Étude rapide et sans engagementLe financement d’une opération de marchand de biens repose sur un principe simple : plus le projet est rentable, documenté et sécurisé, plus il a de chances d’être accepté par la banque. Contrairement à un financement immobilier classique, l’établissement prêteur étudie à la fois le profil de l’emprunteur et la solidité de l’opération d’achat-revente : apport personnel, budget travaux, garanties, délai de revente et marge prévisionnelle. Crédit in fine, prêt de trésorerie hypothécaire ou solution complémentaire, comme le rachat de crédits, pour améliorer la capacité d’emprunt : Solutis vous présente les principaux financements mobilisables, les conditions d’obtention et les éléments qui renforcent la crédibilité d’un dossier de marchand de biens.
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Ce qu’il faut retenir :
• Financements disponibles : crédit in fine (remboursement du capital reporté à la fin), prêt hypothécaire (garanti par un bien) et regroupement de crédits sont les solutions courantes pour financer les transactions d’achat-revente des marchands de biens.
• Conditions clés : apport personnel minimal (10 à 20 %), expérience avérée, solvabilité, promesse de vente et prévision de rentabilité (incluant coûts, plus-value et impôts) sont requis pour l’éligibilité.
• Stratégies complémentaires : le rachat de crédit allège l’endettement et les mensualités en cours, tandis qu’un apport accru permet de financer des travaux pour maximiser la plus-value à la revente.
• Accessibilité : avec les réticences des banques traditionnelles face aux risques, un marchand de biens peut obtenir un financement pour ses activités en contactant un courtier, tel que Solutis, afin d’être orienté facilement vers des organismes de prêt disposant d’offres de prêt adaptées.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Un marchand de biens désigne un professionnel dont sa principale activité est d’investir dans l’achat de biens immobiliers pour ensuite les revendre à un prix supérieur afin d’en tirer une plus-value, c’est-à-dire une marge financière.
Les acquisitions d’actifs immobiliers réalisées par les marchands de biens concernent souvent des logements (maison et appartement), des locaux d’entreprise (bureaux, magasins, restaurants…) ou encore des terrains (constructibles, de loisir, de stockage…) qui ont un réel potentiel mais qui nécessitent d’abord des travaux de rénovation et d’aménagement dans le but d’être revendus à un prix plus élevé.
Un marchand de biens est un professionnel disposant d’un bon relationnel pour se créer un réseau, de fortes connaissances techniques, juridiques et fiscales autour de l’immobilier puis de véritables compétences en matière de prospection pour trouver des actifs rares et de négociation pour faire baisser le prix de ses investissements.
Peut-on financer une première opération de marchand de biens ?
Oui, il est possible de financer une première opération d’achat-revente, mais l’obtention du financement est souvent plus exigeante pour un primo-opérateur. En l’absence d’historique concluant sur des opérations similaires, l’établissement prêteur va analyser avec encore plus d’attention la solidité globale du projet.
Pour étudier favorablement une première demande de financement, le prêteur regarde en priorité la cohérence du prix d’achat, le montant des travaux, le potentiel de revente, la localisation du bien, le niveau d’apport personnel ainsi que la capacité de l’emprunteur à supporter les charges du prêt pendant toute la durée de portage.
Un premier dossier de marchand de biens a davantage de chances d’être accepté lorsqu’il concerne une opération simple, avec un bien facile à revendre, un budget travaux maîtrisé et une marge prévisionnelle suffisante. Il est aussi préférable de présenter un dossier argumenté avec devis, estimation de la valeur après travaux et stratégie de revente clairement définie.
Dans ce contexte, l’accompagnement d’un courtier peut permettre de présenter un dossier plus rassurant et d’être orienté vers des partenaires bancaires susceptibles d’étudier ce type de profil.
Les solutions de financement bancaire pour un marchand de biens immobiliers
Pour pouvoir financer ses différents investissements permettant ensuite de procéder à l’achat des biens et au paiement des travaux puis d’en récupérer une plus-value après la revente, un marchand de biens peut avoir recours au financement bancaire.
Les prêts chez les banques traditionnelles, immobiliers et consommations, sont généralement assez difficiles à souscrire pour un professionnel de marchand de biens, puisque la pratique d’achat-revente est considérée comme risquée par les conseillers.
Pour trouver un organisme qui finance les marchands de biens, il faut démarcher des établissements bancaires spécialisés qui proposent des critères plus souples et des solutions de financement pour les professionnels de l’immobilier. C’est notamment le cas des organismes partenaires de Solutis, courtier en ligne, qui sont en capacité de proposer des solutions concrètes pour développer l’activité et le business des marchands de biens.
Le crédit in fine :
L’intérêt du crédit in-fine, pour un investisseur spécialisé dans l’achat-revente, est d’emprunter le capital nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier et à la réalisation des travaux de rénovation, puis de ne rembourser que des intérêts et une cotisation d’assurance à chaque versement.
La restitution du capital total se fait effectivement à la toute fin du prêt, lors du prélèvement de la dernière mensualité. Ce report permet ainsi au marchand de biens de prendre le temps de vendre au meilleur prix le bien immobilier puis de clôturer le capital restant dû avec les fonds une fois la vente finalisée.
Un prêt de trésorerie hypothécaire :
Le prêt de trésorerie hypothécaire peut permettre à un marchand de biens d’obtenir un capital en mettant en place une garantie hypothécaire avec la banque prêteuse en bénéficiaire. Le montant de ce financement est calculé en fonction d’un ratio d’hypothèque pouvant atteindre, en général, jusqu'à 70 % de la valeur du bien gagé. Il peut atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros.
Un marchand de biens peut ainsi souscrire une hypothèque sur un actif immobilier dont il est pleinement propriétaire afin de financer un nouvel investissement destiné à de l’achat-revente. Une fois de plus, un remboursement anticipé du capital est envisageable dès lors que l’actif acquis est revendu au prix fort.
Un rachat de crédit :
Si le marchand de biens possède plusieurs crédits à titre personnel et professionnel, ils peuvent le bloquer dans la souscription d’un nouveau financement pour de l’investissement immobilier. Un taux d’endettement déjà élevé peut en effet conduire à un refus de prêt.
Dans cette situation, l’une des solutions à envisager est de regrouper les prêts en cours de remboursement, puis de diminuer le montant total des mensualités. L’opération va réduire le taux d’endettement du professionnel et améliorer la qualité de son profil emprunteur ainsi que sa capacité de remboursement. Cela lui permettra de souscrire plus facilement une offre de financement dédiée à sa nouvelle opération d’achat-revente.
Peut-on financer à la fois l’achat du bien et les travaux ?
Oui, selon la nature du dossier et la solution retenue, il est possible de financer non seulement l’acquisition du bien immobilier, mais aussi tout ou partie des travaux nécessaires à sa revalorisation avant la revente.
Dans le cadre d’une opération de marchand de biens, les travaux jouent souvent un rôle essentiel dans la rentabilité finale du projet. Ils permettent d’améliorer l’état du bien, d’augmenter son attractivité sur le marché et d’espérer un prix de revente plus élevé.
Pour intégrer les travaux dans le plan de financement, il est généralement nécessaire de présenter des devis détaillés, un calendrier prévisionnel d’intervention et une estimation réaliste de la valeur du bien après rénovation. L’établissement prêteur vérifie alors que le coût global de l’opération reste cohérent par rapport au prix de revente attendu.
Un marchand de biens a donc intérêt à préparer un plan de financement complet, en incluant dès le départ le prix d’achat, les frais annexes, les travaux, les intérêts bancaires et les dépenses liées à la détention du bien jusqu’à sa revente.
Quels éléments la banque analyse avant d’accorder un financement ?
Avant d’accorder un financement à un marchand de biens pour financer une opération d’achat-revente, la banque ne se limite pas à vérifier la solvabilité de l’emprunteur. Elle étudie aussi la qualité de l’opération immobilière dans son ensemble.
Parmi les principaux critères analysés figurent :
- le prix d’acquisition du bien et sa cohérence avec le marché local ;
- le montant des travaux à engager et la crédibilité des devis présentés ;
- la valeur de revente estimée une fois le bien rénové ;
- le délai prévisionnel de détention avant revente ;
- l’expérience du porteur de projet en achat-revente ;
- l’apport personnel mobilisable ;
- la situation financière de l’emprunteur ou de la société ;
- la présence éventuelle de garanties, comme une hypothèque ou une caution ;
- la marge prévisionnelle dégagée après prise en compte de l’ensemble des frais.
Plus le projet apparaît documenté, cohérent et rentable, plus les chances d’obtenir un accord de financement augmentent. Un dossier incomplet ou reposant sur des hypothèses de revente trop optimistes peut, à l’inverse, conduire à un refus.
Quelles sont les conditions pour financer les opérations de marchand de biens ?
Les conditions d’éligibilité que doit respecter un marchand de biens pour financer une opération d’achat-revente avec un crédit bancaire sont les suivantes :
- prévoir un apport immobilier représentant environ 10 à 20 % du coût du projet afin de prendre en charge les frais d’acquisition et éventuellement les travaux ;
- avoir une expérience acquise et concluante dans l’achat et la revente de plusieurs actifs immobiliers par le passé ;
- posséder une promesse de vente avec les caractéristiques du bien à financer ;
- présenter un argumentaire sur la rentabilité attendue après la revente du bien acquis, basée sur le prix d’achat, le coût des travaux à effectuer ainsi que sur une estimation de la plus-value ;
- être solvable et capable de rembourser les mensualités du financement pendant la période où le bien n’est pas encore revendu.
Quelles garanties peuvent être demandées par le prêteur ?
Pour financer une opération d’achat-revente, un établissement bancaire peut demander différentes garanties destinées à sécuriser le remboursement du capital prêté.
La nature de la garantie dépend généralement du montant emprunté, du profil du marchand de biens, de la qualité du projet et du niveau de risque estimé par le prêteur. Il peut notamment s’agir d’une hypothèque sur un bien immobilier, d’une caution personnelle, d’une garantie sur un actif déjà détenu ou de toute autre sûreté jugée adaptée à la structure du dossier.
La présence d’une garantie solide peut faciliter l’obtention du financement, notamment lorsque l’opération présente un besoin de trésorerie important ou lorsque le profil de l’emprunteur nécessite d’être davantage sécurisé.
Avant de s’engager, le marchand de biens doit prendre en considération le coût de mise en place de cette garantie ainsi que ses conséquences en cas de difficulté de remboursement.
Souscrire un financement pour un marchand de biens avec un courtier expert
Il n’est pas toujours simple pour un professionnel de marchand de biens de trouver une banque qui le suive derrière ses projets d’investissement immobilier. L’intervention d’un courtier expert en diverses solutions de financement, comme Solutis, peut s’avérer être d’une aide précieuse dans ce cas précis.
Notre cellule patrimoniale peut vous orienter vers une offre qui va répondre à votre projet de financer un bien dans l’optique de procéder à de l’achat-revente. Avec un projet convaincant et ambitieux, nos experts vous conseilleront sur la meilleure solution à emprunter via nos partenaires bancaires.
Pour bénéficier de l’accompagnement proposé par notre équipe de confiance, il vous suffit de prendre un RDV téléphonique, un expert Solutis vous rappellera quand vous le souhaiterez pour commencer à faire un point d’ensemble sur vos besoins.
La foire aux questions (FAQ)
Voici quelques réponses aux interrogations formulées au sujet des financements d’opérations de marchands de biens.
Quelle banque prête aux marchands de biens ?
Certaines banques acceptent de financer les marchands de biens, mais pas toutes. Ce type d’opération est souvent perçu comme plus risqué qu’un financement immobilier classique, car un imprévu sur les travaux, un retard de revente ou un prix de vente inférieur aux prévisions peut fragiliser le remboursement du prêt.
En pratique, les dossiers les plus susceptibles d’être financés sont ceux qui présentent un projet solide, avec un apport personnel, une opération rentable, des travaux bien chiffrés et une stratégie de revente crédible. L’accompagnement d’un courtier peut aider à orienter le marchand de biens vers les établissements les plus ouverts à ce type de financement.
Quel apport pour un marchand de biens ?
En pratique, l’apport demandé pour financer une opération de marchand de biens se situe souvent autour de 10 à 20 % du coût total du projet. Il peut servir à couvrir une partie des frais d’acquisition, des travaux ou à rassurer la banque sur la solidité du dossier.
Plus l’apport personnel est important, plus il peut être facile d’obtenir un accord de financement. Le niveau exact demandé peut varier selon l’expérience du marchand de biens, la nature du projet et le risque estimé par le prêteur.
Pourquoi un dossier de financement peut-il être refusé ?
Un dossier de financement peut être refusé si la banque estime que l’opération présente un niveau de risque trop élevé. C’est notamment le cas lorsque l’apport est insuffisant, que la rentabilité prévisionnelle est trop faible, que les travaux sont mal chiffrés ou que le prix de revente envisagé paraît trop optimiste.
Un refus peut aussi s’expliquer par un endettement déjà élevé, une situation financière fragile, un manque d’expérience dans l’achat-revente ou un dossier incomplet. Pour limiter ce risque, il est conseillé de présenter un projet structuré, documenté et appuyé par des hypothèses réalistes.
Comment calculer la rentabilité d’une opération d’achat-revente ?
La rentabilité d’une opération d’achat-revente ne se calcule pas uniquement en faisant la différence entre le prix d’achat et le prix de revente. Il faut aussi intégrer l’ensemble des dépenses liées au projet : frais d’acquisition, travaux, financement, assurance, charges de détention, commercialisation et éventuels impôts et taxes.
La marge prévisionnelle correspond au gain estimé une fois tous ces coûts déduits. Plus cette marge est solide et réaliste, plus le dossier sera rassurant pour le prêteur.
Combien de temps dure le financement d’une opération d’achat-revente ?
La durée du financement dépend du projet, du montant emprunté, des travaux à réaliser et du délai prévisionnel de revente. Dans une opération de marchand de biens, le prêt est généralement pensé pour une durée adaptée à un projet de court ou moyen terme, puisque l’objectif est de revendre le bien après valorisation.
La banque tient compte du temps nécessaire pour acheter, rénover puis revendre le bien. Un calendrier réaliste est essentiel pour éviter qu’une durée trop courte fragilise la trésorerie ou qu’une durée trop longue réduise la rentabilité de l’opération.
Quel est le meilleur statut pour un marchand de biens ?
Le meilleur statut dépend du projet, du niveau d’activité envisagé, du régime fiscal recherché et du besoin de protection du dirigeant. Les formes juridiques les plus courantes pour exercer une activité de marchand de biens sont la SARL, la SAS et la SASU.
Chaque structure présente des avantages et des contraintes en matière de fiscalité, de responsabilité et de gestion. Le choix du statut doit donc être fait en fonction de la situation du porteur de projet et de ses objectifs de développement.
Comment se rémunère un marchand de biens ?
Un marchand de biens se rémunère grâce à la marge réalisée entre le prix d’achat du bien et son prix de revente, une fois déduits les coûts liés à l’opération. Cette marge dépend notamment du prix d’acquisition, du montant des travaux, des frais financiers et du prix de revente final.
Lorsque l’activité est exercée en société, la rémunération du dirigeant peut ensuite prendre la forme d’un salaire, de dividendes ou d’une combinaison des deux, selon le statut choisi et l’organisation retenue.
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