Différence entre nue-propriété et viager

Nue-propriété et viager d’un point de vue vendeur

La nue-propriété est une forme de démembrement où le propriétaire cède le droit de propriété du bien à un tiers, tout en conservant le droit de disposer du bien à sa guise pour y vivre, le louer ou le prêter. Autrement dit, le nu-propriétaire détient les droits de propriété sur le bien, tels que le droit de vendre ou de léguer, mais n'a pas le droit d'en jouir. Ce droit est réservé à l'usufruitier, qui peut occuper le bien ou en percevoir les revenus locatifs. La nue-propriété est cédée moyennant le versement d'une somme d'argent correspondant à la valeur du bien diminuée de la valeur de l'usufruit. Une fois la fin du contrat par exemple au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire aura la pleine propriété du bien immobilier.

En revanche, le viager occupé est une forme de vente immobilière où le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, appelé débirentier contre le versement d’un bouquet ou/et d'une rente viagère périodique jusqu'au décès du crédirentier. Contrairement à la nue-propriété, où le paiement est effectué en une seule fois, le paiement dans le cadre d'une vente en viager peut s'étaler dans le temps.

Une autre différence importante réside dans la durée de la jouissance du bien. Dans le cas de la nue-propriété, le nu-propriétaire en fonction du contrat signé peut par exemple avoir la pleine propriété à une date fixe par exemple dans 15 ou 20 ans en fonction de ce qui est défini ou alors au décès de l’usufruitier, il y’a donc 2 possibilités. En revanche, dans le cas du viager, le crédirentier conserve le droit d'habiter le bien jusqu'à son décès, ce qui lui permet de maintenir son cadre de vie habituel sans avoir à déménager.

Nue-propriété et viager d’un point de vue acheteur

L'investissement dans l'immobilier est une valeur refuge, il est important de savoir que pour un achat en viager la décote du bien est en moyenne de 30% alors que pour l’achat en nue-propriété cela peut aller jusqu’à 60%.

Il est également bon de savoir que lors d'un achat immobilier en nue-propriété, l'acheteur peut revendre à tout moment contrairement à l'achat en viager.

D'un point de vue succession si le débirentier décède avant le crédirentier alors les héritiers continueront de payer la rente pour le viager. Pour un achat en nue-propriété si le nu-propriétaire décède avant l'usufruitier alors la nue-propriété revient à ses héritiers qui devront s’acquitter de payer les mensualités si son achat a été réalisé par un crédit bancaire, d'où l'importance de souscrire à une assurance emprunteur en cas de décès pour anticiper la succession.

En d’autres termes, bien que la nue-propriété et le viager soient deux formes qui se ressemblent pour acheter un bien immobilier, ils présentent des différences en termes de prix à l’achat, de paiement, possiblement de durée de jouissance et de modalités de transaction. Il est donc essentiel de comprendre ces distinctions avant de s'engager dans l'une ou l'autre de ces transactions immobilières.

Questions fréquemment posées sur le viager et la nue-propriété

Voici quelques réponses aux questions généralement posées sur le viager occupé et la nue-propriété.

Comment calculer le montant de la nue-propriété ?

Pour calculer le montant de la nue-propriété, il y’a plusieurs éléments qui doivent être pris en compte. Il faut regarder la valeur du bien immobilier concerné. Ensuite, la durée de l'usufruit est importante, car plus elle est longue, plus le montant de la nue-propriété est faible. Il est souvent conseillé d’estimer la durée de l'usufruit en fonction de l'âge du bénéficiaire. Le montant de la nue-propriété ainsi que la durée de l’usufruit seront établis préalablement dans le contrat pour éviter toute surprise, la nue-propriété peut par exemple être estimée à 50% voire moins de la valeur du bien immobilier.

Quel est le prix d’un bien en viager ?

Le prix d'un bien en viager dépend de la valeur vénale du bien immobilier, c'est-à-dire sa valeur sur le marché. Ensuite, l'âge du vendeur et son espérance de vie sont des éléments déterminants. Le montant de la rente viagère mensuelle versée au vendeur est également pris en compte dans le calcul du prix total. Tous ces éléments feront que le prix du bien immobilier sera vendu avec une décote qui peut être de l’ordre de 30 à 50%.

Rédigé par Mathieu DUBUFFET - Rédacteur expert de Solutis -Linkedin

Mis à jour le 03/06/2026

Expert en solutions de financement et gestion budgétaire, Mathieu rédige des contenus approfondis et pédagogiques pour les lecteurs de Solutis depuis 2018, appuyé par sa formation en Banque & Assurances.

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