Généralement sollicité par les investisseurs en immobilier locatif et les personnes qui souhaitent éviter d'alourdir leur taux d'endettement, le crédit in fine est un montage financier qui permet d’optimiser sa pression fiscale, mais surtout de verser des mensualités d'un faible montant, composées uniquement d'intérêts et de frais d'assurance, car le remboursement du capital emprunté est reporté à la toute fin du contrat. Quel est le principe de ce type de financement ? En quoi diffère-t-il d’un crédit immobilier amortissable classique ? Quelles sont les conditions d'éligibilité pour obtenir une offre de prêt in fine ? Peut-il faire l’objet d’un regroupement de crédit ? Solutis vous donne les clefs en main pour comprendre ce financement peu connu de tous.

Comment fonctionne un prêt immobilier in fine ?

Dans la plupart des cas, le financement d’un bien immobilier à crédit se fait avec un emprunt amortissable. En suivant cette optique, l’emprunteur rembourse, en plus des intérêts, une partie du capital emprunté chaque mois.

Dans le cadre d’un crédit in fine, le fonctionnement de cette opération bancaire va se démarquer d'un crédit consommation classique notamment sur son mode de remboursement. Ici, comme son nom l’indique, le souscripteur d’un prêt immo in fine rembourse uniquement les intérêts (d’un montant mensuel constant) pendant toute la durée du crédit. Ainsi, ce n’est qu’à la fin, c’est-à-dire à la dernière échéance, que le capital total dû est totalement remboursé en une seule fois.

Cependant, pour solder le capital, l’emprunteur va devoir constituer une épargne en versant chaque mois, pendant toute la durée du prêt, une mensualité sur un placement associé et prévu à cet effet.

Détail important, cette épargne est nantie, c’est-à-dire bloquée, en faveur de l’organisme prêteur qui détermine, dans la plupart des cas, le type de placement adapté (assurance-vie, ou autre). Au terme, ce dernier garantira à 100 % le capital emprunté. À juste titre, le prêteur pourra donc faire valoir et saisir cet argent épargné spécialement, en cas de défaut de paiement durant le remboursement des échéances des intérêts.

Bon à savoir : les intérêts seuls ne seront pas les uniques frais à votre charge, une dépense supplémentaire doit être rajoutée : l’assurance de prêt. En effet, comme un prêt à l’habitat classique, le crédit in fine peut être octroyé à condition de couvrir le remboursement. Ainsi, tant que le délai du crédit court, vous devrez donc payer la mensualité de l’assurance et celle pour le montant des intérêts.

Quels sont les avantages et limites d’un crédit in fine ?

Dans un crédit in fine, parmi les avantages, l’emprunteur ne rembourse le capital emprunté qu’à la fin et en une seule fois. Les intérêts qui constituent les mensualités seront calculés sur toute la durée et sur la totalité du capital emprunté pour son projet d’achat d’un bien immobilier. 

Par ailleurs, associé à un investissement locatif ou à un logement secondaire, le prêt in fine peut être très avantageux. En effet, en faisant ce choix de financement, il peut permettre une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière. En fait, chaque 1er janvier, les dettes existantes sont déductibles de la valeur des biens immobiliers.

À savoir : dans le calcul de l’IFI, il ne faut pas excéder la valeur de 1 000 000 € net de patrimoine immobilier pour ne pas être soumis à cette imposition.

De plus, le montant des intérêts d’emprunt fait partie des charges déductibles des revenus fonciers. Ainsi, ils peuvent compenser les recettes du loyer et les diverses charges générant un déficit imputable sur le revenu foncier. De ce fait, il est possible de diminuer voire d’annuler les impôts fonciers, si l’emprunteur pense à déduire les intérêts dus.

Pour l’emprunteur, le prêt in fine peut représenter un levier supplémentaire à ces revenus pour bénéficier d’une rente mensuelle non négligeable. En effet, pour rappel, en échange de l’acquisition du bien en question, les charges réelles sont représentées par les frais relatifs à ce type de financement que sont les intérêts et l’assurance. En additionnant ces deux sommes, le résultat est généralement inférieur au loyer que vous êtes susceptibles de percevoir. Une opportunité de se servir de ce bénéfice pour l’épargner et l’utiliser pour fournir un apport pour l’achat d’un bien immobilier ou un autre projet.

Quels sont les inconvénients d’un prêt in fine ?

Néanmoins la mise en place d’un crédit in fine doit se faire en toute connaissance de cause et l’emprunteur doit bien cerner les spécificités de cette opération avant de financer un bien par ce biais.

En choisissant de rembourser le capital emprunté uniquement à la dernière échéance, vous pourriez être tenté de maximiser vos gains, au détriment du risque encouru. Cette opération vous expose à une tentation plus grande de placer l’épargne nantie sur un placement risqué afin de bénéficier d’un rendement supérieur aux taux d’intérêt du crédit. Clairement, un investissement non-maitrisé pourrait être préjudiciable à votre projet immobilier.

Autre aspect contraignant en privilégiant un remboursement in fine à la place d’un amortissement mensuel du capital emprunté, vous aurez à rembourser un montant fixe concernant le paiement de vos intérêts. Si de premier abord, il peut apparaitre intéressant d’avoir un étalement similaire durant la période du crédit, offrant une vision sur le long terme, cela vous coûtera financièrement plus cher. En effet, généralement les intérêts d’un prêt in fine sont plus élevés qu’un prêt immobilier classique et par la même occasion ne profitent pas d’un remboursement dégressif de ces mêmes intérêts d’emprunt. En conséquence, le coût d’un emprunt in fine est logiquement plus élevé qu’un crédit amortissable.

Pour finir, le prêt immobilier in fine répond et est mieux prédisposé pour les emprunteurs ayant une logique d’investissement dans l’immobilier. Par sa nature, son obtention reste limitée et réservée à un nombre de personnes restreint car il est nécessaire de répondre à un certain nombre de critères. Si vous arrivez à passer la première étape de sélection, vous devez alors convaincre la banque que vous êtes un emprunteur de confiance pour ainsi obtenir les fonds requis pour vos projets immobiliers. Bien souvent, ce mode de financement demandera à son souscripteur de fournir un apport plus important qu’un crédit à l’habitat plus traditionnel.

Conseil : le prêt in fine exige une certaine maîtrise du montage financier au vu de sa complexité, un conseiller Solutis à vos côtés peut s’avérer d’une grande aide. Cet expert dédié pourra faire le point avec vous sur vos projets d’investissement et par la suite prendre contact auprès de nos partenaires bancaires pour négocier la meilleure offre de prêt immobilier pour vous.

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Peut-on rembourser par anticipation un prêt immobilier in fine ?

Un emprunteur peut solliciter le remboursement anticipé de son prêt in fine. Ainsi ce type de financement peut faire l’objet d’un regroupement de crédit immobilier.

La principale difficulté consiste à faire accepter le nantissement de son placement d’épargne (assurance-vie) par une autre banque ou un autre établissement prêteur.

Mais, il est possible de faire racheter son prêt in fine en le remplaçant par un crédit amortissable classique. Dans ce cas, l’emprunteur utilisera son placement associé à son crédit in fine pour rembourser une partie du capital emprunté.

Par ailleurs, comme toutes les opérations de regroupement de crédit, le rachat de crédit in fine engendre des frais supplémentaires comme les pénalités de remboursement anticipé, les frais de dossiers ou encore les frais de garantie.

Questions, réponses sur le prêt in fine

Quel est le taux d'intérêt d'un prêt in fine ?

Le taux d'intérêt d'un prêt in fine est généralement plus élevé que celui d'un prêt amortissable classique. Cela s'explique par le risque plus accru pour le prêteur, puisque le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt. Ce type de prêt peut être avantageux pour les investisseurs qui cherchent à maximiser leur trésorerie pour d'autres placements. Le taux d'intérêt dépendra du profil de l'emprunteur, de la durée du prêt et des conditions du marché financier.

Quelles sont les garanties possibles avec un prêt in fine ?

La garantie la plus courante est l'hypothèque sur un bien immobilier, qui sécurise le remboursement du capital. Une autre garantie possible est le nantissement, où l'emprunteur place des fonds qui serviront à rembourser le prêt à terme. Ces garanties permettent de rassurer le prêteur en cas de défaillance de l'emprunteur, ce qui réduit le risque de non-remboursement.

Jonathan Hector

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 14/08/2024

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