Quelles différences entre la vente en viager et la vente classique ?

Les modalités de paiement ne sont pas identiques

Lors d’une vente en viager, l’acheteur (débirentier) ne paye pas la totalité du prix du logement au vendeur à la signature, il lui verse uniquement une partie avec une somme d’argent comptant, appelée le bouquet, et le reste composé de rentes viagères mensuelles. Au contraire, durant une vente immobilière classique, le vendeur (crédirentier) est réglé par l’acquéreur en un seul versement représentant la totalité du prix du bien, soit au comptant soit via un prêt bancaire.

L’acheteur n’a pas besoin de souscrire de crédit immobilier pour financer son achat en viager. Un vrai avantage par rapport à la méthode d’acquisition traditionnelle, sachant que les intérêts d’emprunt peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Pour autant, toujours avec un viager, le débirentier va profiter du principal atout du prêt bancaire sans y avoir recours, c’est-à-dire d’une mensualisation du paiement puisqu’il sera prélevé d’une rente tous mois.

Avec un viager, le vendeur ne pourra pas toucher l’intégralité du prix de son bien comme c’est le cas avec une vente classique. Néanmoins, cette méthode permet à ce dernier de profiter d’une augmentation de ses revenus durant toute sa vie avec le versement de la rente viagère mensuelle sur son compte en banque. Un complément de retraite intéressant s’il juge sa pension insuffisante face à ses dépenses du quotidien.

Une possible décote du prix de vente en cas de viager occupé

Si après une vente immobilière classique, le vendeur encaisse la somme totale de la valeur de son bien, moins d’éventuels frais et impôt sur les plus-values, il ne touche qu’une part plus réduite s’il opte pour un viager occupé.

En effet, son droit d’usage et d’occupation du logement va générer une décote sur son prix de référence. Cette décote est calculée en fonction d’un loyer fictif multiplié par l’espérance de vie restante du vendeur et celle de son conjoint.

Pour l’acquéreur, le viager peut être une excellente occasion d’investir dans un logement moins cher grâce à la décote par rapport à une transaction réalisée via un achat immobilier classique. Néanmoins, il doit être conscient qu’il ne détiendra que la nue-propriété jusqu’au décès du vendeur.

Nue-propriété, usufruit et pleine propriété : un statut différent entre la vente classique et le viager

Lorsqu’une vente immobilière traditionnelle aboutie, le vendeur cède la pleine propriété du bien à l’acheteur. Ce dernier possède donc à la fois la nue-propriété et l’usufruit.

Dans le cadre d’une vente viagère, la nature du viager peut fournir un statut patrimonial différent à l’acquéreur. S’il opte pour un achat en viager libre, il acquiert la pleine propriété du logement, il possède à la fois les murs et son usage. Il peut donc décider de s’y installer, de le louer voire de le vendre.

Si toutefois il s’oriente vers une acquisition en viager occupé, la propriété va être démembrée puisqu’il va céder un droit d’usage ou l’usufruit au vendeur qui va pouvoir l’habiter jusqu’à son décès. Dans ce cadre, l’acheteur peut ne disposer que de la nue-propriété. Une concession à accepter pour bénéficier d’une décote importante.

Des formalités identiques pour la vente classique et le viager

Malgré les points de différence, il existe des formalités administratives similaires que l’on retrouve à la fois du côté de la vente immobilière classique et la vente en viager.

Tout d’abord, la réalisation des diagnostics obligatoires doit être effectuée par le vendeur avant la transaction, quelle que soit la méthode de vente (classique ou viager). Voici une liste non-exhaustive :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l’exposition au plomb ;
• la présence d’amiante ;
• l’état du réseau électrique si la construction a plus de 15 ans ;
• l’état de l’installation du gaz si sa vétusté est supérieure à 15 ans ;
• l’état de l’installation d’assainissement non collectif ;
• l’état des risques naturels et de pollution ;
• diagnostic du bruit environnant ;
• la présence de termites et d’un risque de mérule dans des zones identifiées par un arrêté préfectoral, etc…

En outre, pour formaliser le contrat de vente, il est impératif de passer par un notaire qu’il s’agisse d’une vente immobilière standard ou d’un viager. L’officialisation de la transaction s’effectue donc par la signature d’un acte authentique. Pour l’acquéreur, cela signifie que des frais d’achat immobilier, ou frais de notaire, s’appliquent. Ils comprennent la taxe de publicité foncière, les droits de mutation, les émoluments ainsi que les débours.

L’acheteur doit donc avoir suffisamment de fonds pour prendre en charge ces frais et le montant du bouquet. Souscrire un prêt personnel pour payer ces dépenses est envisageable si ses liquidités sont insuffisantes ou s’il souhaite préserver son épargne.

Comprendre les différences et les points communs du viager et de la vente classique avec Solutis

Si vous avez encore des interrogations au sujet du fonctionnement du viager, vous pouvez vous faire accompagner par notre équipe spécialisée. En fonction de votre situation et de vos projets, les conseillers Solutis vous orienteront vers la solution à privilégier entre la vente en viager ou la vente classique pour votre bien immobilier.

Ils vous apporteront toute leur expertise en répondant à vos questions relatives aux critères et aux spécifiés du viager, à ses différentes formes puis à ses conditions de mise en place. Ils pourront également débuter une étude pour estimer la rente viagère mensuelle et le bouquet auxquels vous pourrez prétendre d’après une évaluation de la valeur de votre logement à revendre.

Pour lancer les démarches d’accompagnement et de suivi, il vous suffit de prendre contact avec nous en positionnant un RDV téléphonique au créneau de votre choix. Vous serez rappelé par un spécialiste Solutis sans aucuns frais, qui lancera une étude gratuite et sans engagement.

Questions fréquemment posées sur les différences entre la vente en viager et la vente classique

Beaucoup de propriétaires se posent des questions entre la vente en viager et la vente classique. Voici quelques réponses aux questions clés pour prendre des décisions entre ces 2 possibilités immobilières.

Quel est l'intérêt de vendre en viager ?

Vendre son bien immobilier en viager présente un intérêt financier. Cela permet aux propriétaires de céder leur bien tout en recevant un bouquet puis une rente viagère régulière jusqu'à la fin de leurs jours. Pour les vendeurs qui sont seniors, ça représente une source de revenus stable et une sécurité. De plus, le viager permet aux acquéreurs d'accéder à la propriété avec un investissement initial moindre, puisqu'une partie du paiement est échelonnée dans le temps. En d’autres termes, le viager doit être une stratégie gagnante pour les 2 partis concernés, même si bien évidemment la fin du paiement de la rente n’est pas connue par avance.

Pourquoi préférer la vente classique à la vente en viager ?

La vente classique est un choix privilégié pour ceux qui recherchent une transaction immobilière rapide et sans contraintes à long terme. Contrairement au viager, la vente traditionnelle offre un paiement intégral immédiat, ce qui offre aux vendeurs une liquidité instantanée pour leurs projets futurs. Elle élimine également les calculs liés à la rente viagère. De plus, la vente classique permet aux acquéreurs de disposer rapidement de la pleine propriété sans les obligations à vie associées au viager. La vente classique et la vente en viager sont 2 solutions qui peuvent pleinement convenir aux vendeurs et aux acheteurs, tout dépend des besoins et aspirations de chacun.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 05/03/2024