Simuler gratuitement un crédit immobilier ou un prêt à la consommation tout en respectant une capacité d’emprunt grâce au simulateur Solutis.

Outil de calcul de prêt
%
an(s)
(*) Champs obligatoire

Calcul de la capacité d’emprunt : principe

Le calcul de la capacité d’emprunt permet de désigner le montant maximum, équivalant à 33 % de taux d'endettement, qu’un ménage peut consacrer chaque mois au remboursement des mensualités de crédit. Cette limitation tend à maintenir un reste à vivre suffisant pour que le foyer puisse continuer à supporter ses dépenses du quotidien. En règle générale, la capacité d’emprunt maximale est égale à 33% des revenus du foyer.

Cela signifie que l’ensemble des mensualités de prêt ne doivent pas dépasser, une fois additionnées, plus d’un tiers des revenus. Ce seuil de 33% de capacité d’emprunt correspond au taux d’endettement plafond pour la plupart des ménages. Ne pas aller au-delà est une protection réciproque pour l’emprunteur et le prêteur qui doivent, généralement, converser un minimum de 67% de reste à vivre.

Comment calculer la capacité d’emprunt ?

La formule pour calculer la capacité d’emprunt est la suivante : il faut multiplier les revenus moins les charges mensuels par 33 (pourcentage de taux d’endettement le plus élevé) et diviser le résultat par 100.

  • Revenus à intégrer dans la formule : salaires de l’emprunteur et des co-emprunteurs, revenus fonciers, rentes, revenus professionnels, etc…
  • Charges à intégrer dans la formule : mensualités de crédit en cours, pension alimentaire

La capacité d'emprunt pour un obtenir un crédit est calculée avec :

- le taux d'endettement du foyer (plafonné à 33%)
- les revenus
- les charges existantes
- le montant de l'apport personnel
- le montant souhaité des mensualités du prêt
- la durée de remboursement de l'emprunt

Voici par exemple le calcul de la capacité d’emprunt totale d’un ménage qui dispose d’un revenu de 4 500 € par mois :

(4 500 x 33) / 100 = 1 485 €

Pour contenir son taux d’endettement à 33%, ce ménage peut attribuer 1 485 € au maximum, chaque mois, au remboursement d’emprunts bancaires.

Si, par exemple, des mensualités de 400 € de prêt auto et de prêt travaux sont en cours, alors la capacité d’emprunt restante pour un nouveau projet est de 1 085 € (1 485 – 400).

Le montant de la capacité d’emprunt peut-il dépasser 33% des revenus ?

Dans certains cas, la limite de la capacité d’emprunt maximale est une règle flexible selon le niveau de revenu du foyer. Avec un budget mensuel de 10 000 € par mois, un emprunteur pourrait effectivement tout à fait prétendre à un nouvel emprunt même si le taux d’endettement dépasse 33% puisqu’il disposera encore d’un reste à vivre satisfaisant.

La capacité d’emprunt offre une information précieuse autant pour un demandeur de prêt que pour un établissement bancaire. Le résultat contribue à aider le professionnel dans sa décision de formuler un accord ou un refus de prêt. Il est à noter qu’une capacité d’emprunt encore suffisante, avec un taux d’endettement en dessous de 33% même après l’ajout d’une nouvelle mensualité, ne garantit pas systématiquement le déblocage d’un financement.

Quand faut-il calculer sa capacité d’emprunt ?

Il est utile de déterminer la capacité d’emprunt à plusieurs occasions :

  • lorsque le ménage souhaite financer un nouveau projet à crédit (prêt travaux, crédit auto, prêt personnel, prêt immobilier…) afin de juger de la faisabilité de l’opération et de la mensualité maximale qu’il est possible d’emprunter
  • lorsque le ménage souhaite préparer au mieux un projet immobilier pour rechercher des logements au prix conforme à sa capacité d’emprunt
  • lorsque la nouvelle capacité d’emprunt du foyer doit être calculée après une augmentation ou une diminution des revenus.

Comment calculer la capacité d’emprunt immobilière ?

La capacité d’emprunt immobilière évalue la mensualité la plus élevée qu’un ménage peut rembourser sans, toutefois, que la charge de ce prêt à l’habitat et des autres crédits ne surpassent pas un tiers des revenus.

Le calcul de la capacité d’emprunt immobilière mensuelle est le même que la formule de base :

(REVENUS – CHARGES) x 33 / 100

Avec le résultat de l’opération, l’estimation du capital total empruntable pour un projet immobilier peut se calculer de cette manière :

(capacité d’emprunt mensuelle x 12 mois) x durée de remboursement du crédit (en année)

Bon à savoir : Si des liquidités sont injectées dans l’opération, le résultat doit être soustrait par le montant de l’apport personnel.

Pourquoi les banques calculent-elles la capacité d’emprunt immobilière ?

Pour simuler un prêt au plus près de la réalité, l’emprunteur ou les co-emprunteurs devront se servir de leur capacité d’emprunt calculée au préalable. En effet, en renseignant cet effort financier ils obtiendront soit le capital empruntable soit le montant de la mensualité de remboursement.

C’est une indication précieuse grâce à laquelle ils pourront ensuite mieux orienter leurs recherches immobilières ou fixer avec davantage de précision l’ampleur d’un projet de construction. En effet, en connaissant le montant de leur futur crédit, les emprunteurs peuvent adapter leur projet à leur capacité d’emprunt immobilière pour s’offrir un bien cohérent avec leur budget.

Pourquoi choisir entre connaître le capital qu’il est possible d’emprunter ou le montant de la future mensualité du prêt ? Cela dépend de l’information que recherchent les emprunteurs potentiels et de leurs réflexions. Leur capacité d’emprunt va-t-elle servir à déterminer le montant maximal dédié à leur projet d’acquisition ou à l’inverse, vont-ils adapter la durée et le montant du crédit afin de respecter leur taux d’endettement ?

Quelles sont les informations nécessaires pour calculer la capacité d’emprunt immobilière ?

Sur un simulateur en ligne de calcul de capacité d’emprunt, il n’est pas nécessaire de fournir des pièces justificatives. Un établissement bancaire va cependant demander des documents et des informations précises pour évaluer la capacité d’emprunt immobilière :

  • le salaire de l’emprunteur
  • le salaire du ou des co-emprunteurs
  • les revenus complémentaires : revenus fonciers, rentes, revenus professionnels, pension alimentaire, etc…
  • les charges du foyer : crédits en cours, loyer, pension alimentaire
  • la somme de l’apport personnel
  • la durée de remboursement de l’emprunt.

Rachat de crédit et capacité d’emprunt

Le regroupement de crédits est une opération qui vise à réduire le montant des mensualités. Cette action libère de la capacité d’emprunt dans le budget puisque la réduction des échéances, qui peut en revanche entraîner un surcoût, se répercute également sur le taux d’endettement qui va forcément baisser en retour.

Les anciens prêts sont alors rachetés et clôturés par le nouvel établissement bancaire qui s’occupe ensuite de mettre en place la nouvelle mensualité au taux d’intérêt unitaire. Lors d’une demande de regroupement de prêts, qu’ils soient de la famille des crédits à la consommation ou du prêt immobilier, l’emprunteur peut ajouter une nouvelle enveloppe financière dans sa mensualité unique. En effet, grâce à une capacité d’emprunt retrouvée le foyer peut réussir à financer un nouveau projet.

Simuler un prêt immo ou conso en fonction d’une capacité d’emprunt

Le simulateur de prêt Solutis permet d’effectuer ces deux opérations. Afin de connaitre quel capital il est possible d’emprunter, l’internaute doit renseigner une mensualité en concordance avec sa capacité d’emprunt ainsi qu’une durée de prêt. A noter que plus un prêt sera long en termes de durée, plus le capital emprunté sera important. Cependant, il faut savoir qu’un allongement de la durée entraine également une augmentation du coût total puisque l’emprunteur remboursera des intérêts sur une plus longue période.

Le calcul parallèle est également envisageable grâce à la simulation de mensualité. Dans ce cas, cette simulation s’adressera davantage à un ménage qui a déjà une idée de budget pour son acquisition immobilière. En renseignant le capital nécessaire pour le financement ainsi que la durée souhaitée, il obtiendra le montant d’une mensualité. L’ajustement de la durée permettra de faire coïncider ce montant avec la capacité d’emprunt du ménage. La simulation de crédit et la calculette de taux d’endettement Solutis constituent un duo d’outils gratuits incontournables pour tous ceux qui souhaitent souscrire un crédit immobilier ou consommation.

Emprunter sur 30 ans

Emprunter sur 30 ans un crédit immobilier permet de bénéficier d’une mensualité réduite, mais est-ce vraiment si intéressant ? Peut-on emprunter sur une durée plus courte avec des crédits en cours ? Voici tout ce qu’il faut savoir.

Calcul

Cette question est récurrente chez les ménages qui ont des projets à réaliser, combien je peux emprunter compte tenu de ma situation actuelle ? C’est une question à laquelle nous allons répondre.