Investissement dans une SCPI : principe et avantages

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), également connue sous l’appellation de pierre-papier, est une opération financière qui séduit de plus en plus de particuliers. Le dispositif s’adresse surtout aux personnes qui souhaitent constituer et diversifier son patrimoine avec le moins de risque possible.

 Le principe est simple. La SCPI procède à l’achat et à la gestion d’actifs immobiliers pour le compte de tiers, c’est-à-dire des associés ou des porteurs de parts. Ces derniers ont ensuite accès à des loyers réguliers en guise de rémunération.

Pour les souscripteurs, les avantages d’investir dans des parts de SCPI sont nombreux :

  • accéder à des actifs immobiliers de qualité et rentables comme des commerces en centre-ville ou des bureaux qui ne sont pas facilement accessibles aux particuliers à cause de leur rareté et du ticket d’entrée élevé ;
  • commencer par des sommes relativement modestes de quelques centaines d’euros, contre plusieurs dizaines de milliers d’euros pour une acquisition immobilière directe ;
  • ne pas s’occuper de la gestion du bien, étant donné que celle-ci reste entièrement à la charge de la SCPI, c’est-à-dire une société de gestion spécialisée ;
  • une mutualisation des risques locatifs, comme les impayés de loyers et la vacance locative ;
  • profiter de l’effet de levier du crédit pour les investisseurs qui souhaitent financer l’achat de leurs parts à l’aide d’un prêt, avec les loyers qui couvrent une partie des échéances de l’emprunt ;
  • profiter d’un rendement pouvant atteindre entre 4 et 5 % sur un placement collectif ;
  • déduire les intérêts du prêt des revenus locatifs, afin de diminuer l’assiette fiscale et minorer par conséquent le montant de l’imposition.

Acheter des parts de SCPI au comptant avec ses fonds propres

L’achat au comptant est la méthode la plus simple et la plus rapide qui permet à un particulier de financer l’acquisition de parts de SCPI. Il s’agit de placer directement son propre apport dans ce type d’opération en mobilisant son épargne.

Comme mentionné plus haut, contrairement à un investissement dans l’immobilier physique, il n’est pas nécessaire de prévoir une somme importante. L’acquisition de parts de SCPI est accessible à tous les budgets. Les prix démarrent aux alentours de 200 €, jusqu’à plus de 1 000 €. Certaines SCPI proposent même un investissement progressif, à raison d’une cinquantaine d’euros par mois.

Notre expertise :

L’achat au comptant est une solution de financement idéale si vous souhaitez varier vos placements. Vous avez ainsi la possibilité d’investir dans plusieurs SCPI, afin de diversifier votre patrimoine et réduire les risques au maximum.

Quelles sont les solutions de financement bancaire pour investir en SCPI ?

Aujourd’hui, de nombreuses solutions de financement bancaire sont possibles pour acheter des parts dans une SCPI, présentant plus ou moins de volatilité. Cela concerne principalement le crédit immobilier, le prêt hypothécaire, le prêt personnel ou bien le rachat de crédit.

Investir en SCPI grâce à un prêt immobilier ou un crédit hypothécaire

Souscrire un crédit immobilier est sans aucun doute une solution pertinente pour financer l’achat de parts dans une SCPI dont la valeur dépasse 75 000 €. Il faut tout de même savoir que le dispositif demande du temps. Il est en effet essentiel de trouver un établissement bancaire qui adhère à votre projet. Bien qu’il s’apparente à un investissement immobilier locatif classique, ce type de financement peut faire face à un blocage si le risque est jugé élevé. Les établissements bancaires sont assez frileux à l’idée de financer des SCPI autres que celles qui font partie de leurs réseaux.

Le crédit immobilier ne convient pas non plus à tous les profils d’investisseurs. Pour en bénéficier, il est essentiel que le souscripteur ait un taux d’endettement inférieur à 35 %.

Deux types de crédit à l’habitat sont aujourd’hui disponibles pour un investissement dans une SCPI :

  • le crédit amortissable avec des mensualités constantes dédiées au remboursement du capital et des intérêts ;
  • le crédit « in fine » avec des mensualités qui portent uniquement sur le paiement des intérêts pendant la vie du contrat, et le remboursement intégral du capital qui n'intervient qu'à la fin du prêt.

Avec le prêt de trésorerie hypothécaire, l’emprunteur est tenu d’accompagner son financement d’une garantie solide. L’hypothèque consiste à mettre en gage un bien en sa possession afin de « garantir » le crédit accordé pour financer l’achat de parts de SCPI, à partir de 50 000 € de capital. À noter toutefois qu’il n’est pas autorisé de proposer les parts de la SCPI ainsi que les biens qui font partie du capital de la société en hypothèque.

L’investisseur utilisera uniquement un bien dont il est pleinement propriétaire, notamment sa résidence principale, sa résidence secondaire ou un bien locatif. En cas de problème de remboursement, la banque sera autorisée à saisir et à proposer le bien hypothéqué aux enchères, afin de récupérer le solde restant dû. En général, les banques accordent un montant équivalent jusqu’à 50 à 80 % de la valeur du bien gagé.

L'achat de part de SCPI avec un crédit consommation

Le crédit à la consommation est une offre rapide et facile à emprunter pour les investisseurs qui ne disposent pas d’un apport suffisant pour un paiement au comptant de leurs parts de SCPI. Le dispositif permet d’obtenir jusqu’à 75 000 €.

Le crédit conso est particulièrement apprécié pour sa simplicité. Il est tout de même important que celui-ci soit « causé » pour que l’investisseur puisse déduire les intérêts du prêt des revenus fonciers fournis par la SCPI. Aujourd’hui, vous avez le choix entre :

  • le prêt personnel qui ne nécessite aucun justificatif d’utilisation des fonds ;
  • le prêt à la consommation dédié à la SCPI, avec un taux relativement faible, moyennant un nantissement des parts de SCPI.
Bon à savoir :

L’achat de parts dans une SCPI par le biais d’un prêt à la consommation revient assez cher par rapport à un financement par le biais d’un prêt immobilier ; ce qui peut avoir un impact sur l’intérêt réel de l’investissement. Une étude peut s’imposer pour vérifier la viabilité de l’opération.

Financer des parts de SCPI avec un rachat de crédit

Le rachat de crédit permet de baisser ses mensualités et de disposer d’un reste à vivre plus important, qu’il est possible d’affecter à un investissement régulier dans des parts de SCPI. Il s’agit d’ailleurs de la solution de financement la plus pratique lorsque l’endettement constitue un frein à l’investissement.

La restructuration financière consiste à regrouper tous les emprunts en cours du foyer en un seul crédit, avec une mensualité unique. En plus des prêts à racheter, vous pouvez également demander une enveloppe de financement supplémentaire qui pourra être utilisée pour l’acquisition de parts de SCPI.

Quelle que soit la solution privilégiée, le plus simple est de faire un bilan patrimonial complet avec un conseiller expert Solutis. Il pourra vous indiquer la meilleure solution à privilégier suivant la composition de votre patrimoine et vos envies d’investissement. Pour nous contacter, il suffit de compléter le formulaire de prise de RDV téléphonique, sans frais et au créneau souhaité.

Questions fréquemment posées sur comment financer des parts de SCPI ?

Comment peut-on financer l'acquisition de part de SCPI ?

Pour financer l'acquisition de parts de SCPI, il est possible de payer comptant ou de réaliser un prêt immobilier, un prêt de trésorerie hypothécaire, un crédit consommation, il est également possible de réaliser un rachat de crédits.

Quelle banque finance une SCPI ?

La majorité des banques peuvent financer un investisseur qui souhaite investir dans des parts d’une SCPI, même si certaines sont réticentes à le faire. Il est possible de contacter un courtier spécialisé, qui pourra chercher et trouver les meilleures offres de financement pour réaliser ce projet.

mathieu dubuffet

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 07/02/2024

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