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Quel taux immobilier pour une nouvelle demande de crédit à l’habitat en 2022 ?


Bonne nouvelle : les taux de crédit immobiliers devraient rester faibles en 2022.

Les projections pour les demandes de prêt immobilier en 2022 sont optimistes quant à la faiblesse des taux d’intérêt nominaux proposés par les banques. Les conditions d’octroi seront donc propices à l’achat, bien que les professionnels vont être de plus en plus sélectifs pour privilégier les meilleurs dossiers.

Des taux de crédit immobilier toujours très bas en 2022

Les spécialistes et les banques l’affirment : les taux d’intérêt nominaux des emprunts immobiliers devraient se maintenir à des niveaux encore très favorables pour les particuliers en 2022. L’Observatoire Crédit Logement CSA a relevé un taux moyen de 1,06 % lors de sa dernière étude en novembre 2021, soit un niveau exceptionnellement bas. Proches du record historique, les taux moyens étaient dans le détail de : 0,86 %, 0,99 % et 1,13 % sur 10 ans, 20 ans et 25 ans. Étant des moyennes, ces taux peuvent donc être inférieurs pour les emprunteurs présentant les meilleurs profils et supérieurs pour les revenus moyens.

Rien n’indique que les taux de l’immobilier de 2022 devraient repartir fortement à la hausse. Ce n’est d’ailleurs pas dans l’intérêt des banques. Pour atteindre leurs objectifs de production d’encours de crédit immobilier, les conseillers vont avoir recours aux taux très bas. Les offres de prêt vont rester très compétitives grâce aux conditions avantageuses, appuyées avec le jeu de la concurrence entre les différents établissements bancaires sur le marché, mais aussi parce que la Banque centrale européenne ne semble pas envisager un changement de ses taux directeurs. Des taux directement liés au rythme de production d'encours de crédit.

Les taux de l’usure de l’immobilier en légère hausse en 2022

L’annonce des nouveaux taux d’usure est attendue de pied ferme par les professionnels avant chaque publication. Ils sont effectivement mis à jour par la Banque de France à l’occasion de chaque trimestre. En bref, le taux d’usure représente le Taux annuel effectif global maximum que peut proposer une banque à son client. Le TAEG inclut à la fois le taux nominal (les intérêts bancaires) et le montant des frais annexes. Il existe des taux d’usure pour les crédits à la consommation et les prêts immobiliers, avec des seuils différents par durée et montant emprunté.

Pour ce premier trimestre 2022, les taux d’usure de l’immobilier sont en légères hausses. Ils atteignent 2,43% pour un prêt d’une durée inférieure à 10 ans, 2,39 % pour une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans et 2,41 % pour une durée de 20 ans et plus.

Paradoxalement, cette hausse du taux d’usure des crédits immobiliers est une bonne nouvelle pour les emprunteurs. En effet, des taux d’usure trop faibles conduisent les banques à refuser les demandes de crédit de certains foyers aux revenus modestes. La raison est simple : car leur TAEG est supérieur à l’usure en vigueur. La hausse doit ainsi être perçue comme une opportunité pour une demande de crédit immobilier en 2022.

Des conditions de financement plus strictes en 2022 malgré des taux faibles

Tout semble indiquer que la demande de crédit immobilier ne va pas faiblir en 2022, bien aidée par les taux bas. L’appétit d’acheter un logement reste vif, mais certains éléments pourraient freiner le nombre d’achat. Des contraintes réglementaires, instaurées depuis le 1er janvier 2022, pourraient en effet restreindre le nombre de Français éligibles à un emprunt immobilier.

Le taux d’endettement d’un foyer ne peut plus dépasser 35 % après l’ajout d’un nouveau prêt à l’habitat, tandis que la durée de remboursement maximale est dorénavant de 25 ans. Ces mesures, souhaitées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), pourraient sonner comme un coup d’arrêt pour les nouveaux dossiers les plus difficiles à financer. En revanche, pour ne pas limiter le pouvoir d’achat immobilier des revenus modestes, les banques ont la possibilité de déroger à ces règles pour 20 % de leur production totale de crédit immobilier.

Ces contraintes s’accompagnent aussi d’une vigilance renforcée par les banques quant à la qualité des dossiers. Les meilleurs taux seront donc attribués aux emprunteurs qui gagnent des revenus élevés et stables, qui ont une gestion sans accroc de leurs comptes et qui sont en capacité de réaliser un apport personnel. En favorisant les clients avec un haut niveau de solvabilité, les conseillers bancaires vont réduire les risques de non-remboursement et améliorer leurs chances de les fidéliser sur une longue période.

Le rythme des ventes immobilières devrait profiter des taux bas en 2022

Au même titre que l’année dernière, l’envie des foyers Français d’accéder à la propriété ne devraient pas faiblir en 2022. Porté par les taux bas, le marché de l’immobilier s’est d’ailleurs porté à merveille en 2021, clôturant une année record en nombre de transactions réalisées. Avec pas moins de 1,2 million de ventes conclues, d’après les chiffres remontés par les notaires français, la progression enregistrée par rapport aux performances de 2020 est de + 14,5 %.

Si les faibles taux d’intérêt nominaux ont contribué à mettre de l’huile dans le moteur du marché de la pierre, les Français ont toutefois éprouvé une forte envie d’immobilier à la sortie des confinements. Notamment ceux qui se sont lancés dans l’achat de leur premier logement, les primo-accédants, mais aussi d’autres qui ont souhaités investir dans une maison ou un appartement plus confortable. La recherche du confort et d’un extérieur a d’ailleurs été un critère d’achat important après les confinements successifs. Enfin, les performances du marché en 2021 ont bénéficié d’un effet de rattrapage des projets qui ont été stoppés par le contexte sanitaire en 2020. Reste à patienter pour savoir si les transactions et les productions d’encours suivront le même rythme cette année.

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À propos de Mathieu Dubuffet

Grâce à son parcours bancaire, Mathieu maîtrise la thématique de la finance. La précision et la rigueur factuelle sont au cœur de ses rédactions.