Vendre un bien en viager à un membre de sa famille est-il autorisé ?

Beaucoup peuvent penser qu’il est interdit si ce n’est réprimande la réalisation d’une vente viagère avec un proche partageant des liens familiaux. En effet, sous couvert d’une donation déguisée, certaines familles considèrent que cette forme de transaction doit forcément être entreprise avec un acheteur inconnu des vendeurs. Or cette image sur le viager est fausse. Le propriétaire souhaitant se séparer de son bien à la liberté de choisir le futur acquéreur qui peut donc s’agir d’une personne ne faisant pas partie de la sphère familiale ou un membre de la famille.

Suivant ce principe, un crédirentier peut procéder à une opération viagère avec un débirentier qui serait son fils ou sa fille par exemple. Naturellement, faire un viager en famille présente plusieurs avantages qui doivent être considérés par chaque partie prenante. Le premier argument est qu’au décès du vendeur, le bien mis en viager resterait donc dans le patrimoine familiale. De cette manière, la succession de la propriété est assurée et garantie par les termes de la transaction viagère.

Par ailleurs, le second argument est quant à lui financier. La réalisation d’une vente en viager avec un membre de sa famille permet à celui-ci d’aider un proche en cas d’une retraite qui serait insuffisante pour subvenir aux besoins du propriétaire vendeur. De cette manière, l’héritier acquéreur peut soutenir financièrement le parent si nécessaire, tout en lui permettant de continuer à vivre dans son logement. Pour cela, il suffira d’effectuer un viager occupé pour que l’ancien propriétaire puisse conserver le droit d’usage et d’habitation.

Quelles sont les conditions d’une opération de vente en viager en famille ?

Si la vente en viager n’impose aucune restriction sur l’origine de l’acquéreur, une transaction faite entre membres d’une même famille demande de prendre certaines précautions. Afin d’éviter tout soupçon de fraude, l’administration fiscale sera d’autant plus vigilante sur les termes de cette opération. Concrètement, si vous décidez de passer outre le cadre légal définissant la vente viagère avec un membre de votre famille, vous vous exposerez donc à des sanctions financières, une annulation de la transaction en cours voire une peine.

Telle une opération de vente classique, une vente viagère doit être conforme aux règles juridiques pour qu’elle soit recevable et donc validée. Suivant ce principe, la transaction financière doit représenter la réelle valeur du bien, cela signifie d’éviter toute surévaluation ou sous-estimation. Dans ce cas, le bouquet versé, tout comme les rentes viagères devront être d’un montant suffisant. Sans quoi, l’administration peut se réserver le droit d’annuler le contrat de vente.

Au-delà de l’aspect financier, le viager doit également être en règle concernant l’accord de vente. Tout simplement, si vous êtes propriétaire de votre résidence principale avec votre conjoint, vous devrez donc bénéficier de son consentement pour procéder à une vente viagère avec un membre de votre famille.

Cette réglementation est également valable si vous êtes co-propriétaire du bien avec d’autres personnes notamment après un héritage. Dans cette situation, chaque héritier a une voix à faire valoir, il faudra ainsi réunir l’accord de chacun pour que le bien puisse être placé en vente viagère.

Vente viagère avec un membre de la famille : nos conseils

Si vous prévoyez de céder votre résidence principale à un de vos enfants par le biais d’une vente en viager, si cela est le cas vous ne pourrez pas déshériter le reste de la fratrie. En effet, si rien ne vous empêche de le faire et que l’accord de chaque héritier n’est pas nécessaire pour vous lancer dans les démarches, les enfants lésés pourraient demander une compensation financière et avoir gain de cause. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est quand même préférable et conseillé de sonder chaque héritier et d’obtenir le consentement de chacun.

Autre cas de figure, En cas de viager occupé avec conservation de l’usufruit par le vendeur, à son décès le bien figura dans l’héritage de ses héritiers. Suivant cette logique, le fisc peut exiger des droits de succession sur ce patrimoine et votre enfant devra s’en acquitter pour obtenir la pleine propriété de la résidence.

Pour finir, il est déconseillé de faire un geste financier lors d’une vente en viager à un membre de la famille. Cela s’explique principalement par le fait que si le montant de rente viagère ainsi que du bouquet n’est pas adéquat avec la valeur réelle du bien, alors vous encourez une annulation du contrat et un rappel à l’ordre du fisc pour la dissimulation d’une donation. Si vous pensez faire plaisir à un proche, cela pourrait jouer en la défaveur du débirentier et du crédirentier et nuire à la concrétisation de l’opération viagère.

Viager avec un membre de sa famille : Solutis peut vous aider

Vous avez pour projet de céder votre bien à un membre de votre famille (enfant, cousin, etc…) et cela par le biais d’un viager, dans ce cas vous pouvez faire confiance aux équipes de Solutis pour mener à bien cette mission.

Grâce à notre cellule spécialisée dans les opérations viagères, ces derniers pourront se charger de calculer le montant de la rente ainsi que du bouquet pour qu’il corresponde à la valeur du bien. L’objectif est d’éviter l’annulation du contrat par le fisc.

Pour une prise en main rapide de votre dossier, il suffit pour cela qu’un rendez-vous soit pris avec un expert Solutis. En tant que conseiller, il s’occupera des moindres détails de la procédure de vente en viager jusqu’à ce qu’il ne reste plus qu’à signer l’acte de vente chez le notaire.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Publié le 20/04/2023