Investir dans l'immobilier locatif avec des crédits en cours

L’immobilier locatif, une alternative à la faiblesse de l’épargne

Les épargnes réglementées telles que le Livret A ou les plans d’épargne logement (PEL) affichent des rendements en retrait et cela depuis plusieurs années. Pire, au regard de l’inflation, les Français perdent même de l’argent en épargnant sur leur livret A. Quid de l’assurance-vie ? Avec des taux de rendement moyens sous la barre des 2 %, les contrats d’assurance-vie font grise mine, surtout en ce qui concerne les fonds en euros. Pour 2019, les assureurs ne sont guère rassurants et anticipent une nouvelle baisse des rendements. Pour les Français disposant de liquidités, la pierre devient le dernier refuge pour faire fructifier des capitaux. Pour cela, l’investissement locatif se présente comme un placement à long terme dont le rendement moyen peut osciller entre 5 et 6% voire plus dans des cas bien spécifiques.

Deux cas se présentent alors à eux : payer un bien immobilier au comptant ou bien emprunter auprès d’une banque. Au regard des conditions actuelles qui sont particulièrement exceptionnelles, emprunter n’est pas une mauvaise idée. En effet, avec les taux bas, les emprunts immobiliers pour acheter un bien destiné à la location n’ont jamais coûté aussi peu cher. De plus, avec l’assurance de prêt, l’emprunteur couvre son financement en cas de décès ou d’invalidité. En cas de problèmes, l’assureur supportera la charge des mensualités.

Enfin, même si taux de rendements des placements sont faibles, ils peuvent se révéler plus élevés que les taux d’intérêts des emprunts immobiliers. En plaçant ses liquidités, un emprunteur peut donc, au final, être « gagnant » sur les deux tableaux : la somme qu’il aurait dû immobiliser en payant cash va produire des intérêts plus importants que ceux versés en prêt immobilier.

Acheter un bien locatif avec des encours de crédits

Pour en revenir à l’immobilier locatif, il ne faut pas se lancer à la hâte. Une étude sérieuse de l’immobilier et des besoins locaux doit d’abord être dressée. Par exemple, dans une ville étudiante, il faut se positionner sur le marché bien avant la rentrée universitaire afin de récupérer un logement sans locataire. Avec un logement locatif occupé, les conditions du bail ne pourront être renégociées.

Toutefois, il n’est pas nécessaire d’avoir les liquidités suffisantes pour s’intéresser à ce genre d’investissements. Avec des crédits en cours comme un prêt immobilier et plusieurs emprunts à la consommation, il est possible de financer ce nouveau projet. Pour cela, il est nécessaire de garder un taux d’endettement raisonnable. Les banques estiment qu’au-delà de 33 % d’endettement, le risque d’impayés devient important.

Avec un regroupement de crédits, il est possible d’envisager l’achat d’un bien en location et cela même avec des crédits en cours. En réunissant les différents capitaux restants dus auprès des créanciers, une banque peut proposer un nouveau plan de financement, et donc une mensualité unique. Durant cette opération bancaire, en fonction des ressources du ménage, il est envisageable d’ajouter le budget nécessaire à l’acquisition d’un bien locatif. Dans ce cas de figure, il est recommandé de faire appel à un spécialiste du regroupement de crédits pour être accompagné au mieux dans cette démarche.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 29/12/2022

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