Les prêts aidés pour financer un bien immobilier

Quels sont les différents prêts aidés en 2024 ?

Les prêts aidés sont des offres de crédit immobilier avec des conditions de remboursement favorables (ex : taux plus bas, frais réduits, durée allongée…) permettant d’aider les particuliers aux revenus moyens de financer plus facilement l’achat d’un logement. Ils sont souvent financièrement plus avantageux qu’un prêt amortissable classique.

Ces financements sont strictement réglementés sont accordés par les établissements bancaires qui ont signés une convention avec l’État.

Voici la liste des différents prêts aidés qui existent en 2024 :

• le prêt à taux zéro (PTZ) ;
• le prêt accession sociale (PAS) ;
• le prêt conventionné (PC) ;
• le prêt action logement ;
• le prêt épargne logement (PEL) ;
• le compte épargne logement (CEL).

Nos experts reviennent sur le fonctionnement de chacun de ces dispositifs de prêt aidé ainsi que sur leurs conditions d’octroi pour financer un bien immobilier.

Prêt aidé n°1 : le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est un emprunt bancaire qui permet de financer une partie du prix d’achat d’un logement sans payer d’intérêt bancaire sur cette somme. Il est toujours complété par un crédit immobilier amortissable classique, qui va servir à financer la part du montant de la transaction qui n’est pas prise en charge par le PTZ.

Le prêt à taux zéro est accordé sous condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, de respecter un barème des revenus défini selon le nombre de personnes qui va occuper le bien, puis d’acquérir un logement neuf ou un bien ancien à rénover (les travaux doivent représenter au moins 25 % du montant total du projet) dans une zone précise (B2 et C) et ne dépassant pas une consommation énergétique annuelle de 331 KWh/m.

Le remboursement d’un prêt à taux zéro se fait comme suit : un différé de paiement peut être décidé par l’emprunteur, il peut être de 5, 10 ou 15 ans. Pour en bénéficier, il faut en faire la demande auprès d’une banque ayant signé une convention avec l’État. En général, la plupart des banques destinées au grand public proposent le PTZ.

Prêt aidé n°2 : le prêt accession sociale (PAS)

Le prêt accession sociale (PAS) est un emprunt aidé permettant de financer avec un certain nombre d’avantages l’achat ou la construction de sa résidence principale, ou des travaux d’aménagement. Contrairement au PTZ, le PAS n’a pas besoin d’être associé à un emprunt immobilier classique, le capital peut financer entièrement le coût du projet immobilier.

De plus, le prêt accession sociale permet de profiter d’une réduction des émoluments du notaire, d’une exonération de la taxe de publicité foncière en cas d’hypothèque ou d’inscription en privilège du prêteur de deniers, de frais de dossier plafonné et d’un taux maximum réglementé. Le capital peut aussi être remboursé entre 5 et 35 ans, contre jusqu’à 25 ans pour un prêt amortissable classique. Toutefois, un apport est obligatoire car il ne peut pas prendre en charge les frais de notaire et de dossier.

Le PAS est proposé par les établissements bancaires qui ont signés une convention avec l’État pour être en capacité de l’accorder à leurs clients. Pour savoir s’il est possible de souscrire ce prêt aidé, le revenu fiscal de référence N-2 doit respecter un seuil de ressources, calculé suivant le nombre d’occupants dans le foyer et la zone d’achat (A, A bis, B1, B2 et C).

Prêt aidé n°3 : le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné repose sur un principe similaire au prêt accession sociale, c’est-à-dire qu’il permet aux personnes à revenus modestes d’obtenir un emprunt pour financer l’achat, la construction ou la rénovation d’une résidence principale avec un taux d’intérêt plafonné. Cet emprunt reste néanmoins accessible à toute personne majeure, à condition d’être solvable.

Il ne peut pas être couplé à un prêt immobilier classique, toutefois un apport, un prêt à taux zéro, un prêt épargne logement ou un prêt relais peut le compléter. La durée de remboursement accordée peut être de 5 à 35 ans, selon les ressources et le projet du foyer. Il n’est aussi pas possible de financer les frais d’acquisition d’un bien immobilier avec le montant du prêt conventionné.

A l’instar du PAS, le prêt conventionné est à demander à son établissement bancaire. La plupart des banques commerciales ont signé un accord avec l’État pour bénéficier de cette offre.

Prêt aidé n°4 : le prêt action logement ou prêt patronal (ex 1 % logement)

Le prêt action logement ou prêt patronal peut financer une nouvelle construction (VEFA), l’acquisition d’un bien avec ou sans travaux de rénovation ou l’achat d’un logement HLM qui sera une résidence principale en France métropolitaine ou dans les DROM. Son montant peut aller jusqu’à 30 000 €, remboursables sur 25 ans pour un taux d’intérêt maximum de 1 %. Une assurance emprunteur peut être requise, ce qui va augmenter le TAEG.

Il est possible de cumuler le prêt action logement avec un PAS, un PTZ ou encore un prêt conventionné. Aucun frais de dossier ni frais de garantie ne peut être facturé à l’emprunteur, ce qui réduit le coût total de l’acquisition immobilière.

Pour en bénéficier, il faut être salarié ou préretraité en activité dans une entreprise non agricole issue du secteur privé et composée d’au moins 10 salariés. Le revenu fiscal de référence de l’emprunteur doit également concorder avec les seuils du barème, déterminés suivant la composition de son foyer, et la zone d’acquisition. La demande du prêt action logement doit être réalisée auprès de l’organisme Action Logement à son employeur.

Prêt aidé n°5 : le prêt épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement permet d’épargner jusqu’à 61 200 € à un taux rémunérateur de 2,25 % bruts depuis le 1^er janvier 2024. En plus du versement initial de 225 €, l’épargnant est dans l’obligation de réaliser des versements périodiques pour éviter une clôture, c’est-à-dire un minimum de 540 € par an, ce qui représente 45 € par mois, 135 € par trimestre ou 270 € par semestre.

La durée d’ouverture minimum d’un PEL est fixée à 4 ans. Il peut être ouvert pendant 15 ans, puis il se transforme ensuite en simple livret bancaire. Ceux ouverts avant le 1^er mars 20211 n’ont aucune date de clôture automatique.

Le prêt épargne logement permet également d’emprunter un capital, remboursable sur une durée comprise entre 2 et 15 ans, en vue de financer une résidence principale, une construction, des travaux des parts de SCPI ou encore un local commercial comprenant la résidence principale. Le montant d’un prêt PEL est calculé en multipliant les intérêts cumulés (appelés les droits à prêts) par 2,5. Le taux du financement est le même que le taux d’épargne avec une commission supplémentaire de 1,2 %, soit 3,45 %.

L’intérêt d’un prêt du PEL réside dans son taux qui peut être plus bas que les taux en vigueur pratiqués par les organismes prêteurs. Pour profiter de ce prêt aidé, il faut en faire la demande à sa banque où le placement est en cours.

Prêt aidé n°6 : le compte épargne logement

Le compte épargne logement permet de placer jusqu’à 15 300 € et est rémunéré à un taux brut de 2 % depuis le 1^er janvier 2024. Le versement initial à l’ouverture est de 300 €. Chaque versement suivant est d’un montant libre, mais doit être égal ou supérieur à 75 €. Les retraits sont libres, à condition que chacun soit d’un montant minimum de 300 €.

A l’image du PEL, le CEL ouvre le droit à emprunter un crédit dont le capital peut aller jusqu’à 23 000 € pour une durée de 2 à 15 ans. Il est possible de cumuler un prêt CEL et PEL pour financer un projet immobilier ou des travaux, mais sans dépasser un maximum de 92 000 €. Le taux du prêt est l’addition entre le taux d’épargne plus une commission de 1,5 %. Les projets éligibles au financement sont identiques à ceux du prêt du PEL.

L’épargnant peut effectuer une demande de prêt du CEL à sa banque 18 mois après son ouverture.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 20/02/2024