Le crédit immobilier : la solution la plus utilisée

Le crédit immobilier reste la voie d’accès principale à la propriété pour la majorité des acheteurs, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien, d’une résidence principale ou secondaire. Facilement accessible via les banques et organismes spécialisés, il s’agit d’un outil de financement structuré et encadré, adapté à la plupart des profils.

Qu’est-ce qu’un prêt amortissable ?

Le prêt amortissable est la forme la plus courante de crédit immobilier. Concrètement, cela signifie que l’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital emprunté, ainsi que des intérêts calculés sur le capital restant dû. A la fin du prêt, la totalité du capital est remboursée.

C’est un modèle sécurisé et progressif, les mensualités restent fixes (dans le cas d’un taux d’intérêt fixe), ce qui permet d’avoir une visibilité claire sur la durée et le coût total du crédit.

Durée, taux d’intérêt et conditions d’obtention

La durée d’un prêt immobilier varie généralement entre 10 et 30 ans, selon votre capacité de remboursement et vos objectifs. Plus la durée est longue, plus les mensualités sont légères… mais plus le coût total du crédit augmente.

Les taux d’intérêt peuvent être :

• Fixes : le taux ne bouge pas pendant toute la durée du prêt (solution la plus choisie en France)
• Variables : le taux évolue en fonction du marché (plus risqué mais potentiellement moins coûteux)
• Mixtes : fixes au début, puis révisables ensuite

Pour obtenir un prêt, les banques analysent plusieurs critères :

• Vos revenus et votre stabilité professionnelle
• Votre taux d’endettement (il ne doit généralement pas dépasser 35 %)
• Vos charges courantes
• Votre épargne disponible

Apport personnel et constitution du dossier

Bien que certaines banques puissent accorder un prêt sans apport, il est fortement recommandé de disposer d’un apport personnel d’au moins 10 % du montant de l’achat. Cet apport permet de financer les frais annexes (notaire, garanties, frais de dossier) et renforce la solidité de votre dossier.

Un bon dossier emprunteur comprend :

• Vos derniers bulletins de salaire ou bilans comptables si vous êtes indépendant
• Vos avis d’imposition
• Vos relevés de comptes bancaires
• Vos justificatifs d’épargne ou de patrimoine
• Un compromis de vente ou une estimation du bien

Un dossier bien préparé et un profil rassurant sont les clés pour négocier un meilleur taux et maximiser ses chances d’acceptation.

Trois aides majeures pour acheter sa résidence principale

En complément d’un prêt immobilier classique, plusieurs aides publiques existent pour faciliter l’accession à la propriété, notamment pour les primo-accédants. Ces dispositifs permettent de réduire le montant à emprunter ou de constituer un apport, tout en bénéficiant de conditions avantageuses. Voici les trois principales aides à connaître.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêt accordé par l’État, qui vient en soutien d’un crédit principal. Il s’adresse aux ménages achetant leur première résidence principale et dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Prolongé jusqu’en 2027, il représente un véritable levier d’accession à la propriété, notamment dans les zones tendues.

Son montant peut financer jusqu’à 40 % du coût total du logement, selon la zone géographique et la composition du foyer. Le PTZ peut s’appliquer à un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ainsi qu’à un bien ancien à rénover, sous réserve de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, notamment pour les logements à faible performance énergétique (classes F ou G au DPE).

Le prêt accession d’Action Logement

Ce prêt s’adresse aux salariés d’entreprises du secteur privé non agricole employant au moins 10 personnes. Il permet de financer une partie de l’achat d’une résidence principale, sous certaines conditions de revenus et selon le type de bien (logement neuf, en construction, ou issu du parc social).

Le montant peut atteindre jusqu’à 30 000 euros, à un taux d’intérêt fixe de 1 % hors assurance, bien inférieur aux taux bancaires classiques. Il constitue donc un complément de financement attractif à intégrer dans son plan global d’achat.

Les aides locales des collectivités

Souvent méconnues, les aides proposées par les communes, départements ou régions peuvent représenter un soutien précieux, surtout dans les zones rurales ou les villes souhaitant attirer de nouveaux habitants.

Elles prennent différentes formes, telles que des subventions directes, des prêts à taux zéro locaux, des exonérations de taxe foncière ou des primes à la rénovation. Ces dispositifs sont parfois cumulables avec le PTZ national, et leur montant peut varier de quelques milliers à plus de 20 000 euros, selon le territoire. Pour identifier les aides disponibles dans votre commune, consultez le site de l’ANIL (anil.org), qui recense les dispositifs locaux à l’aide d’une carte interactive.

Le prêt épargne logement : un complément sécurisé

Le prêt épargne logement constitue un complément de financement sécurisé, fondé sur deux dispositifs d’épargne réglementés : le Plan Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL).

Le PEL est un compte bloqué sur une période minimale de quatre ans, durant laquelle l’épargnant accumule des intérêts garantis. A l’issue de cette période, il peut obtenir un prêt immobilier à un taux avantageux fixé dès l’ouverture du plan, ce qui permet de bénéficier d’un crédit à coût maîtrisé, même si les taux du marché évoluent à la hausse.

Le CEL, quant à lui, est plus flexible, avec un taux de prêt variable selon les conditions du marché, mais offre aussi une possibilité de prêt en fonction de l’épargne accumulée.

Pour pouvoir bénéficier de ce prêt, il faut avoir souscrit un PEL ou un CEL et avoir épargné pendant une durée minimale (quatre ans pour le PEL). Le montant du prêt dépend du capital épargné et des intérêts générés, avec un plafond pouvant atteindre 92 000 euros dans le cas du PEL. Ce prêt peut financer l’achat, la construction ou des travaux de rénovation d’une résidence principale.

Ce dispositif est particulièrement intéressant en période de taux immobiliers élevés, car le taux du prêt épargne logement reste fixé à l’ouverture du plan, offrant ainsi une protection contre la hausse des taux bancaires classiques.

Le prêt familial : un coup de pouce solidaire

Le prêt familial est une solution de financement entre particuliers, souvent utilisée pour soutenir un proche dans son projet immobilier. Il s’agit d’un prêt consenti par un membre de la famille (parents, grands-parents, frères ou sœurs) sans passer par une banque. Ce type de prêt peut servir à constituer un apport personnel ou à compléter un crédit immobilier classique, permettant ainsi de faciliter l’accès à la propriété.

Sur le plan légal, le prêt familial doit être formalisé par écrit, idéalement sous la forme d’un acte signé en présence d’un notaire ou par un simple contrat de prêt sous seing privé. Ce document précise les conditions du prêt : montant, durée, taux d’intérêt éventuel, modalités de remboursement. Cette formalisation est essentielle, notamment si le montant prêté dépasse 1 500 euros, afin d’éviter tout litige futur.

D’un point de vue fiscal, le prêt familial présente plusieurs avantages. Contrairement à une donation, il ne génère pas de droits de succession ni d’impôt sur la transmission, à condition que le prêt soit clairement établi comme un remboursement. Toutefois, si un intérêt est appliqué, celui-ci doit être déclaré et peut être soumis à l’impôt. Au-delà de 5 000 euros, la déclaration auprès de l’administration fiscale est obligatoire via un formulaire spécifique.

Comment financer l’achat d’un bien immobilier ? Vos questions, nos réponses

Lorsqu’il s’agit de financer l’achat d’un bien immobilier, de nombreuses questions se posent. Peut-on emprunter sans apport ? Voici nos réponses à vos principales interrogations.

Peut-on emprunter sans apport ?

Oui, il est parfois possible d’emprunter sans apport personnel, notamment pour les primo-accédants bénéficiant de prêts aidés comme le PTZ. Cependant, la plupart des banques privilégient un apport d’au moins 10 % du montant total pour sécuriser le prêt et limiter les risques.

Est-il possible de cumuler plusieurs prêts ?

Oui, le cumul de plusieurs prêts est possible, par exemple un prêt principal accompagné d’un PTZ, d’un prêt Action Logement ou d’un prêt épargne logement. Ce montage permet souvent de réduire le coût total du financement, à condition que la capacité de remboursement soit suffisante.

Comment améliorer son profil emprunteur ?

Pour renforcer son dossier, il est important d’avoir une situation financière stable, un taux d’endettement raisonnable (inférieur à 35 %), un bon historique bancaire et idéalement un apport personnel. Éviter les découverts et régler ses dettes avant de faire une demande facilite également l’obtention du prêt.

Quelles sont les erreurs à éviter lors du financement d’un achat immobilier ?

Parmi les pièges fréquents, on retrouve le manque de préparation du dossier, le sous-estimé du budget global (frais de notaire, travaux, assurances), le choix d’un taux non adapté à sa situation ou encore le fait de s’endetter au maximum sans marge de manœuvre. Il est conseillé de bien comparer les offres et de se faire accompagner par un professionnel comme Solutis qui propose également d’autres types de financement comme le rachat de crédit (rachat de crédit immobilier et regroupement de prêt consommation), le prêt consommation ou encore le prêt de trésorerie hypothécaire.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 16/05/2025