Pour acter officiellement la vente de votre bien en viager, un passage devant un notaire sera alors nécessaire. Comme toute transaction immobilière, l’officier ministériel a pour fonction de vérifier la conformité de l’opération, une démarche impliquant des frais. Quels sont les frais inhérents à la mise en place d’un viager libre ou occupé ? Quels sont leurs montants ? Existe-il d’autres frais ? Nos experts vous expliquent pas à pas le coût financier d’une vente en viager.
Demande de vente en viager - Étude gratuite
Dans le cadre d’une vente en viager, la participation d’un notaire sera attendue et vous ne pourrez pas vous y soustraire. En effet, en tant qu’officier public et ministériel, il a pour mission d’authentifier les transactions immobilières et conserver les actes rédigés au profit de ses clients. Son intervention est essentielle pour officialiser les termes de l’accord entre le débirentier, l’acheteur et le crédirentier, le vendeur. La finalisation de la transaction viagère prendra la forme d’un acte de vente.
La mise en place d’une vente en viager inclut donc des frais de notaire qui devront être acquittés uniquement à l’initiative de l’acheteur lors de la signature des documents chez le notaire. Afin de vous donner une idée de combien représentent ces frais, voici le détail de chacun. Pour un viager, il existe 3 frais à devoir au notaire : l’émolument du notaire, les droits de mutation et les débours.
Pour faire simple, les émoluments sont les sommes perçues par le notaire à titre de rémunération pour sa participation et la prestation conclue. Le choix de l’officier ministériel n’a que peu d’influence car la contrepartie financière est encadrée et réglementée par la loi française. De ce fait, comme les tarifs sont fixes, libre à vous de choisir le notaire que vous souhaitez.
Lors d’une vente en viager avec Solutis, nous vous mettons directement en contact avec un notaire, sélectionné par nos soins. Vous pouvez cependant décider de passer par celui avec lequel vous avez l’habitude de traiter.
Le montant des émoluments que vous paierez est alors calculé à partir du prix de vente du bien mis en viager.
Le barème des honoraires de notaire pour un viager en 2024 est le suivant :
Par exemple, un bien de 200 000 euros est acheté en viager, alors les émoluments du notaire peuvent être connus grâce au calcul suivant :
6500 x 0,03870 + (17 000 – 6 500) x 0,01596 + (60 000 – 17 000) x 0,01064 + (200 000 – 60 000) x 0,00799 = 251,55 + 167,58 + 457,52 + 1 118,6 = 1 995,25 €
Pour compléter le calcul, il suffit de rajouter le coût de la TVA qui est de 20 %, ce qui donne :
1 995,25 x 1,2 = 2 394,3 €
En conclusion, pour la mise en viager d’un bien de 200 000 €, les émoluments s’élèvent à environ 2394.3 €.
En plus de la rémunération du notaire, vous devrez vous acquitter des droits de mutation, aussi appelés droits d’enregistrement. Lorsqu’un transfert de propriété a lieu, c’est le cas notamment pour un viager, une taxation sur la vente est mise en place. Les droits d’enregistrement se découpent en trois taxes, dont le calcul se base sur le montant de la vente viagère.
En fonction de votre situation et du bien mis en vente viagère, une ou plusieurs interventions extérieures peuvent être nécessaires. Dans le cadre d’un viager, l’action d’un expert immobilier pour estimer le bien ou encore celle du syndic ou du cadastre permettra de mener à bien la transaction immobilière.
Dans cette situation, les factures seront alors réglées par le notaire, mais devront lui être remboursées à la signature de l’acte de vente. Dans le contrat, ces dépenses seront donc qualifiées de débours. Aucun supplément ne sera facturé, il suffira de payer la somme comptant.
Selon l’état du bien et sa valeur, le montant global des frais d’un viager peut atteindre entre 5 à 8 % de l’opération en moyenne.
Lors d’une opération de viager, celle-ci peut prendre deux formes selon le besoin du vendeur. Rappel de leurs conditions et explication des méthodes de calcul pour obtenir les frais de notaire associés.
La première, définit comme le viager occupé permet au crédirentier de transférer son titre de propriété à un investisseur. Néanmoins, le vendeur fait valoir son droit d’habitation et d’usage afin de continuer à vivre dans le logement jusqu’à un départ volontaire ou son décès. En contrepartie du gain de la nue-propriété, le débirentier verse à l’ancien propriétaire un bouquet et une rente mensuelle définie en amont lors de l’acte de vente, en tenant compte de la décote du prix du bien dû à l’occupation de l’habitation.
À contrario, le viager libre est quant à lui une transaction où le vendeur quitte le bien une fois la signature du contrat actée chez le notaire. Selon le même principe, un bouquet et une rente viagère sont compris dans l’opération. Toutefois, l’acheteur bénéficie instantanément de la pleine propriété du bien. Il peut alors y emménager pour y vivre ou tout simplement le proposer à la location pour générer un supplément de revenus.
Si une distinction est faite entre ces deux formes de viager, c’est également le cas lors du calcul des frais de notaire. En effet, selon le type de transaction, la méthode de calcul diffère. Pour faire simple, lors d’un viager libre, le notaire prendra alors la valeur vénale du bien mis en viager pour estimer le montant des frais.
Tandis que pour un viager occupé, l’officier ministériel tiendra compte de la baisse provoquée par l’occupation du vendeur et, de fait, c’est donc la valeur vénale décotée qui constituera le socle de calcul. Par conséquent, une opération de viager occupé est donc moins coûteuse en termes de frais en comparaison d’une transaction via un viager libre.
Vous souhaitez procéder à une vente viagère simple et sans complication, Solutis peut vous aider dans la réussite de cette quête. Nos experts spécialisés en opération viagère peuvent vous accompagner durant toute la procédure. Ces derniers s’assureront de répondre à toutes vos questions, et notamment calculer pour vous les frais qui seront inhérents à votre transaction immobilière.
Pour lancer les démarches, une prise de rendez-vous suffit pour qu’un conseiller prenne contact avec vous dans les moindres délais. Avec lui, vous ferez le point sur votre situation, vous pourrez alors expliquer votre projet de vente mais aussi vos besoins. Nos équipes prendront acte de ces informations afin de vous proposer une offre de viager adaptée à vos attentes.
Gratuit et sans engagement, nous vous mettons directement en lien avec nos partenaires spécialistes des opérations en viager libre et viager occupé, nous mettons au centre de nos échanges la réussite et la concrétisation des projets de nos clients.
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur paye les frais de notaire comme pour une vente immobilière classique. Dans le cadre d'un prêt viager occupé, l'acquéreur devra régler les frais de notaires, en calculant la valeur du bien en tenant compte de la réduction du montant de la vente liée au DUH (droit d’usage et d’habitation).
De manière générale, le bouquet d'un viager peut représenter 30% de la valeur du bien immobilier.
Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis
Publié le 22/01/2024
D'autres articles pour approfondir