Vente en viager : comment calculer le prix de cette opération ?

La vente viagère est une opération immobilière entre deux personnes, le crédirentier et le débirentier. Le premier qui est le vendeur, cèdera son bien à un acheteur en échange d’une compensation financière. Celle-ci prend deux formes, celle d’un bouquet à laquelle on ajoute le versement d’une rente viagère. De cette manière, le sénior anciennement propriétaire du bien peut continuer à vivre dans le même endroit et percevoir un complément de retraite jusqu’à son décès.

Une chose est à savoir, la compensation financière, et plus globalement le prix d’une vente en viager, dépend de plusieurs facteurs pouvant donc influencer le résultat final de ce transfert de propriété. Partant de ce principe, un viager requerra l’évaluation de la valeur vénale de la maison ou de l’appartement prochainement cédé. Ainsi, l’intervention d’un expert ou d’une agence immobilière sera nécessaire pour connaître le prix du bien du marché.

À partir de cette estimation, le bouquet qui devra être dû, au même titre que les rentes viagères pourront alors être fixés selon la valeur actuelle du bien à vendre. À titre indicatif, le propriétaire vendeur peut espérer un bouquet compris entre 20 et 40 % de la valeur vénale. Quant au reste, c’est sous forme de rente que le versement aura lieu. Le prix retenu ainsi que les modalités concernant la répartition de la compensation financière seront négociés entre le crédirentier et le débirentier.

Notre conseil d'expert :

Pour entreprendre vos projets, vous souhaitez bénéficier d’un bouquet égal à 100 % de la valeur du bien mis en viager, Solutis peut mettre en place des modalités spécifiques grâce à ses partenaires experts dans ce genre de transaction immobilière.

Quel est le prix d’un viager occupé ?

Lors de la mise en place d’un viager, le propriétaire peut faire le choix entre deux opérations : le viager dit occupé, où le propriétaire décide de vivre dans son ancien bien, ou libre s'il décide de le quitter. Néanmoins, cette modalité possède une certaine importance lors de la fixation du prix du viager. En effet, la méthode de calcul n’est pas la même pour un viager libre et pour un viager occupé.

Dans le cadre d’un viager dit occupé, une décote est appliquée sur la valeur du bien pour calculer les rentes qui seront perçus par le propriétaire vendeur. Ainsi, une diminution entre 10 à 30 % de la valeur vénale du bien immobilier en question sera pratiquée. Pour se rendre compte, voici un exemple fictif d’une vente viagère occupée

Monsieur X possède une maison à Paris estimée à 400 000 €, et souhaite le mettre en viager pour avoir un complément de retraite et aider ses enfants financièrement, toutefois il souhaite continuer à vivre dans son bien. Selon les modalités du viager occupé, une décote liée au droit d’usage du bien est estimée à 25 %, soit 100 000 €.

Pour calculer le bouquet comme la rente viagère, la valeur du bien après décote fera office de base, c’est-à-dire 400 000 – 100 000 = 300 000 €. Monsieur X choisit un bouquet estimé à 30 %, suivant ce ratio, ce dernier recevra directement un apport de capital de la part de l’acheteur à hauteur de 90 000 €. Sa rente est quant à elle calculée à partir de son espérance de vie. Sachant que Monsieur X est âgé de 83 ans, on estime qu’il pourra user de son bien pendant encore approximativement 8,2 ans.

La rente viagère est égale à (300 000 – 90 000) = 210 000 x 12.3 %* / 12 = 2152 ,5 €

Une fois son bien vendu en viager, Monsieur X percevra 90 000 €, somme correspondante au bouquet ainsi qu’une rente mensuelle de 2152,5 € jusqu’à son décès.

*Le taux de rente est obtenu à partir de l’espérance de vie du propriétaire et d’un barème spécial

Comment calculer un viager libre ?

La formule pour calculer un viager libre est en partie similaire avec un viager occupé, à la différence qu’aucune décote n’est appliquée étant donné que le propriétaire part de son bien à l’acte de vente.

Suivant ce principe, le prix d’un viager libre pourra être connu en estimant dans un premier temps la valeur vénale du bien immobilier à mettre en viager. Suivant l’estimation, le bouquet ainsi que les rentes qui pourront être perçus par le propriétaire vendeur seront connus.

Bon à savoir : l’âge du crédirentier ainsi que son état de santé peuvent influencer le prix d’un viager, qu’il soit libre ou occupé. En effet, la méthode de calcul intègre la notion d’espérance de vie. Pour faire simple, plus l’espérance de vie estimée du propriétaire est basse plus le taux de rente sera important, faisant gonfler le montant des rentes que l’acheteur doit verser.

Calcul d’une vente en viager : aides et conseils

Vous avez pour projet de mettre votre bien, maison ou appartement en viager mais n’êtes pas sûr des retombées financières que vous pourrez en tirer, un courtier comme Solutis peut vous apporter des conseils utiles.

En effet, le fait de rendre liquide son patrimoine immobilier n’est pas une mince affaire, surtout si cette opération est destinée à améliorer votre situation et celle de vos proches. Pour être sûr de faire le bon choix, faites confiance à Solutis pour vous accompagner dans votre projet de vente en viager, occupé comme libre.

En prenant rendez-vous avec un expert spécialisé, ce dernier pourra faire le point sur vos besoins et ainsi apporter la meilleure solution de viager. N’hésitez pas à prendre contact, cette démarche est gratuite et sans engagement.

Jonathan Hector

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Publié le 08/03/2023