs nouveaux projets (voyage, véhicule, loisirs…) ;
  • acheter une résidence secondaire ;
  • rembourser des dettes ;
  • faire des donations à leurs enfants et petits-enfants ;
  • effectuer des travaux d’aménagement dans l’habitation (installation d’un monte-escalier, d’une douche pour personne âgée…) ;
  • et pour divers besoins (générer des revenus financiers en versant les rentes sur des placements, etc…).

La rente viagère est donc une source de revenus supplémentaires appréciable. Elle sécurise le budget du foyer et facilite la réalisation de projets sans passer par un crédit à la consommation ou un prêt immobilier, dont l’accès est plus difficile pour les séniors.

Par rapport à la vente immobilière traditionnelle, le viager permet surtout de rendre liquide son patrimoine tout en conservant un droit d’occupation. Le vendeur va donc pouvoir toucher de l’argent et se créer un revenu secondaire sans devoir acheter un nouveau logement ou partir en location.

Pour les héritiers d’un patrimoine immobilier, la vente en viager peut être une vraie solution pour les mêmes motifs évoqués plus haut, mais aussi et surtout pour payer des droits de succession importants et/ou des dettes léguées.

Quels sont les avantages fiscaux de la vente en viager ?

Vendre un bien immobilier en viager procure un certain nombre d’avantages fiscaux non négligeable, surtout pour les foyers aisés et propriétaires de plusieurs logements.

D’une part, si la rente mensuelle ou trimestrielle est imposable, elle bénéficie d’un abattement appliqué en fonction de l’âge du vendeur au moment de la transaction immobilière :

  • 30 % d’abattement s’il avait moins de 50 ans ;
  • 50 % d’abattement s’il avait entre 50 et 59 ans ;
  • 60 % d’abattement s’’il avait entre 60 et 69 ans ;
  • 70 % d’abattement s’il avait plus de 70 ans.
Par exemple :

En réalisant un viager à 68 ans, un vendeur qui touche une rente mensuelle de 800 € sera imposable à hauteur de 40 %. Ce qui signifie que son revenu fiscal de référence ne sera augmenté que de 3 840 € par an (320 € de rentes imposables x 12 mois) sur un total de 9 600 €.

D’autre part, pour les foyers disposant d’un patrimoine immobilier élevé, la vente en viager est un outil de défiscalisation intéressant. En cédant un ou plusieurs biens, un propriétaire peut éviter de payer l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) en réduisant son total imposable, tout en étant assuré de gagner une rente viagère qui n’est pas comptabilisée pour cet impôt. Nos conseillers peuvent faire un bilan patrimonial à ce sujet et identifier des leviers d’optimisation fiscale, il suffit de nous demander de vous rappeler.

Quelles sont les étapes d’une vente en viager ?

Dès lors que les parties se sont mises d’accord sur les termes du contrat (estimation du bien immobilier, calcul du montant du bouquet et des rentes…), la première étape d’une vente en viager consiste à conclure la transaction chez le notaire en signant un acte notarié. À la suite de la signature du contrat, l’acheteur va alors verser au vendeur un bouquet égal entre 50 et 80 % de la valeur vénale du bien ou un bouquet plus faible, de 20 à 30 %, mais accompagné par le versement de rentes viagères.

Le virement du bouquet est effectué sur le compte du vendeur, qui peut ensuite l’utiliser librement pour les dépenses et les projets de son choix. Les rentes sont payées par l’acheteur chaque mois ou trimestre.

En choisissant de réaliser une vente en viager occupé, le vendeur a également la possibilité de continuer de vivre dans sa résidence jusqu’à son décès car il va conserver un droit d’usage. L’acheteur peut toutefois jouir pleinement du bien en cas d’acquisition en viager libre.

La dernière étape d’une vente en viager est le décès du vendeur, ce qui va supprimer son droit d’usufruit et stopper le paiement des rentes. L’acheteur obtient alors la pleine propriété du bien immobilier.

Bon à savoir :

Si la vente est conclue entre un couple de propriétaires et un débirentier, le contrat ne prend fin qu’une fois le décès des deux époux. Si c'est toutefois l'acheteur qui vient à décéder le premier, ce sera aux héritiers de prendre la relève du paiement des rentes viagères.

Demande de vente en viager - Étude gratuite

Réaliser une vente en viager occupé ou libre avec Solutis

Courtier depuis 1998, les équipes de confiance de Solutis sont capables de réceptionner votre demande pour vendre un bien en viager et de faire un point global sur vos attentes. Vous serez alors accompagné et conseillé par une cellule composée d’experts dans ce domaine.

Une fois votre situation globale étudiée, nos conseillers vous mettront en liaison avec notre partenaire spécialisé dans les opérations en viager. Après avoir analysé et fait estimer votre bien à céder par un spécialiste de l’immobilier, celui-ci sera en mesure de vous faire une proposition concernant le montant du bouquet et de la rente mensuelle.

Dès lors que vous serez d’accord sur les clauses d’achat proposées par notre partenaire, la signature d’un acte authentique chez un notaire viendra finaliser la transaction.

Questions fréquemment posées sur comment vendre sa maison en viager ?

Quel est l'âge limite pour vendre en viager ?

Il n'y a pas d'âge limite strict pour vendre en viager. En général, les personnes âgées, souvent à la retraite, optent pour le viager pour garantir un revenu régulier. Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet (paiement initial) sera important. Certains estiment que la vente en viager devrait être dans la limite de 85 ans, car les rentes peuvent également devenir élevées pour l’acquéreur.

Quel est le montant d'un bouquet pour un viager ?

Le montant d'un bouquet pour un viager dépend de divers facteurs tels que l'âge du vendeur, la valeur du bien immobilier et les conditions spécifiques de la transaction. En règle générale, le bouquet représente une partie du prix total, payable lors de la signature de l'acte de vente en viager. Ce montant est négocié entre les parties impliquées, le vendeur et l'acheteur en viager. Il s'agit souvent d'un pourcentage du prix du bien, variant généralement entre 10% et 30%.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 01/02/2024