Retour sur les différents avantages et risques provenant d’une acquisition immobilière sur le marché de l’ancien afin de vous aider à faire les bons choix.

Pourquoi l’achat d’un bien ancien est intéressant ?

  1. Un prix d’achat inférieur :

Le principal avantage d’investir sur le marché immobilier de l’ancien, c’est bien évidemment de profiter d’un coût d’acquisition plus faible par rapport à l’achat d’un logement neuf ou d’une nouvelle construction. Si vous avez un budget limité, que vous habitez dans une zone tendue où le prix du mètre carré est élevé, l’achat d’un bien ancien est le parfait compromis pour devenir propriétaire d’une résidence principale, secondaire ou locative.

  1. L’éligibilité au Prêt à taux zéro (PTZ) :

Si vous souhaitez réaliser un investissement dans l’ancien et que vous comptez effectuer des travaux de rénovation, le PTZ vous permet d’emprunter une partie du montant total de votre projet immobilier sans verser d’intérêt bancaire. Avec ses conditions d’emprunt très intéressantes, ce financement est donc un moyen de baisser le coût total d’acquisition d’une maison ou d’un appartement ancien.

  1. Aménager le bien selon ses goûts :

Acheter un bien ancien offre l’avantage de pouvoir rénover et aménager les lieux de façon précise en fonction de vos envies. Durant la phase de rénovation, vous allez par exemple choisir le sol et la décoration de votre choix pour chaque pièce et en profiter pour installer une cuisine personnalisée à vos attentes et une salle de bain à votre goût. En comptabilisant le prix d’acquisition et l’argent nécessaire pour les travaux d’aménagement, il est en général moins coûteux d’aménager selon ses critères un bien ancien qu’un bien neuf.

Les risques d’acheter un bien ancien

Avant de se lancer dans l’acquisition d’un logement ancien, maison ou appartement, il convient de prendre des précautions pour éviter les déceptions ainsi que les difficultés budgétaires.

  1. Des frais de de notaire élevés :

Alors que les frais d’acquisition d’un bien neuf n’atteignent que 2 à 3 % de son prix, investir dans un bien ancien nécessite de payer des frais de notaire d’environ 8 % du prix de la transaction. Ces frais doivent être financés avec un apport personnel provenant des fonds propres de l’acheteur. En effet, les crédits immobiliers qui intègrent le coût d’acquisition ainsi que ces frais se font de plus en plus rares. Les conditions d’apport sont donc à prendre en considération pour devenir propriétaire d’un bien ancien.

  1. Un budget travaux parfois très coûteux et dépassé :

Il faut être conscient de tous les travaux à achever en ayant un budget précis avant d’acheter un logement ancien. En effet, le piège est de croire que vous réalisez une bonne affaire, mais de devoir dépenser ensuite une somme très importante qui pourrait vous mettre en grande difficulté financière. Par exemple, si vous comptez investir dans une passoire thermique pour un prix très bas, mais qui va demander plusieurs dizaines de milliers d’euros pour être rénovée, n’hésitez pas à consulter plusieurs artisans pour comparer les devis et obtenir une meilleure idée du budget à allouer à ce projet.

  1. Un besoin de mise en conformité :

Les biens anciens qui n’ont pas été rénovés depuis plusieurs décennies peuvent ne plus respecter les normes actuelles. Il va donc falloir prévoir un budget plus ou moins conséquent pour réhabiliter les lieux, surtout si vous envisagez de mettre en location le logement. Soyez donc attentif à l’état du réseau électrique, à la plomberie ou encore à la vétusté des murs et du toit pour bien avoir connaissance des travaux que vous allez devoir obligatoirement effectuer.

Les conditions du crédit immobilier pour financer l’achat d’un bien ancien

Quel que soit le type de bien que vous comptez acheter, il va falloir passer par la case du prêt immobilier. Ce financement va vous permettre de bénéficier des fonds pour payer le vendeur du logement. En échange, vous allez verser des intérêts calculés par un taux nominal. Le TAEG va, en outre, permettre de référencer le coût total de l’opération en comptabilisant l’ensemble des frais (intérêts, frais de dossier, frais de garantie, assurance…).

Pour un bien ancien, il vous est possible de rembourser le capital sur une durée maximale de 25 ans. En choisissant un contrat sur une longue durée, vous serez prélevé par la banque prêteuse d’une mensualité plus faible et facile à honorer. Cependant le coût total de l’opération risque d’augmenter. Libre à vous de trouver le bon compromis entre la durée et le coût des intérêts pour que le crédit immobilier s’insère correctement dans votre budget sur le long terme.

À noter que si vous remboursez un ou plusieurs anciens crédits, vous risquez d’avoir un taux d’endettement déjà élevé. Notre conseil est alors de mettre en place un regroupement de prêt immobilier et/ou consommation pour regrouper vos anciens crédits dans une seule opération et réduire vos mensualités et votre taux d’endettement. L’objectif est de financer plus aisément votre futur prêt à l’habitat pour acheter un bien ancien.

Bon à savoir :

Durant toute la durée du contrat, le prêt immobilier doit être couvert par une assurance emprunteur qui permettra garantir le remboursement du capital à l’établissement prêteur face au risque de décès ou d’invalidité. Enfin, une caution via une société est également souvent exigée.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 19/07/2023

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