Etude simple, rapide et sans engagementLe viager est une forme de vente immobilière qui séduit de plus en plus de vendeurs mais également d’acheteurs. Cette acquisition repose sur une transaction entre un débirentier (l’acheteur) qui verse généralement une rente souvent jusqu’au décès du crédirentier (vendeur) avec parfois un bouquet. Ce mode d’acquisition permet aux investisseurs de saisir des opportunités en acquérant un bien de qualité à un prix compétitif et au vendeur de profiter d’un supplément de revenus pour subvenir à ses besoins. Découvrez les solutions de financement pour prendre en charge le coût de cette opération.
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Les 4 points à retenir sur ce sujet :
1. L’achat en viager permet d’acquérir un bien immobilier avec une décote en échange d’un bouquet et le versement d’une rente jusqu’au décès du vendeur.
2. Le bouquet, voire les rentes peuvent être financés à l’aide d’un prêt consommation, d’un rachat de crédit ou encore d’un crédit hypothécaire.
3. L’obtention d’un prêt pour financer un viager est possible en présentant un dossier solide avec des garanties sérieuses.
4. Un viager acheté à crédit peut faire l’objet d’une revente mais selon les situations et modalités du contrat, cette pratique peut être complexe à mettre en place.
Qu'est-ce qu'un achat en viager ?
L’achat en viager est une opération immobilière qui consiste à acheter un appartement ou une maison sans débourser le montant total requis le jour de l’acquisition. Le vendeur, c’est-à-dire le crédirentier cède son logement à une tierce personne dénommée débirentier en contrepartie d’une certaine somme d’argent appelée bouquet ainsi qu’une rente viagère. Cette dernière sera versée périodiquement par mois, par trimestre ou tous les ans.
Comme mentionné plus haut, l’acquisition du bien immobilier s’étend au fil des années. Le versement de la rente viagère s’effectue jusqu’au décès imprévisible du vendeur. L’achat se base sur le principe de l’aléa. La durée du paiement de la rente n’est pas définie au moment de la conclusion du contrat.
En ce qui concerne la rente viagère, son montant est bien évidemment fixé dans l’acte de vente et dépend de plusieurs critères, à savoir :
- la valeur foncière du bien immobilier,
- l’âge du vendeur et son état de santé,
- le statut du bien, c’est-à-dire un viager occupé ou un viager libre,
- les modalités de versement du bouquet, ainsi que son coût.
Bon à savoir :
Le logement connaît une décote de sa valeur foncière, dans le but de compenser le droit d’habitation et d’usage que l’acheteur subit jusqu’au décès du vendeur en cas d’une opération de viager occupé.
Comment financer le bouquet d'un achat en viager ?
Le versement d’un bouquet est l’une des spécificités de ce type d'achat. Pour ce type d'investissement, le versement de cette somme se fait au comptant lors de la signature de l’acte de vente. En général, le montant de cette transaction sera déduit du prix de vente. Seul le solde du prix sera reconverti en rente. Aujourd’hui, plusieurs méthodes permettent de financer ce premier versement.
Le prêt personnel
Contrairement à ce que l’on pense, il est tout à fait possible de financer le bouquet de la vente par le biais d’un prêt personnel. En revanche, avant d’accorder ce type d’emprunt, les établissements de crédit exigent un certain nombre de garanties.
La banque s’assure avant tout que la garantie fournie au moment de déposer la demande de prêt porte sur un bien immobilier autre que celui que vous prévoyez d’acheter. Au cas où vous ne seriez pas en mesure de payer vos dettes, c’est-à-dire les mensualités du prêt ainsi que le versement de la rente viagère, la banque et le vendeur sont susceptibles de réclamer la cession des garanties pour se faire rembourser.
Dans le cas contraire, c’est-à-dire lorsque l’investisseur ne peut pas mettre un bien en garantie, alors il serait préférable de négocier directement avec le vendeur l’inscription de la « cession de rang » dans l’acte authentique de vente. Le principe est simple. Il s’agit d’autoriser la banque à être remboursée en priorité lorsque l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser le prêt.
D’autres alternatives sont également possibles, pour ne citer que :
- le cautionnement privé par le biais d’une tierce personne,
- la caution mutuelle, de type crédit-logement,
- le nantissement d’un contrat de placement déjà détenu comme une assurance-vie par exemple.
Financer le bouquet d'un viager avec un rachat de crédit
Le rachat de crédit est aussi un excellent moyen qui permet de financer ce premier versement au comptant. À défaut d’avoir le montant requis entre les mains, au moment de la conclusion du contrat, il est tout à fait possible de recourir au rassemblement de dettes.
Pour rappel, il s’agit, comme son nom l’indique, de regrouper tous les crédits en cours en un seul et unique prêt, avec un remboursement unique, tout en préservant un certain équilibre sur ses finances. De plus, en déposant sa demande de rachat de crédit auprès d’un établissement bancaire, l’acheteur peut tout à fait y inclure une demande de trésorerie supplémentaire couvrant entre autres sur le bouquet. Le rachat de crédit peut être une solution fiable en cas de problème budgétaire.
La solution du crédit hypothécaire pour acheter en viager
Le prêt viager hypothécaire consiste pour sa part en un crédit entièrement dédié au financement d’un projet personnel. L’idée est d’obtenir un financement en utilisant la valeur de son patrimoine immobilier en tant que garantie.
Pour disposer de la somme d’argent requise, l’acheteur propose donc un bien immobilier dont il est propriétaire comme garantie auprès de l’établissement bancaire. Il faut savoir que le dispositif est accessible sans la souscription d’une assurance emprunteur. En cas de décès de l’emprunteur, la banque se rembourse à partir du montant obtenu lors de la vente du bien immobilier placé en garantie.
Achat en viager et prêt bancaire : est-ce intéressant ?
Pour bien des projets, le prêt bancaire constitue un levier utile pour mobiliser rapidement une somme d’argent et parfois plus importante que les économies seules de l’emprunteur. Pour cette raison, beaucoup de particuliers comme de professionnels ont recours à l’emprunt bancaire pour investir par exemple dans un viager.
En effet, il est intéressant de faire un achat en viager à crédit car l’acheteur sera en mesure d’acquérir un bien de qualité, bien situé à l’aide du capital emprunté. D’ailleurs, le prêt bancaire est un moyen de préserver sa trésorerie pour d’autres projets ou en cas de réels besoins imprévus. Le viager à crédit représente un levier financier pouvant se révéler extrêmement profitable notamment si cet investissement permet de réaliser une belle plus-value grâce à l’acquisition d’un bien immobilier dans une zone de tension ou à fort potentiel.
Méconnu du grand public, le viager peut représenter une porte d’entrée pour se constituer un patrimoine immobilier au fil du temps à un prix parfois inférieur au marché grâce à la décote à l’achat.
Attention, chaque acheteur ou investisseur décidant de faire un achat en viager doit prendre en compte certains aléas pouvant altérer la rentabilité de cette opération. La principale variable concerne la longévité du vendeur. Concrètement plus la durée de vie du crédirentier est longue, plus la rentabilité s’amoindrit car l’acheteur continue à verser la même rente pendant ce temps. L’emprunteur doit s’assurer que si cette situation intervient, il devra être en mesure de maintenir le remboursement des mensualités du crédit souscrit pour financer cet investissement.
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Les questions fréquentes concernant l’achat d’un viager à crédit
Peut-on emprunter sans apport pour un viager ?
Dans le cadre d’un viager à crédit, l’emprunteur devra démontrer de sérieuses garanties concernant sa capacité de remboursement pour emprunter sans apport. Au même titre, ce dernier devra s’assurer que la somme empruntée lui permette de couvrir le coût du bouquet ainsi que les rentes.
Est-il possible de revendre un viager acheté à crédit ?
La revente d’un viager acheté à crédit est possible mais reste encadrée. Selon la situation, l’acheteur souhaitant vendre le bien devra prendre en compte différents facteurs. Dans le cadre d’un viager libre, il est libre de vendre à tout moment le bien mais devra continuer à honorer le paiement de la rente. En cas de viager occupé, la revente s’avère souvent peu intéressante et difficile car le vendeur occupe toujours le bien concerné par la vente.
Généralement, la revente du bien permettra le remboursement par anticipation du crédit souscrit si l’amortissement de ce dernier n’est pas arrivé à son terme.
Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis
Mis à jour le 18/06/2025
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