Calcul capacité d'emprunt

  • Simulez gratuitement et facilement un crédit immobilier ou un prêt à la consommation pour un achat de logement ou d'autres bien, tout en respectant votre capacité d'emprunt, est désormais possible grâce au simulateur Solutis. La calculette de capacité d’emprunt vous permet d'obtenir rapidement une estimation précise de la somme que vous pouvez emprunter, en prenant en compte vos revenus et charges actuels. Avec le simulateur Solutis, vous pouvez aussi comparer les offres des différentes banques et choisir celle au meilleur taux, qui correspond le mieux à vos besoins.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au montant de crédit immobilier ou consommation maximum qu’un emprunteur peut emprunter auprès d’une banque, en fonction de ses revenus et de ses charges actuelles.

En plus de la situation financière du foyer et de son taux d’endettement, plusieurs critères sont pris en compte comme la durée et la mensualité souhaitées. Pour faire simple, il est possible de souscrire un nouveau crédit immobilier uniquement si les mensualités totales de l’emprunteur ne représentent pas plus d’un tiers de ses revenus.

Cette limite permet de conserver un reste à vivre suffisant et d’éviter une situation de malendettement, voire de surendettement.

Bon à savoir :

Particuliers comme professionnels (profession libérale, indépendant, dirigeant d'entreprise...) peuvent calculer leur capacité d'emprunt pour estimer leur prêt immobilier et plus précisément le budget de leurs futurs investissements (résidence principale, secondaire, locative ou autres). Lors du calcul du taux d'endettement, il est important de noter que les frais de notaire ne sont pas inclus.

Calcul de la capacité d’emprunt pour un crédit immobilier : principe

Le calcul de la capacité d’emprunt permet de désigner le montant maximum, équivalant à 33 % de taux d'endettement, qu’un ménage peut consacrer chaque mois au remboursement des mensualités des crédits qu’il a empruntés. Cette limitation tend à maintenir un reste à vivre suffisant pour que le foyer puisse continuer à supporter ses dépenses du quotidien. En règle générale, la capacité d’emprunt maximale est égale à 33% des revenus nets du foyer. Ce seuil peut varier en fonction de différents critères.

Cela signifie que l’ensemble des mensualités de prêt et d’assurance emprunteur ne doivent pas dépasser plus d’un tiers des revenus. Ce seuil de 33% de capacité d’emprunt est un critère bancaire qui correspond au taux d’endettement plafond pour la plupart des ménages. Ne pas aller au-delà est une protection réciproque pour la banque prêteuse et l'emprunteur qui doit conserver un reste à vivre minimum de 67%.

Exemple : Un foyer qui dispose de 5 000 € de revenus mensuels peut rembourser environ 1 666 € de mensualité, il peut donc emprunter, à titre indicatif, jusqu’à 164 550 € sur 10 ans ou 274 926 € sur 20 ans avec un TAEG de 4 %.

Comment calculer la capacité d’emprunt ?

La formule pour calculer la capacité d’emprunt pour un crédit est la suivante : il faut multiplier par 33 (pourcentage de taux d’endettement le plus élevé) le résultat des revenus moins les charges mensuelles et diviser l’ensemble par 100.

  • Revenus à intégrer dans la formule : salaires de l’emprunteur et des co-emprunteurs, revenus fonciers, rentes, revenus professionnels, etc…
  • Charges à intégrer dans la formule : mensualités de crédit en cours, pension alimentaire, cotisations d’assurance emprunteur...

La capacité d'emprunt pour obtenir un crédit (immobilier ou conso) est calculée avec :

  • le taux d'endettement du foyer (plafonné à 33%) ;
  • les revenus ;
  • les charges existantes ;
  • le montant de l'apport personnel ;
  • le montant souhaité des mensualités du prêt ;
  • la durée de remboursement de l'emprunt.

Voici par exemple le calcul de la capacité d’emprunt totale d’un ménage qui dispose d’un revenu de 4 500 € par mois :

(4 500 x 33) / 100 = 1 485 €

Pour contenir son taux d’endettement à 33%, ce ménage peut attribuer 1 485 € au maximum, chaque mois, au remboursement d’emprunts bancaires. Si, par exemple, des mensualités de 400 € de prêt auto et de prêt travaux sont en cours, alors la capacité d’emprunt restante pour un nouveau projet est de 1 085 € (1 485 – 400).

Quels sont les revenus et les charges pris en compte pour calculer la capacité d’emprunt immobilière ?

Sur un simulateur en ligne de calcul de capacité d’emprunt, il n’est pas nécessaire de fournir des pièces justificatives. Un établissement bancaire va cependant demander des documents (3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, 3 derniers relevés de vos comptes bancaires) et des informations précises pour évaluer la capacité d’emprunt immobilière du foyer.

  1. Les revenus pour calculer la capacité d’emprunt :
  • le salaire net mensuel de l’emprunteur ;
  • le salaire net mensuel du ou des co-emprunteurs ;
  • les revenus complémentaires : revenus fonciers, rentes, revenus professionnels, pension alimentaire, allocations familiales etc… ;
  1. Les charges pour calculer la capacité d’emprunt :
  • les mensualités des crédits en cours (prêt immobilier, prêt personnel, crédit auto, crédit renouvelable…) ;
  • loyer(s) ;
  • pension alimentaire versée.
Bon à savoir :

La banque va prendre en compte le montant d’un apport personnel provenant de l’épargne du foyer et la durée de remboursement souhaitée pour calculer la capacité d’emprunt et le budget d’achat immobilier.

Le montant de la capacité d’emprunt peut-il dépasser 33 % de taux d’endettement ?

La limite de la capacité d’emprunt maximale est une règle flexible selon le niveau de revenus du foyer. Ceux gagnant de hauts revenus peuvent emprunter plus et avoir un taux d’endettement supérieur au seuil recommandé, qui est de 33 %.

Par exemple, avec un budget mensuel de 10 000 € par mois de revenus, un emprunteur pourrait effectivement tout à fait prétendre à un nouvel emprunt, même si son taux d’endettement dépasse 33%, car il disposera encore d’un reste à vivre satisfaisant. La condition est que sa situation financière doit être stable (CDI, pas d’incident de paiement, revenus réguliers…).

Quand faut-il calculer sa capacité d’emprunt ?

La détermination de la capacité d'emprunt revêt une grande importance dans plusieurs situations :

  • Si vous préparez un projet immobilier, il est judicieux de connaître votre capacité d'emprunt afin de rechercher et d'acheter un logement correspondant à votre budget (résidence principale, secondaire ou locative) ;
  • Lorsque vous envisagez de financer un projet à l'aide d'un crédit consommation (comme un prêt travaux, un crédit auto, un prêt personnel ou un prêt immobilier), il est essentiel d'évaluer la faisabilité du projet ainsi que la mensualité maximale que vous pouvez emprunter ;
  • En cas de variation de vos revenus, qu'il s'agisse d'une augmentation ou d'une diminution, il est nécessaire de recalculer la capacité d'emprunt du foyer pour ajuster vos futurs projets d’investissement, voire diminuer vos mensualités.

Par ailleurs, même si les frais de notaire ne sont pas inclus dans le calcul de la capacité d'emprunt, il faut savoir qu’ils doivent être pris en compte pour acheter un bien immobilier. Ces frais de notaire sont d’environ 8 % pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf.

Comment calculer la capacité d’emprunt immobilière ?

La capacité d’emprunt immobilière évalue la mensualité la plus élevée qu’un ménage peut rembourser sans que la charge du nouveau prêt immobilier, et des autres crédits en cours, ne dépasse pas un tiers de ses revenus.

Le calcul de la capacité d’emprunt immobilière mensuelle est le même que la formule de base :

(REVENUS – CHARGES) x 33 / 100

Avec le résultat de l’opération, l’estimation du capital total empruntable pour un projet immobilier peut se calculer de cette manière :

(capacité d’emprunt mensuelle x 12 mois) x durée de remboursement du crédit (en année)

Bon à savoir :

Si des liquidités sont injectées dans l’opération, le résultat doit être soustrait par le montant de l’apport personnel.

Peut-on augmenter sa capacité d’emprunt ?

Il est possible d’augmenter sa capacité d’emprunt en diminuant la somme des mensualités du foyer grâce à une opération de regroupement de crédits (rachat de crédit immobilier, rachat de crédit consommation). Cette action libère de la capacité d’emprunt immobilière puisque la réduction des échéances se répercute également sur le taux d’endettement, qui va forcément baisser en retour.

Les anciens prêts souscrits sont rachetés et clôturés par un nouvel établissement bancaire qui s’occupe ensuite de mettre en place la nouvelle mensualité au taux d’intérêt unitaire. Lors d’une demande de regroupement de prêts, l’emprunteur peut ajouter une nouvelle enveloppe financière dans sa mensualité unique. Enfin, grâce à une capacité d’emprunt augmentée, le foyer peut réussir à financer plus facilement un nouveau projet et réhausser son budget d’achat.

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Pourquoi les banques calculent-elles la capacité d’emprunt immobilière ?

La capacité d’emprunt est systématiquement calculée par les établissements prêteurs et les courtiers pour évaluer la faisabilité de chaque demande de prêt en analysant la solvabilité du foyer. Lors d’une simulation de crédit immobilier, avec ou sans PTZ, connaître combien le foyer peut emprunter est une indication importante pour estimer son budget d’achat et visiter des biens à un prix accessible.

Il est à noter qu’une capacité d’emprunt suffisante ne garantit pas systématiquement l’accord et le déblocage d’un financement. La banque doit avoir confiance en la solvabilité et la bonne gestion des comptes de l’emprunteur. Le montage d’un dossier de prêt et une étude complète sont alors nécessaires. Plus le dossier est de qualité, plus les chances d’avoir un accord avec un meilleur taux seront importantes.

Pour simuler un prêt proche de la réalité, l’emprunteur devra se servir de sa capacité d’emprunt, calculée au préalable. Il obtiendra soit le capital empruntable, soit le montant de la mensualité de remboursement.

Bien que le profil emprunteur doit être étudié dans son ensemble par la banque, la capacité d’endettement est une indication précieuse grâce à laquelle le foyer pourra ensuite mieux orienter ses recherches immobilières ou fixer avec davantage de précision le budget d’un projet de construction. En effet, en connaissant le montant de sa future échéance de crédit, l’emprunteur peut adapter son projet à sa capacité d’emprunt immobilière pour s’offrir un bien cohérent avec sa situation financière.

Simulation de capacité d’emprunt et de crédit immobilier en ligne

Pour réaliser une simulation de sa capacité d’emprunt, il est possible de contacter une banque ou un courtier. Cela vous permettra de savoir combien vous pouvez emprunter et quel est votre budget pour un achat immobilier ou un projet à la consommation. L’expert se chargera aussi d’effectuer une simulation de crédit immobilier ou conso pour obtenir un premier résultat.

Le simulateur de prêt de Solutis, courtier depuis plus de 25 ans, permet d’effectuer ces deux opérations. Afin de déterminer quel capital il est possible de souscrire pour acheter un bien immobilier (résidentiel ou locatif), il faut renseigner une mensualité, en concordance avec sa capacité d’emprunt, ainsi qu’une durée de prêt.

A noter que plus la durée est longue et plus il sera possible d’emprunter un capital supérieur. Cependant, un allongement de la durée entraîne également une augmentation du coût total, car l’emprunteur remboursera des intérêts sur une plus longue période. Privilégiez une durée intermédiaire pour bénéficier d’un meilleur taux. Demandez aussi si vous êtes éligible à un PTZ pour réduire le coût total de votre achat immobilier.

Il est envisageable de calculer sa mensualité à partir du budget de l’acquisition immobilière. En renseignant le capital nécessaire pour le financement ainsi que la durée souhaitée, il obtiendra le montant d’une mensualité, sans assurance emprunteur mais avec les intérêts. L’ajustement de la durée permettra de faire coïncider le montant de l’échéance avec la capacité d’emprunt du ménage.

La simulation de crédit et la calculette de taux d’endettement constituent un duo d’outils gratuits incontournables pour tous ceux qui souhaitent souscrire un crédit immobilier ou consommation. Pour rappel, ces estimations sont gratuites et sans engagement. N'hésitez pas à solliciter un conseiller Solutis pour vous aider à réaliser plusieurs simulations pour vous projeter sur votre prochain financement. 

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 06/10/2023

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