Marchand de biens : comment financer ses opérations ?

• Les 4 points essentiels à retenir :

  

  • Financements disponibles : crédit in fine (remboursement du capital reporté à la fin), prêt hypothécaire (garanti par un bien), regroupement de crédits et prêt consommation (jusqu’à 75 000 €) sont les solutions courantes pour financer les transactions d’achat-revente des marchands de biens.

  • Conditions clés : apport personnel minimal (10 %), expérience avérée, solvabilité, promesse de vente et prévision de rentabilité (incluant coûts, plus-value et impôts) sont requis pour l’éligibilité.

  • Stratégies complémentaires : le rachat de crédit allège l’endettement et les mensualités en cours, tandis qu’un apport accru permet de financer des travaux pour maximiser la plus-value à la revente.

  • Accessibilité : avec les réticences des banques traditionnelles face aux risques, un marchand de biens peut obtenir un financement pour ses activités en contactant un courtier, tel que Solutis, afin d’être orienté facilement vers des organismes de prêt disposant d’offres de prêt adaptées.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Un marchand de biens désigne un professionnel dont sa principale activité est d’investir dans l’achat de biens immobiliers pour ensuite les revendre à un prix supérieur afin d’en tirer une plus-value, c’est-à-dire une marge financière.

Les acquisitions d’actifs immobiliers réalisées par les marchands de biens concernent souvent des logements (maison et appartement), des locaux d’entreprise (bureaux, magasins, restaurants…) ou encore des terrains (constructibles, de loisir, de stockage…) qui ont un réel potentiel mais qui nécessitent d’abord des travaux de rénovation et d’aménagement dans le but d’être revendus à un prix plus élevé.

Un marchand de biens est un professionnel disposant d’un bon relationnel pour se créer un réseau, de fortes connaissances techniques, juridiques et fiscales autour de l’immobilier puis de véritables compétences en matière de prospection pour trouver des actifs rares et de négociation pour faire baisser le prix de ses investissements.

Les solutions de financement bancaire pour un marchand de biens immobiliers

Pour pouvoir financer ses différents investissements permettant ensuite de procéder à l’achat des biens et au paiement des travaux puis d’en récupérer une plus-value après la revente, un marchand de biens peut avoir recours au financement bancaire.

Les prêts chez les banques traditionnelles, immobiliers et consommations, sont généralement assez difficiles à souscrire pour un professionnel de marchand de biens puisque la pratique d’achat-revente est considérée comme risquée par les conseillers.

Pour trouver un organisme qui finance les marchands de biens, il faut démarcher des établissements bancaires spécialisés qui proposent des critères plus souples et des solutions de financement pour les professionnels de l’immobilier. C’est notamment le cas des organismes partenaires de Solutis, courtier en ligne, qui sont en capacité de proposer des solutions concrètes pour développer l’activité et le business des marchands de biens.

Le crédit in fine :

L’intérêt du crédit in-fine, pour un investisseur spécialisé dans l’achat-revente, est d’emprunter le capital nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier et à la réalisation des travaux de rénovation, puis de ne rembourser que des intérêts et une cotisation d’assurance à chaque versement.

La restitution du capital total se fait effectivement à la toute fin du prêt, lors du prélèvement de la dernière mensualité. Ce report permet ainsi au marchand de biens de prendre le temps de vendre au meilleur prix le bien immobilier puis de clôturer le capital restant dû avec les fonds une fois la vente finalisée.

Un prêt de trésorerie hypothécaire :

Le prêt de trésorerie hypothécaire peut permettre à un marchand de biens d’obtenir un capital en mettant en place une garantie hypothécaire avec la banque prêteuse en bénéficiaire.

Le montant de ce financement est calculé en fonction d’un ratio d’hypothèque égal à au moins 50 % de la valeur du bien gagé. Il peut atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros, si nécessaire.

Un marchand de biens peut ainsi souscrire une hypothèque sur un actif immobilier dont il est pleinement propriétaire afin de financer un nouvel investissement destiné à de l’achat-revente.

Une fois de plus, un remboursement anticipé du capital est envisageable dès lors que l’actif acquis est revendu au prix fort.

Un rachat de crédit :

Si le marchand de biens possède plusieurs crédits à titre personnel et professionnel, ils peuvent le bloquer dans la souscription d’un nouveau financement pour de l’investissement immobilier. Un taux d’endettement déjà élevé peut en effet conduire à un refus de prêt.

Dans cette situation, l’une des solutions à envisager est de regrouper les prêts en cours de remboursement, puis de diminuer le montant total des mensualités. L’opération va réduire le taux d’endettement du professionnel et améliorer la qualité de son profil emprunteur ainsi que sa capacité de remboursement. Cela lui permettra de souscrire plus facilement une offre de financement dédiée à sa nouvelle opération d’achat-revente.

Un crédit consommation :

Si le marchand de biens souhaite acheter un actif immobilier peu onéreux ou avec plusieurs associés, un crédit à la consommation peut suffire pour payer le montant de sa prise de participation dans ce projet d’investissement.

Pour rappel, il est possible d’avoir à sa disposition jusqu’à 75 000 € via ce type d’emprunt. Lors de la vente du bien, les fonds encaissés permettront de clôturer le prêt personnel par anticipation, tandis que la plus-value ira garnir les comptes du marchand de biens.

Quelles sont les conditions pour financer les opérations de marchand de biens ?

Les conditions d’éligibilité que doit respecter un marchand de biens pour financer une opération d’achat-revente avec un crédit bancaire sont les suivantes :

• prévoir un apport immobilier représentant environ 10 % du coût du projet afin de prendre en charge les frais d’acquisition et éventuellement les travaux ;
• avoir une expérience acquise et concluante dans l’achat et la revente de plusieurs actifs immobiliers par le passé ;
• posséder une promesse de vente avec les caractéristiques du bien à financer ;
• présenter un argumentaire sur la rentabilité attendue après la revente du bien acquis, basée sur le prix d’achat, le coût des travaux à effectuer ainsi que sur une estimation de la plus-value ;
• être solvable et capable de rembourser les mensualités du financement pendant la période où le bien n’est pas encore revendu.

Souscrire un financement pour un marchand de biens avec un courtier expert

Il n’est pas toujours simple pour un professionnel de marchand de biens de trouver une banque qui le suive derrière ses projets d’investissement immobilier. L’intervention d’un courtier expert en diverses solutions de financement, comme Solutis, peut s’avérer être d’une aide précieuse dans ce cas précis.

Notre cellule patrimoniale peut vous orienter vers une offre qui va répondre à votre projet de financer un bien dans l’optique de procéder à de l’achat-revente. Avec un projet convaincant et ambitieux, nos experts vous conseilleront sur la meilleure solution à emprunter via nos partenaires bancaires.

Pour bénéficier de l’accompagnement proposé par notre équipe de confiance, il vous suffit de prendre un RDV téléphonique, un expert Solutis vous rappellera quand vous le souhaiterez pour commencer à faire un point d’ensemble sur vos besoins.

Questions fréquemment posées sur financer ses opérations quand on est marchand de biens

Voici quelques réponses aux interrogations formulées au sujet des financements d’opérations de marchands de biens.

Quelle banque prête aux marchands de biens ?

De nombreuses banques sont disposées à accorder des prêts aux marchands de biens, mais cela dépend souvent de la situation financière de l'emprunteur, de la nature du projet immobilier et de la relation avec la banque. Les grandes banques traditionnelles ainsi que les banques spécialisées dans l'immobilier peuvent être ouvertes à financer les investissements des marchands de biens. Il est recommandé aux marchands de biens de comparer les offres de différentes banques avec l’aide d’un courtier tel que Solutis pour maximiser leurs chances d'obtenir un prêt immobilier adapté à leurs besoins.

Comment se paye un marchand de biens ?

Un marchand de biens se rémunère à travers la différence entre le prix d'achat et de vente des biens immobiliers qu'il acquiert et rénove. Il peut soit investir des fonds propres ou en réalisant un prêt bancaire pour acheter des biens immobiliers à potentiel. Ensuite, il réalise des travaux de rénovation ou de réhabilitation pour augmenter la valeur des biens. Une fois rénovés il met les biens en vente pour générer des revenus. Le bénéfice réalisé après la vente constitue sa rémunération qu’il se verse par salaires ou dividendes.

Quel apport pour un marchand de biens ?

Un apport personnel permet au marchand de biens d'accéder à des biens immobiliers plus attractifs et d'entreprendre des projets de rénovation ambitieux. Il lui offre également une marge de manœuvre financière pour faire face aux imprévus et aux fluctuations du marché. En général, l’apport personnel demandé est autour de 20% du montant total du projet.

Quel est le meilleur statut pour un marchand de biens ?

Le choix du statut juridique pour un marchand de biens dépend de plusieurs facteurs, tels que la taille de l'entreprise, les responsabilités fiscales et la protection personnelle. Parmi les options les plus courantes figurent la société à responsabilité limitée (SARL), la société par actions simplifiée (SAS) ou la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU). Chacun a ses avantages et inconvénients en termes de fiscalité, de responsabilité et de formalités administratives.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 31/01/2025