Que se passe-t-il en cas de décès de l’acheteur lors d’une vente en viager ?

Le principe d’une opération en viager repose sur le transfert d’un titre de propriété d’un vendeur à un acheteur. Dans ce contexte, une personne propriétaire d’un bien immobilier en échange de se séparer de son bien, accepte de recevoir une indemnisation financière. La compensation versée au crédirentier prend donc la forme d’un bouquet et d’une rente viagère. Dès lors que l’acte authentique de vente est signé chez le notaire, l’acheteur possède alors une dette vis-à-vis du vendeur.

Dans la majorité des cas, le versement a lieu durant plusieurs années jusqu’au décès du crédirentier, voire de son conjoint également notamment si une telle clause a été prévue au préalable. Quand est-il si le débirentier venait à décéder avant le vendeur ? La réponse est simple, cette dette représentée par le contrat de vente en viager s’inscrit dans le patrimoine qui sera transmis aux héritiers. En effet, bien que le décès de l’acheteur initial soit constaté, les termes alors conclus restent valides. Cela signifie que les rentes mensuelles seront toujours perçues par le vendeur. C’est aux héritiers d’en assurer le versement.

Hériter d’un viager après le décès de l’acheteur : que faire ?

Dans cette situation, plusieurs options s’offrent aux nouveaux acheteurs qui ont hérités de l’obligation de poursuivre le viager, suite au décès de l’acheteur initial.

La première est la conservation de la rente mensuelle. Le ou les débirentiers désignés continueront de verser les sommes convenues jusqu’au décès du vendeur. De cette manière, ces derniers seront en mesure de bénéficier de la pleine propriété du bien en question au décès du vendeur.

La seconde solution est la vente du bien sans transfert d’obligation de la rente. Dans ce cas de figure, les héritiers ne souhaitent pas conserver le logement. Une revente est alors possible, néanmoins le versement des rentes perdurent.

La troisième est de procéder à une vente avec un transfert partiel d’obligation de la rente. Lors de la revente du bien en question, les héritiers ont trouvé un accord avec les nouveaux acquéreurs pour que le versement des rentes soit alors divisé et partagé entre chaque codébirentiers.

La quatrième possibilité est d’organiser la vente du bien avec un transfert total d’obligation de la rente. Suivant ce principe, un nouveau débirentier se place et remplace ceux qui ont hérités de l’opération. Une substitution libératoire est alors engagée afin de libérer les héritiers et permettre aux nouveaux acheteurs de verser les rentes mensuelles. Toutefois, l’accord du crédirentier sera à obtenir pour opérer le changement.

Pour finir, une revente avec un transfert d’obligation de rente à un tiers peut avoir lieu. Pour se faire, les héritiers doivent trouver un tiers qui accepte d’acheter le bien et de prendre en charge le paiement des rentes viagères.

Notre conseil d'expert :

Le décès de l’acheteur n’a pas à vocation à modifier les termes du contrat préalablement signés. Par exemple, si une vente en viager a été convenue avec notamment la conservation du droit d’usage et d’habitation par le vendeur, alors cela sera toujours le cas après le décès du débirentier.

Vente en viager : le décès de l’acheteur peut-il faire annuler le contrat et le versement des rentes ?

Naturellement, il est normal de se poser la question du devenir du contrat et donc des versements des rentes au vendeur en cas de décès de l’acheteur. Si cela venait à se produire, sachez qu’aucune annulation du contrat de viager ne peut être attenter. L’explication est relativement simple, cela est principalement dû au fait que le décès ne peut être considéré comme une raison valable pour mettre fin à l’acte signé.

Pour information, une annulation d’une vente en viager peut être engagée seulement si :

  • L’opération est mise en place afin de réaliser une donation à destination d’un proche du crédirentier ;
  • Le conjoint du vendeur n’a pas donné son accord explicite pour la vente viagère du bien ;
  • Si l’acheteur venait à ne plus être apte à honorer ses obligations comme le versement du bouquet et des rentes viagères ;
  • Si la détermination de la rente est considérée comme insuffisante et inadaptée aux circonstances (âge et état de santé du vendeur, valeur du bien) alors le contrat peut être remis en cause.

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Si celle-ci convient à vos attentes, il suffira de renvoyer le contrat signé ainsi que de procéder à la signature de l’acte de vente chez votre notaire.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Publié le 19/04/2023