Comment investir dans l’immobilier locatif avec un crédit en cours ?

• Ce qu’il faut retenir sur ce sujet :

  

  • Cumul de crédits possible : Investir dans l'immobilier locatif avec un crédit en cours est faisable si le taux d’endettement reste sous les 35 % et que le projet est rentable.

  • Revenus locatifs valorisés : Les loyers futurs sont partiellement pris en compte (souvent à 70 %) dans le calcul de la capacité d’emprunt.

  • Courtier utile : Faire appel à un courtier comme Solutis optimise les chances d’obtenir un nouveau prêt et d’améliorer son dossier.

  • Garanties alternatives : Le patrimoine immobilier existant peut servir de garantie pour faciliter le financement du nouvel achat.

Qu'est-ce qu'un investissement locatif ?

Un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer, afin d’en tirer des revenus réguliers. Contrairement à l’achat d’une résidence principale, ce type d’acquisition n’est pas destiné à être habité par l’acheteur, mais à générer un rendement locatif mensuel.

Il peut s’agir d’un logement vide (location nue), d’un appartement ou d’une maison meublée (souvent sous le statut LMNP) ou encore d’un bien neuf ou ancien éligible à un dispositif fiscal (Pinel, Denormandie, etc.).

L’objectif est double :

• Percevoir des loyers qui participent au remboursement du crédit immobilier.
• Constituer un patrimoine qui pourra être conservé, revendu avec une plus-value ou transmis.

Il existe plusieurs stratégies d’investissement locatif : viser des zones à forte demande pour sécuriser les loyers, privilégier les villes étudiantes, opter pour de la location saisonnière ou colocation… Le choix dépend de votre profil, de vos objectifs et de votre capacité d’emprunt.

Quels sont les principaux avantages de l’investissement locatif ?

Investir dans un bien immobilier destiné à la location présente de nombreux atouts, aussi bien sur le plan financier que patrimonial. C’est une stratégie qui séduit de plus en plus de particuliers désireux de faire fructifier leur argent tout en sécurisant leur avenir. Voici les principaux avantages de cet investissement :

• Générer un revenu complémentaire stable

L’un des premiers avantages de l’immobilier locatif est la perception de loyers réguliers. Ces revenus mensuels constituent une source de trésorerie prévisible, idéale pour compléter un salaire, préparer la retraite ou financer d’autres projets. Si le bien est bien situé et correctement géré, les rentrées financières peuvent être pérennes et significatives.

• Constituer un patrimoine solide et durable

Contrairement à d’autres placements financiers parfois plus volatils, l’immobilier repose sur un actif tangible. En devenant propriétaire d’un logement que vous louez, vous vous constituez un patrimoine immobilier valorisable dans le temps. En cas de revente, vous pouvez potentiellement réaliser une plus-value, notamment si le bien est situé dans une zone à forte demande.

• Profiter de l’effet de levier du crédit immobilier

L’un des grands intérêts de l’investissement locatif est de pouvoir utiliser le crédit pour financer tout ou partie de l’achat. Grâce aux loyers perçus, il est possible de rembourser le prêt en partie ou en totalité, ce qui permet d’acquérir un bien immobilier sans devoir disposer de la totalité de la somme au départ. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier : faire travailler l’argent emprunté pour se constituer un capital.

• Bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux

L’Etat encourage l’investissement locatif à travers différents régimes fiscaux qui permettent de réduire, voire d’annuler, l’impôt sur les revenus locatifs. Selon la nature du bien et le mode de location (meublé, vide, neuf, ancien), vous pouvez opter pour des dispositifs comme la loi Pinel, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou encore le régime réel qui autorise la déduction de nombreuses charges. Ces avantages fiscaux renforcent la rentabilité de votre opération.

• Un placement moins risqué à long terme

Comparé à d’autres supports comme les actions ou les cryptomonnaies, l’immobilier présente une volatilité plus faible. Le marché connaît certes des cycles, mais il reste globalement stable et porteur à long terme. En France, la demande locative reste forte dans de nombreuses villes, ce qui limite les risques de vacance locative.

Peut-on investir dans l’immobilier locatif quand on a déjà un crédit en cours ?

Oui, il est tout à fait envisageable d’investir dans un bien locatif même si vous remboursez déjà un prêt, que ce soit un crédit immobilier pour votre résidence principale ou un autre emprunt. Les établissements bancaires n’écartent pas automatiquement ce type de profil, mais ils restent attentifs à un point essentiel : votre capacité à assumer un nouvel engagement financier sans mettre en péril votre équilibre budgétaire.

La clé réside dans l’analyse de votre situation globale. La banque va notamment examiner :

• Votre taux d’endettement : il ne doit généralement pas dépasser 35 % de vos revenus nets, même en intégrant les revenus locatifs futurs si ceux-ci sont jugés fiables.
• Votre reste à vivre : une fois les charges déduites, il faut que la somme restante permette de vivre convenablement.
• La solidité de votre profil emprunteur : revenus stables, situation professionnelle sécurisée, gestion saine de vos comptes, apport personnel éventuel.

Un crédit en cours n’est donc pas un obstacle en soi. Ce qui compte, c’est la démonstration que le projet d’investissement est bien réfléchi, rentable et que vous avez la capacité financière pour le porter. Avec un bon dossier, vous pouvez tout à fait obtenir un second prêt immobilier.

Comment procéder pour la demande d’un deuxième prêt immobilier ?

Obtenir un second crédit immobilier n’est pas une démarche anodine : elle demande rigueur, préparation et une bonne connaissance de vos capacités financières. Deux options principales s’offrent à vous : vous adresser directement à votre banque ou solliciter un courtier en crédit immobilier comme Solutis, qui jouera le rôle d’intermédiaire pour défendre votre dossier auprès de plusieurs établissements.

Commencez par évaluer votre capacité d’emprunt

Avant de faire une demande formelle, il est impératif de calculer combien vous pouvez emprunter sans déséquilibrer votre budget. Cela implique de prendre en compte : vos revenus mensuels nets, vos charges existantes (y compris votre prêt actuel), la durée souhaitée du futur emprunt, le taux d’intérêt envisagé, vos éventuelles ressources complémentaires (loyers perçus, revenus fonciers...) ainsi que le montant de votre apport personnel.

Le taux d’endettement reste un indicateur essentiel, en règle générale, les banques préfèrent qu’il ne dépasse pas 35 % de vos revenus, même s’il peut être ajusté selon votre reste à vivre ou la stabilité de votre situation professionnelle.

Faire appel à un courtier peut faire la différence

Un courtier expérimenté comme Solutis peut maximiser vos chances d’obtenir un second prêt dans de bonnes conditions. Il vous aide à comparer rapidement les offres de plusieurs banques, négocier les taux et les frais annexes, optimiser la présentation de votre profil emprunteur et surtout, valider la faisabilité de votre projet locatif avant de vous engager.

Son accompagnement peut s’avérer précieux, surtout si votre situation financière est un peu plus complexe que la moyenne.

Et pourquoi pas mobiliser votre patrimoine comme garantie ?

Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier (résidence principale ou secondaire), il est parfois possible de l’utiliser comme garantie hypothécaire pour faciliter l’octroi du nouveau crédit. Cela consiste à offrir ce bien en garantie à la banque, qui en évaluera la valeur via un expert.

Selon la politique de l’établissement prêteur, vous pouvez obtenir jusqu’à 70 à 80 % de la valeur du bien mis en garantie, ce qui peut couvrir une bonne partie de votre investissement locatif à venir.

Investir avec un crédit en cours : vos questions, nos réponses

Vous avez déjà un prêt immobilier ou un crédit à la consommation en cours, et vous vous interrogez sur la faisabilité d’un nouvel investissement locatif ? Voici des réponses concrètes aux questions que se posent fréquemment les emprunteurs dans votre situation.

Est-il possible de cumuler plusieurs crédits immobiliers ?

Oui, il n’existe pas de limite légale au nombre de prêts que vous pouvez contracter. Ce qui compte, c’est votre capacité de remboursement. Si votre taux d’endettement reste raisonnable et que vous présentez un projet rentable, la banque peut tout à fait accepter de vous financer à nouveau.

Est-ce que les loyers perçus sont pris en compte par la banque ?

Oui, les revenus locatifs projetés peuvent être intégrés dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Cependant, les banques n’en retiennent souvent qu’une partie (généralement 70 %) pour anticiper les éventuels risques de vacance locative ou d’impayés.

Un investissement locatif peut-il améliorer ma situation financière ?

Absolument, s’il est bien calibré. Un bien immobilier bien placé, avec une bonne rentabilité, peut générer un cash-flow positif (les loyers couvrent une partie ou la totalité du crédit), réduisant ainsi votre effort d’épargne mensuel. Cela peut même renforcer votre profil auprès de la banque.

Comment renforcer mon dossier auprès de la banque ?

Pour maximiser vos chances :

• Montrez une gestion financière saine (pas de découverts, épargne régulière) ;
• Présentez un projet chiffré (coût d’acquisition, estimation des loyers, charges, rentabilité nette) ;
• Appuyez-vous sur un professionnel (courtier, gestionnaire de patrimoine, agent immobilier) pour appuyer la crédibilité de votre dossier.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 06/05/2025